Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «АСКА недвижимость» на решение Коломенского городского суда Московской области от 15 марта 2023 года по гражданскому делу по иску ООО «АСКА недвижимость» к ФИО о взыскании задолженности по договору, по встречному исковому заявлению ФИО к ООО «АСКА недвижимость» о признании недействительными пунктов договора,

заслушав доклад судьи Солодовой А.А.,

УСТАНОВИЛА:

ООО «АСКА недвижимость» обратилось с иском к ФИО о взыскании с ответчика в свою пользу вознаграждения по эксклюзивному договору в размере 400 000,00 руб., неустойки в размере 1% от суммы вознаграждения за каждый день просрочки, начиная с 07.04.2022 по день вынесения решения суда.

Свои требования ООО «АСКА недвижимость» мотивировало тем, что 16.02.2022 между сторонами был заключен Эксклюзивный договор №5144, в соответствии с условиями которого истец обязался оказать ответчику комплекс информационно-консультационных и практических услуг, направленных на поиск покупателя, а также направленных на отчуждение принадлежащего ответчику объекта недвижимости – квартиры, общей площадью 28,1 кв.м, расположенной по адресу: <данные изъяты>, а ответчик обязался принять и оплатить оказанные услуги. Стоимость услуг по договору составила 400 000,00 руб. Истец выставил объявления на платных площадках Авито, Циан, Домклик, сайт «АСКА недвижимость», а также разместил баннер на балконе квартиры с указанием телефона компании. При этом ответчик не имел права самостоятельно продавать объект недвижимости, искать покупателя, что было предусмотрено договором.

Свои обязательства по договору ответчик не исполнил, продал объект недвижимости самостоятельно без оповещения истца о продаже.

По условиям договора обязательства ООО «АСКА недвижимость» считаются выполненными в полном объёме с момента государственной регистрации перехода права собственности по сделке в отношении объекта недвижимого имущества. В досудебном порядке образовавшая после продажи квартиры задолженность по договору ответчиком не погашена, ответ на досудебную претензию им не направлен, возражения на акт оказанных услуг не предъявлены, в связи с чем истец был вынужден обратиться с настоящим иском в суд.

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО предъявил в суд встречное исковое заявление, в котором просил суд признать недействительными пункты 1.3, 3.3., 3.5 заключенного между сторонами договора № 5144 от 16.02.2022, поскольку предусмотренные ими условия существенно нарушают его права, как потребителя.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному исковому заявлению ООО «АСКА недвижимость» в судебное заседания явку своего представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте слушания по делу. В направленных в адрес суда дополнительных пояснениях представитель ООО «АСКА недвижимость» ФИО, действующая на основании доверенности, просила первоначальный иск удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному исковому заявлению ФИО, его представитель ФИО, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований, предъявленных ООО «АСКА недвижимость», настаивали на удовлетворении встречного иска.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному исковому заявлению ФИО дополнительно пояснила, что ФИО заблаговременно предупредил представителя ООО «АСКА недвижимость» о том, что его родственники нашли покупателей квартиры, и осуществлять показы квартиры нет необходимости. Представленные в материалы дела скриншоты не позволяют установить дату размещения объявлений о продаже квартиры, не являются допустимыми доказательствами. Акты показов квартиры не соответствуют приложениям к заключенному между сторонами договору. Обратила внимание суда на то обстоятельство, что услуги, предусмотренные договором, в полном объеме ФИО оказаны не были.

Решением Коломенского городского суда Московской области от 15 марта 2023 года постановлено: в удовлетворении исковых требований ООО «АСКА недвижимость» к ФИО о взыскании вознаграждения в полном объеме согласно условиям Эксклюзивного договора № 5144 от 16 февраля 2022 года в сумме 400 000 рублей 00 копеек, штрафной неустойки в размере 1% от суммы вознаграждения за каждый день просрочки, начиная с 07 апреля 2022 года по день вынесения решения суда, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 200 рублей 00 копеек отказать.

Встречные исковые требования ФИО к ООО «АСКА недвижимость» о признании недействительными пунктов договора удовлетворить.

Признать недействительными условия, изложенные в пункте 1.3 Эксклюзивного договора № 5144 от 16 февраля 2022 года, которыми предусмотрено, что обязательство Исполнителя перед Заказчиком считается выполненным в дату перехода права собственности на объект недвижимости в пользу Покупателя, документальным подтверждением факта выполнения обязательств Исполнителя по настоящему Договору является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, содержащая сведения о переходе прав на Объект от Заказчика к иным лицам.

