Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Щёкинского районного суда Тульской области от 27 марта 2018 года по иску Банка ВТБ (публичного акционерного общества) к ФИО1, ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды зданий с правом выкупа, договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа, расторжении договора коммерческого найма жилого помещения и аренды земельного участка с правом выкупа, освобождении объектов недвижимости, признании договора прекращенным.

Заслушав доклад судьи Колотовкиной Л.И., судебная коллегия

установила:

Банк ВТБ 24 (ПАО), с учетом уточнения требований в порядке ст.39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам от 27.12.2012г. аренды зданий с правом выкупа, договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа за период с 01.04.2017 года по 01.02.2018 года в размере1 537 140 рублей, состоящих из 883410 руб. по договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа и 654000 руб. - по договору аренды зданий с правом выкупа.

Также, Банк ВТБ 24 (ПАО), просил расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения и аренды земельного участка с правом выкупа, признать с 08.12.2011 года прекращенным договор безвозмездного пользования от 01.11.2011 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, обязать ФИО1 освободить вышеуказанные объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Банку ВТБ (ПАО). Взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 27885 рублей 70 копеек.

Определением суда от 25.01.2018 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3

В судебном заседании представитель истца Банка ВТБ (ПАО) по доверенности ФИО4 исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 в порядке ст.50 ГПК РФ адвокат Залуцкий А.А. просил в иске Банку ВТБ (ПАО) отказать, ссылаясь на неизвестность позиции представляемого им ответчика.

Ответчики ФИО3, ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом.

Третье лицо – конкурсный управляющий ИП ФИО1 – ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения извещался надлежащим образом.

Решением Щёкинского районного суда Тульской области от 27.03.2018 года иск Банка ВТБ (ПАО) к ФИО1, ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды зданий с правом выкупа, договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа, расторжении договора коммерческого найма жилого помещения и аренды земельного участка с правом выкупа, освобождении объектов недвижимости, признании договора прекращенным удовлетворен.

С ФИО1 в пользу Банка ВТБ (ПАО) взыскана задолженность по арендной плате по договору зданий, договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка в размере 1 537 140 руб. 00 коп.

Договор коммерческого найма жилого дома и земельного участка с правом выкупа от 27.12.2011 года, заключенный между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и ФИО1, расторгнут. ФИО1 обязан освободить объекты недвижимости: хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 78кв.м., хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 288,09 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; земельный участок общей площадью 4000 кв.м. с кадастровым номером №, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов с находящимся на нем жилым домом с баней, общей площадью 221,4 кв.м., с подвалом площадью 90,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, заключенный 01.11.2011 года между ФИО1 и ФИО3, прекращён с 08.12.2011 года.

В пользу Банка ВТБ (ПАО) с ФИО1 взысканы расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 27 885 руб. 70 коп.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно статье 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в порядке ст.327.1. ГПК РФ, выслушав представителя Банка ВТБ (ПАО) по доверенности ФИО4, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что между ФИО1 и ЗАО Банк ВТБ 24 заключен договор коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа от 27 декабря 2011 года, которым ФИО1 во временное владение и пользование предоставлены: земельный участок общей площадью 4000 кв.м. с кадастровым №, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, и жилой дом с баней, общей площадью 221,4 кв.м, с подвалом площадью 90,8 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

В соответствии с договором аренды зданий с правом выкупа от 27 декабря 2011 года, заключенным ЗАО Банк ВТБ 24 с ФИО1, ответчику предоставлено во временное владение и пользование хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 78 кв.м. и хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 288,09 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Указанные объекты недвижимого имущества принадлежат на праве собственности Банку ВТБ (ПАО) на основании соглашения об отступном от 30 ноября 2011 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области от 08.12.2011 года (л.д.25-26).

В соответствии с условиями указанных договоров ФИО1 ежемесячно должен вносить плату за владение и пользование вышеуказанными объектами недвижимости.

В соответствии с п.3.1.,3.2. условий договора коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа от 27.11.2011г. предусмотрена обязанность нанимателя по ежемесячной оплате наймодателю за владение и пользование объектом недвижимости суммы в размере 88 3140 рублей до 26-ого числа каждого календарного месяца в безналичной форме на счёт банка сроком на 11 месяцев (л.д.11-18).

В случае если наниматель не реализует своё право выкупа, предусмотренное п.1.5. договора, то по истечении срока действия договора или при досрочном расторжении договора, наниматель обязан возвратить объект недвижимости наймодателю в исправном состоянии с учётом нормального износа и жилой дом свободным от проживания временных жильцов по акту приёма-передачи.

Из материалов дела также следует, что 27.12.2011 года между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и ФИО1 заключен договор аренды зданий с правом выкупа, по условиям которого ФИО1 за плату во временное владение и пользование предоставлено: хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 78 кв.м. и хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 288,09 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> на земельном участке общей площадью 4 000 кв.м.

В соответствии с п.3.1.,3.2. условий договора аренды зданий с правом выкупа от 27.12.2011г. предусмотрена обязанность арендатора по ежемесячной оплате арендодателю за пользование нежилыми строениями суммы в размере 65 400 рублей до 26-ого числа каждого календарного месяца в безналичной форме на счёт банка сроком на 11 месяцев.

Согласно пункту 5.3. договора, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно (п.6.2. договора), арендатор вносит арендную плату за каждый день просрочки в размере, указанном в п.3.1. договора, пропорционально количеству календарных дней в месяце, в котором наступила просрочка (л.д.7-10).

Как установлено судом первой инстанции, договоры от 27.12.2011г. были Банком ВТБ 24 (ЗАО) исполнены, земельный участок и нежилое помещение переданы арендатору в аренду с правом выкупа, коммерческий найм жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа

В нарушение условий договоров, ФИО1 неоднократно допускались просрочки платежей, за период с 01.04.2017 года по 01.02.2018 года образовалась задолженность перед Банком ВТБ (ПАО) по оплате платежей в общей сумме 1 537 140 рублей, состоящей из 883410 руб. по договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа и 654000 руб. - по договору аренды зданий с правом выкупа, указанные обстоятельства подтверждены представленным расчетом банка и отсутствие платежей не оспаривалось стороной ФИО1 в апелляционной жалобе.

6 июня 2017 года ФИО1 было направлено уведомление об истребовании задолженности, расторжении договоров и выселении. Ответчик был уведомлен о расторжении указанных договоров с 7 сентября 2017 года, однако никаких действий во исполнение требования не предпринял (л.д.27-29).

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Удовлетворяя заявленные Банка ВТБ (ПАО) требования о взыскании задолженности за период с 01.04.2017 года по 01.02.2018 года в размере 1 537 140 рублей, состоящих из 883410 руб. по договору коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа и 654000 руб. - по договору аренды зданий с правом выкупа, суд первой инстанции установив, что ФИО1 платежи и арендная плата не вносилась своевременно, но на момент рассмотрения настоящего спора имеющаяся задолженность по платежам ответчиком не погашена.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, поскольку доказательств погашения задолженности по заключенным ответчиком с банком договорам от 27.12.2011 года, равно как и других доказательств надлежащего исполнения обязательств по договорам, ФИО1 суду первой и апелляционной инстанций не представил. Данные обстоятельства ФИО1 не оспариваются.

В своей апелляционной жалобе ответчик ФИО1 ссылается на то, что срок действия договоров истек, договоры не пролонгировались, требования о взыскании арендной платы являются необоснованными.

Так, судом первой инстанции установлено и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, что по истечения срока действия вышеназванных договоров и до настоящего времени ФИО1, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжает пользоваться переданным ему в наем и аренду имуществом, то в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Аналогичные доводы стороны ответчика были исследованы судом первой инстанции и обоснованно отклонены.

Судебная коллегия признает изложенные доводы несостоятельными и направленными на неправильное применение норм материального права. При этом исходит из принципа соблюдения баланса интересов сторон, принимает во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель вправе рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора.

Ссылаясь на неоднократное нарушение арендатором за период с 01.04.2017 года по 01.02.2018 года обязанности по внесению арендной платы за пользование обозначенным выше земельным участком и платежей для выкупа недвижимости, истец предъявил требование о расторжении договоров от 27.12.2011.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом, в частности в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут, как в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором, так и в судебном порядке по его инициативе.

При заключении рассматриваемого договора аренды в договор были включены условия, предусматривающие основания для расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судом установлено, а материалами дела подтверждается, что за период с 01.04.2017 по 01.02.2018 образовалась задолженность по арендной плате, при этом за данный период не были внесены платежи.

Таким образом, ответчиком в течение длительного периода времени, более двух раз не вносилась в установленном порядке арендная плата, что по смыслу части 1 статьи 619 ГК РФ и пунктов 2.6.1. договора коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка, п.8.3. договора аренды зданий с правом выкупа, является основанием для расторжения договора по инициативе банка.

Как следует из текста договора аренды, уведомления от 06.06.2017 года данные договора расторгаются по инициативе арендатора, которым соблюден трехмесячный срок предупреждения о расторжении договора.

Суд принял во внимание, что ответчик продолжает пользоваться арендуемыми недвижимыми объектами по настоящее время, т.е. после окончания срока действия договоров, что подтверждает акт от 02 марта 2018 года осмотра НПА гостиничного комплекса «Кочаки» по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, составленный представителями банка.

Суд первой инстанции с учётом положений ст. 450, 2 ст. 610, ч. 3 ст. 619, ст. 688 ГК РФ удовлетворил требования истца о расторжении договора найма жилого помещения и аренды земельного участка с правом выкупа, освобождении объектов недвижимости по вышеназванному адресу.

В ходе рассмотрения дела по существу, ФИО1 в материалы дела представлен договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 01.11.2011 года. По условиям договора ФИО1 как «ссудодатель» передал «ссудополучателю» ФИО3 все объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в безвозмездное пользование, последняя объекты приняла во временное и безвозмездное пользование на основании акта приема-передачи имущества (л.д.122-127). Срок действия договора установлен до 30 сентября 2012 года. Договор предусматривал его пролонгирование, если в течение срока его действия ни один из участников не выразил намерение изменить условия или аннулировать договор (п.4 договора).

Пунктом 2.1.8, 2.4.1. договора коммерческого найма и п.2.4.1. договора аренды от 27.12.2011 года, заключенных между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и ФИО1, предусмотрено, что арендатор не имеет права предоставлять нежилые строения в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, предоставлять нежилые строения в безвозмездное пользование, что наниматель не имеет права предоставлять объект недвижимости в поднаем (субаренду). Сведений о заключении дополнительных соглашений по данному вопросу, материалы дела не содержат.

Анализ условий п. 2.1.8, 2.4.1 договоров от 27.12.2011 года, заключенных между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и ФИО1 коммерческого найма жилого дома и аренды земельного участка с правом выкупа, аренды зданий, хозяйственных строений или сооружений с правом выкупа, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, свидетельствует о правильности вывода суда первой инстанции, что стороны договора от 27.12.2011г. и третье лицо не согласовали переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

Оснований считать, что договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 01.11.2011 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3 необоснованно судом признан прекращенным с 08.12.2011 года (момента возникновения права собственности на заложенное имущество у банка), не имеется.

Доводы ответчика ФИО1 об истечении срока действия договоров от 27.12.2011г., необоснованности привлечения в качестве ответчика и предъявления к нему иска, были тщательно проверены судом первой инстанции.

Нахождение объектов спорного недвижимого имущества во владении, пользовании и распоряжении ФИО1 подтверждают акт осмотра состояния НПА гостиничного комплекса «Кочаки» от 02.03.2018 года, договор газоснабжения от 05.01.2004 года, заключенный между ООО «Туларегионгаз», как продавцом, и ФИО1, как собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, сообщение управляющего филиалом в п.Косая Гора АО «Газпром газораспределение Тула» об открытии лицевого счета на ФИО1 по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, и об отсутствии по нему задолженности.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.

Поскольку, судом при разрешении спора фактические обстоятельства установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает, процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения, не установлено

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Щёкинского районного суда Тульской области от 27 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий