Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кирове дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Первомайского районного суда г.Кирова от 19 марта 2018г., которым постановлено:

Исковые требования департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова удовлетворить. Расторгнуть договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от <дата>., заключенный между муниципальным образованием город Киров и ИП ФИО1.

Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать за счет казны муниципального образования «Город Киров» в пользу ФИО1 383 256,65 руб., в остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Заслушав доклад судьи Обуховой С.Г.; пояснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Департамент муниципальной собственности администрации г.Кирова обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, указывая, что <дата>. между сторонами заключен договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа. Однако покупателем не исполняются обязанности по оплате за нежилое помещение. С учетом уточнения требований просил расторгнуть договор купли-продажи имущества с рассрочкой платежа № от <дата>., заключенный с ФИО1, а при возврате муниципалитетом выплаченных ФИО1 по договору сумм, исключить упущенную выгоду, которую муниципальное образование могло бы получить при сдаче нежилого помещения в аренду.

ФИО1 обратилась в суд с иском к департаменту муниципальной собственности администрации г.Кирова о взыскании денежных средств, указывая на заключение между сторонами договора купли-продажи муниципального имущества, в связи с задолженностью по оплате которого ДМС просит расторгнуть договор. Считает, что ДМС обязан возвратить ей как покупателю уплаченные по договору купли-продажи муниципального имущества денежные средства. Просила взыскать с ДМС администрации г.Кирова задолженность в размере 1 615 624,73 руб.

Определением суда от 21.02.2018г. указанные исковые требования объединены в одно производство, 26.02.2018г. к участию в деле по иску ФИО1 к ДМС администрации г.Кирова в качестве соответчика привлечено муниципальное образование «город Киров» в лице администрации г.Кирова.

19.03.2018г. судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ДМС администрации г.Кирова. Указывает, что в силу положений ст.ст. 450, 453 ГК РФ в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102 и 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. В ходе судебного разбирательства ДМС от предъявленного иска в части возврата нежилого помещения продавцу отказался. Указывает, что после покупки спорного нежилого помещения она прекратила предпринимательскую деятельность и передала нежилое помещение в аренду ООО «ВИД» и ООО «МИКС» сроком до <дата>. ДМС против передачи данного помещения в аренду в пределах срока действия рассрочки по договору купли-продажи муниципального имущества, то есть до <дата>., не возражал. Договоры аренды нежилого помещения зарегистрированы в Управлении Росреестра по Кировской области. Таким образом, в случае возвращения спорного помещения в муниципальную собственность ДМС не сможет передать его в аренду другим лицам ранее <дата>. Поскольку возвратить нежилое помещение в муниципальную собственность ДМС не просит, полагает, что надлежащим способом защиты нарушенного права может быть только требование о взыскании задолженности по оплате нежилого помещения и взыскании пени за просрочку. Не соглашается с выводами суда о том, что встречные исковые требования ФИО1 о возвращении платежей, внесенных в качестве выкупной цена нежилого помещения, подлежат удовлетворению за вычетом суммы арендной платы за период с <дата>. по <дата>. в размере 1140397,46 руб., которую муниципалитет мог бы получить, исходя из методики расчета. Полагает, что арендная плата должна быть учтена по дату принятия обжалуемого решения, то есть по 19.03.2018г. Кроме того, в обжалуемом решении не указано какой именно методикой расчета арендной платы руководствовался суд. Считает, что при расчете арендной платы, суд должен был руководствоваться условиями договоров аренды от <дата>. с ООО «ВИД» и от <дата>. с ООО «МИКС», по условиям которых арендная плата составляет 1000 руб. и 500 руб. в год соответственно, то есть общая плата 1500 руб. в год. Поскольку договоры аренды не расторгнуты, никем не оспорены, недействительными не признаны, полагает, что размер арендных платежей, причитающихся ДМС за период с 05.02.2015г. по 19.03.2015г. должен определяться по Методике расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением Кировской городской Думы от 25.08.2004г. № 29/15; за период с 20.03.2015г. по 09.02.2010г. исходя из условий договора аренды нежилого помещения с ООО «ВИД», а с 25.10.2017г. также с учетом договора аренды с ООО «МИКС».

Проверив материалы дела в соответствии с правилами статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, указываемых в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом 1 инстанции и следует из материалов дела, <дата>. между муниципальным образованием «город Киров» в лице департамента муниципальной собственности администрации г.Кирова (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа №.

В соответствии с п.1.1 данного договора продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель приобретает в собственность муниципальное имущество – помещение салона красоты с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Цена договора составила 4 203 389,83 руб. (без НДС) (п.2.1 договора).

Пунктом 2.2 стороны предусмотрели условие, что оплата приобретаемого имущества по договору производится покупателем в рассрочку, согласно графику – на 60 месяцев, с уплатой процентов – 295 200,81 руб. Общая сумма обязательства покупателя по договору составила 4 498 590,64 руб.

ФИО1 ненадлежащим образом исполняла обязательства по оплате договора, в счет оплаты предмета договора ею внесены денежные средства в размере 1 535 947,35 руб., образовалась задолженность по оплате.

