Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 июля 2017 года апелляционную жалобу Синевой Екатерины Александровны на решение Щелковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску Дубовика Г.И. к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», Синевой Е.А. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий его недействительности,

заслушав доклад судьи Илларионовой Л.И.,

объяснения представители сторон Чистова Н.В., Буланова Е.В.

УСТАНОВИЛА:

Уточнив требования Дубовик Г.И. обратился в Щелковский городской суд с иском к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», Синевой Е.А. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий его недействительности.

Свои требования мотивировал тем, что <данные изъяты> между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и Синевой Е.А. был заключен Договор купли-продажи земельного участк площадью 1405 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки. В п. 1.2. указанного Договора утверждается, что указанный земельный участок принадлежит на праве собственности ООО «АС-АУДИТ ЦБ». В п.4.1 продавец ООО «АС-АУДИТ ЦБ» гарантирует покупателю Синевой Е.А.: «до заключения настоящего Договора указанный земельный участок продан не был, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не стоит и другими договорами не обременен».

Между тем на момент заключения договора купли-продажи с Синевой Е.А., указанный земельный участок ООО «АС-АУДИТ ЦБ» уже не принадлежал. <данные изъяты> ООО «АС-АУДИТ ЦБ» по тем же самым правоустанавливающим документам уже продал этот же участок истцу, причем первоначальный договор вступил в силу и полностью сторонами исполнен (деньги ООО «АС-АУДИТ ЦБ» Дубовик Г.И. перечислил, а земельный участок Дубовику Г.И. ООО «АС-АУДИТ ЦБ» по передаточному акту передал). Право собственности Дубовика Г.И. на указанный участок зарегистрировано не было по причине уклонения от регистрации продавца участка ООО «АС-АУДИТ ЦБ», и удержания им у себя правоустанавливающих документов. Дубовик Г.И. обратился в суд с иском к ООО «АС-АУДИТ ЦБ» о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности. В процессе рассмотрения дела выяснилось, что ООО «АС-АУДИТ ЦБ» вторично продал земельный участок Синевой Е.А., по этим основаниям решением Щелковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в иске отказано.

Полагает, что указанный договор является недействительным поскольку в момент заключения договора с Синевой Е.А. на спорном земельном участке был возведен жилой дом общей площадью 321,6 кв.м.

Данные обстоятельства подтверждаются:

- договором об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» <данные изъяты> от <данные изъяты>, согласно которого истец оплатил стоимость выделяемой ему доли, состоящей из земельного участка <данные изъяты> по Генплану поселка размером 1500 кв.м. и коттеджа общей площадью 299,9 кв.м., в размере 356 731 долларов США, что составило 10 284 911 рублей 46 копеек по курсу банка на день перечисления денежных средств. Согласно п. 1 указанного Договора у соинвестора Дубовика Г.И. в результате реализации строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» «возникает имущественное право на результат инвестиционной деятельности (далее - «Коттедж») - индивидуальный жилой дом (коттедж), выполненный по проекту 6М-5 без внутренней чистовой отделки общей площадью ориентировочно 299,9 кв.м., включающей площадь гаража, балконов, лоджий, веранд и террас, мансардного этажа, и участок земли площадью ориентировочно 1500 кв.м., имеющем <данные изъяты> на Генеральном плане поселка (далее - «Земельный участок») подлежащее государственной регистрации права собственности на Коттедж и Земельный участок, а также доля в общей долевой собственности на места общего пользования.

- техническим паспортом БТИ по состоянию на <данные изъяты>, с кадастровым номером 50:14:0040112:944 (Дом поставлен на кадастровый учет <данные изъяты>),

- В списке соинвесторов коттеджного поселка «Медвежьи Озера», Дубовик Г.И. значится владельцем участка <данные изъяты>.

Недобросовестность ООО «Мегаполис», не передавшего документально Дубовику Г.И. переданную ему в натуре в соответствии с Договором оплаченную им долю в коттеджном поселке «Медвежьи Озера» в виде построенного жилого дома и земельного участка, на котором он находится, не должно иметь негативных последствий в виде нарушения его законных прав на получение дома и земельного участка в собственность.

ООО «АС-АУДИТ ЦБ» частично исполнил за ООО «Мегаполис» обязательство в части передачи земельного участка истцу, что подтверждается Договором купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенного между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и Дубовиком Г.И. Договор сторонами был исполнен, правомерность заключения договора ни кем не оспорена. Однако переход права зарегистрирован не был по обстоятельствам, не зависящим от истца.

Истец полагает, что оспариваемый договор купли - продажи земельного участка с момента заключения является недействительным, так как нарушены существенные условия договора, т.е. в договоре не указано, что на земельном участке имелся жилой дом. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Просит признать договор купли-продажи, заключенный между ООО «АС –АУДИТ ЦБ» и Синевой Екатериной Александровной от <данные изъяты> недействительным, применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись регистрации <данные изъяты> от <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель истца Дубовика Г.И. исковые требования поддержала, просила удовлетворить, ссылаясь на то, что в реализации проекта по строительству коттеджного поселка «Медвежьи Озера» принимали участие несколько организаций: ООО «АС-АУДИТ ЦБ» в качестве застройщика, ООО «ОСТ-груп» осуществлял технадзор застройщика, ООО «Мегаполис» в качестве инвестора, генеральный подрядчик «СМУ-306» и другие подрядные организации. Привлекая для реализации проекта средства соинвесторов -дольщиков, ООО «Мегаполис» действовал в соответствии с заключенными с ООО «АС-АУДИТ ЦБ» договорами, в частности, упомянутыми в п. 1 Договора <данные изъяты> об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера». Позднее ООО «Мегаполис» возложило исполнение договора перед инвестором на ООО «АС-АУДИТ ЦБ», на которое были оформлены размежеванные впоследствии в соответствии с долями инвесторов земельные участки. В письме к истцу от <данные изъяты> исх. <данные изъяты> ООО «Мегаполис» сообщает о завершении строительной деятельности и готовности передать инвестору результат инвестиционной деятельности, указывая также, что одновременно с принятием коттеджа необходимо приобрести у ООО «АС-АУДИТ ЦБ» земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040306:354. Во исполнение обязанности инвестора принять объект инвестиционной деятельности истцом и был подписан договор купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040306:354 площадью 1405 кв.м., от <данные изъяты>. Однако, поскольку в коттедже имелись строительные недоделки, Дубовик Г.И. требовал устранить их. Свои обязательства по Договору <данные изъяты> об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» в части оплаты истец полностью выполнил. Назначенной судом комплексной техническо-землеустроительной экспертизой установлено, что имеющийся на спорном земельном участке жилой дом полностью идентичен техническому паспорту БТИ 2007 года,, он является одним из вариантов типовых коттеджей поселка, представленных в рекламном каталоге поселка. Степень готовности коттеджа полностью соответствует описанию в приложении <данные изъяты> к упомянутому выше Договору <данные изъяты> об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера», а земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040306:354 и расположенный на нем жилой дом - одними и теми же объектами с описанными в упомянутом Договоре и обозначенными на генеральном плане поселка - приложение <данные изъяты> к Договору. В соответствии с ч.1 ст.313 ГК РФ исполнение обязательств может быть возложено должником на третье лицо, и ООО «Мегаполис» возложило на ООО «АС-АУДИТ ЦБ» документальное оформление передачи Соинвестору Дубовику Г.И. результата строительной деятельности (коттеджа) и земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040306:354, что подтверждается письмом на бланке ООО «Мегаполис» Дубовику Г.И. исх. <данные изъяты> от <данные изъяты> ООО «АС-АУДИТ ЦБ» частично исполнил за должника истца ООО «Мегаполис» обязательство в части передачи земельного участка истцу по договору купли-продажи, что подтверждается Договором купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенным между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и Дубовиком Г.И.. Полагает, что заключение этого договора следует признать правомерным действием, при этом он не являлся свободным волеизъявлением собственника имущества, его заключение фактически являлось исполнением обязательств по заключенному ранее Договору <данные изъяты> об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера», согласно письму ООО «Мегаполис» от <данные изъяты> исх. <данные изъяты>. Договор сторонами был исполнен, правомерность заключения договора никем не оспорена. Однако переход права зарегистрирован не был по обстоятельствам, не зависящим от истца. В дальнейшем ООО «АС-АУДИТ ЦБ», заключив договор купли-продажи с третьим лицом - Синевой Г.А., неправомерно распорядился частью имущества, которое представляло собой результат деятельности по инвестиционному договору, имущественные права на которое принадлежали истцу как инвестору (дольщику). Кроме того, не была произведена оплата по указанному договору. Представленный представителем ответчика Синевой Г.А. приходник подтверждением оплаты не является, в соответствии с Федеральным законом № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа». При отсутствии оплаты по договору сделка является притворной, совершена с целью прикрыть другую сделку, является ничтожной на основании ч.2 ст. 170 ГК РФ.

В судебное заседание ответчик Синева Е.А. не явилась, её представитель Чистова Н.В. иск не признала, просила в удовлетворении иска отказать. Поддержала письменные возражения из которых следует, что перед заключением договора купли-продажи Синева Е.А. заказывала выписку из ЕГРП о правах на продаваемый ей земельный участок, из которого следовало, что собственником земельного участка является ООО «АС-АУДИТ ЦБ». Записи о договорах участия в долевом строительстве, правопритязания отсутствовали. После регистрации права собственности на земельный участок она заключила договор о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ «Медвежьи Озера». С момента заключения указанного договора и по настоящее время она несет расходы по содержанию общего имущества в поселке, в котором находится земельный участок.

Представитель ответчика не признавая исковые требования ссылается на следующие доводы:

- право собственности Дубовика Г.И. на земельный участок по договору купли-продажи не было зарегистрировано. Синева Е.А. свое право собственности зарегистрировала в установленном законом порядке.

- доказательства уклонения продавца от регистрации договора купли-продажи Дубовиком Г.И. не представлено. С иском о понуждении к регистрации Дубовик Г.И. обратился спустя три года после заключения договора купли-продажи.

- договор инвестирования был заключен Дубовиком Г.И. с ООО «Мегаполис», однако разрешение на строительство было выдано ООО «АС-АУДИТ ЦБ». Доказательства наличия договорных отношений между ООО «Мегаполис» и ООО «АС-АУДИТ ЦБ» не представлено.

- до заключения договора инвестирования Дубовик Г.И. заключал с ООО «АС-АУДИТ ЦБ» договор о задатке в обеспечение обязательства заключить с последними дополнительного соглашения к договору простого товарищества по строительству коттеджного поселка, при заключении которого истец приобрел был бы права и обязанности совместной деятельности (а не права на недвижимость). При этом задаток вносился для резервирования участка <данные изъяты>. Данный договор был расторгнут. Доказательств тому, что договор инвестирования имеет отношение к оспариваемому земельному участку, истцом суду не представлено. Доказательств перехода прав на коттедж к истцу от инвестора или застройщика не представлено.

- по договору инвестирования площадь коттеджа предполагалась в размере 299,9 кв.м., а в случае ее увеличения в соответствии с п.9 договора Дубовик Г.И. должен был произвести доплату на основании дополнительного соглашения, подписываемого сторонами. Площадь построенного жилого дома составляет 321,6 кв.м., что на 21,7 кв.м. больше. Доказательств заключения дополнительного соглашения истцом не представлено, следовательно, договор инвестирования истцом в полном объеме не исполнен.

- истцом не представлено доказательств обращения к ООО «Мегаполис» относительно оформления права собственности на коттедж.

- представленные кадастровые паспорта выданы на разные строения, которые находятся в разных кадастровых кварталах, имеют разную этажность, разный материал наружных стен, разную кадастровую стоимость, разный год ввода в эксплуатацию. Здание с кадастровым номером 50:14:0040306:625 находится на земельном участке с кадастровым номером 50614:0040306:354, а второе здание не понятно на каком земельном участке.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «АС-АУДИТ ЦБ» не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

В судебное заседание председатель правления ТСЖ «Медвежьи Озера» не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, представил объяснения в письменном виде, из которых следует следующее. <данные изъяты> Синева Е.А. обратилась в ТСЖ и представила свидетельство о государственной регистрации права собственности. После проверки ее правоспособности с ней, как с собственником земельного участка был заключен договор о содержании и ремонте общего имущества ТСЖ «Медвежьи Озера». С момента вступления во владение данным участком Синева Е.А. добросовестно исполняет условия указанного договора. Синевой Е.А. были оплачены взносы в общей сумме 643203 рубля, которые включают в себя земельный налог, модернизация КПП, строительство забора, замена кабеля видеонаблюдения, целевой взнос на подключение коммуникаций участка, текущие ежемесячные взносы. Также Синева Е.А. провела благоустройство земельного участка, проводит строительные и ландшафтные работы. После оплаты указанных работ Синевой Е.А. был предоставлен доступ к коммуникациям и пользованию дорогами и общественными землями ТСЖ. На территории ТСЖ находятся ряд участков, находящиеся в запустении, оплата по содержанию общего имущество ТСЖ ими не вносится. Вся полнота фактически лежит на добросовестных плательщиках. В связи с этим ТСЖ проводятся мероприятия направленные на поиск возможных фактических бенефициаров данной недвижимости, с целью получения от них платы за третьих лиц (собственников). В отношении указанного участка ТСЖ обращалось к Дубовику Г.И., который сообщил, что никаких оплат производить не будет, ни собственником, ни бенефициаром земельного участка с кадастровым номерам 50614:0040306:354 он не является. Официальных писем в ТСЖ от Дубовика Г.И. не поступало. До появления Синевой Е.А. на указанном участке никаких работ в недостроенном доме не проводилось, за подключением к коммуникациям никто не обращался.

Решением Щелковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> заявленные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Синева Е.А. в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное.

Заслушав пояснения лиц, принимавших участие в рассмотрении дела проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи ООО «АС-АУДИТ ЦБ» <данные изъяты> прибрело земельный участок площадью 109000 кв.м. с кадастровым номером 50:14:040306:0032, распложенный по адресу: <данные изъяты>, д.Медвежьи озера.

В дальнейшем комиссией по планировке и застройки городов был утвержден проект ООО «АС-АУДИТ ЦБ» малоэтажной застройки в д.Медвежьи <данные изъяты>.

<данные изъяты> ООО «АС-АУДИТ ЦБ» было выдано разрешение <данные изъяты> от <данные изъяты> на строительство малоэтажной (коттеджной) жилой застройки территории по адресу: д.Медвежьи <данные изъяты> на основании постановления <данные изъяты> о размещении объекта строительства по адресу: <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> протокола рассмотрения Градостроительного Совета при Главном архитекторе <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>; правоудостоверяющего документа на земельный участок – свидетельства о государственной регистрации права на земельные участки 50АГН<данные изъяты> от <данные изъяты> и <данные изъяты>7 от <данные изъяты>.

Привлекая финансовые средства на реализацию проекта соинвестором ООО «Мегаполис» и инвестором Дубовиком Г.И. <данные изъяты> был заключен договор <данные изъяты> об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера».

Согласно п.1 договора инвестирования в результате реализации инвестиционного проекта и выполнения соинвестором обязательств по настоящему договору в полном объеме у него возникает имущественное право на результат инвестиционной деятельности (далее - «Коттедж») – индивидуальный жилой дом (коттедж) выполненный по проекту 6М-5 без внутренней чистовой отделки общей площадью ориентировочно 299,9, включающей площадь гаража, балконов, лоджий, веранд и террас, мансардного этажа и участок земли ориентировочно 1500 кв.м., имеющем <данные изъяты> на Генеральном плане поселка, подлежащее государственной регистрации права собственности на места общего пользования (дороги, спортивные и детские площадки, земельные участки, выделенные под инженерную инфраструктуру и т.д.) пропорционально доле площади земельного участка к общей площади поселка по Генеральному плану поселка.

Сумма, подлежащая внесению соинвестором по указанному договору составляла 356731 долларов США (п.2 Договора инвестирования).

По окончании строительства объекта инвестор обеспечивает составление документа, закрепляющего права соинвестора на созданный в результате строительства на земельном участке коттедж – Акт выделения доли с приложением документов кадастрового и технического учета (инвентаризации), подготовленные в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, описывающих характеристики коттеджа и земельного участка, а также необходимые для государственной регистрации права собственности соинвестора документы, устанавливающие основания возникновения у инвестора передаваемых соинвестору прав. Инвестор письменно уведомляет соинвестора о необходимости подписать Акт выделения доли (пункты 5, 6 Договора).

<данные изъяты> Дубовик Г.И. на счет ООО «Мегаполис» внес денежные средства по договору инвестирования <данные изъяты> от <данные изъяты> в сумме 10284911 рублей 46 копеек, таким образом, исполнив принятые на себя обязательства по оплате инвестиционного взноса.

В течение срока строительства Дубовик Г.И. при обнаружении недостатков, выявленных в ходе строительства дома, обращался с соответствующими заявлениями в ООО «АС-АУДИТ ЦБ», при этом Дубовик Г.И. ссылался на строительство дома на участке <данные изъяты>.

Строительство объекта по договору было завершено в 2007 году, что отражено в техническом паспорте объекта.

ТСЖ «Медвежьи Озера» в 2015 году выставляло Дубовику Г.И. счета по уплате целевых взносов за <данные изъяты>.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 218,309,432,554,551 ГК РФ, принимая во внимание, что договор купли-продажи спорного земельного участка, заключенный Синевой Е.А. не содержит в себе сведения о доме, расположенном на указанном земельном участке, учитывая заключение эксперта, пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, аналогичны требованиям, сводятся к несогласию с выводами суда и неверному толкованию норм действующего законодательства

Остальные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, никаких нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения в остальной части, по делу судебной коллегией не установлено.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.ст. 193, 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щелковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Синевой Екатерины Александровны без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи