Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Четыре сезона» на решение Серпуховского городского суда Московской области от 02 марта 2021 года по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «Четыре сезона» к Обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «М-Лигал», ФИО1 о признании недействительными торгов и договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Панцевич И. А.,

объяснения явившихся участников процесса,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Четыре сезона» обратилось к ООО «Консалтинговая компания «М-Лигал», ФИО1 с иском о признании недействительными торгов и договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, в котором, уточнив требования, просило:

признать недействительными публичные торги, проведенные организатором торгов ООО «Консалтинговая компания «М-Лигал» 16.09.2020 года по продаже недвижимого имущества ООО «Четыре сезона» в виде 16 объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, Серпуховский район, дер. Васильевское, по лоту №2 (извещение № 130820/34705371/01 от 13.08.2020 года);

признать недействительным договоры купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2020 года, заключенные между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в лице ООО «Консалтинговая компания «М-Лигал» и ФИО1 в отношении 16 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <данные изъяты>, по лоту №2 (извещение <данные изъяты> от 13.08.2020 года);

применить последствия недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2020 года, заключенного в отношении 16 объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по лоту №2 (извещение <данные изъяты> от 13.08.2020 года), возвратить стороны в первоначальное положение.

В обоснование иска истец указал, что по договору о последующей ипотеке за <данные изъяты> от 19.11.2015 года, ООО «Четыре сезона» передало в залог КБ «Альта-Банк» принадлежащее ему недвижимое имущество, в обеспечение финансовых обязательств третьего лица (ООО «Лазурит») перед банком, вытекающих из Договора овердрафта <данные изъяты> от 09.11.2015 года.

В залог было передано 2 земельных участка и 14 строений, расположенных вблизи <данные изъяты>

Решением Савеловского районного суда г. Москвы от 03.07.2018 года по делу <данные изъяты>, обращено взыскание на перечисленные выше 16 объектов недвижимости, принадлежащих истцу, размер обеспечиваемого обязательства составлял 28 467 804, 55 руб., общая залоговая стоимость 16-ти объектов недвижимости, указанная судебным решением, составила 52 199 800 руб.

21.09.2020 года истцу стало известно о том, что денежные обязательства ООО «Лазурит», обеспеченные указанным залогом, были погашены в полном объеме, что влечет прекращение залога и исполнительного производства в отношении истца за <данные изъяты> от 21.08.2019 года, в Серпуховском РОСП УФССП России по Московской области, на основании ч. 1 п. 1 ст. 47 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве». После получения указанной информации истец обратился в Серпуховское РОСП УФССП России по Московской области с заявлением об окончании исполнительного производства, однако истцу стало известно о том, что в отношении заложенного имущества проводятся публичные торги.

Истец полагает, что в процессе подготовки и проведения торгов были допущены существенные нарушения, которые являются основанием для признания данных торгов недействительными.

Оспаривая процедуру проводимых торгов, истец указывает на то, что интересы кредитора были ограничены суммой требований, изначально составлявших 28 533 804, 55 руб., тогда как суммарная залоговая стоимость 16 заложенных объектов, указанная судебным решением, составляла 52 199 800 руб., в связи с чем для удовлетворения требований кредитора (взыскателя) было достаточно произвести отчуждение части заложенных объектов.

Искусственное объединение в один лот всех объектов недвижимости является нарушением принципа соотносимости, нарушает также права истца как должника на его имущество, нарушает баланс интересов сторон исполнительного производства. Следуя принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, все объекты можно было разделить на два лота, по земельным участкам. Совокупная залоговая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, с 8 объектами недвижимости, составляла бы 30 961 200,00 руб., что перекрывало бы интересы кредитора в полном объеме, а кроме того, за счет уменьшения стоимости лота, позволило бы расширить круг потенциальных покупателей, способствуя конкуренции в торгах и формированию наиболее справедливой цены.

Объединение заложенных объектов в один лот осуществлено организатором торгов вопреки постановлению судебного пристава исполнителя от 21.02.2020 года о передаче арестованного имущества на торги, в п. 1 которого прямо указано на необходимость формирования 16 (шестнадцати) лотов, то есть с нарушением п. 1 ст. 6 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве».

Неправомерное объединение 16 объектов недвижимости в один лот значительно увеличило начальную максимальную цену продаваемого имущества, размер задатка, что привело, или могло привести к необоснованному ограничению числа потенциальных участников аукциона, в связи с отсутствием финансовой привлекательности лота. Действия организатора торгов по укрупнению лота, сделаны в нарушение ч. 1 ст. 6 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» и ст. 17 ФЗ РФ «О защите конкуренции». Подобные нарушения влекут аннулирование торгов.

На земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположены 8 зданий, права на которые не были зарегистрированы, а некоторые имевшиеся зарегистрированные здания реконструированы и требовали приведения в соответствие технической документации и сведений ЕГРН. Существовавшим договором ипотеки не установлены ограничения по распространению залога на вновь возведенные строения. Таким образом, изменения заложенного объекта требовали уточнения состава заложенного имущества и его стоимости. Между тем, ни залогодержатель, ни судебный пристав исполнитель не приняли никаких мер для регистрации прав (собственности и залога) и обращения взыскания относительно 8 объектов недвижимости, расположенных на заложенном земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>. Между тем, ни судебный пристав исполнитель, ни взыскатель, несмотря на отсутствие продажной цены вновь возведённых объектов, подлежащих включению в состав заложенного имущества, не обращались в суд с заявлением о разъяснении исполнительного документа, в целях уточнения состава и стоимости заложенного имущества, а исполнительный лист не был возвращен взыскателю.

Реализация земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, без правовых оснований, лишает истца его имущества, которым он законно владел. Выставление имущества на торги в таком виде, является формой незаконного поведения (злоупотребления правом) по отношению к интересам истца, нарушением принципа соотносимости и прямым нарушением принципа единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Самостоятельным основанием для признания торгов недействительным является отсутствие полного описания предмета залога (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50), повлекшее нарушение прав истца.

Кроме того, до момента заключения договора купли-продажи с ответчиком ФИО1, регистрации перехода права собственности к нему и передачи ему имущества, на которое обращено взыскание, задолженность третьих лиц перед КБ «Альта-Банк» (ЗАО), в обеспечение которой было заложено имущество, на которое обращено взыскание, была полностью погашена, что являлось основанием для прекращения торгов.

21.09.2020 года истец был уведомлен о том, что денежные обязательства ООО «Лазурит», обеспеченные имуществом истца, были погашены в полном объеме, что на основании ч. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, влечет прекращение залога и исполнительного производства в отношении истца за <данные изъяты> от 21.08.2019 года, в Серпуховском РОСП УФССП России по Московской области, на основании ч. 1 п. 1 ст. 47 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве».

После получения указанной информации истец обратился в Серпуховское РОСП УФССП России по Московской области с заявлением об окончании исполнительного производства. До момента подписания договора купли-продажи и передачи имущества все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя были погашены.

Истцом указывается на существенные нарушения при подготовке и проведении торгов, такие как: продажа всего имущества истца, при отсутствии в этом необходимости, так как этого не требовали интересы взыскателя, что нарушило баланс интересов сторон исполнительного производства (принцип соотносимости); нарушения законодательства о конкуренции при формировании лота из имущества истца и прямое нарушение организатором торгов постановления судебного пристава, что ограничило конкуренцию; продажа земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости; продолжение процедуры торгов после прекращения залога, что является основанием для признания их недействительными.

ООО "Консалтинговая компания "М-Лигал", ФИО1 иск не признали, указав на его необоснованность.

Представитель третьего лица ЗАО КБ "Альта Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, возражений по исковым требованиям не представил.

Представитель третьего лица Территориальное управление Росимущества в Московской области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что ООО "Консалтинговая компания "М-Лигал" является уполномоченной организацией в соответствии с государственным контрактом <данные изъяты>, заключенным 16.09.2020 года с Территориальным управление Росимущества в Московской области. В соответствии с поручением <данные изъяты> от 06.05.2020 года организатором торгов проведены торги по реализации арестованного имущества. Первичные торги в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на реализацию, поручением Территориального управления от 06.05.2020 года <данные изъяты> были организованы ООО "Консалтинговая компания "М-Лигал" 16 отдельными лотами и опубликованы 19.05.2020 года. 04.06.2020 года торги по всем лотам признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах. 08.06.2020 года судебным приставом-исполнителем Серпуховского РОСП вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15%. 25.06.2020 года организатором торгов опубликовано извещение о проведении повторных торгов с датой окончания подачи заявок 10.07.2020 года. 08.07.2020 года Территориальное управление письмом <данные изъяты> поручение на реализацию имущества от 06.05.2020 года было отозвано в связи с технической ошибкой. 08.07.2020 года организатором торги были отменены. По первичным и повторным торгам в настоящее время на официальном сайте указан статус «отменен/аннулирован». Причина отмены «ошибка в поручении реализации». После направления Территориальным управлением уточненного поручения организатором торгов 13.08.2020 года в связи с изменением порядка реализации имущества опубликовано новое извещение. Дата окончания приема заявок установлена 28.08.2020 года, дата проведения торгов 01.09.2020 года. Протоколом допуска определен круг лиц допущенных участников к торгам в количестве двух лиц. Торги приостановлены постановлением судебного пристава-исполнителя от 31.08.2020 года до 14.09.2020 года в связи с рассмотрением Савеловским судом г. Москвы ходатайства о приостановлении исполнительного производства, в связи с подачей должником заявления о рассрочке исполнения решения суда. 16.09.2020 года организатором торги были проведены и победителем признан ФИО1 с ценой предложения 52 210 000 руб. 16.09.2020 года в соответствии с требованиями Госконтракта организатором торгов до Серпуховского РОСП и Территориальное управление Росимущества в Московской области доведена информация о состоявшихся торгах с направлением копии итогового протокола. 17.09.2020 года победителем торгов ФИО1 на счет Территориального управления Росимущества в Московской области были перечислены денежные средства в счет оплаты лота платежным поручением №590851. 21.09.2020 года с победителем заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (торги) <данные изъяты>. Протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту №2 по продаже арестованного имущества подписан в день проведения торгов 16.09.2020 года. Указанные истцом постановления судебного пристава-исполнителя от 25.09.2020 года об отзыве с реализации арестованного имущества должника не имели силу, на указанную дату торги и договор купли-продажи были завершены и исполнены (л.д. 22-29 т.5).

Представитель третьего лица УФССП России по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что на основании постановления Серпуховского РОСП ГУФССП России по Московской области о передаче арестованного имущества на торги от 21.02.2020 года <данные изъяты> имущество должника ООО «Четыре сезона» было реализовано. О результатах проведения открытых торгов по лоту №2 составлен протокол о результатах проведения открытых торгов от 16.09.2020 года. С победителем заключен договор купли-продажи от 21.09.2020 года <данные изъяты>. Денежные средства перечислены Территориальным управлением Росимущества в Московской области 29.09.2020 года перечислены на депозитный счет Серпуховского РОСП ГУФССП России по Московской области. Основанием для окончания исполнительного производства указаны факты внесения денежных средств должником ООО «Четыре сезона» в счет оплаты задолженности на счет взыскателя 22.09.2020 года и 17.09.2020 года, в связи с чем, письмами конкурсного управляющего ЗАО КБ "Альта Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", подтвержден факт оплаты должником финансовых обязательств в полном объеме <данные изъяты>

Представитель третьего лица Серпуховского РОСП ГУФССП России по Московской области судебный пристав-исполнитель ФИО3 в судебном заседании разрешение исковые требования оставил на усмотрение суда, пояснив, что ООО "Консалтинговая компания "М-Лигал" своевременно не были перечислены на депозитный счет Серпуховского РО СП ГУ ФССП по Московской области денежные средства от реализации арестованного имущества, а так же в адрес судебного пристава-исполнителя не были представлены документы, подтверждающие проведение торгов после их приостановления и заключение договора купли-продажи недвижимого имущества по результатам протокола публичных торгов. Сведения о движении исполнительного производства приобщены к материалам дела <данные изъяты>

Третье лицо старший судебных пристав-исполнитель Серпуховского РОСП ГУФССП России по Московской области ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, ранее в судебном заседании пояснила, что в настоящее время ею отменены постановления судебного пристава-исполнителя ФИО3 об окончании исполнительного производства в отношении должника, истца по делу, а так же постановление об отзыве имущества с реализации.

Решением Серпуховского городского суда Московской области от 02 марта 2021 года в иске ООО «Четыре сезона» отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Четыре сезона» просит об отмене решения, полагая его необоснованным.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что собственниками объектов недвижимости: нежилого здания общей площадью 20,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> спального корпуса №3 площадью 167,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; спального корпуса №4 площадью 167 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; основного строения площадью 253,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> здания спального корпуса №1 площадью 167,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здания спального корпуса №2 площадью 167,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; клуба площадью 271,6 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здания общежития площадью 381,6 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> здания сторожа площадью 61 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; столовой площадью 281,3 кв.м. с кадастровым номером 50<данные изъяты>; здания продовольственного склада площадью 30,8 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> здания трансформаторной подстанции площадью 11,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> душевой-прачечной площадью 230,7 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; медпункта площадью 132,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; земельного участка площадью 22 613 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; земельного участка площадью 29 704 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> расположенных по адресу: <данные изъяты> является ООО «Четыре сезона», зарегистрировано обременение прав ипотекой в пользу КБ «Альта-Банк». Ситуационный план и фототаблица приобщены к материалам дела (<данные изъяты>

Решением Савеловского районного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, вступившим в законную силу, с ООО «Четыре Сезона» взыскана в пользу КБ «Альта-Банк» (ЗАО) в лице конкурсного управляющего – государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» задолженность по договору овердрафта <данные изъяты> в размере 28 467 804 руб. 55 коп.; обращено взыскание на предмет залога по договору о последующей ипотеке <данные изъяты> путем продажи с публичных торгов, а именно: нежилое здание общей площадью 20,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; спальный корпус №3 площадью 167,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; спальный корпус №4 площадью 167 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; основное строение площадью 253,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание спального корпуса №1 площадью 167,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание спального корпуса №2 площадью 167,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; клуб площадью 271,6 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание общежития площадью 381,6 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание сторожа площадью 61 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> столовая площадью 281,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание продовольственного склада площадью 30,8 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание трансформаторной подстанции площадью 11,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> душевая-прачечная площадью 230,7 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; медпункт площадью 132,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; земельный участок площадью 22 613 кв.м. с кадастровым номером 50:32:0030225:63; земельный участок площадью 29 704 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты><данные изъяты>

Установлено так же, что на основании указанного решения суда, вступившего в законную силу, и выданного исполнительного документа, 21.08.2019 года возбуждено исполнительное производство <данные изъяты> в отношении должника ООО "Четыре сезона". По состоянию на 21.08.2019 года задолженность по исполнительному производству составляет 28 533 804 руб. 55 коп. <данные изъяты>

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 14.01.2020 года установлена стоимость имущества, арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества) от 14.01.2020 года на сумму 52 000 000 руб. на основании акта о наложении ареста (описи имущества) <данные изъяты>

21.02.2020 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче в ТУ Росимущество в Московской области арестованного имущества на торги, проводимых в форме аукциона. Сумма арестованного имущества составляет 52 200 000 руб. Оценка имущества произведена Савеловским районным судом г. Москвы <данные изъяты>

08.04.2020 года судебным приставом-исполнителем подана заявка на торги арестованного имущества, в связи с договором поручения, заключенного между УФССП России по Московской области и Территориального управление Росимущества в Московской области, для организации и проведения торгов имущества должника в рамках исполнительного производства <данные изъяты> от 21.08.2019 года <данные изъяты>

16.04.2020 года Территориальным управлением Росимущества в Московской области вынесено уведомление <данные изъяты> о готовности к реализации арестованного имущества: нежилое здание общей площадью 20,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; спальный корпус №3 площадью 167,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; спальный корпус №4 площадью 167 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; основное строение площадью 253,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание спального корпуса №1 площадью 167,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание спального корпуса №2 площадью 167,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> клуб площадью 271,6 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание общежития площадью 381,6 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание сторожа площадью 61 кв.м. с кадастровым номером 50<данные изъяты>; столовая площадью 281,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание продовольственного склада площадью 30,8 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание трансформаторной подстанции площадью 11,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; душевая-прачечная площадью 230,7 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; медпункт площадью 132,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; земельный участок площадью 22 613 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> земельный участок площадью 29 704 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты> Вышеуказанное имущество арестовано судебным приставом-исполнителем Серпуховского РОСП УФССП России по Московской области от 14.01.2020 года <данные изъяты>

18.05.2020 года в соответствии с поручением ТУ Росимущества в Московской области №3133 от 06.05.2020 года судебным приставом-исполнителем поверенному ТУ Росимущество в Московской области ООО «Консалтинговая группа «М-Лигал» переданы документы для проведения публичных торгов заложенного имущества должника. 08.07.2020 года в адрес ООО "Консалтинговая компания "М-Лигал" поступило сообщение об отзыве поручения на реализацию от 06.05.2020 года №3133 в связи с технической ошибкой. 08.06.2020 года от ООО «Консалтинговая группа «М-Лигал» судебным приставом-исполнителем было получено уведомление о том, что торги арестованного заложенного имущества должника признаны несостоявшимися и судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% <данные изъяты> 13.08.2020 года на сайте Torgi.gov.ru была опубликована информация о проведении повторных первичных торгов арестованного заложенного имущества ООО «Четыре сезона», которые были признаны состоявшимися 16.09.2020 года <данные изъяты>

19.05.2020 года и 25.06.2020 года ООО "Консалтинговая компания "М-Лигал" разместило информацию о проведении торгов по реализации имущества истца путем размещения сведений в печатном периодическом издании «Подмосковье сегодня» №88 от 19.05.2020 года, №114 от 25.06.2020 года, №149 от 13.08.2020 года, №148 от 13.08.2020 года и на официальном сайте РФ www.torgi.gov.ru <данные изъяты>

31.08.2020 года подписан протокол об определении участков торгов открытого аукциона, номер лота 2, заявители – ФИО5 и ФИО1 <данные изъяты>

14.09.2020 года решением Федеральной антимонопольной службы Управление по г. Москве по делу <данные изъяты> о нарушении процедуры торгов и порядка заключения договоров, жалоба ООО «РусТендер» на действия ООО "Консалтинговая компания "М-Лигал" при поведении торгов по продаже имущества должника (извещение №130820/34705371/01, лот №2), признана необоснованной, сняты ограничения на размещение торгов, наложенные Московским УФАС России <данные изъяты>

На основании указанного решения Территориальным управлением Росимущества в Московской области в адрес ООО "Консалтинговая компания "М-Лигал" поступило сообщение в целях предупреждения рисков оспаривания торгов и нецелесообразного расходования бюджетных средств, проведение торгов по поручению проводить одним лотом (л.д. 248-259 т.3).

16.09.2020 года опубликован протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту №2 по продаже арестованного имущества. Победителем аукциона объявлен ФИО1 <данные изъяты>

18.09.2020 года истцом от ООО «Лазурит» получено уведомление о том, что денежные обязательства перед КБ «Альта-Банк» (ЗАО), вытекающие из договора овердрафта <данные изъяты> от 09.11.2015 года и обеспеченные договором последующей ипотеки за №ДИ-556/1-2015 от 19.11.2015 года полностью погашены 18.09.2020 года. Поскольку в связи с просрочкой задолженности было вынесено решение Савеловского районного суда г. Москвы от 03.07.2018 года, на основании которого были возбуждены исполнительные производства в отношении солидарных должников (<данные изъяты> от 21.08.2019 года), то погашение долга влечет окончание этих производств. Платежное поручение <данные изъяты> от 18.09.2020 года на сумму 9 171 692 руб. 45 коп. приобщено <данные изъяты>

21.09.2020 года между Территориальным управлением Росимущества в Московской области, в лице исполнителя (организатора торгов) - ООО "Консалтинговая компания "М-Лигал", в лице ИП ФИО6, действующего на основании устава и во исполнение государственного контракта <данные изъяты> от 16.09.2019 года, в соответствии с поручением Территориального управления Росимущества в Московской области <данные изъяты> от 06.05.2020 года, с одной стороны, и ФИО1 с другой стороны, заключен договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с условиями протокола о результатах торгов №б/н от 16.09.2020 года, следующее недвижимое имущество: нежилое здание общей площадью 20,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; спальный корпус №3 площадью 167,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; спальный корпус №4 площадью 167 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; основное строение площадью 253,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> здание спального корпуса №1 площадью 167,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание спального корпуса №2 площадью 167,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; клуб площадью 271,6 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание общежития площадью 381,6 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание сторожа площадью 61 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> столовая площадью 281,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание продовольственного склада площадью 30,8 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; здание трансформаторной подстанции площадью 11,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; душевая-прачечная площадью 230,7 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; медпункт площадью 132,5 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>; земельный участок площадью 22 613 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> земельный участок площадью 29 704 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: Московская область, Серпуховский район, район д. Васильевское. Имущество принадлежит ООО "Четыре сезона". Имущество реализовано во исполнение поручения на реализацию от 06.05.2020 года <данные изъяты> Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и постановления о передаче арестованного имущества на торги от 21.02.2020 года судебного пристава-исполнителя ФИО3 Серпуховского РОСП УФССП по Московской области. Пунктом 2.1 начальная продажная цена имущества на торгах составила 52 200 000 руб. Пунктом 2.2 в соответствии с протоколом о результатах проведения открытых торгов №б/н от 16.09.2020 года победителем признан ФИО1 Пунктом 2.3 покупатель оплатил полностью цену имущества, указанную в п 2.2 договора до его подписания следующим образом: 25.08.2020 года в качестве задатка была оплачена сумма в размере 2 610 000 руб., 17.09.2020 года по результатам торгов была оплачена сумма в размере 49 600 000 руб. На момент подписания договора обязательства покупателя по оплате имущества исполнены в полном объеме. <данные изъяты>

Платежные поручения приобщены к материалам дела <данные изъяты>

25.09.2020 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства <данные изъяты> в связи с исполнением требований исполнительного документа и постановление об отзыве имущества, арестованного по акту о наложении ареста от 14.01.2020 года, с реализации на основании заявления истца <данные изъяты>

Копия материалов исполнительного производства <данные изъяты>, возбужденного 21.08.2019 года, в части процедуры проведения публичных торгов заложенного имущества, приобщена к материалам дела <данные изъяты>

Определением Савеловского районного суда г. Москвы от 19.10.2020 года, заявление представителя ФИО7 по доверенности ФИО8 о рассрочке исполнения решения суда от 03.07.2018 года возвращено без рассмотрения в связи с исполнением должником решения суда от 03.07.2018 года <данные изъяты>

Из сообщения Территориального управления Росимущества в Московской области от 03.12.2020 года установлено, что с победителем торгов по извещению от 13.08.2020 года <данные изъяты> ФИО1 заключен договор купли-продажи от 21.09.2020 года <данные изъяты> и денежные средства, вырученные от реализации арестованного имущества, внесенные ФИО1 платежными поручениями от 26.08.2020 года <данные изъяты> и от 17.09.2020 года <данные изъяты> в размере 52 210 000 руб. заявками на кассовый расход от 29.09.2020 года <данные изъяты> перечислены на депозитный счет Серпуховского РОСП ГУФССП России по Московской области.

Серпуховский РОСП ГУФССП России по Московской области заявками на кассовый расход от 06.10.2020 года <данные изъяты> возвратил вышеуказанные денежные средства на расчетный счет Территориального управления. По состоянию на 08.10.2020 года процедура торгов не оспорена, договор не расторгнут, решения суда о признании договора недействительным в Территориальное управление не поступали, Территориальное управление повторными заявками на кассовый расход о 08.10.2020 года <данные изъяты> направило в Серпуховский РОСП ГУФССП России по Московской области вышеуказанные денежные средства <данные изъяты>

Разрешая спор и отказывая истцу в иске, суд руководствовался положениями ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 449 ГК РФ, ч. 2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве, исходил из того, что каких-либо нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными положениями закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, не установлено

При этом, суд отметил, что обращение взыскания на принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Московская область, городской округ Серпухов, район д. Васильевское, произведено на основании решения суда, которым установлена начальная продажная цена этого имущества.

Заявитель с требованиями об изменении начальной продажной цены не обращался.

Доводов о нарушении самой процедуры проведения торгов, включая передачу имущества на торги, извещение о торгах, признание первых торгов несостоявшимися, снижение вследствие этого начальной продажной цены, определение победителя повторных торгов и т.п., ООО «Четыре сезона» не приведено ни в исковом заявлении, ни в объяснениях по делу.

Заявителем также не приведено никаких данных и не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что цена реализованного недвижимого имущества каким-либо образом изменилась к моменту проведения торгов, в частности превысила цену, из которой судом определялась начальная продажная цена.

Доводы стороны истца о нарушении порядка проведения торгов, состоящее в искусственном объединении в один лот всех объектов недвижимости, был предметом проверки комиссии Московского УФАС, проводимой по заявлению истца, решением которого установлено, что торги проведены организатором без нарушения порядка и правил, установленных действующим законодательством, жалоба заявителя признана необоснованной. Указанное решение до настоящего времени не оспорено.

Кроме того, действующее законодательство не содержит запрета на реализацию однородного имущества, расположенного в пределах одной территории одним лотом. Истцом не представлены доказательства, что снизился интерес потенциальных покупателей вследствие объединения этого имущества, что кто-либо намеревался приобрести имущество по более высокой цене.

Судом установлено и истцом данное обстоятельство не оспаривается, что информация о проведении ООО «Консалтинговая компания «М-Лигал» публичных торгов по продаже заложенного имущества была опубликована в в печатном периодическом издании «Подмосковье сегодня» №148 от 13.08.2020 года и на официальном сайте РФ www.torgi.gov.ru, в установленные законом сроки - за 17 дней. Размещенная организатором торгов информация содержала все установленные законом сведения, в частности в извещение были указаны дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества, его начальная продажная цена, время и место подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения задатка, сроки перечисления задатка, время и место ознакомления с правоустанавливающими и техническими документами на имущество, порядок оформления участия в аукционе, порядок проведения аукциона, порядок определения лица, выигравшего аукцион.

Первичные торги 04.06.2020 года по всем лотам признаны несостоявшимися в связи с отсутствием поданных заявок на торгах, в связи с чем на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 08.06.2020 года цена переданного на реализацию имущества снижена на 15%.

Указанные обстоятельства подтверждены материалами исполнительного производства, снижение цены переданного на реализацию имущества стороной истца не оспаривалось.

Судом установлено, что в ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Серпуховского РОСП ФИО3 были вынесены постановления от 31.08.2020 года об отложении совершения исполнительных действий и (или) применении мер принудительного исполнения в части проведения торгов по реализации недвижимого имущества сроком по 14.09.2020 года включительно <данные изъяты>

После истечения срока отложения применения мер принудительного исполнения - процедура реализации арестованного имущества была продолжена, в связи с чем организатор торгов уведомило претендентов на участие в аукционе о дате, времени и месте проведения торгов.

Доводы стороны истца о не размещении ООО «Консалтинговая компания «М-Лигал» извещения о проведении торгов после их приостановления, не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

Как следует из материалов гражданского дела, претенденты на участие в аукционе, не отозвавшие заявки, были извещены о дате и месте проведения торгов, что подтверждается представленным ответчиком извещением <данные изъяты> Кроме того, ранее организатором торгов были приняты все надлежащие меры для широкого распространения информации о торгах и обеспечения доступа к участию в торгах со стороны потенциальных покупателей имущества. Действующее законодательство не предусматривает повторное размещение информации о проведении торгов в средствах массовой информации и в сети "Интернет" после истечения сроков отложения исполнительных действий и возобновления процедуры проведения торгов. В данном случае новые торги по продаже имущества не объявлялись, поэтому нового извещения неограниченного круга лиц о проведении торгов на стадии, когда сроки подачи заявки и внесения задатка на участие в торгах истекли, не требовалось. В соответствии с требованиями ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги по продаже спорного недвижимого имущества были проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Доводы стороны истца о том, что не извещение о времени и месте проведения торгов повлекло нарушение его прав, судом отклонены с учетом отсутствия достоверных и достаточных доказательств того, что истцом направлялась заявка на участие в торгах и последний намеревался принимать участие в торгах в качестве претендента на приобретение недвижимого имущества.

Суд также пришел к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства истцом не были представлены доказательства, свидетельствующие о наличии на 16.09.2020 года оснований для прекращения или окончания исполнительного производства об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно протоколу о результатах торгов от 16.09.2020 года победителем аукциона признан ФИО1, которым была предложена наибольшая цена. Платежными поручениями от 17.09.2020 года окончательная сумма (с учетом внесенного задатка) была внесена на счет ТУ Росимущества в Московской области.

21 сентября 2020 года по результатам торгов с ФИО1 заключен договор купли-продажи спорного имущества <данные изъяты>

Учитывая, что не установлено правовых оснований для признания состоявшихся торгов спорного имущества недействительными, судом не установлено и правовых оснований для признания указанного договора недействительным.

У судебной коллегии не имеется правовых оснований не согласиться с выводами суда, поскольку они не противоречат материалам дела и требованиям норм материального права.

В силу положений ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Из правового толкования указанной нормы, данного в Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2019, утв. Президиумом ВС РФ 17.07.2019 года, следует, что приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Порядок организации и проведения публичных торгов регулируется ст. ст. 448 - 449.1, 350.2 ГК, ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости");

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В силу ч. 2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве, в ходе исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного документа об обращении взыскания на заложенное имущество в пользу залогодержателя, взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника-залогодателя другого имущества.

Статьей 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Согласно п. п. 6 - 8 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи.

Разрешая заявленные требования, суд, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Четыре сезона» о признании недействительными результатов торгов по продаже, поскольку данные торги проведены в установленном порядке, каких-либо существенных нарушений порядка проведения торгов, которые бы повлияли на результаты торгов, не имеется.

Организатором торгов не было допущено нарушений порядка проведения торгов. Поэтому правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительными торгов, договора купли-продажи, а так же применении последствий недействительности сделки и возвращении сторон в первоначальное положение, суд обоснованно не усмотрел.

Из материалов дела также усматривается, что на момент проведения торгов у должника имелись обязательства по оплате задолженности, в счет обеспечения которых производилось взыскание путем реализации спорного имущества на торгах.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичные доводам иска, повторяют позицию истца, которая была полно и всесторонне исследована судом первой инстанции при разрешении спора, а потому оснований для переоценки выводов суда по имеющимся в деле доказательствам у судебной коллегии не имеется.

Довод о том, что при проведении торгов спорного имущества допущены нарушения в виде искусственного объединения его в один лот, что повлекло уменьшение цены реализуемых объектов, является несостоятельным, поскольку спорное имущество представляет собой единый комплекс, цена реализации устанавливалась на основании вступившего в силу судебного акта, который не изменялся и не отменялся в установленном законом порядке.

Доводы о том, что после истечения срока приостановления (отложения) исполнительных действий организатор торгов был обязан вторично опубликовать извещение о дате их проведения, и виде не исполнения такой обязанности процедура торгов является существенно нарушенной, судебной коллегией также отклоняются.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что торги объявлялись единожды в установленном порядке через СМИ 13.08.2020 года, проводились с закрытой формой подачи заявок на электронной торговой площадке, на момент окончания приема заявок 28.08.2020 года – имелись две заявки, податели которых надлежаще извещались о проводимых процедурах торгов.

Действующее законодательство не предусматривает повторное размещение информации о проведении торгов в СМИ и в сети «Интернет» после истечения срока отложения исполнительных действий и возобновления процедуры проведения торгов ввиду того, что новые торги в таких случаях не объявляются. Истец не подавал заявку на участие в торгах изначально, соответственно, его права на участие в торгах после окончания приема заявок и приостановления исполнительных действий, а затем их возобновления не могут считаться нарушенными.

Указанная позиция не противоречит положениям ст. ст. 38, 90 ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Довод о нарушении предусмотренного ч.3 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 30-дневного интервала между извещением и торгами отклоняются, поскольку из материалов дела усматривается, что в связи с отложением исполнительных действий судебным приставом-исполнителем 31.08.2020 года проведение первичных торгов приостановлено, повторные торги не проводились.

К тому же следует учесть и решение комиссии Московского УФАС России, решением которого 14.09.2020 года не установлено нарушений правил торгов.

Доводы о злоупотреблении правом со стороны организатора торгов также не нашли своего подтверждения при разбирательстве дела.

Факт вынесения судебным приставом-исполнителем Серпуховского РОСП УФССП России по Московской области постановлений от 25.09.2020 года об окончании исполнительного производства и снятии ареста со спорного имущества основанием для признания торгов, состоявшихся 16.09.2020 года недействительными, быть не может, поскольку отменены. Тем более, что на дату завершения торгов 16.09.2020 года, задолженность в погашение которой спорное имущество реализовывалось, погашена не была и исполнительное производство не окончено.

В соответствии с п.1 ст. 60 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник и залогодатель вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Истец таким правом не воспользовался, платеж в целях погашения задолженности произведен уже после реализации имущества с торгов

Таким образом, постановленное решение не противоречит положениям ст. 195 ГПК РФ, нарушений норм ГПК РФ, влекущих безусловную отмену решения? судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст.199,328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Серпуховского городского суда Московской области от 02 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Четыре сезона» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи