Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО17 на решение Чемальского районного суда Республики Алтай от 13 декабря 2013 года, которым

удовлетворены исковые требования заместителя Прокурора Чемальского района РА к ФИО18, администрации МО «Чемальский район» Республики Алтай о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № № от <дата> г, заключенного между ФИО19 и администрацией МО «Чемальский район»; признании незаконным права собственности на земельный участок с кадастровым номером № за ФИО20 исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности на земельный участок за ФИО21 № № от <дата> года; признании незаконной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – баня, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № за ФИО22; исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости – баня за ФИО23 № № от <дата> года, применении последствий недействительности данной ничтожной сделки путем возврата сторонам всего полученного по ней, а именно в порядке реституции признании недействительной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в южной части кадастрового квартала № к ФИО24., денежные средства из бюджета муниципального образования по договору купли-продажи вернуть ФИО25

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка № № от <дата> заключенный между ФИО26 и администрацией МО «Чемальский район».

Признано незаконным право собственности ФИО27 на земельный участок с кадастровым номером №.

Признана незаконной государственная регистрация права собственности на объект недвижимости – баня, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № за ФИО28

Заслушав доклад судьи Кокшаровой Е.А., апелляционная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В Чемальский районный суд Республики Алтай <дата> поступило исковое заявление Прокурора Чемальского района к ФИО29, администрации МО «Чемальский район» Республики Алтай о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № <данные изъяты> от <дата>, заключенного между ФИО30 и администрацией МО «Чемальский район»; признании незаконным права собственности на земельный участок с кадастровым номером № за ФИО31 исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности на земельный участок за ФИО32 № № от <дата>; признании незаконной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – баня, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № за ФИО33; исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости – баня за ФИО34 № № от <дата>, применении последствий недействительности данной ничтожной сделки путем возврата сторонам всего полученное по ней, а именно в порядке реституции признании недействительной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в южной части кадастрового квартала № к ФИО35 денежные средства из бюджета муниципального образования по договору купли-продажи вернуть ФИО36 Исковое заявление (с учетом уточнения от 27.11.2013 года) мотивировано тем, что проведенной проверкой в сентябре 2013 года прокуратурой района по обращению ФИО37 установлена незаконная сделка, совершённая между ФИО38 и Администрацией МО «Чемальский район», в отношении земельного участка с кадастровым номером №. <дата> главой Чемальского района было вынесено постановление № № о предоставлении ФИО39 в аренду на 49 лет без проведения аукциона для строительства объектов рекреации земельного участка с кадастровым номером № площадью 11932 кв. метров, расположенном в южной части кадастрового квартала №. В тот же день, <адрес>. между администрацией района в лице ФИО40 и ФИО41 был заключен договор аренды № № земельного участка с кадастровым номером № площадью 11932 кв. метров, расположенном в южной части кадастрового квартала №. На основании заявления от <дата>. ФИО42 было вынесено Постановление администрации МО «Чемальский район» № № от <дата> о предоставлении заявителю в собственность за плату вышеуказанного земельного участка, и также <дата> между ФИО44 и администрацией МО «Чемальский район» заключен договор № № купли-продажи земельного участка из категории земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером № площадью 11932 кв. метров, по которому земельный участок был продан за <данные изъяты>. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества – баня, расположенном на земельном участке особо охраняемых территорий с кадастровым номером №, Чемальским отделом Управления Росреестра по РА осуществлена на основании декларации об объекте недвижимого имущества, поданной ФИО45 в лице представителя по доверенности ФИО46 Считают государственную регистрацию незаконной, фактически нарушающей права муниципального образования как собственника земельного участка, на котором располагался объект, и повлекшей совершение незаконной сделки продажи земельного участка собственнику объекта недвижимого имущества. Прокурором незаконность регистрации обоснована ссылками на положения ст.3 ч.2 абз.2, ст.12, ст.130 ст. 131 ГК РФ, п.10 ст. 1, подп. 2 п. 17 статьи 51 ГрК РФ, ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 3 ФЗ от 30.06.2006 № 93-ФЗ (ред. от 28.02.2012) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Из содержания указанных норм закона прокурором сделан вывод о том, что регистрация права собственности объекта недвижимого имущества осуществляется на основании декларации лишь на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а не на земельных участках особо охраняемых территорий. Проверкой было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № предоставленном ФИО47 в аренду для строительства объектов рекреации и на котором согласно представленной декларации располагается здание бани, отсутствует какое-либо основное строение. Согласно пояснений в судебном заседании представителя ответчика и в отзыве ответчика на исковое заявление, на земельном участке построен объект капитального строительства вспомогательного использования для обеспечения рекреационной деятельности. Указанный объект имеет назначение вспомогательного использования и размещен на земельном участке, представленном ФИО48 на праве аренды для строительства объектов рекреации. Также пояснено, что разрешения на строительство бани не получалось, поскольку в силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГК РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Вместе с тем, возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связывает с их особым назначением (вспомогательным). Однако, законодатель не раскрывает понятия строения или сооружения вспомогательного назначения. Ссылаясь на п.10, разъяснения Минрегиона России, под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований", прокурор делает вывод, что строениями и сооружениями вспомогательного использования могут являться лишь такие объекты, использование которых возможно исключительно для обслуживания главной вещи, объединенной со вспомогательным объектом общим назначением (статья 135 ГК РФ), то есть критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения, сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию. Учитывая изложенное, заявителю помимо заполненной декларации и правоустанавливающих документов на земельный участок, необходимо было представить также документы, подтверждающие, что объект недвижимости, за регистрацией права собственности на который он обращается, не имеет самостоятельного назначения. В связи с тем, что законодателем четко не определен перечень объектов недвижимости, относящихся к строениям и сооружениям вспомогательного назначения, а даны лишь оценочные формулировки, правообладателю необходимо представить в регистрирующий орган документы, позволяющие однозначно установить, что построенный им объект имеет вспомогательный характер. В соответствии с декларацией об объекте недвижимого имущества от 18.01.2013, представленной в регистрирующий орган, баня представляет собой одноэтажное нежилое помещение, площадью 17 кв.м., выполненное из дерева, в декларации отсутствуют сведения о фундаменте. Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих капитальность строительства данного объекта. Таким образом, исходя из характера назначения объект - баня являлся объектом вспомогательного использования, то есть не основным зданием на земельном участке, предназначенного для строительства рекреационных объектов. Из вышеизложенного следует, что декларация на объект недвижимости – баня, возведенном на земельном участке с кадастровым номером № категории земель –земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование –для строительства объектов рекреации является ничтожным документом и не может являться основанием для государственной регистрации права собственности на данный объект, соответственно запись о регистрации права собственности на баню № № от 25.01.2013 года подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, ввиду того, что право собственности ФИО49 на баню зарегистрировано незаконно, у ФИО50 не могло возникнуть преимущественное право на выкуп спорного земельного участка в порядке, предусмотренном ст.36 ЗК РФ, следовательно, договор купли продажи № № от <дата> не соответствует требованиям закона и является ничтожной сделкой, а соответственно, право собственности ФИО51 на земельный участок нельзя признать законным, в связи с чем, запись о регистрации права собственности на земельный участок подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В нарушение норм действующего законодательства Чемальским отделом Управления Росреестра по РА была осуществлена государственная регистрация права на объект, который является объектом вспомогательного назначения, на который не может регистрироваться право собственности, в результате намеренных действий ФИО52 в лице представителя ФИО53 администрацией МО «Чемальский район» был заключен договор купли-продажи земельного участка, из категории земель особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером №, от <дата> № №, который является ничтожной сделкой, поскольку противоречит требованиям ч.2 ст.30, ст.36 ЗК РФ. Ссылаясь также на право прокурора, закрепленное в ст. 45 ГПК РФ, Прокурор района обратился в суд с данным иском в интересах неопределённого круга лиц, граждан, которые могли претендовать на приобретение в собственность земельного участка в случае выставления его на торги. Земельный кодекс РФ запрещает продажу земли, на которой не находятся здания, сооружения, без проведения торгов; в интересах муниципального образования «Чемальский район», поскольку незаконная государственная регистрация права собственности на объект недвижимости –баня, фактически нарушила права муниципального образования как собственника земельного участка, на котором располагался объект, и повлекло совершение незаконной сделки продажи земельного участка собственнику объекта недвижимого имущества. Кроме того, четкое соблюдение требований Земельного кодекса РФ по проведению торгов по продаже земельного участка, свободного от строительства зданий, сооружений, увеличило бы число лиц, желающих его пробрести и, как следствие, увеличило бы объемы поступления в бюджет денежных средств, полученных от продажи земельного участка. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 45 ГПК РФ, ст. 12, 166, 167, 168 ГК РФ, ч. 3 ст. 35, ч. 4 ст. 27 ФЗ «О прокуратуре РФ», истец просит об удовлетворении исковых требований.

Суд принял вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ФИО54 указывая, что в соответствии с положениями п.8 ст. 22 ГК РФ арендатор земельного участка имел преимущественное право купить участок. Суд не учел, что оспариваемый участок не изъят из оборота, не зарегистрирован для государственных или муниципальных нужд, а также запрет на его приватизацию федеральным законом не установлен. Статья 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимости. В указанной норме регистрация права собственности на объект недвижимого имущества на основании декларации не ограничена категорией земель. Основанием для принятия администрацией муниципального образования решения о предоставлении земельного участка в собственность ФИО55 за плату, явилось его заявление. Истцом не предоставлено доказательств того, что право собственности на объект недвижимости – баню, зарегистрировано незаконно.

В возражениях на доводы жалобы заместитель прокурора Чемальского района Республики Алтай ФИО56 полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ФИО57 ФИО58 поддержавшего жалобу, по изложенным в ней доводам, прокурора ФИО59 полагавшую решение суда законным и обоснованным, представителя УФРС по РА ФИО60 полагавшую решение суда не законным и подлежащим отмене, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом, постановлением администрации Чемальского района Республики Алтай от <дата> г. за № № ФИО61 из состава земель – земли особо охраняемых территорий предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 11932 кв. м., для строительства объектов рекреации.

<дата> между администрацией Чемальского района и ФИО62 заключен и прошел государственную регистрацию договор аренды № № указанного выше земельного участка сроком на 49 лет.

В последующем, на предоставленном ФИО63 в аренду земельном участке, возведено строение бани, право собственности на которое, <дата> зарегистрировано Управлением Росреестра по Республике Алтай за ФИО64 на основании декларации об объекте недвижимого имущества, согласно следующих характеристик: объект - баня, назначение нежилое, площадь 17 кв.м., этажность 1, подземная этажность 0, расположенное по адресу: в южной части кадастрового квартала №

По договору купли-продажи земельного участка №№ от <дата>, заключенному между администрацией Чемальского района Республики Алтай и ФИО65., вышеуказанный земельный участок был предоставлен ФИО66 в собственность за плату (158 441 руб.) для строительства объектов рекреации. Запись о регистрации права собственности ФИО67 на спорный земельный участок внесена в ЕГРП 01.07.2013 г.

Удовлетворяя требования прокурора, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие объектов рекреации, которые должны были быть возведены в соответствии с целевым назначением земельного участка, установленным договором аренды, создает невозможность предоставления данного земельного участка ФИО68 в собственность за плату на основании ст. 36 ЗК РФ. Заключенная 13.05.2013 г. сделка является ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как не соответствующая требованиям закона.

Апелляционная коллегия не видит оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции в виду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Из общего смысла вышеприведенной нормы земельного законодательства следует, что гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания строительства указанного в договоре объекта недвижимости, поскольку статьей 36 ЗК РФ, не предусмотрено право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка.

Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотреблений со стороны арендаторов.

Статья 56 (ч. 1) ГПК РФ устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке имеется единственное строение - баня, которое имеет вспомогательное назначение по отношению к тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с целевым назначением земельного участка.

Кроме того, из акта выездной проверки от <дата> усматривается, что указанное строение не имеет фундамента.

Данные доказательства в соответствии со ст.56 ГПК РФ ответчиком в установленном законом порядке не были опровергнуты.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Вместе с тем, в материалах дела доказательств тому, что баня является объектом недвижимости, не имеется. В связи с чем, правовые основания для регистрации права собственности ответчика на некапитальное строение как на объект недвижимого имущества отсутствовали.

Довод ФИО69 о том, что в силу статьи 25.3 ФЗ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация права собственности на объект недвижимого имущества на основании декларации не ограничена категорией земель, не может быть принят апелляционной коллегией во внимание, в силу следующего.

Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании декларации об объекте недвижимого имущества, установлен п. 3 ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и применяется для регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача соответствующего разрешения.

Согласно указанной норме Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо факт создания иного объекта недвижимого имущества и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Принимая во внимание, что вышеуказанный земельный участок, на котором расположено строение - баня, относится к категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, с разрешенным видом использования: «для строительства объектов рекреации», государственная регистрация права собственности ФИО70. на строение баня невозможна, поскольку его целевое назначение не соответствует указанному назначению земельного участка в ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При таких условиях, суд обоснованно признал незаконной государственную регистрацию права собственности на баню и исключил эту запись из ЕГРП, верно квалифицировал договор купли-продажи земельного участка в качестве ничтожной сделки, применив последствия ее недействительности.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене постановленного судом решения, поскольку сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чемальского районного суда Республики Алтай от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО71 – без удовлетворения.

Председательствующий Е.А. Кокшарова

Судьи С.А. Шинжина