Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 ноября 2020 года гражданское дело № 2-2375/2020 по апелляционным жалобам ФИО4 и ФИО5 на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 февраля 2020 года по иску ФИО4 к ФИО5 о признании договора заключенным, по встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании предварительного договора недействительным.

Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав представителя истца ФИО4 – ФИО6, действующего на основании доверенности №... от 19.10.2016, сроком действия десять лет, ответчика ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Истец ФИО4 04.10.2019 обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенным по цене 8 700 000 рублей, из которых сумма 8 062 160 рублей – стоимость квартиры, 637 840 рублей – стоимость неотделимых улучшений.

В обоснование заявленных требований, со ссылками на положения ст.ст. 429, 445 ГК РФ указано, что 30.05.2019 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. ФИО4 и ФИО5 пришли к соглашению, что основной договор заключается в течение двух рабочих дней после гос. регистрации права собственности на данное жилое помещение за ответчиком, погашения регистрационной записи от <дата> и от 11.10.2018. Указанные события наступили 25.09.2019, то есть основной договор надлежало заключить до 27.09.2019, однако ФИО5 от его подписания уклоняется, несмотря на оплату ФИО4 обеспечительного платежа в размере стоимости квартиры (8 700 000 рублей), оговоренной предварительным договором.

ФИО7, не согласившись с предъявленным иском, 14.11.2019 обратился в суд с требованиями о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 30.05.2019 по мотиву его кабальности.

Кабальности сделки, по мнению ФИО7, выразилась в том, что ФИО4 и бывший собственник спорной квартиры – ФИО8, право собственности которого на квартиру утрачено по причине ее отчуждения на торгах в пользу ФИО7, вынудили последнего заключить договор (предварительный) по цене квартиры ниже рыночной, угрожая продолжить судебные тяжбы, связанные с оспариванием торгов по продаже спорной квартиры. Длительные судебные тяжбы, связанные с правами на жилое помещение, могли привести к возникновению на его стороне убытков в виде процентов за пользование займом, который он взял для приобретения квартиры (у ФИО13 под проценты 160 000 рублей в месяц). На его содержании находятся бывшая супруга с двумя детьми и гражданская жена с ребенком; имеются две действующие ипотеки в г. Великий Новгород, потребительский кредит в банке Уралсиб. Он приобретал квартиру для того, чтобы продать ее по рыночной цене. После того, как предварительный договор купли-продажи квартиры сторонами был подписан, ФИО8 отказался от иска о признании торгов недействительными. Согласно независимого заключения специалиста ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» о проведенном оценочном исследовании от 21.10.2019 рыночная стоимость спорной квартиры на 17.10.2019 составляет 12 539 204 рубля. При этом оценка квартиры производилась после совершения ФИО8 хищения из квартиры и приведения ее в аварийное состояние; разница между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи составляет 30 процентов. 14.10.2019 он направил ФИО4 уведомление с предложением заключить соглашение об изменении цены продажи квартиры на среднюю рыночную или заключить соглашение о расторжении предварительного договора с просьбой предоставить реквизиты для возврата полученных в качества авансового платежа денежных средств в размере 8 700 000 рублей; ответа не последовало. Истец указывает на заключение сделки на крайне невыгодных для него условиях.

ФИО4 представил возражения на встречный иск с указанием, в том числе, на то, что назвать крайне невыгодными условия заключенного предварительного договора купли-продажи нельзя, поскольку первично квартира на торги была выставлена за 8 649 600 рублей, торги признаны были несостоявшимися из-за отсутствия заявок, то есть из-за отсутствия интереса неограниченного числа потенциальных покупателей к объекту, после чего цена была снижена до 7 352 160 рублей и в результате торга объект был приобретен 10.09.2018 ФИО5 за 8 062 160 рублей. В фактическом пользовании истца объект до подписания предварительного договора с ФИО4 не был и истец не нес никакого бремени по содержанию и улучшению объекта. Таким образом, при отчуждении объекта ФИО4ФИО9 получил материальную выгоду в размере 637 840 рублей. Содержание же нескольких имеющихся в собственности квартир, двух семей и детей, наличие двух действующих ипотек и потребительского кредита (15,5 % годовых), нельзя отнести с течению тяжелых обстоятельств; на дату подписания спорного договора задолженность по кредитам отсутствовала, а наличие детей и количество матерей, которых необходимо содержать, зависит только от волеизъявления истца.

