Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 17 мая 2017 г. гражданское дело по иску Кондратьевой Г. В. к Мариеву В. А., Мариевой Т. С., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних М. М. В., Мариевой О. В. о признании пунктов договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, заключенными на иных условиях,

по апелляционной жалобе Мариевой Т.С.

на решение Читинского районного суда Забайкальского края от 8 февраля 2017 г., которым постановлено в удовлетворении иска отказать.

Заслушав доклад судьи Забайкальского краевого суда Доржиевой Б.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Кондратьева Г.В. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на следующее. Ей на праве собственности принадлежал земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. <Дата> между нею и Мариевой Т.С. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием средств материнского (семейного) капитала. В соответствии с условиями договора стоимость недвижимого имущества составила 711020 руб., из них стоимость жилого дома - 500000 руб., стоимость земельного участка - 211020 руб. Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю <Дата><Дата> в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве общей долевой собственности Мариева В.А., М. М.В., Мариевой О.В., Мариевой Т.С. на жилой дом и земельный участок на основании соглашения об определении долей от <Дата>. Фактически же намерения сторон по указанному договору в части условий о стоимости жилого дома и земельного участка не соответствовали условиям, изложенным в договоре. Так, по устной договоренности между сторонами стоимость жилого дома составляла 453026 руб. и оплачивалась только из средств материнского капитала, стоимость земельного участка - 1000 руб. и оплачивалась из личных средств покупателя наличными денежными средствами. <Дата> между нею и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, в котором были приведены данные условия, однако Управлением Росреестра по Забайкальскому краю было отказано в государственной регистрации данного дополнительного соглашения в связи с тем, что сторонами были исполнены все условия договора, расчет между сторонами произведен в полном объеме, объект недвижимого имущества передан, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке. Ею действительно подавалось заявление о погашении ипотеки в силу закона в связи с исполнением обязательств ответчика по оплате стоимости недвижимого имущества. Запись о погашении ипотеки в силу закона внесена в ЕГРП <Дата> В действительности же ответчик оплатил ей только стоимость жилого дома в размере 453026 руб. за счет средств материнского капитала, а также стоимость земельного участка в размере 1000 руб. из личных средств, денежные средства в ином размере ответчиком ей не передавались. Указанное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Читинского районного суда Забайкальского края от <Дата> Таким образом, условия сделки в части стоимости недвижимого имущества, изложенные в договоре купли-продажи недвижимого имущества, не соответствуют фактическим намерениям сторон. Ссылаясь на ч.1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации просила признать пункты 3.1, 3.2.1, 3.3 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним с использованием материнского капитала от <Дата> недействительными, признать данные пункты договора заключенными на иных условиях (л.д.5-6).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. 37-38).

В апелляционной жалобе ответчик Мариева Т.С. просит об отмене судебного решения и удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме. Подтверждает обстоятельства, изложенные в исковом заявлении Кондратьевой Г.В. Считает, что фактические обстоятельства дела подтверждают, что стороны не имели намерения исполнять сделку на тех условиях, которые указаны в договоре. Ссылается на договор найма жилого помещения от <Дата>, заключенный между сторонами, и указывает, что в данном договоре было предусмотрено условие, согласно которому по истечении срока аренды стороны должны заключить договор купли-продажи дома с использованием средств материнского капитала. Обращает внимание на то, что стоимость имущества является существенным условием договора купли-продажи (л.д. 41-44).

Истец Кондратьева Г.В., ответчик Мариев В.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Забайкальскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте апелляционного рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении слушания дела не просили. Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения ответчика Мариевой Т.С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ответчиков Мариевой О.В., М. М.В., ее представителя Андрусовой Т.С., поддержавших жалобу по изложенным в ней доводам, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства и фактическими обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <Дата> между Кондратьевой Г.В. и Мариевой Т.С. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с использованием средств материнского капитала (л.д. 7-8).

В соответствии с разделом 3 договора купли-продажи и дополнительным соглашением к нему от <Дата>, стоимость жилого дома составляет 500000 руб., стоимость земельного участка - 210020 рублей. Сумма в размере 453026 руб. уплачивается за счет средств материнского (семейного) капитала. Отчуждаемые земельный участок и жилой дом находятся в залоге у продавца до полного расчета (л.д.7-9).

Договор в редакции дополнительного соглашения от <Дата> зарегистрирован Управлением Росреестра по Забайкальскому краю <Дата>, в эту же дату зарегистрирована ипотека в силу закона.

Средства материнского (семейного) капитала в размере 453026 рублей были перечислены Кондратьевой Г.В.<Дата> на её счет в банке (л.д.9, оборот).

Как следует из сообщения Управления Росреестра по Забайкальскому краю и видно из искового заявления, регистрационная запись об ипотеке в силу закона погашена в установленном законом порядке, обязательства сторон по договору прекращены в связи с надлежащим его исполнением (л.д.11).

В исковом заявлении истец указывала, что ею подавалось заявление в Управление Росреестра по Забайкальскому краю о погашении ипотеки в силу закона в связи с исполнением обязательств ответчика по оплате стоимости недвижимого имущества.

В судебном заседании в суде первой инстанции ответчик Мариева Т.С. пояснила, что условия договора соответствуют действительности, обязательства по договору ею исполнены в полном объеме, что подтверждается отсутствием в настоящее время обременения в виде залога. Ответчик Мариев В.А. поддержал доводы Мариевой Т.С., также не признав исковые требования (протокол судебного заседания от <Дата>, л.д.33-35).

В целях исполнения выданного Пенсионному фонду Российской Федерации обязательства по определению долей в жилом доме, <Дата> между Мариевой Т.С., ее супругом Мариевым В.А. и несовершеннолетними детьми заключено соглашение об определении долей, в соответствии с которым каждому из указанных лиц принадлежит по 1/4 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок.

Право общей долевой собственности указанных лиц зарегистрировано <Дата>

Решением Читинского районного суда Забайкальского края от <Дата> по гражданскому делу по иску Кондратьевой Г.В. к Мариевой Т.С. о расторжении договора купли-продажи в части продажи земельного участка в удовлетворении исковых требований отказано (л.д.12-13).

<Дата> между сторонами заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, согласно которому стоимость жилого дома составляет 453026 руб., земельного участка – 1000 руб., при этом предусмотрено, что покупатель с момента подписания настоящего договора оплачивает продавцу стоимость недвижимого имущества, включая стоимость земельного участка в размере 1000 рублей, из личных средств наличными продавцу (л.д.10).

В государственной регистрации данного приведенного дополнительного соглашения отказано (л.д.11).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при рассмотрении указанного спора были установлены и материалами дела подтверждены обстоятельства реального исполнения сторонами оспариваемой сделки, осуществление сторонами действий по оплате и передаче имущества в рамках договора купли-продажи и наступления её правовых последствий, что само по себе исключает применение ч. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ условия о цене недвижимости являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ)

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452, статьей 434 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из приведенных норм следует, что, поскольку дополнительное соглашение об изменении цены договора купли-продажи недвижимости является неотъемлемой частью данного договора, а сам договор подлежит обязательной регистрации, то и дополнительное соглашение к договору также подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку дополнительное соглашение об изменении цены договора не было зарегистрировано, то оно является незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ предусматривают, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

При этом необходимо учитывать, что признаком мнимой сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также отсутствие намерения сторон фактически исполнить сделку. То есть данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. При этом исполнение договора одной из сторон свидетельствует об отсутствии оснований для признания договора мнимой сделкой. Реально исполненный договор не может являться мнимой сделкой.

Из материалов дела следует, что договор реально исполнен, в связи с расчетом в полном объеме и исполнением обязательства обременение в виде ипотеки снято, зарегистрировано право общей долевой собственности, в том числе и доли несовершеннолетних детей, чьи жилищные права и были реализованы заключением договора купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала.

По делу не представлено доказательств, подтверждающих мнимость сделки, судом также таких обстоятельств не установлено.

При таком положении оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Судебная коллегия не может принять признание Мариевой Т.С. исковых требований, поскольку само по себе признание ответчиком иска при отсутствии у лица, заявившего исковые требования, соответствующего права или отсутствие факта нарушения соответствующего права или охраняемого законом интереса является тем обстоятельством, с которым положения статьи 39 ГПК РФ связывают обязанность суда не принимать признание ответчиком иска, поскольку такое признание противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы иных лиц.

Довод апелляционной жалобы о том, что в договоре найма жилого помещения от 10.07.2013 стороны согласовали, что жилой дом и земельный участок будут в последующем приобретены ответчиками у истца за счет средств материнского капитала, судебной коллегией принят быть не может, поскольку указанный договор не был представлен суду первой инстанции без уважительных на то причин, в связи с чем оснований для принятия его в качестве дополнительного доказательства в суде апелляционной инстанции не имеется.

Приведенные в жалобе доводы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших принятие незаконного решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Читинского районного суда Забайкальского края от 8 февраля 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: Доржиева Б.В.

Судьи: Малолыченко С.В.

Михеев С.Н.