Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу Прудентовой Е.В. дело по апелляционной жалобе представителя истца Ястребова Д.В. – Бубновой А.А. на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 03 апреля 2017 года, которым постановлено:

Иск Ястребова Д.В. к ООО «АРТ-Персонал» о признании права собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (автостоянка) в литере <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане № по адресу <адрес> оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, судебная коллегия,

установила:

Ястребов Д.В. обратился в суд с иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «АРТ-Персонал» был заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (автостоянка) в литере <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу <адрес>. По условиям договора основной договор должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ после выполнения им обязательств по оплате приобретаемого имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ он оплатил стоимость предмета договора в размере 910100 рублей. Однако ответчик уклоняется от заключения основного договора. ДД.ММ.ГГГГ им была направлена ответчику претензия с требованием заключения основного договора купли-продажи, на которую ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ, в котором ООО «АРТ-Персонал» признало наличие обязательства по передаче доли в праве общей долевой собственности на имущество, однако от заключения основного договора отказалось. Однако спорный объект в виде парковочного места передан ему и используется.

Ссылаясь на статьи 218, 309, 398, 429, 454, 459, 487, 549, 551, 558, 165, 431, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Ястребов Д.В. просит суд признать за ним право собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (автостоянка) в литере <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане № по адресу <адрес>.

Ленинский районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца Ястребова Д.В. – Бубнова А.А. просит решение отменить и принять решение об удовлетворении иска. В апелляционной жалобе указывает на неверное применение судом первой инстанции норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. Суд первой инстанции не применил ст.351ГК РФ, неверно применил ст. 37 ФЗ «Об ипотеке». В спорной ситуации предварительный договор купли-продажи можно признать основным договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, поскольку Ястребовым Д.В. полностью оплачена стоимость приобретаемого имущества, и фактически он пользуется местом для стоянки автомобиля, указанным в договоре.

В возражениях конкурсный управляющий ООО «АРТ-Персонал» Климентов И.С. указывает, что основной договор купли-продажи не заключался и не мог быть заключен, так как имущество находилось в залоге.

В возражениях представитель третьего лица на стороне ответчика АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) указал, что признание права собственности на недвижимое имущество на основании предварительного договора купли-продажи в отсутствие необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества противоречит положениям пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ. Указанная позиция закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено другому лицу лишь с согласия залогодержателя. Доказательства передачи имущества в натуре отсутствуют. Истец злоупотребляет правом.

Истец Ястребов Д.В., представитель ответчика ООО «АРТ-Персонал», представитель третьего лица на стороне ответчика АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО), извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки суду не представили.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела в суде апелляционной инстанции.

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представитель истца адвоката Бубнову А.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены решения.

Отказывая в иске, суд первой инстанции правильно исходил из того, что не имелось согласие залогодержателя на отчуждение спорного имущества, договор купли-продажи не был заключен, спорное имущество не было передано истцу.

Судом первой инстанции правильно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «АРТ-Персонал» приобрело у ООО «АРТСТРОЙ» по договору купли-продажи № №<данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (автостоянка) в литере <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане № по адресу <адрес>.

По договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ данное имущество было передано в залог АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) в целях обеспечения обязательств ООО «АРТ-Персонал» по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор предусматривал, что ООО «АРТ-Персонал» не вправе без согласия залогодержателя отчуждать, передавать в аренду, безвозмездное пользование, обременять предмет залога какими-либо иными обязательствами. Договор ипотеки прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области.

Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АРТ-Персонал» и Ястребовым Д.В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, по которому истец и ответчик намеревались в будущем заключить договор купли-продажи № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (автостоянка) в литере <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане № по адресу <адрес>, что представляет парковочное место № общей полезной площадью 9кв.м. В данном договоре была определена цена продаваемого имущества в размере 910100 рублей (пункт 2.2.1), которая должна быть уплачена покупателем Ястребовым Д.В. в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.2.5). По условиям договора передача покупателю имущества должна быть произведена в день подписания основного договора, либо в иной срок, дополнительно согласованный сторонами путем заключения отдельного соглашения, в том числе и основного договора (пункт 2.3.1). В силу пункта 5.1 предварительного договора основной договор должен быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3 предварительного договора предусмотрен порядок заключения основного договора, который предусматривает, что для заключения основного договора ООО «АРТ-Персонал» должно направить Ястребову Д.В. письменное уведомление с указанием явиться для подписания основного договора в указанный им срок, а последний обязан явиться для подписания основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ Ястребов Д.В. перечислил на счет ООО «АРТ-Персонал» 910100 рублей в исполнение обязательств по оплате приобретаемого имущества по предварительному договору.

Однако в указанный в предварительном договоре срок основной договор не был заключен.

ДД.ММ.ГГГГ Ястребов Д.В. направил ответчику претензию, в которой потребовал в течение 10 дней с момента ее получения заключить с ним основной договор купли-продажи спорного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ Ястребовым Д.В. был получен ответ на претензию от ООО «АРТ-Персонал», в котором ответчик сообщает о невозможности заключения основного договора, поскольку ООО «АРТСТРОЙ», которому ранее принадлежало продаваемое имущество, оспаривает сделку купли-продажи имущества в суде. В связи с тем, что оспаривание сделки может занять значительное время и результат рассмотрения спора судом неизвестен, ООО «АРТ-Персонал» предложило расторгнуть предварительный договор и возвратить уплаченные истцом денежные средства, или отложить вопрос о заключении договора купли-продажи имущества до момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по спору.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 01 сентября 2016 года ООО «АРТ-Персонал» признано банкротом по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника с ДД.ММ.ГГГГ и открыто конкурсное производство в отношении указанного юридического лица.

В настоящее время основной договор купли-продажи спорного имущества между истцом и ответчиком не заключен.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом не представлено доказательств того, что между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи спорного имущества.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» предусмотрено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что на момент заключения предварительного договора между сторонами спора недвижимое имущество, являвшееся его предметом, находилось в залоге у АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО). При этом договор ипотеки прямо предусматривал, что ООО «АРТ-Персонал» не вправе без согласия залогодержателя производить отчуждение заложенного имущества или обременять его правами третьих лиц.

Однако в ходе рассмотрения спора сторонами не было представлено доказательств того, что на продажу спорного имущества было получено согласие залогодержателя АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО).

В судебном заседании представитель АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) возражал против отчуждения ответчиком спорного имущества.

С учетом изложенного, в спорной ситуации предварительный договор нельзя признать договором купли-продажи спорного недвижимого имущества, поскольку на его отчуждение не было получено согласие залогодержателя АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО).

В силу пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В спорной ситуации фактическое использование спорного имущества истцом без согласия продавца ООО «АРТ-Персонал» и залогодержателя АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) не порождает у него каких-либо прав на это имущество.

Однако после открытия в отношении продавца конкурсного производства покупатель не может требовать от него исполнения в натуре обязанности по передаче права собственности на вещь.

Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

По смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника.

Таким образом, положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к реестровым требованиям после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве неприменимы. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (подпункт 2 и 3 статьи 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда. Кроме того, доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке имеющихся в деле доказательств, в связи с чем не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию представителя истца, выраженную в суде первой инстанции.

Правовых доводов, влекущих отмену решения, апелляционная жалоба не содержит. Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

При таком положении обжалованное решение является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Пензы от 3 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Ястребова Д.В. – Бубновой А.А. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий О.В. Бурдюговский

Судьи В.Н. Мананникова

Е.В.Прудентова