Признать недействительными условия, изложенные в пункте 3.3 Эксклюзивного договора № 5144 от 16 февраля 2022 года, которыми предусмотрено, что сумма стоимости услуг Исполнителя выплачивается Заказчиком в случае заключения договора без участия Исполнителя в течение 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности от Заказчика к иным лицам.

Признать недействительными условия, изложенные в пункте 3.5 Эксклюзивного договора № 5144 от 16 февраля 2022 года, которыми предусмотрено, что в случае отчуждения Объекта Заказчиком самостоятельно Третьим лицам (не предоставленным Исполнителем) в период действия настоящего договора или в течение 6 (шести) месяцев с даты окончания срока действия настоящего договора, услуги исполнителя считаются оказанными в полном объеме и подлежат оплате Заказчиком.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «АСКА недвижимость» подало апелляционную жалобу на предмет его отмены, указывая, что обжалуемое судебное постановление незаконно и необоснованно.

Лица, участвующие в деле не явились, извещены, судебная коллегия сочла возможным на основании ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело при данной явке.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального закона.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В силу статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (пункт 1).

В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (пункт 2).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 16.02.2022 между ФИО (заказчик) и ООО «АСКА недвижимость» (исполнитель) был заключен договор № 5144, предметом которого является оказание исполнителем заказчику комплекса информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском покупателя, а также направленных на отчуждение объекта недвижимости: квартиры, общей площадью 28,1 кв.м, расположенной по адресу: <данные изъяты>.

Договором от 16.02.2022 № 5144 согласован перечень обязанностей исполнителя, в котором помимо прочих, значатся: проведение рекламной компании объекта недвижимого имущества в специальных изданиях СМИ и электронных базах данных (пункт 2.1.4); размещение объекта на сайте и в базе компании; размещение объявления на платной основе на сайтах: avito.ru, cian.ru, domclick.ru и др. Проведение рекламы объекта с помощью баннеров (п. 2.1.4.1.); организация показов объекта недвижимости потенциальным покупателям и фиксация покупателя в приложении № 2, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1.5); консультирование заказчика по всем вопросам, входящим в обязанности исполнителя и имеющим непосредственное отношение к предмету договора (пункт 2.1.7), уведомление заказчика о готовности покупателя заключить договор и согласование с заказчиком даты, времени и места его заключения (пункт 2.1.9), оказание содействия заказчику в осуществлении расчетов с покупателем квартиры в любой удобной для него форме оплаты (2.1.10).

В соответствии с п.1.3. договора обязательства исполнителя перед заказчиком считаются выполненными в момент подписания акта выполненных услуг, либо в дату, установленную п.2.3.18 договора, либо в дату перехода права на объект недвижимости в пользу покупателя, в зависимости от того какое из событий наступит раньше. Основанием для выплаты в полном объеме заказчиком вознаграждения исполнителю является подписание между заказчиком, с одной стороны, и любым покупателем, с другой стороны, основного договора, направленного на приобретение покупателем объекта в собственности или приобретение покупателем иных прав на объект. Документальным подтверждением факта выполнения обязательств исполнителя по договору является акт выполненных работ, а при его отсутствии – выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, содержащая сведения о переходе прав на объект от заказчика к иным лицам. Стороны согласовали, что предоставление отчета агента по настоящему договору может осуществляться в устной форме.

В соответствии с п.3.4. договора расходы по продаже объекта оплачиваются в следующем порядке: рекламные расходы оплачивает исполнитель; расходы по подготовке документов к продаже несет заказчик.

В случае отчуждения объекта заказчиком самостоятельно третьим лицам (предоставленным или не представленным исполнителем) в период действия настоящего договора или в течение 6 месяцев с даты окончания срока действия настоящего договора услуги исполнителю считаются оказанными в полном объеме и подлежат оплате заказчиком (п.3.5. договора).

В пункте 3.3 договора стороны указали, что сумма стоимости услуг исполнителя выплачивается заказчиком в случае заключения договора без участия исполнителя в течение 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности от заказчика к иным лицам.

При этом п.4.2. договора предусмотрено, что в случае невозможности выполнения исполнителем своих обязанностей, возникшей по вине заказчика вследствие неисполнения и/или ненадлежащего исполнения им своих обязанностей по настоящему договору, а также в случае досрочного расторжения заказчиком договора исполнитель имеет право на возмещение расходов, понесенных при исполнении договора.

Согласно п. 4.3. договора в случае нарушения заказчиком срока выплаты исполнителю суммы стоимости услуг заказчик выплачивает исполнителю штрафную неустойку в размере 1% от суммы стоимости услуг за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости объекта.

В соответствии с п.7.1. договора он вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения сторонами всех обязательств по договору.

В силу пункта 2.1.5 Договора исполнитель обязан проводить показы объекта недвижимости потенциальным покупателям и зафиксировать покупателя в приложении № 2, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1.5).

Нотариально удостоверенным протоколом осмотра переписки ФИО с ФИО подтверждается то обстоятельство, что ФИО уведомил ООО «АСКА недвижимость» через его представителя (агента ФИО, изображенную на представленных истцом по первоначальному иску скриншотах объявлений) о том, что покупатель на квартиру ФИО найден, и осуществлять в дальнейшем показы квартиры сотрудниками ООО «АСКА недвижимость» не имеется. Данная переписка имела место в период с 02.04.2022 по 04.04.2022.

ФИО продал квартиру ФИО, право собственности которого зарегистрировано в ЕРГН 07.04.2022, после чего ООО «АСКА недвижимость» направило в адрес ответчика досудебную претензию, счет на оплату вознаграждения в размере 400 000,00 руб., акт оказанных услуг на 400 000,00 руб.

ФИО направил в адрес ООО «АСКА недвижимость» ответ на претензию, возражения на акт оказанных услуг, в которых выразил несогласие с объемом оказанных услуг и одновременно запросил отчет о проделанной работе и документы, подтверждающие понесенные расходы.

Судом установлен факт перечисления ФИО 25.10.2022 на банковский счет ООО «АСКА недвижимость» денежных средств в размере 15 000,00 руб.

Руководствуясь положениями статей 309, 310, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказывая в удовлетворении заявленных ООО «АСКА недвижимость» исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что, сделка по реализации объекта недвижимого имущества явилась результатом самостоятельных поисков ФИО покупателя, а не оказанных услуг со стороны ООО «АСКА недвижимость», доказательств несения истцом по первоначальному иску расходов (свыше 15 000 руб.) и фактического исполнения договора не представлено.

Удовлетворяя встречное исковое заявление, суд исходил из недействительности п. 1,3, п.3.3. и п. 3.5 Эксклюзивного договора №5144, заключенного между сторонами, по основаниям их несоответствия требованиям статьи 779 Гражданского кодекса РФ. При этом суд руководствовался положениями пункта 1 статьи 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса РФ, исходил из буквального содержания оспариваемых пунктов договора, согласно которых право исполнителя на вознаграждение возникает в любом случае, независимо от фактического исполнения обязательств в рамках заключенного договора.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что в данном случае очевидно, что с более слабым и юридически незащищенным потребителем заключен договор в такой редакции, которая не только затрудняет реализацию права потребителя на отказ от договора, а фактически устанавливает штрафные санкции (в виде оплаты полной стоимости услуги независимо от факта их оказания) для потребителя в случае его отказа от услуг исполнителя на основании статьи 32 Закона о защите прав потребителей.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения заявленных требований и правильно применили нормы материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что ООО «АСКА недвижимость» при заключении договора с ФИО действовал исключительно с намерением получения вознаграждения, а не в интересах ФИО

Судебная коллегия отмечает, что ФИО информировал ООО «АСКА недвижимость» об отказе от Договора.

Кроме того, все документы к сделке ФИО готовились самостоятельно, что не оспаривалось сторонами по делу.

В силу части 1 статьи 55, 67, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется статьями 59 и 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой суда первой инстанции, который в силу присущих ему дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешает дело на основе установления и исследования всех обстоятельств.

Оценка представленных в материалы дела доказательств, произведена судом в соответствии с требованиями статей 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ООО «АСКА недвижимость» при рассмотрении дела судом первой инстанции и сводятся к несогласию с выводами суда и оценкой доказательств.

Между тем, выраженное несогласие с выводами суда в части оценки доказательств и установленных обстоятельств не может являться основанием для пересмотра судебного постановления, поскольку отмена или изменение судебного постановления в апелляционном порядке возможна лишь в случае допущения судом существенных (фундаментальных) нарушений норм материального или процессуального права, имевших место в ходе предшествующего разбирательства и повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита существенно нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Доводов, которые могли бы повлиять на правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Коломенского городского суда Московской области от 15 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «АСКА недвижимость» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи