Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирнова Михаила Петровича к ООО «Кейро», Быкову Сергею Александровичу о возложении обязанности и понуждении заключить договор купли-продажи,

по апелляционным жалобам представителя ООО «Кейро» по доверенности Молоткова А.С., представителя Быкова А.С. по доверенности Хоменко О.А., директора Антуси Инвестментс ЛТД Мелины Павлоу на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14.08.2020,

заслушав доклад судьи Мантул Н.М. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводов апелляционных жалоб, возражений на жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Смирнов М.П. обратился в суд с иском, в котором с учетом уточнения просил:

1. Обязать Быкова С.А. погасить полученный ООО «Кейро» на основании кредитного договора <№...>-КЮЛ/16 от <Дата ...> кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк» в сумме, рассчитанной следующим образом: ? от суммы основного долга и процентов за пользование кредитом по ставке 18% годовых (с даты выдачи кредита), без учета пени, неустоек, иных штрафных санкций и затрат за несвоевременный возврат кредита полностью или в любой его части с момента выдачи ООО КБ «Международный расчетный банк» кредита ООО «Кейро»;

2. Обязать Быкова С.А. снять все обременения со следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...>:

- здание спального корпуса <№...>, общая площадь 1935,5 кв. м, инвентарный <№...>, литер(а) В, кадастровый (условный) <№...>, правообладатель: ООО «Кейро», <№...>

- здание спального корпуса <№...>, общая площадь 1905,7 кв. м, инвентарный <№...>, литер(а) А, кадастровый (условный) <№...>, правообладатель: ООО «Кейро», <№...>

- здание водолечебницы, общая площадь 162,5 кв. м, инвентарный <№...>, литер(а) Е, кадастровый (условный) <№...>, правообладатель: ООО «Кейро», <№...>

- здание летнего кинотеатра, общая площадь 539,4 кв. м, инвентарный <№...>, литер(а) Л, К, кадастровый (условный) <№...>, правообладатель: ООО «Кейро», <№...>

- здание оздоровительного комплекса, общая площадь 446,2 кв. м, инвентарный <№...>, литер(а) М, кадастровый (условный) <№...>, правообладатель: ООО «Кейро», <№...>

- здание центрального спального корпуса, общая площадь 1863,5 кв. м, инвентарный <№...>, литер(а) Б, кадастровый (условный) <№...>, правообладатель: ООО «Кейро», <№...>

3. Обязать ООО «Кейро» заключить со Смирновым М.П. договор купли-продажи указанного недвижимого имущества на условиях, изложенных в исковом заявлении с учетом уточнения требований (т. 2, л. д. 161 – 165).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель Смирнова М.П. по доверенности Брайчева А.Г. поддержала уточненные исковые требования, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

Представитель Быкова С.А. по доверенности Антонов В.Л. и представитель ООО «Кейро» по доверенности Молотков А.С. иск не признали, просили в его удовлетворении отказать.

Представитель третьих лиц Рамазанова Р.Г. и Рябовой О.В. по доверенности Кондратьева В.Х. полагала иск подлежащим удовлетворению.

Третьи лица Ашмарин О.О., Кабанов А.Б., ликвидатор ООО КБ «Международный расчетный банк» Курская А.О., Антуси Инвестментс ЛТД, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрении дела, в суд первой инстанции не явились.

Решением Хостинского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...> исковые требования удовлетворены.

Суд возложил на <ФИО>2 обязанность погасить кредит, полученный ООО «Кейро» на основании заключенного с ООО КБ «Международный расчетный банк» кредитного договора <№...>-КЮЛ/16 от <Дата ...>, а также снять все обременения с указанного в иске недвижимого имущества.

На ООО «Кейро»: заключить со <ФИО>1 договор купли-продажи недвижимого имущества на следующих существенных условиях:

Предмет договора (далее – Имущество):

- здание центрального спального корпуса, общей площадью 1863,5 кв. м, инвентарный <№...>, литер Б, этажность 3, с кадастровым номером <№...>

- здание спального корпуса <№...>, общей площадью 1935,5 кв. м, инвентарный <№...>, литер В, этажность 4, с кадастровым номером <№...>

- здание спального корпуса <№...>, общей площадью 1905,7 кв. м, инвентарный <№...>, литер А, этажность 4, с кадастровым номером <№...>

- здание оздоровительного комплекса, общей площадью 446,2 кв. м, инвентарный <№...>, литер М, этажность 2, с кадастровым номером <№...>

- здание водолечебницы, общей площадью 162,5 кв. м, инвентарный <№...>, литер Е, этажность 1, с кадастровым номером <№...>,

- здание летнего кинотеатра, общей площадью 539,4 кв. м, инвентарный <№...>, литер Л, К, этажность 1, с кадастровым номером <№...>, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...>.

Цена договора и порядок расчетов:

Стоимость Имущества составляет 100 000 000 (Сто миллионов) рублей, НДС не облагается.

Расчет между сторонами производится в день подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на аккредитивный счет (безотзывной, покрытый), условиями доступа к которому является предоставление настоящего договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию, о чем на нем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Сочи будет сделана соответствующая отметка.

Право залога у Продавца на указанные объекты недвижимого имущества не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расходы, связанные с расчетами, производятся за счет Продавца.

Передача имущества:

Продавец обязан в срок не позднее 3 дней с даты заключения настоящего Договора передать Покупателю Имущество по акту приема-передачи и совершить все действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на имя Покупателя.

Ограничения, обременения недвижимого имущества:

На момент заключения настоящего Договора отсутствуют ограничения и обременения Имущества.

Передача прав на земельный участок, занимаемый недвижимым имуществом:

Продавец обязуется своими силами и за свой счет обеспечить к Покупателю переход прав аренды на земельный участок под Имуществом, общей площадью 30 842 кв. м с кадастровым номером <№...>, категория земель – земли населенных пунктов для санитарно-курортной деятельности, правообладатель: Муниципальное образование город-курорт Сочи, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность: 1 (целевая), <№...><Дата ...>, ограничение (обременение) права, вид: аренда, дата государственной регистрации <Дата ...>, номер государственной регистрации <№...>, право аренды с <Дата ...> по <Дата ...>, закреплено за Обществом с ограниченной ответственностью «Кейро», <№...> на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) <№...> от <Дата ...>, земельный участок расположен по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...>, не позднее 1 (одной) недели с даты регистрации права собственности Покупателя на Имущество.

Иные положения:

Договор заключается в порядке реализации права Покупателя на выкуп Имущества, установленного Договором аренды недвижимого имущества с правом выкупа, являющегося приложением <№...> к мировому соглашению по делу № А40-89936/2014, утвержденному Определением Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2017.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.10.2020 решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска Смирнову М.П. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2021 апелляционное определение от 15.10.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Кассационный суд признал ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что срок заключения основного договора предварительным договором не определен, а потому в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ равен одному году со дня заключения предварительного договора, а также не согласился с выводом о прекращении обязательств сторон по предварительному договору в связи с незаключением основного договора в годичный срок. Признан ошибочным и вывод апелляционного суда о пропуске истцом срока обращения в суд.

В апелляционных жалобах представитель ООО «Кейро» по доверенности Молотков А.С., представитель Быкова А.С. по доверенности Хоменко О.А. и директор Антуси Инвестментс ЛТД Мелина Павлоу просят решение районного суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушение судом норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель Смирнова М.П. по доверенности Брайчева А.Г. просит решение районного суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции стороны поддержали доводы апелляционных жалоб и возражений на них.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение от 14.08.2020 подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 – 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» разъяснено следующее.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. В решении суда должен быть указан закон, которым руководствовался суд, необходимо указать в мотивировочной части материальный закон, примененный судом к данным правоотношениям, и процессуальные нормы, которыми руководствовался суд. Суду также следует учитывать постановления Конституционного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14.08.2020 указанным требованиям не соответствует.

Как следует из материалов дела и установлено судом, определением Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2017 по делу № А40-89936/2014 утверждено мировое соглашение, заключенное Смирновым М.П., Быковым С.А. Кабановым А.Б., ООО «Кейро», Ашмариным О.О., по условиям которого ООО «Кейро» и Смирнов М.П. заключают договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, предметом которого являются нежилые здания:

- здание центрального спального корпуса, общей площадью 1863,5 кв. м, инвентарный <№...>, литер Б, этажность 3, с кадастровым номером <№...>,

- здание спального корпуса <№...>, общей площадью 1935,5 кв. м, инвентарный <№...>, литер В, этажность 4, с кадастровым номером <№...>,

- здание спального корпуса <№...>, общей площадью 1905,7 кв. м, инвентарный <№...>, литер А, этажность 4, с кадастровым номером <№...>,

- здание оздоровительного комплекса, общей площадью 446,2 кв. м, инвентарный <№...>, литер М, этажность 2, с кадастровым номером <№...>,

Быков С.А. одобряет заключение договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, заключаемый ООО «Кейро» со Смирновым М.П., являющийся приложением № 1 к мировому соглашению, а также одобряет заключение ООО «Кейро» договора купли-продажи Имущества со Смирновым М.П. в порядке выкупа Имущества, заключаемый во исполнение положений настоящего мирового соглашения и договора аренды с правом выкупа (приложение № 1).

Быков С.А. и ООО «Кейро» обязуются урегулировать спор ООО «Кейро» с ООО КБ «Международный расчетный банк» по делу № А40-155193/2016 в Арбитражном суде г. Москвы, самостоятельно и таким образом, чтобы Имущество не стало предметом обращения на него взыскания.

Быков С.А. обязуется снять все обременения с Имущества в случае выполнения Ашмариным О.О. обязательств, установленных в п. 5 настоящего мирового соглашения.

В случае, если Смирнов М.П. воспользовался своим правом выкупа Имущества, Быков С.А. и Ашмарин О.О. обязуются погасить в равных долях полученный ООО «Кейро» на основании Кредитного договора <№...>-КЮЛ/16 от <Дата ...> кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк», в сумме основного долга и процентов за пользование кредитом по ставке 18% годовых (с даты выдачи кредита), без учета пени, неустоек, иных штрафных санкций и затрат за несвоевременный возврат кредита полностью или в любой его части с момента выдачи ООО КБ «Международный расчетный банк» кредита ООО «Кейро».

Отчуждение Быковым С.А. долей в уставном капитале ООО «Кейро», а также принятие решения об увеличении размера уставного капитала, отказе от своей доли, и иных решений, изменяющих состав учредителей ООО «Кейро», в течение срока действия договора аренды с правом выкупа, заключенного между ООО «Кейро» и Смирновым М.П. (Приложение №1), либо до выкупа Имущества, допускается исключительно при условии уступки новому участнику ООО «Кейро» своих прав и обязанностей по настоящему Мировому соглашению, в том числе обязанности согласовать договор купли-продажи Имущества, заключаемого в порядке реализации Смирновым М.П. права выкупа Имущества.

Смирнов М.П. вправе уступить свои права по настоящему мировому соглашению и договору аренды с правом выкупа с ООО «Кейро» (Приложение № 1) без согласия Быкова С.А. Такая уступка считается совершенной с момента направления Быкову С.А. уведомления Смирнова М.П. о произведенной переуступке прав, подпись Смирнова М.П. на котором удостоверена нотариально.

В случае выкупа Смирновым М.П. Имущества в соответствии с условиями настоящего мирового соглашения и договора аренды с правом выкупа (Приложение № 1), ООО «Кейро» самостоятельно и за свой счет обеспечивает переход прав аренды к Смирнову М.П. на земельный участок под Имуществом.

Мировое соглашение вступает в силу после вынесения определения Арбитражного суда г. Москвы, которым оно утверждено, и действует в течение двух лет с указанной даты. Мировое соглашение и заключаемый договор аренды с правом выкупа (приложение № 1) являются основанием для регистрации арендных прав на Имущество в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Судом установлено, что во исполнение определения Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2017 и мирового соглашения по делу № А40-89936/2014 ООО «Кейро» и Смирнов М.П. заключили договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа.

Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, являющийся приложением № 1 к мировому соглашению по делу № А40-89936/2014, зарегистрирован в установленном порядке 29.11.2017 (т.1, л. д. 59 – 68).

По условиям договора аренды арендодатель (ООО «Кейро») передает, а арендатор (Смирнов М.П.) принимает Имущество во временное владение и пользование (пункт 1).

На момент заключения договора Имущество является предметом залога в пользу ООО КБ «Международный расчетный банк» (пункт 2).

Согласно пункту 5 договора срок аренды составляет два года с даты вынесения определения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-89936/2014 об утверждении мирового соглашения, приложением № 1 к которому является договор аренды.

Право выкупа Имущества возникает у арендатора с момента вынесения определения Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-89936/2014 об утверждении мирового соглашения, приложением №1 к которому является договор аренды (пункт 18 договора аренды).

Порядок реализации права выкупа Имущества закреплен в пункте 21 договора аренды.

Право выкупа реализуется путем направления арендатором в адрес арендодателя уведомления о предстоящем выкупе недвижимого имущества, составленное в простой письменной форме, и направленное заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложений, либо в порядке личного вручения, с приложением проекта договора купли-продажи. Уведомление должно быть направлено до истечения срока действия договора аренды, установленного пунктом 5 договора аренды. К уведомлению должен быть приложен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, существенными условиями которого являются:

- цена в размере 100 000 000 (Сто миллионов) рублей 00 копеек, НДС не облагается;

- отсутствие ограничений и обременений Имущества к моменту заключения договора купли-продажи;

- состояние недвижимого имущества с учетом нормального износа;

- переход прав аренды на земельный участок, на котором расположено Имущество к арендатору за счет арендодателя;

- порядок расчетов: расчеты по аккредитиву или по предварительной оплате или другие механизмы расчетов, гарантирующие исполнение обязательства по оплате недвижимого имущества. Расходы, связанные с расчетами, производятся за счет арендодателя.

Согласно пункту 22 договора аренды стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее, чем в течение 2 (двух) недель с даты направления уведомления.

Как следует из материалов дела, <Дата ...> Смирнов М.П. направил заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений в ООО «Кейро» уведомление о предстоящем выкупе имущества с приложением проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, составленного в простой письменной форме (т. 1, л. д. 69 – 72).

ООО «Кейро» с предложенным Смирновым М.П. проектом договора купли-продажи не согласилось и <Дата ...> направило ответный проект договора купли-продажи (т.1, л. д. 78 – 83).

<Дата ...> Смирновым М.П. в адрес ООО «Кейро» направлен лист разногласий и сопроводительное письмо, в которых предложено провести переговоры (т. 1, л. д. 85 – 92).

В связи с уклонением общества от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества <Дата ...> Смирнов М.П. обратился в суд с требованиями об обязании Быкова С.А. погасить полученный ООО «Кейро» кредит и снять все обременения с Имущества. В иске также заявлено требование об обязании ООО «Кейро» заключить со Смирновым М.П. договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в исковом заявлении с учетом уточнения требований (т. 2, л. д. 161 – 165).

При разрешении требований к Быкову С.А. суд первой инстанции исходил из того, что наличие соответствующих обязанностей ответчика предусмотрено условиями утвержденного судом мирового соглашения. Быков С.А. не представил суду доказательств исполнения им обязанностей по частичному погашению кредита ООО «Кейро» перед ООО КБ «Международный расчетный банк» и снятия с Имущества обременений. В связи с чем суд пришел к выводу о неисполнении Быковым С.А. обязательств, принятых пунктами 4 и 5 мирового соглашения.

Удовлетворяя иск в данной части требований, суд первой инстанции не учел следующее.

В силу положений статьи 142 АПК РФ мировое соглашение исполняется лицами, его заключившими, добровольно в порядке и в сроки, которые предусмотрены этим соглашением. Мировое соглашение, не исполненное добровольно, подлежит принудительному исполнению по правилам раздела VII настоящего Кодекса на основании исполнительного листа, выдаваемого арбитражным судом по ходатайству лица, заключившего мировое соглашение.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что мировое соглашение, не исполненное добровольно, подлежит принудительному исполнению на основании исполнительного листа, выдаваемого судом по ходатайству стороны данного соглашения (часть 2 статьи 142 АПК РФ, по аналогии закона судами общей юрисдикции в гражданском процессе на основании части 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 9 статьи 137 КАС РФ).

Как неоднократно указывал Конституционный суд Российской Федерации, исполнение судебного решения, по смыслу статьи 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, следует рассматривать как элемент судебной защиты (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 30 июля 2001 года № 13-П, от 15 января 2002 года № 1-П, от 14 мая 2003 года № 8-П, от 14 июля 2005 года N 8-П, от 26 февраля 2010 года № 4-П и от 14 мая 2012 года № 11-П).

Таким образом, исполнение судебного акта, которым утверждено мировое соглашение, является стадией соответствующего вида судопроизводства.

Оспаривание мирового соглашения отдельно от обжалования судебного акта, которым мировое соглашение утверждено, процессуальным законом не допускается (определение Верховного Суда РФ от <Дата ...><№...>-ЭС20-23056).

Из сведений, размещенных в карточке арбитражного дела № А40-89936/2014 на сайте Арбитражного суда <Адрес...> в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, усматривается, что для принудительного исполнения определения Арбитражного суда <Адрес...> от <Дата ...> по делу № А40-89936/2014 выдан исполнительный лист, на основании которого возбуждено исполнительное производство <№...>.

Исходя из предмета и оснований заявленного в настоящем деле иска, требования Смирнова М.П. к Быкову С.А. направлены на понуждение последнего к выполнению условий мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2017 по делу № А40-89936/2014.

Содержание соответствующих обязательств Быкова А.С. закреплено в утвержденном судом мировом соглашении и не может быть пересмотрено (дополнительно подтверждено) вне рамок дела № А40-89936/2014.

С учетом изложенного требования Смирнова М.П. к Быкову С.А. об обязании погасить полученный ООО «Кейро» кредит, а также снять все обременения с недвижимого имущества не подлежат удовлетворению судом.

При разрешении требований, предъявленных к ООО «Кейро», суд первой инстанции исходил из того, что заключенный договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа является смешанным и содержит элементы как договора аренды, так и предварительного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества. Данный договор заключен во исполнение условий мирового соглашения, утвержденного судебным постановлением, которое содержит условие об обязательном заключении договора купли-продажи, и к нему не подлежат применению положения о возможности регистрации перехода права собственности без заключения основного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с правовой квалификацией отношений сторон.

Отношения сторон, возникшие из договора аренды с правом выкупа, имеют смешанный характер и в силу пункта 3 статьи 421 ГК РФ регулируются в соответствующих частях положениями главы 34 ГК РФ (аренда), статьей 429 ГК РФ (предварительный договор), а также общими положениями об обязательствах (подраздел первый раздела III части первой ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Кодекса).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При толковании условий заключенного сторонами договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что срок заключения договора купли-продажи имущества сторонами согласован (определен) в пункте 22 договора. Согласно пункту 22 договора аренды стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее, чем в течение 2 (двух) недель с даты направления арендатором уведомления о выкупе имущества.

Определение срока заключения договора под отлагательным условием (срок исчисляется с даты совершения арендатором действия по направлению уведомления о выкупе имущества) закону не противоречит (статьи 157, 190, 191, 314, 327.1 ГК РФ).

В силу правил статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

К отлагательным условиям (пункт 1 статьи 157 ГК РФ) могут быть отнесены такие обстоятельства, наступление которых зависит в том числе от поведения стороны по обязательству.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ исчисление срока исполнения обязательства допускается, в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором.

В силу статьи 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

С учетом указанных норм права и буквального содержания пункта 22 договора аренды с правом выкупа апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества подлежал заключению в двухнедельный срок с даты направления арендатором уведомления о предстоящем выкупе имущества с приложением проекта договора купли-продажи недвижимого имущества (<Дата ...>).

Как следует из материалов дела и установлено судом, в согласованный срок Смирнов М.П. и ООО «Кейро» основной договор (договор купли-продажи недвижимого имущества) не заключили.

В пункте 6 статьи 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

<Дата ...> Смирнов М.П. направил ООО «Кейро» проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

ООО «Кейро» с предложенным проектом договора не согласилось и <Дата ...> направило собственный проект договора купли-продажи, на который истец представил возражения в виде протокола разногласий.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ (применительно к положениям статьи 445 ГК РФ является специальной нормой) в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пункта 4 статьи 445 данного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Иск о понуждении ООО «Кейро» к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества заявлен Смирновым М.П. <Дата ...>, то есть в пределах установленного законом срока.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора допускается только в случае, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421).

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством. Спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента истечения установленного предварительным договором срока в случае своевременного совершения сторонами действий, направленных на заключение основного договора, но не приведших к положительному результату. Несовершение ни одной из сторон таких действий в течение установленного срока свидетельствует об утрате ими интереса в заключении основного договора и влечет прекращение обязательства по его заключению (пункты 27, 28 и 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Конструкция предварительного договора предполагает взаимную связанность сторон в отношении обязательства заключить основной договор. Обязанными заключить договор в согласованные сроки являются обе стороны предварительного договора.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно статье 42 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 ГК РФ).

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, Смирнов М.П. и ООО «Кейро» произвели обмен офертами, содержащими договорные условия, отличные от зафиксированных в пункте 21 договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа.

В предложенном истцом проекте договора изменен порядок расчетов (предусмотрена оплата в течение одного года с даты заключения договора), дополнено положение об одновременной регистрации залога (ипотеки) в силу закона.

Ответчик отступил от требования об отсутствии ограничений и обременений отчуждаемого имущества, а также перераспределил расходы, связанные с расчетами (возложил их на покупателя).

При оценке указанных обстоятельств апелляционный суд исходит из того, что существенные условия договора купли-продажи Имущества согласованы сторонами в пункте 21 договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, являющегося приложением № 1 к мировому соглашению по делу № А40-89936/2014.

В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

С учетом принципа общеобязательности судебных актов существенные условия договора купли-продажи Имущества являются неизменяемыми, а оферты сторон, содержащие договорные условия, отличные от зафиксированных в утвержденном судом приложении к мировому соглашению, – не влекущими правовых последствий.

По смыслу положений пункта 6 статьи 429 ГКРФ ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2019 № 18-КГ18-232), но влечет иные правовые последствия – прекращение обязательств по предварительному договору.

Поскольку правоотношения сторон по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа в части, регулируемой положениями о предварительном договоре, прекращены на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ, оснований для понуждения ООО «Кейро» заключить со Смирновым М.П. договор купли-продажи Имущества не имеется.

Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14.08.2020 в данной части требований вынесено с нарушением норм материального права и подлежит отмене.

В силу пункта 2 части 1 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Исходя из полноты и достаточности собранных по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия, отменяя решение суда, выносит новое решение об отказе Смирнову М.П. в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 327 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционные жалобы представителя ООО «Кейро» по доверенности Молоткова А.С., представителя Быкова А.С. по доверенности Хоменко О.А. удовлетворить.

Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14.08.2020 отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Смирнова Михаила Петровича к ООО «Кейро», Быкову Сергею Александровичу о возложении обязанности и понуждении заключить договор купли-продажи отказать.

Председательствующий:

Судьи: