Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело № 2-28/2021 по иску Терехова О.Г. к администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в лице отдела имущественных и земельных отношений о признании незаконным отказа в продлении срока аренды земельного участка и возложении обязанности заключить долгосрочный договор аренды земельного участка

по апелляционной жалобе Терехова О.Г.

по апелляционной жалобе администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в лице отдела имущественных и земельных отношений

на решение Новоусманского районного суда Воронежской области от 19 января 2021 г. (судья Межова О.В.),

У С Т А Н О В И Л А:

Терехов О.Г. обратился в суд с иском, указав, что в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя Новоусманского РОСП УФССП России по <адрес> от 27.11.2017 и актами от 27.11.2017 ему как взыскателю было передано нереализованное на вторичных торгах имущество должника ФИО7, в точности, бытовка вахтовая для персонала площадью 60,6 кв. м, склад площадью 73,6 кв. м, склад площадью 124 кв. м, а также право аренды на земельный участок с кадастровым номером № площадью 23 225 кв. м, расположенные по адресу: <адрес> соглашением №-д от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от 30.07.2013 № была изменена сторона арендатора с ФИО7 на него. В последующем, по соглашению с администрацией Новоусманского муниципального района Воронежской области в лице отдела имущественных и земельных отношений 01.03.2019 был заключен новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок до 01.02.2020, 20.03.2020 – договор аренды на срок до 19.05.2020. Далее 28.04.2020 и 29.07.2020 он обратился к главе Новоусманского муниципального района Воронежской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на более длительный срок, необходимый для привлечения инвестиционных средств для его развития. Письмом от 04.06.2020 и от 04.09.2020 ему было отказано в продлении договора аренды земельного участка. Не согласившись с данным отказом, он обратился в суд. Просил признать незаконным отказ отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером № по договору № от 20.03.2020, обязать отдел имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 49 лет.

Решением Новоусманского районного суда Воронежской области от 19 января 2021 г. признан незаконным отказ отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в продлении срока действия договора за № от 20.03.2020 аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 23 225 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на отдел имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 23 225 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда в части отказа в возложении на отдел имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области обязанности заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. В обоснование жалобы повторно изложена позиция, выраженная в исковом заявлении, указано на нарушение его прав и законных интересов, поскольку он не имеет возможности распоряжаться земельным участком и использовать его по назначению под объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности.

В дополнении к апелляционной жалобе ФИО1 ссылается на то, что ответчиком незаконно были проведены кадастровые работы с целью раздела испрашиваемого земельного участка, в результате чего в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о вновь образованных земельных участках. Считает, что в действиях ответчика усматривается злоупотребление правом.

В апелляционной жалобе администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в лице отдела имущественных и земельных отношений ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагают, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, поскольку собственнику объектов недвижимости принадлежит исключительное право на приобретение публичного земельного участка, занятого именно такими объектами. Считают, что при разрешении данного спора суду необходимо было исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования (соразмерности испрашиваемого земельного участка). В данном случае в материалах дела отсутствуют доказательства того, что для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1, необходим земельный участок испрашиваемой площади.

Истцом ФИО1 были поданы возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которой он просил оставить ее без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 поддержали доводы апелляционной жалобы истца.

В суде апелляционной инстанции представитель администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в лице отдела имущественных и земельных отношений по доверенности ФИО3 поддержала доводы апелляционной жалобы ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на нее, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в производстве Новоусманского РОСП УФССП России по Воронежской области находилось исполнительное производство от ДД.ММ.ГГГГ№, возбужденное на основании исполнительного листа о взыскании с ФИО7 в пользу ФИО1 задолженности в размере 2891499 руб. 20 коп.

Судебный пристав-исполнитель Новоусманского РОСП УФССП России по Воронежской области постановил передать взыскателю ФИО1 нереализованное в принудительном порядке имущество должника ФИО7, а именно, бытовка вахтового персонала площадью 60,6 кв. м (кадастровый №), склад нежилой площадью 73,6 кв. м (кадастровый №), склад нежилой площадью 124 кв. м (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>, о чем было вынесено постановление от 27.11.2017 №.

По данным Единого государственного реестра недвижимости на праве собственности за ФИО1 значится склад металлический, назначение – нежилое, площадь 73,6 кв. м, адрес: <адрес>, запись регистрации от 05.06.2019 №; бытовка вахтового персонала металлическая, назначение – жилое, площадь 60,6 кв. м, адрес: <адрес>, запись регистрации от 31.01.2019 №; склад бетонный, назначение – нежилое, площадь 124 кв. м, адрес: <адрес>, запись регистрации от 05.06.2019 №.

Также 27.11.2017 судебным приставом-исполнителем Новоусманского РОСП УФССП России по <адрес> был составлен акт о передаче взыскателю права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 23 225 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по договору аренды между администрацией Новоусманского муниципального района Воронежской области и ФИО7 от 30.07.2013 № со сроком действия до 30.07.2018.

На основании дополнительного соглашения №-д от 23.01.2018 к договору аренды земельного участка от 30.07.2013 № между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области и ФИО1 была изменена сторона арендатора с ФИО7 на ФИО1

01.03.2019 между отделом имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области и ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 23 225 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, под существующими бытовками вахтового персонала, принадлежащими истцу на праве собственности. Срок аренды определен сторонами с 01.03.2019 по 01.02.2020.

20.03.2020 между отделом имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области и ФИО1 был заключен новый договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок аренды по 19.05.2020.

29.04.2020 и 29.07.2020 истец обратился с заявлением в администрацию Новоусманского муниципального района Воронежской области о выкупе земельного участка с кадастровым номером № или заключении нового договора аренды данного земельного участка на длительный срок.

