Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 ноября 2020 года гражданское дело № 2а-922/2020 по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года по иску ФИО4 к Жилищному Комитету Правительства Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа во внесении изменений в договор.

Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав представителя истца ФИО4 – ФИО5, действующего на основании доверенности №... от 20.11.2019, сроком один год, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Истец ФИО4 обратилась в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с административным исковым заявлением к Жилищному Комитету Правительства Санкт-Петербурга, в котором просила признать незаконным отказ Жилищного Комитета, обязать Жилищный Комитет Санкт-Петербурга внести изменения в п.3.2.3 названного договора, увеличив срок выполнения работ до 17.01.2022.

С учетом того, что правоотношения между сторонами не носят публичный характер и вытекают из гражданско-правового договора, а также с учетом того, что Жилищный Комитет Санкт-Петербурга располагается на территории, подсудной Куйбышевскому районному суду Санкт-Петербурга, суд перешел к рассмотрению данного дела по правилам ГПК РФ.

В обоснование иска указано, что 22.01.2018 между ФИО4, как покупателем, и Жилищным Комитетом Санкт-Петербурга в лице Фонда имущества Санкт-Петербурга, как продавцом, заключен договор №... АК купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования по результатам конкурса от 22.01.2018. В соответствии с п.3.2 договора покупатель обязался выполнить условия конкурса - провести работы по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений не позднее 17.01.2020.

Истица обратилась в Жилищный Комитет Правительства Санкт- Петербурга с заявлением о внесении изменений в указанный договор в части сроков ремонта помещения, ссылаясь на то, что проектная документация не согласована КГИОП Санкт-Петербурга.

Ответом Жилищного комитета №ОБ-137 48-1\19-0-1 от 14.01.2020 в изменении условий договора отказано со ссылкой на п.8 ст.448 ГК РФ и Закона Санкт-Петербурга №169-27 от 05.04.2006 «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга».

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 11.06.2020 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец оспаривает постановленное судом решение и просит его отменить, принять новое об удовлетворении его исковых требований.

Истец ФИО4 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, воспользовалась правом, предоставленным ей ч. 1 ст. 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) на ведение дел через представителя.

Представитель ответчика Жилищного Комитета Правительства Санкт-Петербурга в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. С учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия постановила о рассмотрении дела в отсутствии не явившегося лица.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что между Жилищным Комитетом Правительства Санкт-Петербурга в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (продавец) и ФИО4 (покупатель) <дата> был заключен, по итогам конкурса от <дата> по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, договор №... АК купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса (далее Договор).

Согласно п. 1.1. договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора цену продажи следующего недвижимого имущества:

<адрес> кадастровым номером №..., общей площадью 60,3 кв. м, расположенная на 1 этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> принадлежащая Санкт-Петербургу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от <дата>№... согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от <дата>№...;

<адрес> кадастровым номером №..., общей площадью 69,9 кв. м, расположенная на 1 этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> принадлежащая Санкт-Петербургу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от <дата>№... согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от <дата>№...;

<адрес> кадастровым номером №..., общей площадью 48,7 кв. м. расположенная на 1 этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> принадлежащая Санкт-Петербургу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от <дата>№... согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от <дата>№...;

<адрес> кадастровым номером №..., общей площадью 61,9 кв. м, расположенная на 1 этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, принадлежащая Санкт-Петербургу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от <дата>№... согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от <дата>№...;

<адрес> кадастровым номером №..., общей площадью 64,4 кв. м; расположенная на 1 этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> принадлежащая Санкт-Петербургу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от <дата>№... согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от <дата>№... далее - Жилые помещения), а также оплатить расходы Продавца на формирование пакета документов, организацию и проведение Конкурса, включая вознаграждение, в размере пяти процентов от начальной цены Жилых помещений.

В п. 1.1.2. договора указано, что жилые помещения признаны непригодными для проживания на основании распоряжений администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от <дата>№...-р, №...-р, №...-р, №...-р, от <дата>№...-р, от <дата>№...-р и передаются в собственность Покупателю при условии устранения покупателем непригодного для проживания состояния жилых помещений.

В договоре указаны существующие ограничения: здание, в котором находятся жилые помещения, далее (Объект), на основании Распоряжения КГИОП от 17.01.2013 №... относятся к числу объектов культурного наследия регионального значения «Санкт-Петербургский Ольгинский детский приют трудолюбия. Жилой дом для мальчиков с семейным надзирателем». Объект подлежит государственной охране и использованию в соответствии с Федеральным законом от <дата> № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Законом Санкт-Петербурга от 12.07.2007 № 333-64 «Об охране объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге», а также иными нормативными правовыми актами.

В отношении Объекта действует охранное обязательство собственника или иного законного владельца, утвержденное распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от <дата>№....

Условиями договора также предусмотрено, что покупатель обязан выполнить требования, установленные пунктами 1-4 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Согласно п. 2.1 договора, цена продажи жилых помещений, определенных по итогам Конкурса, составляет 1 000 060,00 рублей, НДС не облагается.

Начальная цена жилых помещений, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости жилых помещений от 27.09.2017 №... составляла 980 000,00 рублей (п. 2.1.1).

В соответствии с п. 3.2.3. покупатель обязуется выполнить условия конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключений районной межведомственной комиссии администрации <адрес> Санкт-Петербурга от 12.08.2010 №№..., 21, 22, 23 от 15.10.2015 №... не позднее 17.01.2020.

Обращаясь с настоящим иском в суд ФИО4 указывала, что с ее стороны предпринимались все возможные действия с целью выполнения условий договора в установленные сроки, но согласование проектной документации и проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом замечаний занимает продолжительное время, что препятствует завершению работ в срок.

Разрешая заявленные требования о признании незаконным отказа Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга ФИО4 во внесении изменений в договор от 22.01.2018 №... купли-продажи в части срока проведения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений до 17.02.2022 и обязании ответчика внести указанные изменения в п. 3.2.3 договора, установив срок для выполнения работ не позднее 17.01.2022, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 448 ГК РФ, ч.1 ст.2 Закона Санкт-Петербурга от 02.05.2006 N 169-27 (ред. от 09.04.2020) "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга", пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку изменение срока недопустимо, так как существенным условием договора, определявшим форму проведения торгов и цену объекта недвижимости, являлась обязанность истицы по восстановлению объекта недвижимости и корреспондирующий с этой обязанностью срок устранения непригодного для проживания состояния жилых помещений не позднее 2-х лет со дня объявления победителя конкурса.

При этом, судом критически оценена ссылка истицы на то, что ей недостаточно времени для проведения ремонтных работ, а также на то, что требуется время для согласования этих работ с КГИОП СПб, так как истица до участия в торгах имела полную возможность ознакомиться с технической документацией и техническим состоянием жилого помещения, знала о его состоянии и должна была, с учетом разумности и осмотрительности, требуемых в гражданском обороте, учитывать это.

Судебная коллегия находит решение суда правильным.

Согласно п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Таким образом, по смыслу приведенной нормы нельзя продлить сроки выполнения работ с победителем конкурса, в котором данный срок являлся одним из критериев оценки заявок и повлиял на выбор победителя, такие изменения не допускаются, так как нивелируют условия проведенных торгов и нарушают принципы проведения торгов.

Учитывая, что срок проведения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений определяется покупателем и является одним из критериев выявления победителя конкурса, то оснований для продления срока договора не имеется.

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).

Однако, то обстоятельство, что проектная документация в КГИОП неоднократно не согласовывалась, в силу изложенных положений закона, не является тем обстоятельством, с которыми закон связывает возможность расторжения или изменения договора по требованию одной из сторон, поскольку исходя из существа договора, явно следует, что истец как покупатель указанного имущества, должен был предполагать необходимость проведения согласования проектной документации.

При этом, ссылка истца на то, что согласование занимает продолжительное время и препятствует завершению работ в срок, также не является основанием для изменения условий договора, поскольку, как следует из материалов дела, а именно ответа КГИОП от 17.07.2019, акта мероприятия по контролю за состоянием объекта культурно наследия от 11.06.2019, отказ в согласовании проектной документации связан с наличием замечай к документации в связи с выявленными нарушениями при составлении документации, что свидетельствует о том, что согласование затянулось именно по вине самого истца.

Кроме того, указанные обстоятельства также не являются основаниями для изменения договора по решению суда, предусмотренными п. 4 ст. 451 ГК РФ.

Таким образом, доказательств, объективно свидетельствующих о наличии обстоятельств, с которыми положения ст. ст. 450, 451 ГК РФ связывают изменения договора по требованию одной из сторон, истцом не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы жалобы не содержат правовых оснований к изменению или отмене решения суда, по существу сводятся к выражению несогласия с выводами суда, и не могут быть удовлетворены.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены или изменения решения суда не имеется, решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: