Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 8 августа 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 21 мая 2019 года, которым отказано в удовлетворении их исковых требований к ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Прониной А.В., объяснения истцов ФИО3, ФИО2 и ее представителя ФИО6, поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика ФИО4, представителя ответчика ФИО5 - ФИО7, выразивших согласие с решением суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным заключенного между ФИО4 и ФИО5 договора купли-продажи жилой комнаты № по адресу: <адрес>, признании ФИО5 утратившей право собственности на вышеуказанное жилое помещение, обращении его в доход Российской Федерации. Требования мотивировали тем, что в связи с трудоустройством ФИО1 в открытое акционерное общество «Абаканвагонмаш» (далее – ОАО «Абаканвагонмаш»), они с 1993 года проживают в комнате № расположенного вышеуказанному адресу общежития. По договору мены от 12.07.1994 общежитие передано в собственность ОАО «Абаканвагонмаш». В последующем данная комната была продана ФИО9, ФИО10 и ФИО12, затем ФИО11, затем ФИО4, которая 06.09.2017 продала ее ФИО5, которая в настоящее время является ее собственником. Считали сделку купли-продажи спорной комнаты между ФИО4 и ФИО5 ничтожной, поскольку она совершена с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности. О ничтожности данной сделки свидетельствует то обстоятельство, что ФИО5 заведомо знала об их проживании в спорной комнате на условиях договора социального найма жилого помещения и сохранении за ними данного права, а потому она не сможет пользоваться данным помещением.

В судебном заседании истцы ФИО3, ФИО2 и ее представитель ФИО6 исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснили, что оспариваемая сделка является ничтожной не только по мотиву совершения с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности, но и связи с ее противоречием нормам действующего законодательства, поскольку фактически по данной сделке осуществлялась продажа людей, проживающих в жилом помещении, о чем свидетельствует условие договора о цене, которая определялась с учетом проживающих в нем граждан.

Ответчик ФИО4 и ее представитель ФИО8 возражали против удовлетворения исковых требований, поскольку доказательств недействительности оспариваемой истцами сделки, а равно нарушения их прав либо изменения правового статуса их проживания, ими не представлено. Считали, что истцы являются арендаторами спорной жилой комнаты и за проживание в ней должны вносить арендную плату, которую они не оплачивали и не оплачивают по настоящее время.

Дело на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие истца ФИО1, ответчика ФИО5, представителя привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении исковых требований, с чем не согласны истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3

В апелляционной жалобе они просят отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы ссылаются на те же обстоятельства, что и в с суде первой инстанции, в том числе на несоответствие оспариваемого договора положениям пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Поскольку они сохраняют право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него, то новый собственник должен зарегистрировать не только переход права собственности, но и обременение жилого помещения в виде найма жилого помещения, что ни ФИО4, ни ФИО5 сделано не было. При этом, поскольку для государственной регистрации обременения необходимо заявления лиц, в пользу которых устанавливается обременение, а они такого заявления они не писали, то отсутствие такой регистрации свидетельствует о недействительности оспариваемого договора. Указывают и на то, что в оспариваемом договоре купли-продажи отсутствуют необходимые для его государственной регистрации сведения, такие как вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, сведения о лицах, в пользу которых установлены обременения, основания возникновения, изменения, прекращения обременений объекта недвижимости, отказ собственников остальных комнат от покупки спорного помещения, сведения о размере доли в праве общей долевой собственности при покупки комнаты, почтовый и электронный адреса для связи с лицом, в пользу которого зарегистрировано обременение. Просят учесть, что в оспариваемом договоре предмет договора определен как жилая комната № по адресу: <адрес>, в то время как в техническом плане указано, что комната № является частью коммунальной квартиры с помещениями общего пользования.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы ответчик ФИО4 и ее представитель ФИО8, представитель ответчика ФИО5 - ФИО7 выражают согласие с решением суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменных возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии со статьей 169 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в 1993 году ФИО1, ФИО2 вселены в комнату № общежития по адресу: <адрес> связи с трудоустройством ФИО1 в ОАО «Абаканвагонмаш».

На основании договора мены от 12.07.1994 № 115, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Абакана и ОАО «Абаканвагонмаш», последнему в собственность передано общежитие на 261 место по вышеуказанному адресу.

По договору купли-продажи от 06.05.2003 № №, ОАО «Абаканвагонмаш» передало в собственность физическим лицам ФИО9, ФИО10 и ФИО12 данное общежитие с условием, что лица, зарегистрированные в общежитии на момент перехода права общей долевой собственности от продавца к покупателям, сохраняют право пользования жилыми помещениями, согласно Приложению № 1 к настоящему договору (пункт 1.8 договора), в котором указаны истцы (ФИО1, ФИО2).

Решением Арбитражного Суда Республики Хакасия от 24.07.2004 заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Абакана и АО «Абаканвагонмаш» договор обмена имуществом № 115 от 12.07.1994, в том числе в части передачи здания общежития № по <адрес> признан недействительным в силу ничтожности. В применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано.

Решением Абаканского городского суда Республики Хакасия от 15.05.2006 заключенный между ОАО «Абаканвагонмаш» и ФИО9, ФИО10, ФИО12 договор купли-продажи от 06.05.2003 № № признан недействительным в силу ничтожности, применены последствия в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Определением Верховного суда Республики Хакасия от 09.08.2006 указанное решение в части применения последствий недействительности договора отменено, с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки.

22.09.2009 ФИО9, ФИО10, ФИО12 продали ФИО11 указанное общежитие.

18.05.2016 между конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя ФИО11 и ФИО4 заключен договор купли-продажи комнаты №<адрес><адрес> по <адрес> в <адрес>.

06.09.2017 по договору купли-продажи жилой комнаты ФИО4 продала, а ФИО5 приобрела в собственность данную комнату в общежитии за 175000 руб.

Пунктом 2.4 договора купли-продажи определено, что стоимость комнаты определена сторонами договора с учетом того, что в комнате остаются проживать зарегистрированные и проживающие в ней в настоящее время на основании договора, действующего на условиях договора социального найма, следующие лица: ФИО1, ФИО2, ФИО13, ФИО3

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы ссылались на то, что данным пунктом договора купли-продажи от 06.09.2017 фактически произведена продажа не только комнаты, но и проживающих в ней граждан, что запрещено законом на уголовно наказуемо, а потому этот договор является недействительным на основании пункта 2 статьи 168, статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, в пункте 2.4 договора купли-продажи определена не цена проживающих в комнате граждан, а стоимость комнаты с учетом сохранения права истцов на проживание в ней.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий оспариваемого договора купли-продажи следует, что его предметом является жилое помещение – комната № по адресу: <адрес>. При определении цены сделки стороны в пункте 2.4. договора указали, что она определена с учетом того, что в ней сохраняют право проживания истцы, а также указано на то, что условия действующего договора, заключенного с гражданами, проживающими в продаваемой комнате ранее на условиях договора социального найма, и определенные принятыми до заключения договора судебными решениями, обязательные для нового собственника, договором купли-продажи не регулируются и распространяются на покупателя в пределах ранее принятыми судебными решениями и законодательством Российской Федерации, что свидетельствует о соблюдении сторонами требований пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего в качестве существенного условия договора купли-продажи жилого помещения указание в нем перечня лиц, сохраняющих право проживания в нем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Также суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из недоказанности истцами того обстоятельства, что договор купли-продажи от 06.09.2017 нарушает требования закона или иного правового акта либо посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции, поскольку заявленные стороной истца как основания для признания оспариваемого договора недействительной сделкой обстоятельства, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Оценивая довод апелляционной жалобы о том, что в оспариваемом договоре предмет договора определен как жилая комната № по адресу: <адрес>, в то время как в техническом плане указано, что комната № является частью коммунальной квартиры с помещениями общего пользования, что свидетельствует о недействительности договора, судебная коллегия находит его подлежащим отклонению, поскольку из кадастрового паспорта помещения и решения собственника здания общежития ФИО11 от 10.12.2010 следует, что в здании общежития выделены в натуре помещения, в том числе комната № площадью <данные изъяты> кв.м., состоящая из помещений №, на которую за ним зарегистрировано право собственности. Именно данное жилое помещение и являлось в последующем предметом нескольких сделок, в том числе предметом договора купли-продажи от 06.09.2017.

Не могут повлечь отмену решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемый договор от 06.09.2017 не соответствует положениям пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием регистрации обременения жилого помещения в виде его найма, поскольку в договоре указан перечень лиц, сохраняющих право пользования им, что свидетельствует о соблюдении данной нормы права.

Ссылки в апелляционной жалобе на отсутствие регистрации обременения жилого помещения в виде его найма, что, по мнению истцов, свидетельствует о недействительности договора купли-продажи от 06.09.2017, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку такого основания для признания сделки недействительной действующим законодательством не предусмотрено.

Иных доводов, которые могли бы повлечь отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 21 мая 2019 года по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 без удовлетворения.

Председательствующий А.С.Топоев

Судьи А.В.Пронина

Е.В.Хлыстак