<дата>. ФИО1 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

<дата>. в связи с несвоевременным исполнением обязательств по оплате и наличием задолженности в сумме 935870,04 руб. ДМС направил ФИО1 уведомление о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества в случае непогашения покупателем задолженности по договору, которое получено ФИО1 <дата>., но ею не исполнено.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ДМС г.Кирова, суд 1 инстанции, руководствуясь положениями ч.2 ст.489, ч.2 ст.450 ГК РФ, разъяснениями п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010г., исходил из того, что ФИО1 не выполнила условия договора купли-продажи недвижимости относительно уплаты цены договора в предусмотренные им сроки в рассрочку; неоплата приобретаемого имущества является существенным нарушением договора купли-продажи; в связи с чем постановил о расторжения договора купли-продажи.

Судебная коллегия находит выводы суда 1 инстанции основанными на полно установленных по делу обстоятельствах при правильном применении норм материального права.

По общему правилу, предусмотренному подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В отношении договора продажи товара в рассрочку в п.2 ст.489 ГК РФ также закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п.3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста данной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Пункт 7.2 договора купли-продажи муниципального имущества от <дата>. также устанавливает, что неоплата либо неполная оплата покупателем стоимости имущества является существенным нарушением условий договора, и при наличий указанных обстоятельств предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи.

Установив, что покупная цена за спорное нежилое помещение по договору оплачена ФИО1 не в полном объеме, что ею не оспаривалось, в судебном заседании ФИО1 не выразила заинтересованности в дальнейшем исполнении сделки, суд 1 инстанции пришел к правильному выводу о том, что неисполнение обязательства по договору в части полной уплаты покупной цены объекта недвижимости имеет существенный характер, и является в силу закона достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном п.2 ст.450 ГК.

Доводы апелляционной жалобы о том, что решение суда является незаконным, поскольку не содержит выводов о возврате нежилого помещения в муниципальную собственность, прекращении права собственности ФИО1 и государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение, судебной коллегией не принимаются в силу следующего.

Последствия расторжения договора определены соответственно в пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N 10/22).

Аргументы заявителя жалобы о наличии прав третьих лиц – арендаторов ООО «ВИД» и ООО «МИКС» на спорный объект недвижимости получили надлежащую правовую оценку в оспариваемом решении, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Наличие заключенных между ФИО1 и ООО «ВИД» и ООО «МИКС» договоров аренды спорного нежилого помещения сроком до <дата>. не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ДМС г.Кирова о расторжении договора купли-продажи, поскольку существенное нарушение покупателем ФИО1 условий договора является основанием для расторжения договора купли-продажи вне зависимости от обременения имущества правами третьих лиц. В данном случае права третьих лиц подлежат самостоятельной защите.

Доводы заявителя жалобы о том, что надлежащим способом защиты нарушенного права может быть только требование ДМС о взыскании задолженности по оплате нежилого помещения и взыскании пени за просрочку, судебной коллегией отклоняются.

Вопреки данным доводам, неоплата приобретенного недвижимого имущества в согласованный сторонами срок является существенным нарушением договора купли-продажи и основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию продавца, в воле которого находится выбор конкретного способа защиты.

В соответствии с п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В п. 7.3 договора стороны согласовали, что в случае расторжения данного договора во вине покупателя возмещение денежных средств, уплаченных покупателем, производится за вычетов затрат, фактически произведенных продавцом, и упущенной продавцом выгоды.

Установив, что расторжение договора обусловлено виной покупателя в несвоевременной оплате цены договора; до заключения договора купли-продажи объект недвижимости находился в аренде у ИП ФИО1, а после его приобретения в собственность последняя получала прибыль от сдачи объекта в аренду третьим лицам, суд, руководствуясь ст.15 ГК РФ, положениями п.7.3 договора купли-продажи, пришел к выводу, что неоплата ФИО1 объекта недвижимости повлекла для ДМС г.Кирова невозможность использования данного имущества в экономических целях для получения дохода, ДМС в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем признал требования ФИО1 о возмещении уплаченных ею по договору денежных средств подлежащими частичному удовлетворению за вычетом упущенной выгоды продавца.

При расчете упущенной выгоды суд исходил из стоимости арендной платы в размере 1140397,46 руб., которую муниципалитет мог бы получить за период с 05.02.2015г. по 19.03.2018г., исходя из методики расчета, утвержденной решением Кировской городской Думы № 29/15, а также суммы пени в размере 79677,38 руб. за ненадлежащее исполнение ФИО1 обязательства по договору купли-продажи.

С расчетом убытков судебная коллегия соглашается, находит его правильным, контррасчета заявителем жалобы, не согласным с представленным расчетом, в дело не представлено.

Вопреки позиции заявителя жалобы, оснований для расчета арендной платы, начиная с 20.03.2015г., исходя из условий договора аренды нежилого помещения, заключенного между ФИО1 и ООО «ВИД», а с 25.10.2017г. из размера арендной платы по договору аренды с ООО «МИКС», не имеется. Указанный порядок расчета арендной платы являлся обязательным для расчетом между ФИО1 и арендаторами нежилого помещения, в связи с чем, суд при расчете арендной платы правомерно применил методику расчета арендной платы, утвержденную органом муниципальной власти.

При этом, ошибочное указание судом в периоде, за который произведен расчет убытков, даты 19.03.2017г. вместо 19.03.2018г. является опиской суда, не влияющей на законность оспариваемого решения, которая может быть исправлена судьей, вынесшим решение, в порядке, предусмотренном ст. 200 ГПК РФ.

Несогласие заявителя с оценкой доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм Гражданского кодекса и законодательства, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения названного кодекса и (или) процессуальных требования, не позволивших всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Иных доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда г. Кирова от 19 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: