Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителей ООО «Лазурит», ООО «Центр маркетинговых исследований» на решение Мостовского районного суда от 02 июля 2014 года.

Заслушав доклад судьи Гончаровой С.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Лазурит» о расторжении договоров купли-продажи и возврате недвижимого имущества, ссылаясь на то, что <...>. между ним и ответчиком были заключены договоры <...> купли-продажи земельных участков. Свои обязанности продавца по договорам он выполнил, передал покупателю ООО «Лазурит» земельные участки по актам приема-передачи, переход права собственности к покупателю был зарегистрирован, однако ответчик в нарушение п. 3.2 заключенных договоров не оплатил в течение 5 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности стоимость земельных участков, которая в совокупности по всем договорам составила <...> рубля.

Просит суд расторгнуть указанные договоры купли-продажи, полагая, что ответчик существенно нарушил их условия, так как он не получил денежные средства в счет оплаты земельных участков. <...>. он направил в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договоров, получив которую <...>., ответчик оставил ее без ответа. Кроме того, просил произвести возврат ему в собственность следующих земельных участков:

-земельный участок, общей площадью 958300 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>,

-земельный участок, общей площадью 249800 кв.м, кадастровый помер: <...>, расположенный по адресу: <...>,

-земельный участок, общей площадью 1149100 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>

-земельный участок, общей площадью 734400 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>

-земельный участок, общей площадью 165200 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>

-земельный участок, общей площадью 422000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>

-земельный участок, общей площадью 508500 кв.м, кадастровый помер: <...>, расположенный по адресу: <...>

-земельный участок, общей площадью 905000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>

-земельный участок, общей площадью 71500 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>

-земельный участок, общей площадью 131000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>

-земельный участок, общей площадью 240000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>

-земельный участок, общей площадью 500000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>

-земельный участок, общей площадью 475 000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>

-земельный участок, общей площадью 104701 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>

Истец также просит внести изменения в записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекратить право собственности ООО «Лазурит» на земельные участки, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 на земельные участки. Кроме того, просит взыскать с ответчика судебные расходы, состоящие из уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере <...> рублей.

Представитель ООО «Лазурит» в суде иск не признал.

Решением Мостовского районного суда от 02 июля 2014 года исковые требования ФИО1 удовлетворены: расторгнуты договоры купли-продажи земельных участков от <...> <...>, заключенные между ФИО1 и ООО «Лазурит». ООО «Лазурит» обязано возвратить ФИО1 недвижимое имущество, являющееся предметом договоров купли-продажи земельных участков от <...> Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Лазурит» и государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанные земельные участки.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Лазурит» просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что расписка от 26.09.2012г. является подтверждением расчетов по договорам, заключенным между ООО «Лазурит» и ФИО1, который сообщил о том, что оплата за земельные участки произведена в полном объеме. ФИО1 также письменно уведомил регистрирующий орган о произведенных расчетах. Тот факт, что при регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки не были внесены записи о наличии каких-либо ограничений и обременений земельных участков, обязательные в случае неоплаты покупателем стоимости по договору, подтверждает, что расчеты были проведены с ФИО1 в полном объеме. Оснований для расторжения договоров, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон, не имеется. Сам по себе факт неуплаты не является существенным нарушением условий договора, последствия неуплаты покупателем денежных средств предусмотрены в п. 3 ст. 486 ГК РФ: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Направление им претензии (требования) после подачи искового заявления в суд не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Центр маркетинговых исследований» просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что суд первой инстанции не применил к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, в связи с чем не выяснил, содержали ли заключенные между истцом и ответчиком договоры купли-продажи недвижимого имущества условия, предусматривающие возможность их расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей ООО «Лазурит», ФИО1, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что <...> между ФИО1 (продавцом) и ООО «Лазурит» (покупателем) были заключены договоры <...>, купли-продажи следующих земельных участков:

-земельного участка, общей площадью 165200 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 131000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 71500 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 508500 кв.м, кадастровый помер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 905000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 104701 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 249800 кв.м, кадастровый помер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 475 000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 500000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 240000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 734400 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 958300 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 422000 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>

-земельного участка, общей площадью 1149100 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенного по адресу: <...>.

Согласно п. 3.2 договоров покупатель обязуется оплатить стоимость земельных участков в течение 5 (пяти) банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на них.

Переход права собственности на спорные земельные участки зарегистрирован в Мостовском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, ответчику в установленном порядке выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанные участки.

Удовлетворяя иск ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков от <...>, суд первой инстанции исходил из того, что невыплата покупателем истцу (продавцу) стоимости вышеназванного имущества является существенным нарушением заключенных между сторонами договоров, поскольку неполучение продавцом оплаты за отчуждаемое покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенное нарушение договора является основанием для его расторжения по требованию одной из сторон.

Указанный вывод суда является неправомерным.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С требованием о расторжении договора истец не обращался к ответчику в досудебном порядке, чем существенно нарушил права последнего.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания расторжения договора: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела усматривается, что договоры купли-продажи земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке, считаются заключенными с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ) и до настоящего времени никем не оспорены. Земельные участки фактически переданы истцом во владение ответчика.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Сам по себе факт неоплаты не может трактоваться как существенное нарушение условий договора.

Последствия неоплаты покупателем денежных средств специально предусмотрены в законе.

В пункте 65 Постановлений Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывается на то, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору.

Суд первой инстанции не применил к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453 ГК РФ, в связи, с чем не неправильно определил юридически значимые обстоятельства.

Истец не представил суду доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе не выплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров.

Договоры, заключенные между сторонами, не предусматривают возможность их расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности, в случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Таким образом, при рассмотрении иска о расторжении договора судом было допущено существенное нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном толковании п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ.

Удовлетворяя требования о возврате переданного по договору имущества, суд исходил из того, что договор купли-продажи расторгнут. Переданный по договору товар подлежит возврату в порядке ст.ст. 1102-1104 ГК РФ.

С выводом суда нельзя согласиться.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Применение положения ст. 1103 ГК РФ о неосновательном обогащении к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством возможно в случае расторжения договора и неоплаты по нему. Возврат имущества, переданного по договору относится к последствиям расторгаемого договора.

Кроме того, договоры не предусматривают возвращение полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности, в случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Поскольку отсутствуют предусмотренные законом основания к расторжению договоров, то и требования истца о возврате переданного по договору имущества, также не подлежат удовлетворению.

Допущенные судом нарушения норм материального права привели к вынесению по существу неправильного решения.

В связи с этим судебная коллегия считает правильным, отменив решение, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мостовского районного суда от 02 июля 2014 года отменить.

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Лазурит» расторжении договоров купли-продажи и возврате недвижимого имущества - отказать.

Председательствующий

Судьи