Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Охотской Н.В.
судей	ФИО1, ФИО2
с участием прокурора	ФИО3
при секретаре	ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании 02 декабря 2015 года гражданское дело № 2-1107/2015 по апелляционной жалобе ГЕК на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2015 года по иску ГЕК к ЯИН о признании не приобретшим право пользования жилым помещением, выселении и по встречному иску ЯИН к ГЕК о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Охотской Н.В., объяснения представителя ГЕК – ПМВ, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей ЯИН – БИА, САС, возражавших против доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора, полагавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ГЕК обратился в Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЯИН о признании не приобретшим право пользования жилым помещением и выселении, из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Стороны <дата> заключили договор купли-продажи указанной квартиры, однако договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Истец несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные платежи. В марте 2015 года ГЕК обнаружил, что спорной квартирой пользуется ответчик. На требования освободить квартиру ЯИН ответил отказом. Истец полагает, что поскольку договор купли-продажи не зарегистрирован в установленном законом порядке, то ответчик не приобрел прав на спорную квартиру, в связи с чем он подлежит выселению.

ЯИН обратился со встречным иском к ГЕК о государственной регистрации договора и перехода права собственности, ссылаясь на то, что согласно условиям договора он в полном объеме выплатил ГЕК денежные средства, квартира ему была передана до подписания договора, путем вручении ключей, однако ГЕК до настоящего времени не выполнил условие договора о снятии с регистрационного учета. Длительное время, ввиду того, что ГЕК постоянно проживет в Федеративной республике Германия, регистрация указанного договора была невозможна. В мае 2015 года ЯИН подал документы на регистрацию права собственности, однако регистрация была приостановлена, ввиду того, что ГЕК подал в регистрационную службу запрет на регистрацию договора. Истец полагает, что поскольку с его стороны выполнены все условия договора, а также принимая во внимание, что законом не предусмотрен срок, в который стороны должны были зарегистрировать договор, договор подлежит государственной регистрации, а как следствие, подлежит регистрации и переход права собственности на спорную квартиру.

Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2015 года в удовлетворении исковых требований ГЕК отказано, встречные исковые требования ЯИН удовлетворены. Судом постановлено: В удовлетворении исковых требований ГЕК к ЯИН о признании не приобретшим право пользования жилым помещением, выселении - отказать. Встречный иск ЯИН к ГЕК о государственной регистрации договора и государственной регистрации перехода права собственности - удовлетворить. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на <адрес> в <адрес>-Петербурга от ГЕК к ЯИН на основании договора купли-продажи от <дата>, удостоверенного нотариусом ЖНС в реестре №...-ПД.

В апелляционной жалобе ГЕК просит решение суда отменить и принять новое решение, удовлетворить заявленные требования, в удовлетворении встречных исковых требований – отказать.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия не явившихся в судебное заседание истца и ответчика, поскольку в материалах дела имеются данные, подтверждающие их надлежащее извещение, учитывая, что интересы ГЕК и ЯИН в апелляционной инстанции представляют уполномоченные доверенностью лица.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, заключение прокурора, полагавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, приходит к следующему.

Поскольку в рамках настоящего гражданского дела рассмотрены основное и встречное исковые требования, судебная коллегия полагает целесообразным начать проверку обоснованности выводов суда первой инстанции, с рассмотрения встречного иска ЯИН

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Судом первой инстанции установлено, что <дата> между ГЕК и ЯИН заключен договор купли-продажи квартиры (далее – Договор), расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1 Договора ГЕК продал, а ЯИН купил указанное жилое помещение. Отчуждаемая квартира передана продавцом покупателю и принята покупателем от продавца в технически исправном состоянии до подписания Договора.

Согласно п.5 Договора сторонами цена квартиры определена в <...> рублей, уплаченных покупателем продавцу к моменту подписания настоящего договора вне пределов нотариальной конторы.

В соответствии с п. 10 Договора продавец обязуется сняться с регистрационного учета вместе с членами своей семьи.

Указанный договор удостоверен нотариусом ЖНС, о чем имеется соответствующая запись в реестре за №... – IIД от <дата>.

Согласно справке о регистрации в спорном жилом помещении зарегистрированы ГЕК, ГЕН и ГАЕ с <дата>.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, верно применив приведенные выше нормы права, установив наличие договорных отношений между ГЕК и ЯИН, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований и для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.

Оценивая правомерность заявленных ЯИН требований, суд первой инстанции буквально истолковал условия договора купли-продажи от <дата>, а также проанализировал объяснения сторон, данных в процессе рассмотрения дела, правомерно установил, что между ЯИН и ГЕК при подписании Договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, характерным для договора купли-продажи недвижимого имущества. При этом, сам Договор фактически исполнен сторонами.

Судом первой инстанции обоснованно были отклонены доводы представителя ГЕК о применении ко встречным исковым требованиям срока давности.

Отказывая в применении ко встречным исковым требованиям срока исковой давности суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации. Течение срока исковой давности по иску о государственной регистрации перехода права собственности на купленное недвижимое имущество начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о наличии препятствий для такой регистрации.

Принимая во внимание, что между сторонами были доверительные отношения, а также, учитывая, что до 2014 года ГЕК находился за пределами Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу том, что о нарушении своего права на регистрацию сделки ЯИН узнал в марте 2015 года, после обращения ГЕК с заявлением в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о невозможности государственной регистрации сделки без его участия, что повлекло приостановление государственной регистрации по заявлению ЯИН

Мнение автора жалобы о том, что у ЯИН не позднее 2010 года была субъективная осведомленность о нарушении его права ГЕК, так как ЯИН в 2010 году прекратил уплачивать коммунальные платежи за спорную квартиру в надежде понудить ГЕК к регистрации Договора, по мнению судебной коллегии являются несостоятельными.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Между тем, положения ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона, как на момент возникновения спорных правоотношений, так и на момент разрешения спора) предусматривают, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат указания на срок, в течение которого стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны передать его для государственной регистрации перехода права собственности.

Материалами дела установлено, что ЯИН обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>. Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав, государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи от <дата> приостановлена, в связи с внесением <дата> в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество по вышеуказанному адресу записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя – ГЕК

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что срок исковой давности в указанном случае надлежит исчислять с момента направления ГЕК в регистрационный орган запрета для регистрации перехода права собственности, встречное исковое заявление подано ЯИН<дата>, в связи с чем, предусмотренный законом срок исковой давности не истек.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ЯИН в течение 15 лет имел возможность обратиться за регистрацией перехода права собственности, однако своим правом не воспользовался, что свидетельствует о его недобросовестности как участника гражданских правоотношений, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку как уже указывалось выше положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат указания на срок, в течение которого стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны передать его для государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что встречные исковые требования не подлежали удовлетворению, так как между сторонами не подписывался акт приема передачи недвижимого имущества судебная коллегия полагает несостоятельными в силу следующего.

На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как уже указывалось выше в соответствии с п.1 Договора ГЕК продал, а ЯИН купил указанное жилое помещение. Отчуждаемая квартира передана продавцом покупателю и принята покупателем от продавца в технически исправном состоянии до подписания Договора.

Согласно п.1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Проанализировав п.1 Договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой квартиры и с момента его подписания обязанность Продавца по передаче Покупателю квартиры считается исполненной, в связи с чем, в указанном случае составление отдельного акта приема-передачи не требуется.

Отказывая в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что в ходе рассмотрения дела нашли свое подтверждение обстоятельства законного пользования и владения спорной квартирой со стороны ЯИН, в связи с чем, не нашел оснований для удовлетворения исковых требований о признании его не приобретшим право пользования спорной квартирой и выселении.

Одновременно, судебная коллегия считает необходимым указать, что ГЕК договор купли-продажи жилого помещения от <дата> не оспаривается.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия с указанными выше выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что, разрешая спор сторон, суд правильно оценил собранные по делу доказательства, верно определил юридически значимые по делу обстоятельства, правильно оценил все доводы сторон и вынес решение для отмены которого оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ГЕК - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: