Гражданский кодекс часть 1

на решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 30 января 2018 года по делу по иску ФИО1 к АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Альтернатива Профи» о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании права на котельную АО «СУ-№155» отсутствующим, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома.

Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения представителя истца – ФИО2, представителя 3-го лица - Администрации г.о. Долгопрудный Московской области – ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «СУ-155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Альтернатива Профи» о признании договоров недействительными, прекращении права собственности на котельную, признании права АО «СУ-155» на котельную отсутствующим, признании котельной общим имуществом многоквартирного дома. В обоснование исковых требований он сослался на то, что является собственником квартиры №125, расположенной по адресу: <данные изъяты>. Застройщиком данного дома является АО «СУ-155». Согласно разрешению на ввод дома в эксплуатацию, в его состав входить пристроенная котельная, посредством которой осуществляется производство тепловой энергии для отопления указанного многоквартирного жилого дома, входящая в состав общего имущества. Помещение котельной отнесено к объектам производственного назначения многоквартирного жилого дома. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию данной котельной не выдавались. Жильцы <данные изъяты> по пр-ту Ракетостроителей, в силу ст. 36 ЖК РФ, имеют право на общее имущество в виде пристроенной котельной, обслуживающий только их дом. На основании изложенного ФИО1 просит суд: - признать право АО «СУ-155», в том числе на распоряжение спорным имуществом - пристроенной котельной, площадью 206,5 кв.м, расположенной по адресу: <данные изъяты>, отсутствующим;

- признать недействительным договор соинвестирования от 01.03.2013 г., заключенный между АО «СУ-155» и ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс»);

- признать недействительным договор аренды нежилого помещения № СУ/Энерго/Д 28 от 02.03.2015 г., заключенный между АО «СУ-155» и ООО «Энергостройресурс»;

- признать недействительным договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей воде №ЭСР-АП-ТЭ/3 от 01.03.2015 г., заключенный между «Энергостройресурс» и ООО «Альтернатива Профи»;

- признать недействительным договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей воде №ЭСР-АП-ТЭ/11 от 11.11.2015 г., заключенный между «Энергостройресурс» и ООО «Альтернатива Профи»;

- признать нежилое помещение, площадью 206,5 кв. м - котельную и имеющееся в ней оборудование общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

ФИО1 и его представители – ФИО4, ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали.

Представитель АО «СУ-155» - ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.

Представитель ООО «Энергостройресурс» - ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.

Представитель третьего лица – Администрации г.о. Долгопрудный –ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.

Временный управляющий АО «СУ-155» о дне слушания дела извещался, но в судебное заседание не явился.

Решением Долгопрудненского городского суда Московской области от 30 января 2018 года исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Энергостройресурс» просит указанное решение суда отменить как незаконное, необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1).

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года №491, указано, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Встроенные, пристроенные и крышные котельные и установки для нужд отопления и горячего водоснабжения, согласно п. 15 приложения №1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России), относятся к специальным общедомовым техническим устройствам.

Из материалов дела следует, что 17 декабря 2001 года между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией г. Долгопрудного, некоммерческим партнерством Союз строителей Московской области заключен инвестиционный контракт №20/12, предметом которого является строительство микрорайона «Центральный» в г. Долгопрудном. По этому контракту некоммерческое партнерство Союз строителей Московской области приобрело право по результатам строительства на ряд построенных жилых домов.

29 июля 2009 года к указанному контракту было заключено дополнительное соглашение, которым в качестве соинвестора было привлечено ЗАО «СУ-155» (в настоящее время АО «СУ-155»). По результатам реализации контракта новому соинвестору полагались к передаче ряд квартир в построенных домах.

Согласно договору субаренды, заключенному 02.08.2010 г. между ООО «Передовые технологии в строительстве» и ЗАО «СУ-155», ООО «Передовые технологии в строительстве» передало в субаренду земельный участок под строительство.

01 марта 2013 г. между АО «СУ-155» и ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс») был заключен договор соинвестирования, в соответствии с которым в перечень инвестиционных объектов, подлежащих передаче ООО «РосСтрой-Руза» после окончания строительства, входит и спорная котельная.

19 июня 2015 г. выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <данные изъяты>, в эксплуатацию.

06 июля 2016 г. ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права на собственности на жилое помещение – квартиру №125 в вышеуказанном многоквартирном жилом доме.

02 марта 2015 г. между АО «СУ-155» (арендодатель) и ООО «Энергостройресурс» (арендатор) был заключен договор аренды № СУ/Энерго/Д28, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование на возмездной основе передана пристроенная котельная, площадью 206,5 кв.м.

01 марта 2015 г. между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Альтернатива Профи» заключен договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей воде №ЭСР-АП-ТЭ/3, согласно которому абоненту (ООО «Альтернатива Профи») продается тепловая энергия и теплоноситель.

01 ноября 2015 г. между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Альтернатива Профи» заключен новый договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей воде №ЭСР-АП-ТЭ/11, согласно которому абоненту (ООО «Альтернатива Профи») продается тепловая энергия и теплоноситель.

В ходе рассмотрения дела судом для проверки доводов иска была назначена судебная строительная экспертиза.

Согласно заключению экспертизы, на момент обследования газовая котельная используется для теплоснабжения и горячего водоснабжения МКД по адресу: <данные изъяты>, а также средней школы. Спорное нежилое помещение, в состав которой входит оборудование, предназначенное не только для обслуживания нужд МКД, но и для снабжения теплом и горячим водоснабжением средней школы (проект д/сад и бассейн, которые еще не построены), не является общим имуществом МКД. Установленное в котельной оборудование соответствует расчетной мощности для отопления МКД и школы, а также иных учреждений (д/сад, бассейн). Спорное помещение с момента ввода дома в эксплуатацию используется как котельная МКД. Использование помещения и расположенного в нем оборудования для иных целей, не связанных с теплоснабжением исключительно указанного МКД, допустимо при максимальной нагрузке доп. потребителя не более 8,7 МВт. Использовать нежилое помещение, расположенное в пристройке МКД, и, используемое под котельную, как самостоятельный объект, ограниченный от МКД, возможно. Существующая мощность указанной котельной в настоящее время позволяет осуществить подключение к ней иных потребителей, кроме МКД.

Дав оценку заключению эксперта, суд указал, что оснований сомневаться в его выводах не имеется.

Вместе с тем, суд принял во внимание, что в настоящее время детское дошкольное учреждение и бассейн, для обслуживания которых также предназначена пристроенная котельная, только запроектированы, их строительство не начато (и, учитывая процедуру банкротства в отношении АО «СУ -155», строительство затруднительно).

Кроме того, судом верно отмечено, что согласно представленным документам, пристроенная котельная не имеет отдельно выделенного земельного участка, разрешения на строительство (она принималась одновременно с МКД – ввод объекта в эксплуатацию), к тому же, в рамках инвестиционного контракта не предусматривалась передача АО «СУ-155» данной котельной.

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорное нежилое помещение, площадью 206,5 кв.м. отвечает всем признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, данное нежилое помещение предназначено исключительно для обслуживания <данные изъяты> в качестве источника теплоснабжения, горячего водоснабжения, и в нем расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений дома.

Вопреки выводам эксперта, суд признал установленным, что котельная как часть жилого дома, обеспечивающая доступ к инженерным коммуникациям жилых помещений, не предназначена для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, а потому она обладает признаками, характерными для общих помещений многоквартирного дома.

Исходя из изложенных обстоятельств и положений ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, суд правомерно удовлетворил заявленные исковые требования и признал право АО «СУ-№155» на спорное нежилое помещение – котельную, площадью 206,5 кв.м., находящуюся по вышеуказанному адресу, отсутствующим и признал это нежилое помещение, включая все системы, которыми она оборудована, общим имуществом многоквартирного дома.

Также судом верно признаны недействительными как не отвечающие требованиям закона договор соинвестирования от 01.03.2013 г., заключенный между АО (тогда ЗАО) «СУ-155» и ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс»), договор аренды нежилого помещения №СУ/Энерго/д 28 от 01.03.2015 г., заключенный между АО «СУ-155» и ООО «Энергостройресурс», договоры энергоснабжения ЭСР-АП-ТЭ/3 от 01.03.2015 г. и №ЭСР-АП-ТЭ/11 от 01.11.2015 г., заключенные между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Альтернатива Профи», так как у АО «СУ-155» отсутствовало право распоряжаться спорным нежилым помещением, в том числе заключать договоры соинвестирования и аренды с ООО «РосСтрой-Руза», а у ООО «Альтернатива Профи» отсутствовали полномочия на заключение с ООО «Энергостройресурс» договоров энергоснабжения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает, что при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорная котельная не отвечает признакам общего имущества многоквартирного дома и не входит в состав имущества, перечисленного в ст. 36 ЖК РФ и п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, являются несостоятельными.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию вышеназванного жилого дома от 19 июня 2015 года, в состав дома входит объект капитального строительства производственного назначения – пристроенная котельная, мощностью 8,7 МВт, площадью 206,5 кв.м. Вместе с тем в силу положений части п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указанная котельная не является самостоятельным объектом недвижимости и не требует получения отдельного разрешения на строительство.

Более того, согласно акту «О результатах частичной реализации инвестиционного контракта №20/12 от 17 декабря 2001 года на застройку микрорайона «Центральный» в г. Долгопрудный Московской области» спорная котельная не вошла в долю ни одного из участников инвестиционного контракта №20/12, в том числе в долю АО «СУ-155».

В этой связи верным является вывод суда о том, что спорная котельная выполняет вспомогательную и обслуживающую функции. Сведения о том, что спорная котельная предназначена для иного, самостоятельного использования, в материалах дела отсутствуют.

Нельзя согласиться и с доводами апелляционной жалобы о том, что спорная котельная не является объектом, принадлежащим многоквартирному жилому дому, поскольку материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривалось, что данная котельная построена застройщиком на земельном участке многоквартирного жилого дома, то есть на неотъемлемой части жилого дома, которая в силу прямого указания закона находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В данном случае жилые помещения многоквартирного жилого дома не могут эксплуатироваться по своему прямому назначению без вспомогательных помещений, к которым относится котельная, предназначенная для теплоснабжения этого дома.

Также несостоятельными являются доводы апелляционной жалобы о том, что договором соинвестирования от 01 марта 2013 года, договором аренды нежилого помещения (котельной) от 02 марта 2015 года и основанными на них договорами энергоснабжения от 01 марта 2015 года и 01 ноября 2015 года, не затронуты права истца.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Заключение сделок без учета положений норм ст.290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, как и внесение застройщиком в данные соглашения указания на то, что котельная является вновь созданным объектом недвижимости и не включается в состав общего имущества в доме, является нарушением не только требований закона, но и прав участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы теплоснабжения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом нарушены положения ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании указанной нормы права.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, судебная коллегия считает ее не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Долгопрудненского городского суда Московской области от 30 января 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Энергостройресурс» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: