Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 22 июля 2014 года гражданское дело по иску Попова Ф.И., Поповой Т.П. к Половинко Н.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры,

по апелляционной жалобе Попова Ф.И., Поповой Т.П. на решение Шадринского районного суда Курганской области от 14 мая 2014 года, которым с учетом определения Шадринского районного суда Курганской области от 27 мая 2014 г. об исправлении описки постановлено:

В удовлетворении исковых требований Попова Ф.И., Поповой Т.П. к Половинко Н.Н. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.

Заслушав доклад судьи Софиной И.М. об обстоятельствах дела, объяснения истцов Попова Ф.И., Поповой Т.П., их представителя Лоскутова А.В., представителя третьего лица на стороне ответчика ООО ИФК «Наш капитал» - Жемангуловой А.С., судебная коллегия

установила:

Попов Ф.И., Попова Т.П. обратились в суд с иском к Половинко Н.Н. о расторжении заключенного между сторонами 31 мая 2013 года договора купли-продажи квартиры <адрес>.

В обоснование иска истцы указывали, что 31 мая 2013 года они заключили с ответчиком договор купли-продажи данной квартиры. По условиям договора ответчик обязалась произвести оплату квартиры в размере <...> руб. за счет собственных и заемных денежных средств, путем передачи истцам <...> руб. до подписания договора и <...> руб. - в срок не позднее пяти дней с даты регистрации сделки и перехода права собственности в Управлении Росреестра по Курганской области. Регистрация договора купли-продажи была произведена 5 июня 2013 года, однако ответчик до настоящего времени оплату квартиры в размере <...> руб. не произвела. Более того, истцы указывали, что ответчик скрылась и ее местонахождение не известно. Истцы ссылались на то, что данные действия Половинко Н.Н. повлекли для них значительный ущерб. По причине неоплаты квартиры они были лишены возможности приобрести на вырученные денежные средства другое жилое помещение, более того, потеряли задаток, ранее внесенный за него. Истцы полагали, что неоплата ответчиком приобретенной ею квартиры является существенным нарушением условий оспариваемого договора купли-продажи. Поскольку направленная истцами ответчику претензия о расторжении данного договора вернулась в их адрес в связи с отсутствием ответчика по указанным адресам, они обратились в суд за защитой нарушенного права.

В судебном заседании Попов Ф.И. и представитель истца Поповой Т.П. по ордеру Лоскутов А.В. на удовлетворении иска настаивали. Истец Попов Ф.И. дополнительно пояснил, что они до настоящего времени продолжают проживать в спорной квартире. Ответчик в нее не вселялась, ее вещей в квартире нет. После регистрации договора они не видели ответчика. Также указывал, что они обращались в правоохранительные органы по факту мошенничества ответчика, однако в возбуждении уголовного дела было отказано.

Ответчик Половинко Н.Н. в судебное заседание не явилась, была извещена по известным суду адресам. Определением Шадринского районного суда Курганской области в качестве представителя ответчика Половинко Н.Н. в порядке статьи 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации назначен адвокат Овчинникова Т.Н., которая в судебном заседании против удовлетворения иска возражала. Указывала, что законных оснований для расторжения оспариваемого истцами договора купли-продажи не имеется.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО Инвестиционной финансовой компании «Наш капитал» по доверенности Жемангулова А.С. против удовлетворения иска возражала, указывая, что ни законом, ни договором купли-продажи от 31 мая 2013 года не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с неоплатой приобретенного имущества. Также ссылалась на то, что истцами не приведено доказательств существенности нарушений ответчиком условий договора. Полагала, что истцы не лишены возможности обратиться в суд с требованием о взыскании с ответчика невыплаченных в срок денежных средств и процентов за пользование ими.

Представители третьих лиц отдела образования администрации Каргапольского района, Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия (л.д. 88, 132).

Шадринским районным судом Курганской области постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истцы Попов Ф.И., Попова Т.П. просят решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. Оспаривая решение суда, истцы ссылаются на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела. Выражают несогласие с выводом суда о том, что регистрация спорного договора купли-продажи была произведена в октябре 2013 года, поэтому при заключении предварительного договора от 1 июня 2013 года они рассчитывали расплатиться за приобретаемый дом собственными средствами, а не полученными от продажи квартиры. Истцы указывают, что договор купли-продажи от 31 мая 2013 года был зарегистрирован 5 июня 2013 года, поэтому именно с этой даты следует отсчитывать пятидневный срок для оплаты Половинко Н.Н. оставшейся суммы, и именно на эти деньги они рассчитывали при покупке недвижимости в <адрес>. Вновь указывают, что неполучение от ответчика денежных средств в размере <...> руб., и как следствие отказ от сделки по покупке недвижимости в <адрес> и потеря внесенного за нее задатка в размере <...> руб., являются для них значительным ущербом. Полагают, что это стало результатом существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи от 31 мая 2013 года, что является основанием для расторжения данного договора. В настоящее время они лишены и права собственности на квартиру и денежных средств, на которые могли бы приобрести другое жилье, поскольку местонахождение Половинко Н.Н. неизвестно.

В представленных возражениях третье лицо ООО Инвестиционная финансовая компания «Наш капитал» полагает решение суда законным и обоснованным.

В заседании судебной коллегии истцы Попов Ф.И., Попова Т.П., их представитель Лоскутов А.В. на доводах апелляционной жалобы настаивали, просили решение суда отменить, удовлетворить заявленные ими исковые требования.

Представитель третьего лица ООО Инвестиционная финансовая компания «Наш капитал» Жемангулова А.С. против доводов апелляционной жалобы возражала, просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Судебная коллегия областного суда, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отмене решения суда в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 1, 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что истцы Попов Ф.И., Попова Т.П. являлись собственниками квартиры, общей площадью 54,6 кв., расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 14 ноября 1994 года № 2518.

31 мая 2013 года между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Попов Ф.И., Попов Т.П. продали, а Половинко Н.Н. купила у них указанную выше квартиру (л.д. 149-152).

По условиям договора стоимость квартиры составила <...> рублей. В пункте 2.1 договора сторонами было определено, что недвижимое имущество приобретается за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ООО Инвестиционная финансовая компания «Наш Капитал», согласно договору займа на приобретение недвижимого имущества № от 31 мая 2013 года.

Порядок расчета между сторонами был определен в п. 3.1 договора, где указано, что денежная сумма в размере <...> рублей уплачена покупателем продавцу до подписания договора за счет собственных средств, а заемные средства в размере <...> рублей будут переданы продавцу в срок не позднее пяти банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Переход права собственности на спорную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области зарегистрирован 5 июня 2013 года, о чем имеется соответствующая отметка на договоре купли-продажи (л.д. 149-152).

В эту же дату зарегистрирована ипотека в силу закона в отношении спорного жилого помещения.

Вместе с тем, в нарушение условий договора купли-продажи от 31 марта 2013 года денежные средства в размере <...> руб. Половинко Н.Н. Поповым не передала (доказательств обратного суду не представлено), в связи с чем истцы настаивают на расторжении заключенного с ответчиком договора купли-продажи.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска Поповых о расторжении договора купли-продажи от 31 мая 2013 года, суд исходил из того, что отсутствует норма закона, позволяющая расторгнуть договор купли-продажи от 31 мая 2013 года по мотиву того, что покупатель Половинко Н.Н. не оплатила деньги за приобретенную квартиру.

Однако судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи, при этом правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, одним из юридически значимых обстоятельств является выяснение того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Судом первой инстанции указанный вопрос не исследовался, что привело к вынесению им незаконного и необоснованного решения.

Между тем, материалы дела с достоверностью свидетельствуют о том, что истцы после заключения договора купли-продажи принадлежащей им квартиры по адресу: <адрес>, из нее не выезжали, жилое помещение ответчику Половинко Н.Н. не передавали, продолжали и продолжают до настоящего времени проживать и пользоваться спорной квартирой.

Ответчик Половинко Н.Н. с момента заключения договора требований о передаче ей имущества не предъявляла, расчет за приобретенную квартиру не произвела, место нахождения ее в настоящее время неизвестно.

Таким образом, приведенные выше обстоятельства указывают на то, что передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31 мая 2013 года не состоялась, что в соответствии с пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет продавцу право отказаться от исполнения договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, закон не исключает возможности расторжения договора купли-продажи недвижимости по иску продавца в связи с неоплатой товара.

Из материалов дела следует, что стоимость квартиры по адресу: <адрес>, составляла <...> рублей, из них ответчиком Половинко Н.Н. истцам передано только <...> руб., а основная часть в размере <...> руб. до настоящего времени продавцам не передана, то есть условия договора купли-продажи квартиры от 31 мая 2013 года Половинко Н.Н. не выполнены.

Поскольку денежные средства по договору купли-продажи от 31 мая 2013 года в размере <...> руб. Половинко Н.Н. не оплачены продавцам, судебная коллегия считает, что в данном случае имеет место существенное нарушение условий договора купли-продажи, которое повлекло значительный ущерб и нарушение прав продавцов - истцов по делу, которые зарегистрированы и фактически проживали при отчуждении недвижимого имущества (и проживают в настоящее время) в жилом доме по <адрес>. Поскольку ввиду отсутствия оплаты по договору со стороны покупателя истцы лишены возможности приобрести другое жилое помещение взамен проданного, судебная коллегия считает, что действиями ответчика нарушено их конституционное право на жилье.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что истцами представлены доказательства, с достоверностью свидетельствующие о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи от 31 мая 2013 года, что в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации также является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как видно из материалов дела, истцы, не получившие от ответчика Половинко Н.Н. оплату по договору купли-продажи, обращались в суд с иском о расторжении договора летом 2013 года, решением Каргапольского районного суда Курганской области от 28 августа 2013 года их требования были удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 28 ноября 2013 года решение суда первой инстанции было отменено, заявление Попова Ф.И., Поповой Т.Н. оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцами досудебного порядка урегулирования спора (л.д. 59-61).

10 января 2014 года истцами по всем известным адресам была направлена претензия ответчику Половинко Н.Н. о расторжении договора купли-продажи от 31 мая 2013 года в связи с неоплатой за квартиру (л.д. 7,9).

Конверты с претензией вернулись адресату Поповой Т.Н. с указанием об истечении срока хранения (л.д. 8, 10).

Таким образом, судебная коллегия считает, что досудебный порядок расторжения договора купли-продажи от 31 мая 2013 года истцами соблюден.

Поскольку неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела привели к вынесению незаконного и необоснованного решения, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Поповых.

Так как истцами заявлены требования исключительно о расторжении договора, а суд в силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации связан объемом заявленных истцом требований, судебная коллегия считает возможным постановить решение об удовлетворении заявленных истцами исковых требований и расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между сторонами.

В соответствии в частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов (часть 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку исковые требований Поповых удовлетворены в полном объеме, с Половинко Н.Н. в пользу Попова Ф.И., оплатившего государственную пошлину при подаче искового заявления, подлежат взысканию расходы по ее уплате в сумме <...> руб., а в пользу Поповой Т.П. – в сумме <...> руб., уплаченные ею при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Шадринского районного суда Курганской области от 14 мая 2014 года отменить.

Исковые требования Попова Ф.И., Поповой Т.П. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный 31 мая 2013 года между продавцами Поповым Ф.И., Поповой Т.П. и покупателем Половинко Н.Н..

Взыскать с Половинко Н.Н. расходы по оплате государственной пошлины в пользу Попова Ф.И. в сумме <...> рублей, в пользу Поповой Т.П. – <...> рублей.

Судья-председательствующий:

Судьи: