Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 19 декабря 2013 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 удовлетворить.

Признать исполненным ФИО5, ФИО3, ФИО4 договор аренды № № от 02.06.2003 г., заключенный с КТ «Кедро-Парк*Ко» (ранее - КТ «КонТраст и Компания»), в части выкупа жилого помещения, распложенного по адресу: <адрес>

Зарегистрировать переход права собственности от ФИО1 к ФИО5, ФИО3, ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 в счет возврата госпошлины 12500 руб.

Отказать ФИО1 в иске о расторжении договора аренды № № от 02.06.2003 г.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Печниковой Е.Р., объяснения ФИО1, его представителя ФИО6, возражения представителя истцов – ФИО7, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО1 о признании права собственности на квартиру.

Требования мотивированы тем, что 02.06.2003 г. между истцами и коммандитным товариществом «КонТраст и Компания» был заключен договор аренды № №, по которому истцам (Арендатор) передается КТ «КонТраст и Компания» (Арендодатель) в срочное возмездное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, находящееся в собственности ответчика, с правом последующего выкупа. Согласно п. 1.3. договора выкупная стоимость помещения на момент заключения указанного договора составляла 930 000 рублей, из которых 621 984 рублей зачислены истцам в счет оплаты выкупа квартиры. В соответствии с п. 1.4 договора аренды остаточная стоимость жилого помещения на момент заключения договора составляла 308 016 рублей. Из п. 5.1, 5.2. договора следует, что арендная плата составляла 2230 рублей в месяц. Плата в счет выкупа квартиры составляла 4 278 рублей, т.е. всего 6508 рублей. До мая 2007 г. истцы добросовестно оплачивали арендные платежи, но поскольку 03.05.2007 г. постановлением судебного пристава исполнителя наложен арест на спорную квартиру, соответственно с того момента КТ «Кедро-Парк*Ко» (ранее КТ «КонТраст и Компания») не могло распоряжаться имуществом, а истцы не могли оплачивать арендные платежи, поскольку арест предусматривает запрет на право распоряжения арестованным имуществом.

28.05.2012г. ФИО1 приобрел спорную квартиру в собственность, что подтверждается выпиской из ЕГРП. Вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 08.02.2013 г. ФИО1 признан стороной по договору аренды 02.06.2003г. на стороне Арендодателя. По мнению истцов, ответчик уклонялся oт принятия исполнения по договору аренды, в связи с чем истцами 10.07.2013 г. на депозит нотариуса была внесена денежная сумма в размере разницы между выкупной стоимостью, установленной в договоре аренды с правом выкупа (930 000 рублей) и размером установленным решением суда от 08.02.2013 г. (829 856 рублей), т.е. 100 144 рублей. Кроме того, на депозит нотариуса была внесена денежная сумма в размере арендных платежей с момента, как ФИО1 стал собственником спорной квартиры, т.е. с 28 мая 2012 г. в размере 30 446 рублей.

Истцы считают, что они исполнили условия договора аренды от 02.06.2003 г. в части оплаты выкупной стоимости спорной квартиры, а поскольку ответчик ФИО1 уклоняется от регистрации перехода права собственности на истцов, то в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ они имеют право требовать регистрации в судебном порядке.

На основании изложенного, истцы, с учетом утонения, просили суд: признать исполненным договор аренды № № от 02.06.2003 г., заключенный с КТ «Кедро-Парк*Ко» (ранее КТ «КонТраст и Компания»), в части выкупа жилого помещения по адресу: <адрес>; зарегистрировать переход права собственности на указанную квартиру от ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора аренды с правом выкупа № № от 02.06.2002г.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с п. 5.1 договора аренды, ежемесячные арендные платежи составляют 2 330 рублей, которые должны вноситься арендодателю не позднее 28 числа каждого месяца. В соответствии с п. 6.2 договора аренды, при неоплате арендных платежей в срок начисляется пеня в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Факт длительного неисполнения А-ными обязанности по оплате арендных платежей подтверждается решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 13.11.2007 г., текстом искового заявления о признании права собственности, и не отрицается самими истцами. У А-ных по арендным платежам возникла задолженность с 03.05.2007 г. по 28.06.2013 г., поэтому 29.06.2013г. им было направлено уведомление о расторжении договора аренды. В силу п. 2.2.8 договора аренды, арендатор обязан вносить платежи за коммунальные услуги. Однако ни собственнику, ни эксплуатирующей организации соответствующие платежи не вносились. В настоящее время по указанной квартире имеется задолженность, что подтверждено судебными приказами мирового судьи с/у № 103 Автозаводского судебного района г. Тольятти. Внесенных на депозит нотариуса денежных средств не хватает даже на погашение задолженности по оплате ежемесячных платежей по аренде, не говоря уже об оплате штрафов и задолженности по коммунальным платежам. В соответствии с п. 7.1.3 договора аренды, если арендатор не внес платежи, указанные в разделе 5 настоящего договора в течение трех месяцев, договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены КТ «КедроПарк*Ко» и судебный пристав ОФССП Автозаводского района г. Тольятти ФИО8