Письмом руководителя отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области от 04.06.2020 исх. № истцу было отказано в выкупе земельного участка ввиду того, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь его застройки, предложено произвести раздел земельного участка, после чего оформить права на земельный участок под существующими объектами недвижимости; в заключении договора аренды земельного участка также было отказано по причине того, что участок длительное время не используется.

Ответ аналогичного содержания от 04.09.2020 исх. № был направлен ФИО1

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался положениями статей 39.3, 39.6, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что отсутствуют основания к отказу в предоставлении земельного участка, предусмотренные статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции также отметил, что наличие на спорном земельном участке строений, находящихся в собственности истца, дает ему право на использование данного участка. При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, так как он сделан при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением закона.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Тождественное право до 01.03.2015 содержалось в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственниками зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Таким образом, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ответчика о наличии у истца обязанности по обоснованию площади земельного участка, испрашиваемого в аренду.

Системный анализ норм действующего законодательства во взаимосвязи свидетельствует о том, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка. Как следует из материалов дела, испрашиваемый земельный участок имел площадь 23 225 кв. м, в то время как на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1 на праве собственности, общей площадью 258,2 кв. м (60,6 + 73,6 + 124). Соответственно, указанный земельный участок по своей площади значительно превышает площадь расположенных на нем и принадлежащих истцу объектов недвижимости. Следует отразить, что на земельном участке не находятся иные объекты, принадлежащие ФИО1, для возможности рассмотрения вопроса о заключении договора аренды земельного участка испрашиваемой площади на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с положениями статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, что истцом не оспаривалось и доказательств обратного в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. В суде апелляционной инстанции ФИО1 указал на то, что принадлежащими ему помещения он не использовал, поскольку они находились в фактическом пользовании должника ФИО7, по данному факту он обращался в правоохранительные органы, кроме того, являясь главой крестьянско-фермерского хозяйства, данная деятельность не велась на испрашиваемом земельном участке.

Довод апелляционной жалобы истца о праве на заключение долгосрочного договора аренды земельного участка, который сформирован, так как ранее в отношении него был заключен договор аренды испрашиваемой площади, и на земельном участке находятся здания, судебная коллегия отклоняет. Указанные обстоятельства основанием для предоставления земельного участка в аренду истцу испрашиваемой площади не являются. Одного лишь факта нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1, как и заключения договора аренды земельного участка для привлечения инвестиционных средств, необходимых для его развития, недостаточно для вывода о наличии у истца исключительного права на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположено имущество, нереализованное в принудительном порядке и переданное истцу в порядке исполнения судебного решения, и не порождает у администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в лице отдела имущественных и земельных отношений обязанности заключить договор аренды земельного участка в заявленном размере, с учетом недоказанности истцом необходимости использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества в заявленных целях (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 308-КГ18-24095).

Позиция стороны истца на отсутствие оснований отказа в предоставлении земельного участка, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из системного толкования пунктов 1, 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

В данном случае истец ФИО1 не представил доказательств, свидетельствующих о необходимости предоставления в аренду земельного участка площадью 23 225 кв. м в заявленных целях, в связи с чем оспариваемый отказ администрации района в лице отдела имущественных и земельных отношений соответствует пункту 1 статьи 39.16 и подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ответчика.

В дополнении к апелляционной жалобе указано на то, что после вынесения решения суда испрашиваемый земельный участок был преобразован путем выдела земельного участка с кадастровым номером № площадью 2187 кв. м с видом разрешенного использования – земельные участки (территории) общего пользования, правообладателем которого на праве постоянного (бессрочного) пользования значится администрация Усманского 2-го сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области (запись регистрации от 01.03.2021 №), после чего площадь земельного участка с кадастровым номером № составила 20 053 кв. м, вид разрешенного использования определен как для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности ФИО3 подтвердила обстоятельства того, что после окончания срока договора аренды от 20.03.2020 испрашиваемый земельный участок не был обременен или ограничен правами третьих лиц, и в связи с необходимостью обеспечения свободного проезда к смежным земельным участках было принято решение о формировании территории общего пользования за счет данного участка.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Само по себе то, что договором аренды предусмотрено преимущественное право арендодателя на заключение договора аренды на новый срок (пункт 4.3.3. договора аренды земельного участка от 20.03.2020) не устанавливает безусловной обязанности арендодателя заключить такой договор на новый срок.

Из буквального содержания статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Однако, как следует из материалов дела, испрашиваемый земельный участок никому иному в аренду не передавался, при этом стороны не были связаны условиями ранее действовавшего договора аренды, поскольку в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Позицию стороны истца о том, что ФИО1 было выкуплено право аренды испрашиваемого земельного участка за 1184475 руб., нельзя признать обоснованной, поскольку она опровергается установленными по делу обстоятельствами, указывающими на то, что данное право со сроком действия до 30.07.2018 было передано ему как взыскателю по исполнительному производству от 18.03.2016 № в счет погашения долга на указанную сумму по исполнительному документу, должником по которому выступал ФИО7, в свою очередь, ответчик согласился со сменой арендатора, о чем было оформлено дополнительное соглашение №-д от 23.01.2018 к договору аренды земельного участка от 30.07.2013 №, в дальнейшем, в отношении земельного участка с кадастровым номером № сторонами были заключены новые договоры аренды от 01.03.2019 и от 20.03.2020.

Таким образом, у суда первой инстанции не было правовых оснований для удовлетворения иска, в связи с чем судебная коллегия применительно к пункту 1 части 1, части 2 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Тем самым, с учетом изложенного судебная коллегия находит апелляционную жалобу ответчика подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Новоусманского районного суда Воронежской области от 19 января 2021 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области в лице отдела имущественных и земельных отношений о признании незаконным отказа в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером №, об обязании заключить долгосрочный договор аренды данного земельного участка – отказать.

Председательствующий

Судьи коллегии