Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Юшиной М.Б. и Шумаева В.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 ноябя 2017 года по делу № 2-4937/2017, которым им отказано в удовлетворении иска к ООО «Мустанг» об установлении права владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения истицы Юшиной М.Б. и ее представителя Кушнарева С.Ф., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ООО «Мустанг» - Маляыичевой Я.А., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

12 апреля 2017 года Юшина М.Б., Шумаев В.А. обратились в суд с иском к ООО «Мустанг» об устранении права владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома.

В обоснование требований истцами указано, что они являются собственниками жилых помещений (квартир №, №), расположенных в многоквартирном доме по <адрес>.

Согласно технической документации застройщика к числу объектов общего имущества, являющихся общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, относится технологическое помещение, с инвентарным №, площадью № кв.м, находящееся на 1 этаже жилого дома.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют сведения о том, что в данном многоквартирном доме имеются нежилые помещения.

Из этого следует, что данное нежилое помещение предназначено для обеспечения нужд всех собственников помещений многоквартирного дома в качестве помещения общего назначения. В течение срока эксплуатации многоквартирного дома назначение данного помещения не изменялось.

Между тем, данное помещение незаконно используется управляющей компанией ООО «Мустанг».

При этом решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о передаче данного имущества в пользование управляющей компании, как это предусмотрено ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, не принималось.

Изъятие ответчиком из пользования собственников помещений многоквартирного дома части общедомового имущества заведомо ухудшает условия их проживания и нарушает их законные интересы.

Ссылаясь на положения статьи 304 Гражданского кодекса РФ, истцы просили обязать ответчика освободить помещение с инвентарным номером 340-360/тсж, передать ключи от помещения и не чинить препятствия для его дальнейшего использования.

Представитель ответчика ООО «Мустанг» при рассмотрении дела в суде первой инстанции иск не признал, указывая на то, что технологическое помещение с инвентарным № изначально построено застройщиком для использования под диспетчерскую. В данном помещении расположен многофункцианальный диспетчерский пульт, куда выведены сигналы для управления системами жизнеобеспечения и безопасности многоквартирного дома, такие как, системы противопожарной защиты и оповещения, система диспетчеризации работы лифтового оборудования, системы диспетчеризации и контроля за работой инженерного оборудования (водоснабжения, отопления и т.п.). Диспетчерский пульт обеспечивает круглосуточную возможность жильцам МКД связаться с дежурным для экстренного сообщения о возникшей аварийной ситуации в доме. Данное помещение диспетчерской не может быть использовано иначе, чем в целях осуществления функций по управлению многоквартирным домом. Кроме того, согласно пунктам 2.2., 2.2.7 договора управления многоквартирным домом, условия которого утверждены решением внеочередного общего собрания собственников помещений МКД от 30.01.2017, управляющая компания имеет право использовать технические помещения, относящиеся к общему имуществу МКД, для размещения производственных служб, материалов, оборудования, инвентаря в целях содержания и ремонта общего имущества МКД. Таким образом, помещение диспетчерской используется ответчиком исключительно по целевому назначению, в соответствии с договором управления многоквартирным домом и в интересах всех собственников помещений многоквартирным домом, права и охраняемые законом интересы истцов ответчиком не нарушаются.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 ноября 2017 года в удовлетворении иска отказано.

Полагая постановленное по делу решение незаконным и необоснованным, истцы Юшина М.Б., Шумаев В.А. в апелляционной жалобе просят его отменить, принять новое решение об удовлетворении иска, указывая на то, что судом первой инстанции при разрешении дела неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, изложенные в решении суда выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущено нарушение норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы истцы указывают на то, что в ходе судебного разбирательства ими представлены документы, свидетельствующие о том, что, что технологическое помещение с инвентарным № является общим имуществом собственников многоквартирного дома и не предназначено для размещения какого-либо оборудования. Из материалов дела не следует, что спорное помещение используется ответчиком в качестве технологического помещения, в котором расположено оборудование, необходимое для осуществления диспетчерского контроля. В нарушение статьи 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих установку диспетчерского оборудования в спорном помещении. Судом не установлен факт передачи указанного помещения управляющей организации ООО «Мустанг» для целей, связанных с управлением многоквартирным домом, а ответчиком не представлено разрешение на его переустройство и использование в качестве диспетчерской. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не принимало решения о предоставлении спорного помещения в пользование ответчика для осуществления им своей коммерческой деятельности. Кроме того, ответчик не представил доказательств заключения договора управления многоквартирным домом. Сам факт утверждения условий договора управления домом общим собранием собственников не означает заключение договора с собственниками помещений. Разрешая дело, суд исходил из того, что ответчик является управляющей компанией многоквартирного дома. Вместе с тем, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном, оформленного протоколом от 25.01.2017, в качестве способа управления МКД выбрано ТСЖ «Фрегат», которое 20.02.2017 было зарегистрировано в органах ИФНС. Копия протокола общего собрания и уведомление о прекращении действия договора управления многоквартирным домом были направлены в адрес ООО «Мустанг» с требованиями о передаче ТСЖ «Фрегат» документации на дом. В связи с изложенным, как полагают истцы, у ответчика отсутствует право пользования спорным нежилым помещением.

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика Шумаева В.А., надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения жалобы и отмены решения, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.

В соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещении и обслуживающее более одного помещения.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При рассмотрении дела судом установлено, что многоквартирный дом <адрес> введен в эксплуатацию на основании разрешения от 04.10.2013 №36.

Согласно техническому паспорту на 1-ом этаже указанного МКД расположено нежилое помещение с инвентарным номером 340-360/тсж, площадью 35,4 кв.м

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 30.01.2017 выбран способ управления многоквартирным домом: управление управляющей организацией, избрана управляющая организация ООО «Мустанг», утверждены условия договора управления МКД, заключаемого сроком на три года.

Согласно пункту 2.2.7. договора управления МКД, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, управляющая организация имеет право использовать технические помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, для размещения своих производственных служб, материалов, оборудования, инвентаря в целях содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома и управления многоквартирным домом, до момента принятия общим собранием собственников помещений решения об изменении порядка и условий использования названных помещений.

В соответствии с частями 1, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил.

Из материалов дела следует, что технологическое помещение с инвентарным № является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, так как предназначено для обслуживания всего указанного многоквартирного дома, поскольку в нем расположен многофункциональный диспетчерский пульт, куда выведены сигналы, для управления системами жизнеобеспечения и безопасности многоквартирного дома, такие как, как система противопожарной защиты и оповещения, система диспетчеризации работы лифтового оборудования, системы диспетчеризации и контроля за работой инженерного оборудования систем жизнеобеспечения многоквартирного дома (водоснабжение, отопление и т.п.). Диспетчерский пульт обеспечивает круглосуточную возможность жильцам многоквартирного дома связаться с диспетчером для экстренного сообщения о возникновении аварийной ситуации в многоквартирном доме.

В помещении диспетчерской расположено следующее общее имущество многоквартирного дома:

- шкаф управления и сигнализации системы автоматической противопожарной защиты (АППЗ) всего дома;

- система автоматической связи с лифтами, ГРЩ, ИТП (провода ОДС сведены в данном помещении), установлено оборудование связи;

- шкаф сигнализации управления насосами отопления, водоснабжения дома;

- система видеонаблюдения (изображение поступает из кабин лифтов, 1-х этажей, придомовой территории);

- телефонная связь для приема заявок от жителей МКД;

- охранная сигнализация, в том числе, поступают сигналы от входов в подвалы, чердаки, технические этажи дома.

Управляющая организация ООО «Мустанг» в соответствии с договором управления многоквартирным домом использует технологическое помещение диспетчерской по ее прямому назначению, к которому относятся:

- диспетчеризация лифтов;

- диспетчеризация систем АППЗ;

- диспетчеризация охранных систем;

- диспетчеризация систем водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения;

- аварийно-диспетчерское обслуживание, прием заявок от жителей дома круглосуточно;

- прием жителей дома по вопросам оказания ЖКУ, начислений, техническим вопросам;

- хранение ключей oт технических помещений, выдача ключей спецподрядчикам, ведение учёта приема-выдачи.

Сведений о том, что технологическое помещение диспетчерской используется ответчиком по иному назначению, не связанному с управлением многоквартирным домом <адрес>, при рассмотрении дела истцами представлено не было.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, что в нежилом помещении №, площадью № кв.м, размещено технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания всего многоквартирного дома, пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что данное помещение используется ответчиком по прямому назначению, и ответчик в период действия договора управления многоквартирного дома вправе использовать данное помещение, поскольку именно на него возложена обязанность по оказанию всех услуг и выполнению работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, в том числе, размещенное в спорном общедомовом помещении, которое должно осуществляться беспрерывно и круглосуточно.

Исходя из того, что в отсутствие доступа в указанное технологическое помещение, в котором размещено вышеуказанное общее инженерное оборудование многоквартирного дома, надлежащее его содержание и сохранность не представляется возможным, при этом в соответствии с договором управления многоквартирным домом управляющей организации ООО «Мустанг» предоставлено право использовать данное помещение в целях надлежащего содержания и ремонта общего имущества и управления многоквартирным домом, а также принимая во внимание, что истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик использует данное помещение и размещенное в нем оборудование в иных, не предусмотренных договором, целях, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении иска ввиду отсутствия нарушений со стороны ответчика прав истцов на данное имущество.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в спорном нежилом помещении отсутствует инженерное оборудование, предназначенное для управления системами жизнеобеспечения и безопасности многоквартирного дома, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку доводы истцов в этой части опровергаются представленными ответчиком доказательствами, которые были проверены судом и которым была дана надлежащая оценка в соответствии со статьей 67 ГПК РФ.

Указание истцов на то, что ответчик самовольно установил такое оборудование, следует признать несостоятельным, так как многоквартирный дом был оснащен таким оборудованием в помещении диспетчерской с даты его ввода в эксплуатацию, в противном случае эксплуатация общедомовых инженерных сетей была бы невозможна.

Поскольку управляющая организация ООО «Мустанг» использует данное общедомовое имущество по прямому назначению в соответствии с договором управления многоквартирным домом исключительно в интересах собственников помещений многоквартирного дома, обеспечивая его надлежащую эксплуатацию и содержание, и не заявляет на данное имущество каких-либо самостоятельных прав, данное имущество остается в общей собственности собственников помещений многоквартирного дома, чьи права и охраняемые законом интересы на данное имущество управляющей организацией не нарушаются, то при указанных обстоятельствах основания для удовлетворения требования истцов об освобождении ответчиком указанного помещения у суда отсутствуют, поскольку в таком случае будут нарушены права других собственников помещений многоквартирного дома, которые вправе требовать от управляющей организации исполнения обязанностей по сохранению, содержанию и эксплуатации общего имущества.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в соответствии с ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ для использования ответчиком помещения 340-360/тсж необходимо принятие собственниками помещений многоквартирного дома отдельного решения, являются ошибочными, поскольку в данном нежилом помещении установлено инженерное оборудование для обеспечения жизнедеятельности и безопасности всего многоквартирного дома, за которым должен осуществляться беспрерывный контроль, и данное помещение не может использоваться в иных целях, отличных от тех, которые связаны с управлением многоквартирным домом. Поэтому управляющая организация ООО «Мустанг» правомерно разместила в данном помещении круглосуточную диспетчерскую службу в целях надлежащего управления многоквартирным домом, исполнения обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, обеспечения соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности жизни и здоровья граждан и их имущества.

Указание истцов о том, что ответчик произвел изъятие помещения диспетчерской из пользования собственников помещений многоквартирного дома, следует признать несостоятельным, так как и само помещение и размещенное в нем инженерное оборудование остаются в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, и данное имущество используется управляющей организацией в рамках договора управления многоквартирным домом исключительно в интересах всех собственников помещений МКД.

Доводы истцов о том, что 20.02.2017 в органах ФНС зарегистрировано ТСЖ «Фрегат», на правильность выводов суда не влияет и отмену судебного акта не влечет, так как истцами не представлены сведения о том, что в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственниками помещений многоквартирного дома принято решение об изменении способа управления МКД с управляющей организации на управление товариществом собственников жилья.

При таких обстоятельствах, решение суда об отказе в удовлетворении иска следует признать законным и обоснованным.

Судебная коллегия находит, что доводы апелляционной жалобы правовых оснований для отмены решения суда не содержат, так как не опровергают выводов суда, не имеют указаний на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, по существу сводятся к повторению истцами своей позиции, изложенной ими в суде первой инстанции, которай являлась предметом исследования суда, и которой судом дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

По результатам апелляционного рассмотрения дела судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела и верно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены постановленного по делу решения, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Юшиной М.Б. и Шумаева В.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Орлова Т.А.