Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шалагиной О.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 17 декабря 2013 года по делу по заявлению ФИО1 о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в регистрации права собственности на отдельно стоящее нежилое здание - растворносмесительный узел, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области произвести регистрацию права собственности на указанное здание за ФИО1

Требования мотивированы тем, что в соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на основании протокола о результатах проведения повторных торгов от 30.10.2012 года между ООО «<данные изъяты>», находящимся в процедуре конкурсного производства, и ФИО1 был заключен договор от 02.11.2012 года купли-продажи вышеуказанного отдельно стоящего нежилого здания.

14.03.2013 года ООО «<данные изъяты>» и ФИО1 были поданы документы для регистрации права собственности на указанное нежилое здание.

21.08.2013 года Новокузнецким отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области вынесен отказ в государственной регистрации, в обоснование которого указаны следующие причины: 1) заявителями не представлен договор уступки прав по договору аренды земельного участка, на котором располагается нежилое здание; не подано заявление о государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды, 2) 12.08.2013 года Управлением Росреестра по Кемеровской области, отдел по г. Новокузнецку, получены сведения о том, что продавец по сделке - ООО «<данные изъяты>» ликвидировано вследствие банкротства 02.04.2013 года.

Считает отказ Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Кемеровской области в государственной регистрации права собственности на здание незаконным.

Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области ФИО5 в судебном заседании заявленные требования не признала.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 17 декабря 2013 года постановлено:

Требования ФИО1 о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в государственной регистрации права собственности удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в регистрации права собственности на отдельно стоящее нежилое здание - растворносмесительный узел, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, за ФИО1

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области произвести регистрацию права собственности на отдельно стоящее здание - растворносмесительный узел, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, за ФИО1

В апелляционной жалобе представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области ФИО5, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, просит решение суда отменить, указывая, что суд дал неверное толкование норме статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Считает, что поскольку указанной нормой предусмотрены специальные основания для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности или аренды, а заявителем не представлен документ, подтверждающий переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, или доказательства невозможности его представления, то отказ в государственной регистрации от 19.08.2013г., принятый государственным регистратором на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя) является законным и обоснованным.

Кроме того, согласно сообщению от 21.08.2013г. № еще одним основанием для отказа в государственной регистрации права (перехода права) собственности на спорный объект недвижимости послужило то, что 12.08.2013г. Управлением в рамках межведомственного информационного взаимодействия были получены сведения о том, что продавец по сделке - общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ликвидировано вследствие банкротства 02.04.2013 года. Однако в данном конкретном случае отсутствие продавца в связи с его ликвидацией не является единственным основанием для отказа в государственной регистрации.

ФИО1 представил возражения относительно апелляционной жалобы.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Согласно части 1 статьи 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В соответствии с п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

В силу статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Судом установлено, что 02.11.2012 года между ООО «<данные изъяты>», находящимся в процедуре конкурсного производства, и ФИО1 в соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на основании протокола о результатах проведения повторных торгов от 30.10.2012 года заключен договор купли-продажи отдельно стоящего нежилого здания - растворносмесительного узла, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

14.03.2013 года стороны договора ООО «<данные изъяты>» (продавец) и ФИО1 (покупатель) подали документы для регистрации права собственности на указанное здание.

21.08.2013 года Новокузнецким отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области вынесен отказ в государственной регистрации по тем мотивам, что заявителями не представлен договор уступки прав по договору аренды земельного участка, на котором располагается нежилое здание; не подано заявление о государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды; кроме того, продавец по сделке - Общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ликвидировано вследствие банкротства 02.04.2013 года.

Разрешая требования заявителя, суд пришел к правильному выводу о том, что указанный отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области является незаконным.

Так, как следует из материалов дела, спорный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером №. В отношении данного земельного участка зарегистрирован договор аренды, арендатором по которому является ООО «<данные изъяты>».

Исходя из положений статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации на основании заявлений сторон договора.

В силу п.1 ст.552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, перемена лица в таком обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. С момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости новый собственник признается фактическим землепользователем участка под объектом недвижимости, необходимого для эксплуатации объекта, даже несмотря на отсутствие составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного документа - договора аренды.

Проанализировав вышеуказанные положения федерального законодательства, суд пришел к правильному выводу о том, что, поскольку в силу прямого указания закона покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости, и государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка производится одновременно при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное на этом земельном участке, то требование регистрирующего органа о предоставлении договора уступки прав по договору аренды земельного участка и заявления о государственной регистрации такого договора является неправомерным.

Не соответствует закону отказ регистрирующего органа и по тому основанию, что продавец по сделке ООО «<данные изъяты>» ликвидировано вследствие банкротства 02.04.2013 года, со ссылкой на положение абзаца 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку данная норма Закона предусматривает возможность решения вопроса о регистрации права собственности в судебном порядке при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации, однако в данном случае ни одна из сторон договора не уклонялась от регистрации. Напротив, 14.03.2013 года заявления и необходимые документы о государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорный объект недвижимости были поданы обеими сторонами сделки - ООО «<данные изъяты>» и ФИО1, что соответствует требованиям ч.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.

При указанных обстоятельствах суд сделал обоснованный вывод о том, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорный объект недвижимого имущества не соответствует закону и нарушает права заявителя.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают выводов суда и не могут служить основанием для отмены правильного по существу судебного решения. Доводы жалобы были предметом исследования суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку.

Принимая во внимание, что после подачи заявления в регистрирующий орган ООО «<данные изъяты>» было ликвидировано, то способ защиты своего нарушенного права, избранный заявителем, путем оспаривания отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права закону не противоречит. Как указано в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. № 10/22, отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Следовательно, даже при отсутствии заявления ликвидированного вследствие банкротства продавца ООО «<данные изъяты>» ФИО1 вправе был обжаловать отказ регистрирующего органа в судебном порядке. При этом материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи заключен в установленном законом порядке, обязанности продавца по передаче имущества и обязанности покупателя ФИО1 по его оплате исполнены. Поэтому в данном случае отсутствие у заявителя требуемых регистрирующим органом документов в отношении земельного участка не может явиться препятствием для регистрации его права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на этом земельном участке.

При таких данных суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области произвести регистрацию права собственности на спорный объект недвижимого имущества за ФИО1

С учетом изложенного оснований для отмены законного и обоснованного решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 17 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: Шалагина О.В.

Судьи: Быкова С.В.

Евтифеева О.Э.