Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 24 июля 2014года гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области к Н.В.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени

по апелляционной жалобе Н.В.А. на решение Шадринского районного суда Курганской области от 2 апреля 2014 года, которым постановлено:

исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области к Н.В.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, удовлетворить частично.

Взыскать с Н.В.А. в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере <...> рублей <...> копеек, пени за просрочку уплаты арендной платы в сумме <...> рублей.

В удовлетворении остальной части иска Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области к Н.В.А., отказать.

Взыскать с Н.В.А. в доход бюджета муниципального образования Шадринский район Курганской области государственную пошлину в размере <...> рублей <...> копеек.

Заслушав доклад судьи областного суда Шарыповой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения ответчика Н.В.А. по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области обратился в Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области с иском к Н.В.А. о взыскании задолженности по договору аренды и пени в размере <...> руб. <...> коп.

Определением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от <...> гражданское дело по названному иску передано по подсудности в Шадринский районный суд Курганской области.

В обоснование требований указано, что <...> между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области и ИП Ч.В.И. был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № №. По акту приема-передачи арендодатель передал в аренду Ч.В.И. вместе с другими арендаторами земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 959 кв.м для эксплуатации и обслуживания магазина.

В связи с реорганизацией Департамента государственного имущества и промышленной политики Курганской области его правопреемником является Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области.

В соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРП по состоянию на <...>, право собственности на нежилые помещения № № магазина II в здании (литер А), расположенном по адресу: <адрес>, перешло от Ч.В.И. к З.В.П., а от З.В.П. к Н.В.А.

В настоящее время собственником нежилых помещений является Н.В.А.

Истец в обоснование требований ссылался на положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель объекта, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым строением и необходимым для его использования, на праве аренды независимо от оформления договора аренды, поскольку право аренды возникает на данный земельный участок в силу закона.

В связи с переходом права собственности на нежилые помещения магазина по указанному выше адресу права и обязанности Ч.В.И., а потом и З.В.П. по договору аренды земельного участка № №-з от <...> перешли к Н.В.А. с <...>.

В нарушение условий договора аренды и положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Н.В.А. В.А. не исполняет обязанности по уплате арендных платежей, в связи с чем его задолженность по арендной плате с <...> по <...> составила <...> руб. По условиям договора аренды произведен расчет пени за период с <...> по <...>, размер которой составил <...> руб. <...> коп.

Представитель истца Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивал.

В судебное заседание не явились ответчик Н.В.А. и его представитель В.А.В., в предыдущем судебном заседании исковые требования признавали частично. Просили суд о снижении неустойки.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ОАО АКБ «Челиндбанк» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Судом постановлено изложенное выше решение о частичном удовлетворении требований истца, с которым не согласен ответчик.

В апелляционной жалобе Н.В.А. просит отменить решение суда полностью и принять по делу новое решение.

Указывает, что задолженность по арендной плате взыскивается за период с <...> по <...>, а расчет суммы иска произведен с <...>.

Автор жалобы ссылается на пропуск истцом срока исковой давности в отношении части платежей, поэтому задолженность должна быть взыскана с <...> года по <...>, соответственно должно быть произведено уменьшение пени и размера государственной пошлины.

Обращает внимание, что исковые требования ответчик признавал только в части оплаты за земельный участок, занятый его нежилыми помещениями, то есть площадью 149 кв.м. При этом, суд не дал оценки тому обстоятельству, что на спорном земельном участке, кроме нежилых помещений Н.В.А., расположен наземный ГРПШ, через земельный участок проходит грунтовая дорога общего пользования и проход к смежному земельному участку для жильцов многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Весь земельный участок обременен залогом (ипотекой) АКБ «Челиндбанк» без установления, кем и когда он передан в залог.

Автор жалобы считает, что истец не представил данных, из каких расчетов и нормативных обоснований определена сумма ежемесячных арендных платежей, а суд не проверил расчеты истца.

Указывает, что к участию в деле не привлечены ОАО «Шадринскмежрайгаз» и Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шадринска Курганской области, которые ежегодно заключают договор на техническое обслуживание и аварийно-диспетчерское обеспечение газопровода и установленного на нем газового оборудования.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Н.В.А. на доводах апелляционной жалобы настаивал, пояснил, что уведомлений о наличии договора аренды и об изменении арендной платы от истца он не получал.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области в суд апелляционной инстанции не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом, что подтверждено материалами дела. Представлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца.

В качестве третьего лица представитель АКБ «Челиндбанк» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, подтверждение его надлежащего извещения представлено в материалах дела, о причинах неявки суд не уведомил.

На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения ответчика судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия областного суда находит решение подлежащим изменению в части размера арендной платы и штрафных санкций в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенным в решении обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что между Департаментом государственного имущества и промышленной политики <адрес> и ИП Ч.В.И., Ч.Л.М. <...> был заключен договор аренды № №з земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации и обслуживания магазина. Арендаторы обязались выплачивать в размере, на условиях и в порядке, предусмотренных договором, арендную плату.

Судом первой инстанции на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> установлено, что с <...> по <...> собственником нежилых помещений № № магазина II в здании (литер А) по адресу: <адрес>, общей площадью 149,3 кв.м, являлась Ч.В.И.; с <...> по <...> собственником данных нежилых помещений являлся З.В.П.; а с <...> собственником недвижимого этого имущества зарегистрирован Н.В.А. на основании договора купли-продажи.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, находится в аренде с <...> по <...> у З.В.П. и Л.Н.В. Право аренды зарегистрировано <...> на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от <...>.

Согласно положениям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

По правилам пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Руководствуясь указанными нормами права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновении у Н.В.А. с момента регистрации права собственности на нежилые помещения прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором расположено здание магазина.

Поскольку пунктом 1.1 договора аренды от <...> предусмотрена обязанность арендатора выплачивать арендную плату в размере, условиях и в порядке, предусмотренных договором, то в обоснование удовлетворения заявленных истцом требований суд сослался на пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Определяя размер задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности представленного истцом расчета, составленного за период с <...> по <...> по правилам Постановления Правительства Курганской области от <...> № «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», согласно которым годовой размер арендной платы за земельные участки определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка в процентном отношении в зависимости от использования расположенного на нем объекта.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, полагая состоятельным довод апелляционной жалобы Н.В.А. об отсутствии у него сведений о размере арендной платы.

По правилам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Поскольку по пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке, суд должен был принять во внимание условия заключенного сторонами договора аренды.

Пунктом 3.2 договора аренды стороны установили, что арендная плата начисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи участка, который был подписан сторонами в день заключения договора аренды - <...>.

Расчет арендной платы определен, исходя из ставки земельного налога в приложении № к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Приложением № к договору аренды, исходя из базового размера арендной платы <...> руб./кв.м. в год с применением коэффициента деловой активности 1,2, коэффициента зоны градостроительной ценности <...> с учетом площади земельного участка <...> кв.м, размер арендной платы за месяц составлял в <...> году – <...> руб. <...> коп., в <...> году при увеличении базового размера до <...> руб./кв.м. в год – <...> руб. <...> коп.

Порядок пересмотра арендной платы предусмотрен пунктом 3.3 договора аренды в зависимости от изменения индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации. В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативно-правовыми актами.

Порядок расчета размера арендной платы и сроки внесения арендной платы при сдаче в аренду земель, находящихся в государственной собственности Курганской области, а также земель, не прошедших процедуру разграничения государственной собственности на землю, на день возникновения у Н.В.А. права собственности на нежилые помещения по адресу: <адрес>, регулировались «Положением о порядке определения размера и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории <адрес>», утвержденным Постановлением Администрации (Правительства) <адрес> от <...> № №.

В пункте 6 названного Положения указаны основания для пересмотра арендной платы арендодателем не чаще одного раза в год, в числе которых указано и изменение уровня инфляции. При этом, изменения в расчете арендных платежей в связи с пересмотром арендной платы по основаниям, указанным в пункте 6 настоящего Положения, доводятся арендодателем до арендатора путем направления письменного уведомления (пункт 7 названного Положения).

Подобный порядок изменения арендной платы содержится и в пункте 7 «Положения о порядке определения размера, условий и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Курганской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденного Постановлением Правительства Курганской области от <...> № №. Уведомительный характер изменения арендной платы предусмотрен и в пункте 6 «Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, и земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена», утвержденного Постановлением Правительства Курганской области от <...> № №

Таким образом, основанием для применения арендатором измененного размера арендной платы является направление уведомления в адрес арендатора о произошедшем изменении арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что сведения об изменении арендной платы направлялись истцом в адрес З.В.П., как прежнего собственника нежилых помещений, расположенных на арендованном земельном участке.

<...> Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области направил З.В.П. уведомление об изменении с <...> размера арендной платы по договору аренды земельного участка от <...> № №, который составил <...> руб. в месяц с приложением расчета.

<...> истцом в адрес З.В.П. направлено уведомление об изменении с <...> размера аренды, который составил <...> руб.

<...> Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области в адрес З.В.П. направлена претензия о задолженности по арендной плате по состоянию на <...> в размере <...> руб.

<...> истцом в адрес З.В.П., Л.Н.В. направлено уведомление об изменении размера годовой арендной платы с <...>, которая составила для З.В.П. <...> руб.

<...> истцом в адрес З.В.П. направлена претензия об оплате долга по договору аренды по состоянию на <...> в размере <...> руб.

По запросу судебной коллегии истец сообщил, что в период <...> г.г. арендная плата за земельный участок не изменялась, уведомления арендаторам не направлялись. Изменение арендной платы произошло в <...> году, о чем арендатору З.В.П. было направлено уведомление от <...>. О переходе прав на нежилые помещения от З.В.П. к Н.В.А. истец уведомлен не был, в связи с чем продолжал направлять уведомления об изменении арендной платы прежнему арендатору.

Ответчик Н.В.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции отрицал получение от истца каких-либо уведомлений о договоре аренды и изменении арендной платы.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что договор аренды земельного участка № № от <...> не предусматривает обязанности арендатора сообщать арендодателю о переходе права собственности на нежилые помещения, судебная коллегия приходит к выводу, что со стороны Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области не соблюден уведомительный порядок изменения арендной платы в отношении ответчика Н.В.А., поэтому к правоотношениям сторон могут быть применены условия, согласованные сторонами договора аренды и существовавшие ко дню регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения.

К <...> размер арендной платы определялся по расчету, указанному в договоре аренды от <...> для ИП Ч.В.И. на <...> год, и составлял <...> руб. <...> коп. в месяц.

С учетом произведенного в соответствии с условиями договора аренды расчета задолженность Н.В.А. по арендной плате за период с <...> по <...> (в пределах заявленных истцом требований) составит <...> руб. <...> коп.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что на земельном участке расположен не принадлежащий ему ГРПШ, по его участку проходит грунтовая дорога общего пользования и проход к соседнему дому, в связи с чем размер общей площади арендованного земельного участка должен быть уменьшен, судебная коллегия находит несостоятельным.

Согласно пункту 1.1. договора аренды арендодатель обязуется передать во владение и пользование арендатору (арендаторам) земельный участок из земель поселений, в границах указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером №, прилагаемом к настоящему договору и являющимся неотъемлемой частью, общей площадью <...> кв.м ориентир: здание – в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, для эксплуатации и обслуживания магазина. При этом, в соответствии с пунктом 3.1 размер арендной платы установлен пропорционально занимаемым арендаторами площадям в зданиях, и исчисляется как соотношение площадей принадлежащих отдельному арендатору на праве собственности помещений в зданиях к общей площади зданий, расположенных на участке.

Ответчиком условия договора аренды не оспорены, изменений в него не внесено, за внесением изменений в договор аренды ответчик к истцу не обращался.

Заявленный в апелляционной жалобе довод ответчика о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы, не может служить основанием для отмены судебного решения, поскольку в силу части 4 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Поскольку исковая давность по правилам пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, а такого заявления в суде первой инстанции от ответчика Н.В.А. не последовало, то судебная коллегия не усматривает оснований для применения к требованиям истца срока исковой давности.

Разрешая требования истца о взыскании пени, суд первой инстанции правильно установил, что ответственность за нарушение срока внесения арендной платы по договору в виде пени из расчета <...>% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки предусмотрена пунктом 5.2 договора аренды.

Вместе с тем, представленный истцом расчет пени не может быть принят во внимание, поскольку он составлен из расчета арендной платы, установленной в размере <...> руб. в месяц в период до <...> года, а впоследствии из расчета <...> руб. в месяц. При этом истцом не учтено, что расчет пени должен производиться с учетом ежемесячно нарастающего размера арендной платы и периодом пользования каждой суммой не более одного месяца.

С учетом указанного принципа расчета размер пени в период с <...> по <...> составит <...> руб. <...> коп.

Судом первой инстанции удовлетворено ходатайство ответчика о снижении размере пени по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о необходимости снижения размера пени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Судебная коллегия полагает возможным снизить размер пени также и с учетом вины Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области, не установившего собственника нежилых помещений, расположенных на арендованном земельном участке, и своевременно не извещавшего ответчика о наличии задолженности по арендной плате, что способствовало увеличению размера ответственности.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об установлении ответственности Н.В.А. перед истцом в виде пени в размере <...> руб.

Остальные доводы апелляционной жалобы ответчика правового значения не имеют и не могут повлиять на существо принятого судом решения.

С учетом удовлетворенных требований в силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возврат государственной пошлины распределяется в зависимости от размера удовлетворенных требований, в связи с чем с Н.В.А. подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования Шадринский район в размере <...> руб. <...> коп.

Так как обстоятельства по делу установлены в полном объеме, судебная коллегия полагает возможным изменить решение суда.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Шадринского районного суда Курганской области от 2 апреля 2014 года изменить, снизив размер задолженности, подлежащей взысканию с Н.В.А. в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области по арендной плате по договору аренды земельного участка до <...> руб. <...> коп., пени за просрочку уплаты арендной платы до <...> руб., и размер государственной пошлины, взыскиваемый в доход бюджета муниципального образования Шадринский район Курганской области, - до <...> руб. <...> коп.

В остальной части решение Шадринского районного суда Курганской области от 2 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н.В.А. – без удовлетворения.

Судья-председательствующий И.В. Литвинова

Судьи Н.В. Шарыпова

Е.И. Безносова