Определением суда от 14.11.2013г. гражданские дела по вышеуказанным искам были объединены в одно производство.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 в лице представителя ФИО9 просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, и постановить по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 и об отказе в удовлетворении исковых требований А-ных.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1, его представитель ФИО6 доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель истцов ФИО7 в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 02.06.2003г. между истцами и КТ «КонТраст и Компания» заключен договор № №, по которому истцам (Арендатору) передается КТ «КонТраст и Компания» (Арендодателем) в срочное возмездное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, находящееся в собственности КТ «КонТраст и Компания», с правом последующего выкупа. В последствии КТ «КонТраст и Компания» было переименовано в КТ «КедроПарк*Ко».

Согласно п. 1.3. договора аренды выкупная стоимость помещения на момент заключения договора составляла 930 000 рублей, из которых 621 984 рублей зачислены истцам в счет оплаты выкупа квартиры при подписании договора.

В соответствии с п. 1.4 договора аренды остаточная стоимость жилого помещения на момент заключения договора составляла 308 016 рублей.

Из п.п. 5.1., 5.2. договора следует, что арендная плата составляла 2230 рублей в месяц, плата в счет выкупа квартиры - 4 278 рублей в месяц.

На основании протокола от 19.01.2011г. № №, акта передачи нереализованного имущества взыскателю от 02.03.2012г. ФИО1 является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.05.2012г.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 08.02.2013г. по гражданскому делу № 2-31/2013г. ФИО1 признан стороной по договору аренды № № от 02.06.2003г. на стороне Арендодателя.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 29.05.2013 г. решение суда оставлено без изменения.

Согласно ст. 61 ГПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанными судебными постановлениями были установлены следующие обстоятельства, не подлежащие доказыванию по настоящему делу: договор аренды №№ от 02.06.2003г. является действительным (заключенным); выкупная стоимость спорного жилья, указанная в п. 1.3. договора аренды составляет 930 000 рублей, из которых 829 856 рублей истцами оплачено на момент вступления решения суда от 08.02.2013 г. в законную силу; ФИО1 признан стороной по указанному договору аренды на стороне Арендодателя и к нему перешли все права и обязанности по договору аренды с правом выкупа.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

На основании п. 3.1. договора аренды с правом выкупа от 02.06.2003г. арендатор имеет право заплатить полную выкупную стоимость жилого помещения до окончания срока действия договора аренды.

Согласно п. 5.6. договора аренды в случае, когда очередной ежемесячный платеж в счет выкупа жилого помещения превышает минимальную сумму, установленную в п. 5 договора, производится пересчет остаточной выкупной стоимости, и как следствие сокращается срок действия договора.

Согласно п. 8.3. договора, при внесении всей выкупной стоимости жилого помещения до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа жилое помещение передается в собственность Арендатора по факту готовности документов, необходимых для оформления правоустанавливающих документов на Арендатора.

В материалах дела имеется обращение истцов в адрес ответчика, в котором ему предлагается сообщить о реквизитах своего расчетного счета в банке, с целью выполнения истцами денежных обязательств по договору аренды в части выкупа жилого помещения, а также по арендным платежам. Ответа от ФИО1 не последовало, в связи чем, суд обоснованно пришел к выводу, что ответчик уклонился от принятия исполнения по договору аренды.

Согласно ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие, в том числе, уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Из материалов дела следует, что 10.07.2013г. на депозит нотариуса истцами была внесена денежная сумма в размере разницы между выкупной стоимостью, установленной в договоре аренды (930 000 рублей) и размером, установленным решением суда от 08.02.2013 г. (829 856 рублей), т.е. 930 000 рублег - 829 856 рублей = 100 144 рубля.

Кроме того, на депозит нотариуса была внесена денежная сумма в размере арендных платежей с момента возникновения у ФИО1 права собственности на спорную квартиру, т.е. с 28.05.2012г. по 30.06.2013г. в размере 30 446 рублей (13 месяцев х 2 330 рублей + (2330 рублей /30 дней х 2 дня), что подтверждается свидетельством нотариуса от 10.07.2013г.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что истцами с момента внесения денежной суммы на депозит нотариуса, т.е. с 10.07.2013 г. договор аренды 02.06.2003г. считается исполненным в части выкупа спорного жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Доводы ФИО1 о том, что у А-ных перед ним сформировалась задолженность по внесению арендных платежей за период с 03.05.2007 г. по 28.06.2013 г., суд правомерно признал несостоятельными, поскольку у ФИО1 право требования арендных платежей возникло только после возникновения права собственности на спорный объект, т.е. с 28.05.2013г.

Законом или договором аренды не предусмотрен переход к новому арендодателю права требования оплаты текущих платежей за предыдущий период, т.к. такое право принадлежит прежнему арендодателю КТ «КедроПарк*Ко».

Иное толкование закона или договора аренды привело бы к неосновательному обогащению ФИО1 за счет истцов.

Ссылку ФИО1 на то, что внесенных на депозит нотариуса денежных средств не хватает даже на погашение задолженности по оплате ежемесячных платежей по аренде, не говоря уже об оплате штрафов и задолженности по коммунальным платежам, суд правильно не принял во внимание, поскольку договором аренды четко разделены платежи за пользование спорной квартирой, платежи в счет выкупа, а также плата за коммунальные услуги.

Зачет сумм, направленных на выкуп квартиры, в счет платы за пользование (аренду) спорного жилья, коммунальные услуги, договором или законом не предусмотрен.

Ссылку ФИО1 на уведомление, полученное А-ными 29.06.2013г. о расторжении договора, как на основание расторжения договора аренды, суд обоснованно признал несостоятельной, поскольку она не основана на законе.

Исходя из положений ст. 619 ГК РФ, законодателем предусмотрено, что в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Как следует из материалов дела каких-либо предупреждений, уведомлений, в которых ставился бы вопрос о необходимости погашения задолженности до обращения в суд с настоящим иском, ФИО10 не направлялось, а право требовать расторжения договора аренды могло возникнуть у ФИО1 лишь в том случае, если в разумный срок арендаторы не устранили бы соответствующие нарушения.

Кроме того, А-ны в ответ на уведомление о расторжении договора аренды, письменно уведомили ФИО1 о необходимости предоставления реквизитов с целью исполнения обязательств по договору аренды. Как указано выше, ответа от ФИО1 не последовало, в связи с чем денежные средства были внесены А-ными 10.07.2013г. на депозит нотариуса.

На основании вышеизложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела договор аренды прекратил свое действие исполнением обязательств А-ными в части выкупа жилого помещения в соответствии с п. 5.6 договора аренды. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекратилось с момента уплаты всей выкупной цены, т.к. иное не предусмотрено ни законом, ни договором аренды с правом выкупа.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ право собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Оценив представленные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу, что наличие спора между сторонами по поводу исполнения договора аренды от 02.06.2003г., правовая позиция ФИО1 по гражданскому делу № 2- 31/2013, отказ в предоставлении реквизитов для оплаты оставшейся части платежей по договору, факт неполучение денежных средств, внесенных на депозит нотариуса в качестве исполнения договора аренды с правом выкупа, следует толковать как уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истцам.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд правильно взыскал с ФИО1 в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 500 рублей.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции, направлены на несогласие с выводами суда, неправильное толкование закона, субъективную оценку доказательств, они не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 19 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: