Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора ООО «Энергия» ФИО4 на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 12 ноября 2012 года по исковому заявлению ФИО5 к ООО «Энергия» о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании денежных средств, которым постановлено:

Исковое заявление ФИО5 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 27 октября 2011 года, заключенный между ФИО5 и ООО «Энергия».

Обязать ООО «Энергия» передать в собственность ФИО5 объекты недвижимости: нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №; нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №; долю в размере 516/10 000 в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, а также находящееся в указанных объектах недвижимости движимое и малоценное имущество согласно описи-приложению № 1 к договору купли-продажи недвижимости от <дата>.

Взыскать с ООО «Энергия» в пользу ФИО5 расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. 00 коп. и расходы по уведомлению ответчика в размере <данные изъяты> руб.

Заслушав доклад судьи Кировского областного суда Кощеева А.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ООО «Энергия» о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, взыскании денежных средств. В обоснование иска указала, что <дата> года заключила с ответчиком договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продала ответчику следующие объекты недвижимости: нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №; нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №; долю в размере 516/10 000 в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Перечисленные объекты недвижимости расположены по адресу: г<адрес>. Одновременно с передачей права собственности на указанные объекты недвижимости, передала в собственность ответчику находящееся в объектах недвижимости движимое и малоценное имущество согласно прилагаемой описи. На основании п. 3.1. указанного договора общая сумма сделки определена в размере <данные изъяты> руб. В соответствии с п. 3.2. договора сумма договора вносится по графику платежей путем перечисления денежных средств или внесением наличных денежных средств на расчетный счет. Согласно п. 3.5. договора до момента полной оплаты имущество находится в залоге в силу закона у продавца. Переход права собственности и ипотека на все три объекта недвижимости зарегистрированы в УФРС по Кировской области <дата> года. В нарушение принятых по договору обязательств ответчик нарушил сроки расчетов. <дата> года ответчик по расписке передал истцу <данные изъяты> руб. в счет расчетов по договору; <дата> года ООО «<данные изъяты>» за ответчика перечислило платежным поручением № на ее счет <данные изъяты> руб.; <дата> года ООО «<данные изъяты>» за ответчика перечислило платежным поручением № на счет <данные изъяты> руб.; <дата> года ответчик из кассы своего предприятия выдал ФИО5 <данные изъяты> руб. на основании РКО от <дата> года; <дата> года ответчик перечислил платежным поручением № на ее счет <данные изъяты> руб.; <дата> года ответчик перечислил платежным поручением № - <данные изъяты> руб.; <дата> года ответчик перечислил платежным поручением № - <данные изъяты> руб. Таким образом, ответчиком исполнено денежное обязательство в сумме <данные изъяты> руб. В настоящее время ответчик имеет перед ФИО5 задолженность в сумме: <данные изъяты> руб. - <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб. В соответствии с п. 8.2 договора предусмотрено, что в случае несоблюдения ответчиком графика платежей, истец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично предусмотрена договором. В связи с тем, что ответчик перед истцом свои денежные обязательства не исполняет, в его адрес было направлено уведомление об одностороннем отказе истца от исполнения договора купли-продажи недвижимости. Совместно с представителями охранного агентства «<данные изъяты>» истцом ответчику было вручено уведомление о расторжении договора и проект соглашения о расторжении договора, директор ООО «Энергия» от росписи в получении отказался. Уведомление от <дата> года с проектом соглашения были также направлены ответчику почтой <дата> года. Далее, истец направила ответчику уведомление от <дата> года о расторжении договора купли-продажи, в котором предложила расторгнуть договор купли-продажи с приложением проекта соглашения о расторжении договора и/или направить ответ в срок до <дата> года. Ответчик свои денежные обязательства не исполнил, проект соглашения о расторжении договора не подписал, компетентного представителя в УФРС по Кировской области не направил, от переговоров уклоняется. На основании изложенного истец просила суд расторгнуть договор купли - продажи недвижимости от <дата> года и обязать ответчика вернуть истцу нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, место нахождения: <адрес>, нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, место нахождения: <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, место нахождения: <адрес>, движимое и малоценное имущество согласно описи, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С решением суда не согласен директор ООО «Энергия» ФИО4 В апелляционной жалобе ставит требование о его отмене и вынесении нового решения. В жалобе указал, что в обоснование своих требований истица ссылается на пункт 8.2 договора купли-продажи недвижимости от <дата> года, который гласит: «В случае несоблюдения покупателем графика платежей, предусмотренного приложением № 2 к данному договору (пункт 3.2 договора), продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора». Суд в своем решении также ссылается на пункт 8.2 договора купли-продажи, как право истца отказаться от исполнения договора, что якобы имело место путем направления в адрес ответчика уведомления почтой <дата> года. Такого уведомления ответчик не получал. Из решения суда не ясно, принят судом данный довод истца об отказе договора или нет. По тексту решения имеется цитирование как пункта 1, так и пункта 3 статьи 450 ГК РФ. Однако данные пункты предусматривают различные между собой способы расторжения договора: в первом случае - расторжение по соглашению сторон, во втором - при отказе от исполнения договора. В рассматриваемой ситуации расторжения договора по соглашению сторон не было. Не было и расторжения договора по пункту 3 ст. 450 ГК РФ, так как в данном случае суд не может вынести решение - расторгнуть договор, а может лишь констатировать факт, что договор расторгнут в связи с отказом от его исполнения. Решение о расторжении договора судом может быть вынесено исключительно на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ, которая прямо предусматривает, что договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон. Поскольку в резолютивной части решения от 12 ноября 2012 года указано, что суд расторгает договор, следовательно, договор не был расторгнут в связи с отказом от его исполнения. Заявитель жалобы полагает, что суд не мог применить п. 3 ст. 450 ГК РФ и пункт 8.2 договора купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости от <дата> года содержит перечень действий продавца по исполнению договора - пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3 - подготовить объекты к передаче, включая составление акта приема-передачи, передать их покупателю, совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты. Истец ФИО5 совершила все указанные действия, то есть со своей стороны исполнила обязательства по договору купли-продажи в полном объеме. Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено право отказаться от исполнения договора. То есть данное право существует лишь до момента исполнения. Обязательство со стороны продавца прекращены надлежащим исполнением, в связи с чем он не может отказаться от того, что уже было исполнено. Кроме того, в материалах дела имеется два уведомления ИП ФИО5, из которых одно датировано <дата> года - об отказе от исполнения договора по пункту 8.2, второе датировано <дата> года - с предложением о расторжении договора путем подписания соглашения об этом. Изложенное подтверждает, что и сама истица сначала была намерена отказаться от исполнения договора, а потом начала процедуру расторжения договора, предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (досудебный порядок расторжения), и в подтверждение этого подала впоследствии иск о расторжении договора. На основании изложенного заявитель жалобы полагает, что положения п. 8.2 договора купли-продажи недвижимости от <дата> года не подлежат применению при рассмотрении спора. Считает, что в данном случае требование истца основано на положениях пункта 2 статьи 450 ГК РФ. Однако в решении суда отсутствует ссылка на данную норму. Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ. В качестве существенного нарушения истица указала на нарушение сроков расчета по договору. Однако, сам факт нарушения срока оплаты не может быть признан существенным нарушением договора без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров - значительного причинения ущерба. Наличие ущерба и его размер истец не доказывал, а суд не устанавливал и не оценивал. Сроки внесения платежей по договору купли-продажи недвижимости от <дата> года согласованы сторонами в приложении № 2, согласно которому сумма договора уплачивается в следующие сроки: <данные изъяты> рублей - не позднее <дата> года, <данные изъяты> рублей - до <дата> года, <данные изъяты> рублей - до <дата> года, <данные изъяты> рублей - до <дата> года. Таким образом, стороны изначально предусматривали внесение платы по частям, с последним сроком исполнения обязанности по оплате - до <дата> года. В таком случае нарушением права истца может являться только лишь отсутствие полной оплаты суммы договора в срок последнего платежа, и, как следствие, возникновение у истца права требовать расторжения договора. В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом предусмотренной п. 2 ст. 450 ГК РФ процедуры досудебного урегулирования спора: получения ответчиком требования о расторжении договора, направления отказа от его расторжения либо не направления ответа в 30-днейнвый срок с момента получения требования. Согласно предоставленному истцом в дело уведомлению о расторжении договора от <дата> года, срок для ответа установлен истцом - до <дата> года, данное уведомление направлено по почте лишь <дата> года. В исковом заявлении и в ходе судебного разбирательства истица неоднократно заявляла о том, что предпринимала попытку вручения документов ответчику вместе с работниками охранного агентства «<данные изъяты>». Суд при рассмотрении требования истца о возврате имущества, составляющего предмет договора купли-продажи недвижимости от <дата> года, должен был либо отказать в удовлетворении данного требования, так как на момент вынесения решения денежные средства истцом не были возвращены ответчику, что в силу п. 8.4 договора лишает истца права требовать возврата имущества, либо удовлетворено, но на условиях пунктов 8.3 и 8.4 договора купли-продажи недвижимости от <дата> года, то есть со взысканием с истца всей суммы полученных им от ответчика денежных средств с учетом ставки рефинансирования и с обязанием ответчика возвратить объекты в течение одного дня с даты получения денег от истца. Расторгая договор купли-продажи недвижимости от <дата> года, суд должен был принять решение о возврате покупателю ООО «Энергия» денежных средств, уплаченных по договору, и взыскать данную сумму с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25%), которая на день вынесения решения составила <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек. Общая сумма возврата с учетом ставки рефинансирования на дату вынесения решения составила <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

В судебном заседании директор ООО «Энергия» ФИО4, его представитель ФИО6 отказались от доводов жалобы относительно незаконности решения суда в части расторжения договора купли-продажи, пояснили, что в настоящее время, поскольку со стороны истца ФИО5 совершены действия по изъятию имущества, ООО «Энергия» заинтересовано в расторжении названного договора. В остальной части доводы жалобы поддержали.

Истец ФИО5, ее представитель на основании доверенности ФИО7 в судебном заседании пояснили, что считают решение суда законным и обоснованным, подтвердили, что сумма уплаченных по договору платежей действительно составила <данные изъяты> рублей, а не <данные изъяты> руб., как это указано в иске. Одновременно заявили, что имеется обязательство ответчика об оплате пользования спорным имуществом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему:

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке в соответствии со ст. 330 ГПК РФ являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Установлено, что <дата> года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец ФИО5 обязалась передать в собственность покупателя следующие объекты недвижимости: нежилое помещение, общая площадь <данные изъяты> кв.м., в том числе обеденный зал - <данные изъяты> кв.м., кухонные и вспомогательные площади <данные изъяты> кв.м. Адрес объекта: <адрес> в ТЦ «<данные изъяты>»; нежилое помещение, общая площадь <данные изъяты> кв.м. Адрес объекта: <адрес> в ТЦ «<данные изъяты>; долю в размере 516/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены объекты № 1 и № 2, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение и эксплуатация административно-торговых и производственных зданий, находящемся по адресу: <адрес>. Одновременно с передачей права собственности на объекты продавец передает покупателю право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также на находящееся в объектах движимое и малоценное имущество, согласно перечню, указанному в приложении № 1, которое является неотъемлемой частью данного договора. Покупатель ООО «Энергия» обязалось уплатить сумму договора, предусмотренную в п. 3.1 договора в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.2 договора.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора сумма договора составляет <данные изъяты> рублей. Оплата приобретаемых объектов, доли в праве собственности на земельный участок, движимого и малоценного имущества производится в рассрочку. Сумма договора вносится в соответствии с графиком платежей, содержащемся в приложении № 2, которое является неотъемлемой частью данного договора.

Согласно графику платежей покупатель оплачивает продавцу сумму договора в следующем порядке: <данные изъяты> рублей - не позднее <дата> года, <данные изъяты> рублей - до <дата> года, <данные изъяты> рублей - до <дата> года, <данные изъяты> рублей - до <дата> года.

Свои обязательства по договору истица выполнила в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

Ответчик во исполнение принятых на себя обязательств по указанному договору произвел следующие выплаты в пользу истца: <дата> года - <данные изъяты> рублей по расходно-кассовому ордеру № 2 (л.д. 88); <дата> года - <данные изъяты> рублей платежным поручением № 989 (л.д. 84); <дата> года - <данные изъяты> рублей платежным поручением № 1149 (л.д. 83); <дата> года - <данные изъяты> рублей по расходно-кассовому ордеру № 4 (л.д. 87); <дата> года - <данные изъяты> рублей - по расходно-кассовому ордеру № 5 (л.д. 85); <дата> года - <данные изъяты> рублей - по расходно-кассовому ордеру № 7 (л.д. 86); <дата> года - <данные изъяты> рублей по расходно-кассовому ордеру б/н (л.д. 30); <дата> года - <данные изъяты> рублей платежным поручением № 2 (л.д. 81); <дата> года - <данные изъяты> рублей платежным поручением № 3 (л.д. 80); <дата> года - <данные изъяты> рублей платежным поручением № 4 (л.д. 79). Всего на сумму <данные изъяты> рублей.

На <дата> года ответчиком не внесен платеж в необходимом размере <данные изъяты> рублей, оплачено лишь <данные изъяты> рублей, тем самым ответчик нарушил график внесения платежей.

Согласно ст. 450 ГК РФ (п.п. 2, 3) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Сторонами в договоре была предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае несоблюдения ООО «Энергия» графика платежей, предусмотренного Приложением № 2 (п. 8.2); нарушение графика внесения платежей установлено, ответчиком данный факт не оспорен. При указанных обстоятельствах имелись как законные, так и договорные основания для расторжения договора.

Фактически, судом первой инстанции не установлена сумма, уплаченная по договору, в связи с чем суд не мог оценить доводы истца, исходя из положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, на что указывает ответчик.

В судебном заседании податель жалобы и представитель ответчика фактически отказались от требования об отмене решения суда в части в части расторжения договора купли-продажи.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о законности решения суда в части удовлетворения требования ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от <дата> года.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2). Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4).

Согласно пунктам 8.3 и 8.4 договора купли-продажи от <дата> года в случае расторжения договора, продавец в течение 30 дней с даты получения письменного требования покупателя, возвращает покупателю денежные средства, внесенные покупателем по данному договору, с учетом ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального Банка РФ, действующей на дату возврата денежных средств.

В случае расторжения данного договора, покупатель обязан вернуть продавцу объекты, долю в праве собственности на земельный участок, движимое и малоценное имущество, согласно Приложению № 1, в течение 1 (одного) дня с момента поступления всех денежных средств, уплаченных покупателем по настоящему договору, на расчетный счет покупателя с учетом ставки рефинансирования.

Следовательно, сторонами определен договорной порядок возврата исполненного по договору в случае его расторжения, согласно которому имущество не может быть возвращено покупателем ООО «Энергия» до внесения уплаченных по договору денежных средств и процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ со стороны ФИО5 Судебная коллегия приходит к выводу, что разрешая спор, суд первой инстанции обязывая ответчика возвратить имущество без возврата в пользу покупателя уплаченных денежных средств фактически изменил установленный договором порядок его расторжения, в то время как основанием расторжения является именно нарушения обязательств, установленных самим договором. Положения договора не оспорены. При отсутствии указанных положений, стороны должны были бы руководствоваться п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающей взыскание недоплаченной суммы с учетом процентов с учетом способа обеспечения обязательства в виде залога.

Поскольку способом защиты права избрано не взыскание денежных средств, а расторжение договора, суду, исходя из принципа диспозитивности в регулировании указанных отношений, следовало руководствоваться порядком, определенным сторонами в самом договоре.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности доводов жалобы о необходимости при расторжении судом договора, возложения обязанности на истца ФИО5 возвратить уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> рублей и проценты по ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере <данные изъяты> рублей (расчет не оспорен стороной истца, судебной коллегией проверен и признан обоснованным) до возврата имущества. Лишь после выплаты указанных денежных средств ООО «Энергия» в течении 1 дня, как то предусмотрено договором, обязано возвратить полученное по договору имущество. В указанной части решение суда подлежит изменению в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, что привело к неправильному применению норм материального права.

Оценивая доводы представителя истца о том, что в соответствии с пунктом 8.5 договора ответчик должен уплатить истцу плату за пользование объектами, долей в праве собственности на земельный участок, движимым и малоценным имуществом в размере <данные изъяты> рублей, - то требований об уплате данных сумм не заявлено истцом, расчета не предоставлено. Истец не лишен возможности заявить эти требования путем подачи самостоятельного иска.

Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу директора ООО «Энергия» ФИО4 -удовлетворить частично.

Решение Ленинского районного суда г. Кирова от 12 ноября 2012 года изменить.

Обязать ФИО5 возвратить ООО «Энергия» уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, проценты в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

После передачи денежных средств обязать ООО «Энергия» передать в собственность ФИО5 объекты недвижимости: нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №; нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №; долю в размере 516/10 000 в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, а также находящееся в указанных объектах недвижимости движимое и малоценное имущество согласно описи-приложению № 1 к договору купли-продажи недвижимости от <дата> года.

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Кирова от 12 ноября 2012 года оставить без изменения.

Председательствующий: Судьи: