Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Иванова С.С., Ростовой Н. В. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 28.12.2018, которым постановлено:

Исковые требования Гордиенко И. Н., Гордиенко О. Н. к Иванову С.С., Ростовой Н. В. взыскании денежных средств, удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Иванова С.С., Ростовой Н. В. в пользу Гордиенко И. Н., Гордиенко О. Н. обеспечительный платеж в сумме 120 000 рублей, проценты в сумме 13 313 рублей 43 копейки, судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 21 052 рублей, а всего взыскать 154 365 рублей 43 копейки.

Взыскать с Иванова С.С., Ростовой Н. В. в пользу Гордиенко И. Н., Гордиенко О. Н. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 493 рубля 90 копеек, с каждого.

В удовлетворении требований Гордиенко И. Н., Гордиенко О. Н. к Иванову С.С., Ростовой Н. В. о расторжении договора, взыскании штрафа, отказать.

Заслушав доклад судьи Золотаревой Ю.Г., пояснения истицы Гордиенко О.Н., представителя истцов Добрыниной Т.А., ответчиков Ростовой Н.В., Иванова С.С., их представителя Урядникова К.А. судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Гордиенко И.Н., Гордиенко О.Н. обратились в суд с иском к Ростовой Н.В., Иванову С.С. о расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств. Указали, что 25.07.2016 заключили с ответчиками предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <...>. По условиям данного договора основная сделка должна была состояться не позднее 25.07.2017. В целях обеспечения исполнения договора ими внесён задаток в сумме 120 000 рублей. Поскольку продавцы отказались от совершения основной сделки, предварительный договор не был исполнен. 27.02.2018 ответчикам направлена претензия о возврате задатка, которая ими не получена. Согласно условиям предварительного договора при его прекращении до начала исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнения, аванс должен быть возвращеён истцам. Также договором предусмотрено, что сторона, ответственная за его неисполнение, обязана возместить другой стороне убытки и уплатить штраф в размере обеспечительного платежа.

Просили расторгнуть предварительный договор от 25.07.2016; взыскать солидарно с Иванова С.С., Ростовой Н.В. в их пользу обеспечительный платеж в размере 120 000 рублей и штраф в размере обеспечительного платежа; проценты за пользование чужими денежными средствами - 7 712 рублей 88 копеек; расходы по уплате государственной пошлины - 5 677 рублей, на оплату услуг представителя - 40 000 рублей, за нотариальное оформление доверенности - 1 700 рублей.

В судебном заседании истица Гордиенко О.Н. исковые требования поддержала. Пояснила, что стороны договорились о продаже спорного имущества за счёт средств материнского капитала. Однако на момент заключения предварительного договора её ребенку еще не исполнилось трёх лет, в связи с чем она предложила ответчикам заключить основной договор через год. В июле 2017 нотариус указала на невозможность оформления сделки с использованием средств материнского капитала в связи с большим процентом износа дома. На её предложение вернуть предоплату Ростова Н.В. ответила отказом, тогда стороны договорились, что семья Гордиенко будет арендовать дом, пока не найдутся другие покупатели, либо истица найдёт нотариуса, который согласится оформить сделку. В ноябре она позвонила Ростовой Н.В. и сообщила, что нашла нотариуса для оформления сделки, однако последняя пояснила о намерении продажи дома только за наличный расчёт. По состоянию на 25.07.2017 суммы, необходимой для заключения основного договора купли-продажи, у неё не имелось, так как денежные средства были потрачены на лечение дочери.

Истец Гордиенко И.Н. в судебное заседание не явился, о его времени и месте был извещён.

Представитель истцов Добрынина Т.А. доводы и требования иска поддержала. Указала, что после 25.07.2017 предварительный договор купли-продажи прекратил своё действие, поскольку основной договор сторонами заключен не был. В силу пункта 6 договора, предусматривающего, что при его прекращении до начала исполнения по соглашению сторон аванс должен быть возвращен покупателю, денежные средства в сумме 120 000 рублей подлежат возвращению Гордиенко. Кроме того, основной договор купли-продажи не был заключен по причине отказа нотариуса в совершении сделки в связи с большим процентом износа дома, то есть по вине ответчиков, в связи с чем штраф в размере обеспечительного платежа также подлежит взысканию с них.

Ответчица Ростова Н.В. с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что при заключении предварительного договора они пришли к соглашению, что 120 000 рублей является обеспечительным платежом, в случае, если Гордиенко О.Н. не выкупит дом, данная сумма будет учитываться как арендная плата за каждый месяц проживания. Дом и участок переданы покупателям по акту 09.08.2016. Впоследствии стороны пришли к соглашению о возможности приобретения спорного имущества за счёт средств материнского капитала. 11.07.2017 нотариус разъяснила, что поскольку ребёнку истцов не исполнилось трёх лет, сделка будет совершена с обременением. Такие условия их (ответчиков) не устроили. Они предложили Гордиенко О.Н. накопить денежные средства до 25.07.2017, и договорились, что в случае отказа от совершения сделки 25.07.2017 истцы будут снимать у них дом за 3 000 рублей ежемесячно и обратятся к ним, когда ребёнку исполнится три года. В октябре-ноябре 2017 года стороны рассматривали разные варианты покупки дома, однако сделка не состоялась.

Ответчик Иванов С.С. с исковыми требованиями не согласился.

Представитель ответчиков Урядников К.А. с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что в предварительном договоре купли-продажи оговорен срок заключения основного договора, не позднее 25.07.2017. Его доверители передали покупателям дом и земельный участок по акту 09.08.2016. 11.07.2017 нотариус отказал в оформлении сделки купли-продажи по причине того, что ребёнок истицы не достиг возраста трёх лет, и средства материнского капитала не могут быть обналичены. Таким образом, по состоянию на 25.07.2017 Гордиенко О.Н. не могла исполнить свою обязанность по оплате договора в связи с отсутствием денежных средств, в связи с чем обеспечительный платеж в сумме 120 000 рублей был удержан его доверителями в качестве штрафа и не подлежит возврату в соответствии с пунктом 7 предварительного договора купли-продажи.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Гузман Н.В. в судебное заседание не явилась, о его времени и месте была извещена.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе Гордиенко О.Н., Иванов С.С. просили об его отмене, вынесении нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Указали, что суд неправильно истолковал условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи, при разрешении спора руководствовался положениями статьи 381.1 ГК РФ, не приняв во внимание, что в договоре стороны установили иные, чем указано в пункте 2 статьи 381.1 ГК РФ условия возврата внесённого платежа. Суд фактически вышел за рамки исковых требований и изменил условия нотариально удостоверенного договора.

Суд неправомерно пришёл к выводу о том, что пункт 7 предварительного договора купли-продажи, предусматривающий обязанность стороны, ответственной за его неисполнение, уплатить другой стороне штраф в сумме обеспечительного платежа, ставит стороны в неравное положение и противоречит правовой природе данного платежа, так как условия нотариально удостоверенного и подписанного сторонами договора сторонами не оспорены. Вывод суда о злоупотреблении продавцами своим правом на получение штрафа противоречит правовой природе штрафа, положениям об обеспечительном платеже, а также материалам дела.

Суд не согласился с доводом стороны ответчиков о том, что обеспечительный платеж в размере 120 000 рублей удержан ими в качестве арендной платы за проживание в жилом помещении, ссылаясь на отсутствие данного условия в предварительном договоре купли-продажи, однако, не учёл, что пользование недвижимостью на бесплатной основе влечет неосновательное обогащение истцов.

Кроме того, установив, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателей, суд не посчитал правомерными основания для удержания уплаченного ими обеспечительного платежа в качестве штрафа, предусмотренного пунктом 7 договора.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Гордиенко И.Н., Гордиенко О.Н. просили об оставлении решения без изменения.

Ответчики Ростова Н.В., Иванов С.С., участвующие в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи, их представитель Урядников К.А. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Истица Гордиенко О.Н., представитель истцов Добрынина Т.А. с доводами апелляционной жалобы не согласились, доводы возражений поддержали.

Истец Гордиенко И.Н., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Гузман Н.В. в апелляционную инстанцию не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и поступивших относительно неё возражений, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 43 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно пунктам 1, 3, 4, 6 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В силу пункта 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.07.2016 между Ивановым С.С., Ростовой Н.В. (продавцы) и Гордиенко И.Н., Гордиенко О.Н. (покупатели) заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, по условиям которого стороны обязались в срок до 25.07.2017, либо ранее (пункты 4, 9) заключить договор купли-продажи дома и земельного участка. Цена указанного имущества составляет 850 000 рублей (пункт 8). Договор удостоверен нотариусом Гузман Н.В.

В соответствии с пунктом 5 договора Гордиенко И.Н. и Гордиенко О.Н. выдали в качестве обеспечительного платежа Ростовой Н.В. и Иванову С.С. денежную сумму в размере 120 000 рублей в счёт причитающихся с них платежей по предстоящему договору купли-продажи.

В пункте 6 предварительного договора стороны определили, что при прекращении договора до начала исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения по обстоятельству, за которое ни одна из сторон не отвечает, аванс должен быть возвращён покупателям полностью.

Кроме указанного в пункте 6 стороны договорились, что ответственная за неисполнение настоящего договора сторона обязана возместить другой стороне убытки, связанные с настоящим и предстоящим договором, ремонтом, а также уплатить штраф в размере обеспечительного платежа (пункт 7).

Материалами дела подтверждается, что вышеназванные дом и земельный участок были переданы покупателям по акту приёма-передачи 09.08.2016.

В срок, установленный предварительным договором, 25.07.2017, основной договор купли-продажи заключён не был.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что поскольку основной договор купли-продажи между сторонами до 25.07.2017 заключён не был, обязательства по предварительному договору прекратились, в связи с чем оснований для удержания ответчиками переданной продавцами суммы обеспечительного платежа не имеется и он подлежит взысканию в пользу Гордиенко О.Н. и Гордиенко И.Н.

Установив вину покупателей в незаключении основного договора купли-продажи, суд счёл несостоятельным довод стороны ответчиков о том, что уплаченный покупателями обеспечительный платеж в связи с несовершением основной сделки по их вине был удержан продавцами в качестве штрафа, сославшись на то, что данное условие противоречит правовой природе обеспечительного платежа, а также свидетельствует о злоупотреблении продавцами своими правами на получение штрафа.

Однако судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции.

Положения гражданского законодательства не исключают возможности обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору (статья 429 ГК РФ) и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) последствий, предусмотренных законом либо договором, в частности, штрафных санкций.

Пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ предусматривает возможность возврата обеспечительного платежа при ненаступлении в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства в случае, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Однако, удовлетворяя требования истцов о взыскании обеспечительного платежа, суд первой инстанции не учёл, что пунктом 7 предварительного договора купли-продажи стороны предусмотрели иное условие и установили обязанность уплаты штрафа в размере обеспечительного платежа стороной, виновной в неисполнении данного договора.

Материалами настоящего дела с достоверностью подтверждается, что основной договор купли-продажи не был заключён по вине покупателей, в связи с отсутствием у них необходимой денежной суммы по состоянию на установленную предварительным договором дату заключения основного договора - 25.07.2017, что в ходе рассмотрения дела не отрицалось истицей Гордиенко О.Н. Сторона продавцов в свою очередь имела намерение на заключение договора, о чём 24.07.2017 было доведено до покупателей их представителем Р.

Доводы стороны истца о наличии виновных действий продавцов в незаключении основного договора, напротив, материалами дела не подтверждены.

Указанные обстоятельства в соответствии с согласованным сторонами в предварительном договоре условием вопреки выводу суда первой инстанции является основанием для удержания Ивановым С.С. и Ростовой Н.В. уплаченного Гордиенко О.Н. и Гордиенко И.Н. обеспечительного платежа в размере 120 000 рублей по причине отказа последних от заключения основного договора купли-продажи в установленный срок.

В связи с изложенным судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания с ответчиков внесённого покупателями Гордиенко О.Н. и Гордиенко И.Н. обеспечительного платежа в вышеназванном размере.

Кроме того, делая вывод о злоупотреблении стороной ответчиков своими правами на удержание обеспечительного платежа, суд первой инстанции исходил из того, что продавцы, осознавая невозможность оплаты покупателями договора, согласились подождать его заключения, а в дальнейшем продали дом другим покупателям, при этом оставив обеспечительный платеж у себя.

Вместе с тем, поскольку обстоятельством, достаточным для возникновения обязанности по уплате обеспечительного платежа в рамках данного дела являются виновные действия покупателей в незаключении основного договора купли-продажи в предусмотренный предварительным договором срок, в отсутствие законодательного запрета на получение данных денежных средств в качестве штрафных санкций, действия ответчиков по их удержанию не могут расцениваться как злоупотребление правом. При этом, исходя из существа заявленного спора, обстоятельства, касающиеся заключения договора, возникшие после 25.07.2017, вопреки выводу суда, правового значения не имеют.

Кроме того, из материалов дела следует, что 09.01.2018 Гордиенко О.Н. на основании договора купли-продажи было приобретено иное жилое помещение, тогда как жилой дом, принадлежащий Ростовой Н.В. и Иванову С.С., был продан 26.04.2018.

Таким образом, в связи с вышеизложенными обстоятельствами решение суда первой инстанции в части взыскания обеспечительного платежа, процентов за пользование денежными средствами, судебных расходов подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении указанных исковых требований. Апелляционная жалоба Ростовой Н.В., Иванова С.С. подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 28.12.2018 в части удовлетворения исковых требований Гордиенко И. Н., Гордиенко О. Н. к Иванову С.С., Ростовой Н. В. о взыскании обеспечительного платежа, процентов за пользование денежными средствами, судебных расходов отменить, вынести в этой части новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Иванова С.С., Ростовой Н. В. считать удовлетворённой.

Председательствующий Ю.Г. Золотарева

Судьи А.Н. Кнепман

Н.Г. Мудрая