Судом в ходе рассмотрения спора были допрошены свидетели: ФИО10, ФИО8, ФИО11, ФИО12, ФИО13

ФИО5 подтвердил получение от ФИО4 денежных средств по предварительному договору купли-продажи в размере 8 700 000 рублей, отказался вносить на депозит судебного департамента до принятия положительного решения, готов был внести 1 000 000 рублей.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17.02.2020 в удовлетворении исковых требований ФИО4 и удовлетворении встречных требований ФИО7 отказано в полном объеме.

С постановленным решением суда не согласился истец ФИО4, просит отменить решение суда в той части, в которой ему было отказано в удовлетворении его исковых требований. В качестве доводов истец в жалобе указывает, что основывал свои требования на ст. 445 ГК РФ, а формулировка предмета иска в данном конкретном деле не может говорить о неправильном выборе способа защиты со стороны истца, так как истец выбрал именно тот способ защиты, который и был указан в основании иска и на который ссылается суд в своем решении, как о подлежащим применению в данном споре. Различие же формулировок предмета иска в данном споре не имеет правовых различий. Истец полагает, что формулировка предмета иска как о «понуждении к заключению основного договора» или же о «признании договора купли-продажи заключенным на условиях предварительного договора», в данном деле не имеет правовых различий. Понуждение к заключению основного договора фактически происходит через признания договора купли-продажи заключенным на условиях предварительного договора.

Не согласился с решением суда и ответчик ФИО7, в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении его встречных исковых требований и признать предварительный договор от 30.05.2019 недействительным (кабальным).

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что предварительный договор купли-продажи заключен на крайне невыгодных условиях, а именно согласно представленному в материалы дела заключению специалиста рыночная стоимость спорной квартиры составляет 12 539 204 рубля, в то время как ее цена по предварительному договору – 8 700 000 рублей, таким образом, разница между ними составляет 30 процентов. Ответчик также указывает, что кабальность сделки подтверждают те обстоятельства, что у него имеются выплаты связанные с содержанием детей, квартир, ежемесячные выплаты по договору займа, заключенного с ФИО13, а также ссылается на поведение ФИО8 (зарегистрировавшего в квартиру №... посторонних человек после проведения торгов), действия которого приводили к затягиванию процесса регистрации права собственности (оспаривание торгов в судебном порядке). Указывает, что договор был заключен под угрозами со стороны истца и ФИО8, ответчик не мог продать квартиру какому-либо другому покупателю по рыночной цене. Совокупность всех обстоятельств создала для него кабальные условия, при которых он был вынужден заключить предварительный договор по цене, значительно ниже рыночной. Наличие у него практических знаний, связанных с реализацией недвижимого имущества, не означает, что на него не распространяются установленный законом гарантии защиты его прав и имущественных интересов. В настоящий момент он готов заключить со другой стороной соглашение о расторжении предварительного договора либо о продаже квартиры по цене 11 500 000 рублей.

Истец ФИО4 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, воспользовался правом, предоставленным ему ч.1 ст.48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) на ведение дел через представителя.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ФИО5 приобрел спорную квартиру на основании договора купли-продажи от 10.09.2018, в соответствии с п. 1 которого СТУ ФАУГИ в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в лице поверенного ООО «АКСИОН», действующего в соответствии с государственным контрактом №... от 30.01.2018 на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, Постановвлении судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на торги от 23.01.2018, в целях реализации имущества должника ФИО8, принадлежащего должнику на праве частной собственности, на которое до момента продажи наложен арест Западным ОСП Приморского района УФССП по Санкт-Петербургу для погашения задолженности должника перед АО «Райффайзенбанк», продал ФИО5 квартиру, общей площадью 92,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> кадастровый номер №... (т.1 л.д. 63,64).

В соответствии с п. 3 указанного договора цена квартиры составляет 8 062 160 рублей.

Переход права собственности на указанную квартиру в установленном законом порядке к П.Ю.НВ. зарегистрирован <дата>.

30.05.2019 между ФИО5 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 9, 10).

В день заключения предварительного договора ФИО4 на счет ФИО5 зачислен обеспечительный платеж 8 700 000 рублей, предусмотренный в п. 3.1 договора, в размере стоимости квартиры, оговоренной в пункте 2.1 предварительного договора.

Согласно п.2.1 договора, стороны подтверждают, что в указанном в п.1.1 объекте недвижимости имеются неотделимые улучшения. Денежная сумма, подлежащая уплате второй стороной первой стороне на основании основного договора купли-продажи определяется сторонами в размере 8 700 000 рублей, из которых цена указанного в п.1.1 объекта недвижимости – 8 062 160 рублей, а сумма 637 840 рублей – стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимости. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктом 1.3 договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры в течении двух рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на данное жилое помещение за ФИО5, погашения регистрационных записей от 24.05.2010 и от 11.10.2018.

Из материалов дела следует, что для совершения указанных действий и с правом подписания основного договора купли-продажи ФИО5 была выдана доверенность на ФИО14 и ФИО15 (т.1 л.д. 11,12).

Согласно пояснениям истца ФИО4 указанными представителями были поданы необходимые документы в МФЦ. При обращении представителей для получения документов по результатам оказания государственных услуг, сотрудники МФЦ сообщили, что все необходимые регистрационные действия были совершены, документы получены лично собственником, а выданная доверенность отозвана 29.07.2019. Данные обстоятельства ФИО5 не оспаривал в ходе рассмотрения дела. Об отзыве доверенности ФИО4 или доверенных лиц, не известил.

Из выписки из ЕГРП на спорную квартиру следует, что все обременения были сняты, право собственности ФИО5 на указанную квартиру зарегистрировано 25.09.2019.

Исходя из условий договора, даты регистрации права собственности ФИО5 на спорную квартиру, снятию обременений, основной договор подлежал заключению в течение двух рабочих дней (26 и 27 сентября 2019 года).

Истец ФИО4 указывает в иске, что о факте получения правоустанавливающих документов ответчиком ему стало известно от лица, проживавшего в квартире, поскольку ФИО5 01.10.2019 явился в квартиру с требованием передать ему объект недвижимости и предъявил правоустанавливающие документы.

В материалах дела отсутствуют сведения, подтверждающие, что ФИО5 сообщил ФИО4 о том, что его право собственности на квартиру зарегистрировано, погашены регистрационные записи от 24.05.2010 (ипотека в силу закона) и от 11.10.2018 (арест).

ФИО5 от подписания основного договора купли-продажи уклоняется, мотивируя свои действия кабальностью сделки. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются продавцом жилого помещения.

Обосновывая свои требования о признании предварительного договора купли-продажи недействительной (кабальной) сделкой, ФИО5 указывал, что квартира по адресу: <адрес> приобретена им на торгах за 8 062 160 рублей с целью дальнейшей реализации по ее рыночной стоимости. Квартира приобретена ФИО5 за счет заемных денежных средств по договору от 07.09.2018, заключенному с ФИО13 Зная о данных обстоятельствах, ФИО4 и бывший собственник квартиры ФИО8, для покрытия долгов которого жилое помещение и было реализовано на торгах, указывая ФИО5 на наличие у них правого механизма воздействия на сроки перехода к ФИО5 права собственности на квартиру, в том числе путем затягивания процесса, связанного с оспариванием торгов, вынудили ФИО5 заключить предварительный договор купли-продажи по цене ниже рыночной. В результате заключения 30.05.2019 предварительного договора ФИО8 отказался от своего иска о признании незаконными действий организаторов торгов, ввиду чего производство по делу прекращено, право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО5 По мнению ФИО5, возможные дальнейшие действия ФИО4 и ФИО8 по оспариванию торгов, регистрации в квартире посторонних лиц, проживание ФИО8 в квартиру могли привести к возникновению на его стороне убытков в виде необходимости выплачивать проценты по договору займа от 07.09.2018 без возможности выплатить долг ФИО13 досрочно из средств, вырученных от продажи квартиры.

Оценив доводы иска ФИО5 относительно кабальности предварительного договора купли-продажи от 30.05.2019, суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания его недействительным и отказал в удовлетворении требований, поскольку ответчиком, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, доказательств кабальности сделки не представлено.

При этом, отказывая в удовлетворении требований ФИО5, суд указал, что договор займа от 07.09.2018, с условием возврата займа не позднее 06.09.2019 и уплатой ежемесячно процентов за пользование займом в размере 24% годовых, заключенный между ФИО13 и ФИО5, не является целевым, из указанного договора не следует, что денежные средства, полученные ФИО5, затрачены им на приобретение квартиры по адресу: <адрес>. Назначение полученных денежных средств не смог подтвердить и заимодавец ФИО13, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, который указал, что ФИО5 о целях получения займа не распространялся.

Суд также отметил, что в ходе судебного разбирательства не подтверждена осведомленность ФИО4 о том, что квартира приобретена ФИО5 за счет заемных средств, что последний ежемесячно оплачивает проценты за пользование займом.

Кроме того, суд исходил из того, что цена квартиры, предусмотренная предварительным договором, выше цены, внесенной ФИО5 за ее приобретение на торгах, что ФИО5, чья профессиональная деятельность связана с куплей-продажей недвижимости, выразил свою волю на заключение договора от 30.05.2019 на оговоренных в нем условиях.

Суд счел, что показаниями иных свидетелей ФИО10, ФИО8, ФИО11, ФИО12, допрошенных в судебном заседании 17.02.2020, заключение сделки на крайне невыгодных для ФИО5 условиях не подтверждено, напротив данными показаниями подтверждается, что между сторонами спора велись переговоры относительно условий продажи квартиры, в ходе которых оговаривалось наличие спора по иску ФИО8, что не свидетельствует о кабальности предварительного договора.

Договор купли-продажи арестованного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключен ФИО5 с МТУ ФАУГИ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области 10.09.2018, торги по реализации квартиры состоялись 30.08.2018.

Судом обращено внимание, что иск ФИО8 о признании незаконным действий организаторов торгов поступил в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга 29.08.2018, производство по делу прекращено определение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 23.07.2019 в связи с отказом ФИО8 от заявленных требований. ФИО5 не подтверждено, что ФИО8 при оспаривании торгов действовал недобросовестно, что его действиями были вызваны намерением причинить ФИО5 вред, вынудить заключить оспариваемый договор.

По мнению суда ссылки ФИО5 на наличие у него двух квартир, находящихся в залоге, потребительского кредита, бывшей, а также гражданской супруги и трех детей, находящихся у него на содержании, не свидетельствуют о кабальности предварительного договора купли-продажи квартиры.

При таких обстоятельствах, суд оснований для признания предварительного договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой по мотиву ее кабальности не усмотрел, доказательства и доводы, приведенные в обоснование требований, судом отклонены.

Изложенные выводы суда следуют из анализа представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, при этом мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в обжалуемом решении.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Ходатайство ФИО5 о повторном допросе свидетелей в связи с тем, что судом первой инстанции показания свидетелей были не правильно интерпретированы, отклонено судебной коллегий ввиду отсутствия оснований для его удовлетворения.

Согласно п.3 ст.179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из смысла п. 3 ст. 179 ГК РФ следует, что для признания сделки недействительной по данным основаниям необходима совокупность следующих условий: заключение сделки под влиянием таких обстоятельств на крайне невыгодных условиях и наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву. При этом в п. 3 ст. 179 ГК РФ говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о крайне невыгодных условиях.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, с учетом имеющихся обстоятельств по настоящему делу, пришел к обоснованному выводу, что ФИО5 не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых, оспариваемая сделка может быть квалифицирована как кабальная, а также не представлено доказательств того, что ФИО4 воспользовался этими тяжелыми обстоятельствами истца.

Разрешая иск ФИО5, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Нарушений норм процессуального и материального права судом не допущено при разрешении встречных исковых требований.

Изложенные в апелляционной жалобе ФИО5 доводы выводов суда первой инстанции не опровергают, сводятся к переоценке представленных суду доказательств и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены постановленного судом решения в указанной части.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истцу ФИО4 суд первой инстанции, руководствуясь п.4 ст.445 ГК РФ, исходил из того, что на момент рассмотрения спора договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключался, требований о понуждении ФИО5 заключить данный договор на условиях, согласованных предварительным договором не заявлялось, ввиду чего оснований для удовлетворения иска ФИО4 не имеется.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может исходя из следующего.

На основании ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

В силу ст. 39 ГПК РФ предмет и основание иска определяет истец.

Основанием иска являются фактические обстоятельства, под предметом иска понимается определенное требование истца к ответчику (материально-правовое требование). В соответствии с ч.3 ст.196 данного кодекса суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч.2 ст.56 ГПК РФ.

Обращаясь в суд с иском о признании заключенным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО4, по цене 8 700 000 рублей, истец ФИО4 ссылается на уклонение ФИО5 от заключения основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи от 30.05.2019, указывая в качестве правового обоснования своих требований на п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая предусматривает, что при данных обстоятельствах сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Таким образом, из искового заявления усматривается, что истец, полагая, что договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, заявил требования о признании заключенным договора купли-продажи квартиры на условиях указанных в предварительном договоре.

По мнению судебной коллегии, истцом исковые требования (просительная часть) указаны некорректно. По сути истец, обращаясь в суд с иском и именуя его как иск о признании заключенным договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, ссылаясь при этом на соответствующие положения норм материального права (ст.ст. 429, 445 ГК РФ) и указывая на уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи, фактически заявил требование о понуждении заключить с ним основной договор на условиях предварительного, о чем и указывает в тексте искового заявления, а некорректное изложение требований в просительной части иска не может повлечь за собой отказ в их удовлетворении по формальным основаниям. Истцом фактически был избран способ защиты, с учетом оснований иска, предусмотренный действующим законодательством.

Кроме того, квалификация требований истца как понуждение к заключению основного договора, соответствует волеизъявлению истца, данная формулировка и формулировка исковых требований, направлены на установление одних и тех же правовых последствий – заключение основного договора купли-продажи квартиры на условиях, согласованных предварительным договором.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО4 на том основании, что требований о понуждении ФИО5 заключить договор не заявлялось, ввиду чего оснований для удовлетворения иска ФИО4 не имеется.

Обратившись в суд за защитой нарушенного права, субъект должен получить удовлетворение своих требований, при условии, если суд установит факт нарушения прав истца. При этом суду подлежит установить правомерность требований истца (не в редакции просительной части, а в материальном смысле).

Коллегия также отмечает, что ответчик ФИО5 не был лишен возможности возражать по заявленным ФИО4 требованиям с учетом их оснований, опровергать приведенные истцом доводы об уклонении ответчика от заключения основного договора купли-продажи, представлять доказательства в подтверждение своих возражений. Не соглашаясь с требованиями истца, ФИО5 заявил встречный иск.

Ответчик ФИО5 в ходе рассмотрения спора уклонение от заключения основного договора фактически не оспаривал, ссылаясь на кабальность предварительного договора.

Уклонение ФИО5 от заключения основного договора купли-продажи также подтверждается последовательностью его действий, в том числе, по отмене выданной 30.05.2019 доверенности на имя ФИО14 и Площадной Н.М., запрета регистрационных действий в регистрирующем органе в отношении спорной квартиры, несообщении ФИО4 об исполнении им 25.09.2019 пунктов 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3 (государственная регистрация перехода права собственности, погашение регистрационных записей) - получении им правоустанавливающих документов, с исполнением которых в непосредственной связи находится исчисления начала течения срока для заключения основного договора купли-продажи. Указанное обстоятельство не позволило истцу до 27.09.2019 (включительно) обратиться к ответчику с предложением заключить основной договор.

Их материалов дела также следует, что 01.10.2019 ФИО5 обратился в ТСЖ «Лахта-А» в чьем ведении находится спорная квартира, с заявлением об оформлении лицевых счетов на него как на собственника, сверки счетчиков и т.д. (копия заявления т.1 л.д.16).

Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, которые изложены в таком предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Стороны предварительного договора обязаны заключить основной договор в срок, который был указан в предварительном договоре, а если такой срок не был указан, то в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Как предусмотрено п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 ГК РФ).

Настоящий предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон из предварительного договора прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Истцом ФИО4 представлены доказательства того, что им своевременно, по мере выяснения фактических обстоятельств, предпринимались действия, направленные на заключение основного договора.

Как следует из материалов дела, в предусмотренный предварительным договором купли-продажи срок, с учетом всех положений пункта 1.3, основной договор купли-продажи заключен не был. Истец фактически был лишен возможности направить предложение ФИО5 о заключении основного договора, поскольку последний не сообщил ФИО4 об исполнении им 25.09.2019 пунктов 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3 (государственная регистрация перехода права собственности, погашение регистрационных записей) - получении им правоустанавливающих документов, с исполнением которых находится в непосредственной связи начало течения срока для заключения основного договора купли-продажи – два рабочих дня, а от действий (бездействий) самого ФИО4 наступление условий для заключения основного договора, не зависело. При этом, ФИО4 свою обязанность по оплате 8 700 000 рублей полностью исполнил 30.05.2019 (т.1 л.д.14).

Как следует из объяснений истца (в исковом заявлении), которые в силу абз. 2 ч. 1 ст. 55 ГПК РФ являются одним из средств доказывания, о факте получения правоустанавливающих документов ответчиком ему стало известно от лица, проживавшего в квартире, поскольку ФИО5 01.10.2019 явился в квартиру с требованием передать ему объект недвижимости и предъявил правоустанавливающие документы.

Также истцом даны пояснения о том, что узнав о получении ответчиком правоустанавливающих документов, он 02.10.2019, зная, что ФИО5 находится в Санкт-Петербурге, приглашал (телефонный звонок по телефону <***> и смс сообщение) его 03.10.2019 в нотариальную контору по адресу: <адрес> 12 часам для подписания договора купли-продажи спорной квартиры. Истцом в подтверждение его нахождения в нотариальной конторе в назначенное ответчику время представлена копия свидетельства об удостоверении факта нахождения гражданина в определенном месте (т.1 л.д.20) от 03.10.2019, удостоверенного нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО16, осуществляющей свою деятельность по адресу: <адрес><адрес>.

В суд с настоящим иском истец обратился 04.10.2019.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.1 ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Учитывая изложенные выше обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестном поведении ФИО5, судебная коллегия полагает, что считать обязательства, предусмотренные предварительным договором от 30.05.2019, прекращенными 27.09.2019, в данном случае не имеется.

Истец ФИО4 в течение кратчайшего срока, узнав (01.10.2019) о получении ответчиком правоустанавливающих документов (25.09.2019), направил продавцу уведомление о заключении основного договора купли-продажи 03.10.2019, назначил время и место, куда продавец не явился, и уже 04.10.2019 обратился в суд за защитой своих прав.

В соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, в силу которых другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Судебная коллегия, учитывая вышеизложенное, полагает подлежащими удовлетворению требования ФИО4, заявленные в порядке ст.429, п.5 ст.445 ГК РФ, поскольку у ФИО5 имеется обязанность заключить основной договор купли-продажи жилого помещения на условиях предварительного договора.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Стороны предварительного договора купли-продажи квартиры от 30.05.2019 добровольно приняли на себя обязанности по заключению в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, оговорив в соглашении все существенные условия (предмет, цена). Неопределенности, несогласованности по существенным условиям, договор от 30.05.2019 не содержит. Доказательств обратного, отвечающих принципу относимости, допустимости и достаточности, ответчиком в суд не представлено. Обе стороны, как следует из их объяснений, являются профессиональными участниками рынка по извлечению прибыли от торговли недвижимым имуществом и, соответственно, понимали значение и последствия заключаемого соглашения, денежные средства по которому в размере 8 700 000 рублей продавцом получены 30.05.2019. Получение указанной суммы ФИО5 от ФИО4 в рамках предварительного договора подтверждено ответчиком в ходе рассмотрения спора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора, суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным.

В силу абз.2 п.5 ст.429 ГК РФ, который является специальным по отношению к п.4 ст.445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

Условия договора, на которых судебная коллегия обязывает ФИО5 заключить договор, подлежат определению судом с учетом существенных условий для такого вида договоров и условий, согласованных сторонами в предварительном договоре.

Так, согласно п. 1.1 договора, стороны обязуются на условиях, предусмотренных настоящим договором, заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> по которому первая сторона (ФИО5) будет выступать продавцом, а вторая стона (ФИО17) – покупателем. Кваритра расположена на 10-м этаже, имеет общую площадь 92,9 кв.м, назначение объекта – жилое помещение, кадастровый №....

К существенным условиям договора стороны отнесли положения п.2 (цена объекта недвижимости с учетом неотделимых улучшений, порядок освобождения и передачи объекта).

Так, п.2.1 договора установлено, что стороны подтверждают, что в указанном в п.1.1 объекте недвижимости имеются неотделимые улучшения. Денежная сумма, подлежащая уплате второй стороной первой стороне на основании основного договора купли-продажи определяется сторонами в размере 8 700 000 рублей, из которых цена указанного в п. 1.1 объекта недвижимости – 8 062 160 рублей, а сумма 637 840 рублей – стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимости. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 3.1. договора, в счет будущих платежей по основному договору вторая сторона выплачивает первой стороне обеспечительный платеж в сумме 8 700 000 рублей.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обязании ФИО5 заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>ФИО4 на условиях предварительного договора купли-продажи от 30.05.2019 с определением цены квартиры в размере 8 700 000 рублей (п.2.1 договора), с учетом положений п. 3.1.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия отменяет решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО4, выносит новое решение в указанной части об их удовлетворении в соответствии с положениями ст.ст. 429, 445 ГК РФ и полагает необходимым изложить резолютивную часть решения иначе, чем заявлено требование истцом, что, однако, не является выходом за пределы исковых требований в данном случае.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 февраля 2020 года отменить в части отказа в удовлетворения исковых требований ФИО4 к ФИО5. В указанной части принять новое решение.

Обязать ФИО5, <...>, имеющего паспорт гражданина <...> заключить с ФИО4, <...>, имеющего паспорт <...>, договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общая площадь 92,9 кв.м., кадастровый №..., расположенной на 10-м этаже.

Определить, что цена указанной квартиры составляет 8 700 000 рублей, из которых цена объекта недвижимости – 8 062 160 рублей, а сумма 637 840 рублей – стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимости. Указанная сумма денежных средств передана покупателем продавцу до заключения основного договора – 30.05.2019 в полном объеме.

Считать датой заключения основного договора купли-продажи квартиры дату вступления решения суда в законную силу – 17.11.2020.

В остальной части решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО5 – без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: