Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании от 14 июня 2017 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ЗАО «Тамбовская земля» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании суммы по договору, неустойки, процентов, компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе ЗАО «Тамбовская земля» на решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 27 февраля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Пачиной Л.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ЗАО «Тамбовская земля» о расторжении договора участия в долевом строительстве № 81/3/2- ДДУ от 23.01.2015 г., взыскании суммы по договору в размере ***, неустойки в размере ***, процентов по кредиту в размере ***, компенсации морального вреда в размере ***. В обоснование иска указав, что 23 января 2015 года между Участником-1 (Застройщик) - Закрытым акционерным обществом «Тамбовская земля» (392000, <...>, ком. 205 ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 682901001) в лице ФИО3, действующего на основании нотариальной доверенности от 18.12.2014г. и Участником-2 (Участник долевого строительства) - ФИО1, ФИО4 был заключен договор участия в долевом строительстве № 81/3/2 - ДДУ.

Объектом долевого строительства по настоящему договору в соответствии с проектной документацией является жилое помещение - двухкомнатная квартира, под номером 36, общей площадью 66,3 кв.м, на втором этаже третьего подъезда трехэтажного трехподъездного жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***, с кадастровым номером 68:20:4020002:862, строительный адрес: ***

Согласно пункту 3.1 договора Участник -2 берет на себя обязательства по оплате вышеуказанной квартиры, при этом цена договора составила *** из расчета *** за 1 кв.м. В течение трех рабочих дней с момента заключения настоящего договора (п. 3.3) (государственной регистрации) Участник-2 оплачивает стоимость в размере *** за счет собственных средств - первоначальный взнос, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Участника-1 и (или) внесения денежных средств в кассу Участника-1. Денежные средства (второй взнос) в размере *** Участник-2 оплачивает Участнику-1 путем перечисления на расчетный счет Участника - в течение трех рабочих дней с момента заключения (государственной регистрации) настоящего договора за счет ипотечного жилищного кредита.

Истцы ФИО1 и ФИО2 заключили кредитный договор <***> от 31.01.2015г. с Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и получили кредит в размере *** на цели «Приобретения строящегося жилья» для оплаты второго взноса по договору участия в долевом строительстве № 81/3/2 - ДДУ от 23.01.2015г., заключенного с ЗАО «Тамбовская земля».

Задолженности по кредитному договору <***> от 31.01.2015г. не имеется, что подтверждается двумя справками, выданными ПАО «Сбербанк России». Свои обязательства по внесению денежных средств ФИО1 и ФИО2, как участники долевого строительства, исполнили своевременно в полном объеме, договор участия в долевом строительстве № 81/3/2 - ДДУ от 23.01.2015г. в соответствии с действующим законодательством 27 января 2015 г. зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области. Согласно пункту 6.2 настоящего договора срок передачи Участником 1 квартиры Участнику-2 - в течение шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию (п. 6.1) жилого дома, но не позднее 31.12.2015 г.

29.11.2015г. между Участником-1 и Участником-2 было заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор участия в долевом строительстве №81/3/2 - ДДУ от 23.01.2015г. Согласно соглашению плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию: 2 квартал 2016 года (п. 1, пункт 6.1 договора); срок передачи Участником-1 квартиры Участнику-2 – не позднее 30 июня 2016 года (п.2, пункт 6.2. договора). Соглашение о внесении изменений и дополнений в договор участия в долевом строительстве № 81/3/2 - ДДУ от 23.01.2015г. 02.12.2015 года зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

24.05.2016 года К-вы получили уведомление от ЗАО «Тамбовская земля» о завершении строительства жилого дома и о готовности квартиры к передаче, в котором было указано, что необходимо осмотреть квартиру, подписать акт осмотра технического состояния и показаний приборов учета квартиры.

После осмотра квартиры были выявлены существенные недостатки, которые отражены в претензии от 07.07.2016 г., где произведена самовольная замена индивидуального отопления с газовым котлом на отопление с прибором учета тепла без оповещения и согласия участников долевого строительства (грубо нарушены условия договора); кладка наружных стен произведена из блоков в 400 мм толщиной без утепления, которая не соответствует тепловому режиму в доме, участники долевого строительства не оповещены; в результате изменения вида кладки наружных стен в комнатах и кухне выступают подкаркасные колонны 200 мм * 50 мм, мешающие рационально использовать жилую площадь; завышены оконные проемы 105 см.; площадь остекления не соответствует нормативным требованиям; отсутствует вентиляционный короб; радиатор отопления в комнате не соответствует площади.

25.07.2016 г. от ЗАО «Тамбовская земля» поступил ответ на претензию от 07.07.2016г., по мнению 3АО «Тамбовская земля» условия вышеуказанного договора участия в долевом строительстве не нарушены, дом построен в соответствии с проектной документацией, все построения выполнены с соблюдением требований норм. Однако, на просьбу, указанную в претензии, предоставить проектную документацию, теплотехнический расчет наружных стен, теплотехнический паспорт, проект, по которому работал застройщик, расчеты основании СНИП не поступило ответа. Считают, что выявленные недостатки являются существенными.

В порядке статьи 39 ГПК РФ истцы ФИО1, ФИО2 неоднократно уточняли исковые требования, в окончательной редакции просили суд расторгнуть договор участия в долевом строительстве № 81/3/2-ДДУ от 23.01.2015, взыскать сумму по договору в размере ***, неустойку в размере ***, проценты по кредиту в размере *** рублей, компенсацию морального вред размере ***.

Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 27 февраля 2017 года исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворены частично: расторгнут договор участия в долевом строительстве № 81/32-ДДУ, заключенный между ЗАО «Тамбовская земля», с одной стороны, и ФИО1, ФИО2 – с другой стороны, 23.01.2015 года. С ЗАО «Тамбовская земля» в пользу ФИО1 и ФИО2 взыскано по *** в пользу каждого. В удовлетворении оставшейся части иска - отказано. С ЗАО «Тамбовская земля» взысканы судебные расходы в пользу И.П. ФИО5 – ***., а также госпошлина в доход местного бюджета в сумме – ***.

С решением не согласно ЗАО «Тамбовская земля», в апелляционной жалобе его представитель, действующий на основании доверенности, ставит вопрос об его отмене как незаконного и необоснованного. Указывает, что, удовлетворяя требования истцов в части расторжения договора участия в долевом строительстве № 81/3/2-ДДУ и взыскании в их пользу в равных долях суммы, уплаченной по договору, суд неверно посчитал замену индивидуальной системы отопления на автономную, изменение конструкции наружных стен существенным изменением проектной документации и существенным недостатком качества объекта.

Ссылаясь на положения части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения части 3 статьи 7, части 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, считает, что «качество» и «недостатки» объекта долевого строительства законодатель увязывает исключительно и неразрывно с фактом возможной передачи дольщику объекта долевого строительства непригодного для предусмотренного договором использования. Недостатки объекта недвижимости, наличие которых позволяет участнику долевого строительства обратиться с соответствующими требованиями к застройщику, должны относиться к основным характеристикам объекта и влиять на его пригодность для предусмотренного договором использования. Соответственно, возможность расторжения договора долевого участия в строительстве определяется последствиями неисполнения застройщиком обязанностей по устранению именно таких недостатков. Это согласуется с общим правилом пункта 2 статьи 450 ГК РФ о возможности расторжения договора по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В связи с чем, по мнению автора жалобы, оценка последствий отступления застройщика от условий договора не может даваться в отрыве от того, препятствуют ли они использованию объекта в соответствии с его назначением.

При этом обращает внимание на то, что дом, в котором располагается спорная квартира, был в установленном законом порядке введен в эксплуатацию. Полагает, что суд неверно исходил из того, что использование переданного истцам объекта невозможно по назначению.

Более того, суд не принял во внимание, что стоимость замены индивидуального вида отопления на автономное не является существенной. ( при разнице в стоимости замены отопления в размере более *** и стоимости объекта в размере ***). Суд не установил факт невозможного использования объекта по назначению, и потому иск удовлетворению не подлежит. Находит, что суд неверно определил обстоятельства дела.

Выслушав явившихся участвующих в деле лиц, представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы по правилам ст.327.1 ГПК РФ, судебная не находит оснований, влекущих отмену судебного решения по доводам апелляционной жалобы.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Кроме того, возможность расторжения договора участия в долевом строительстве регулируется положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ст.29 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» и связана с установлением существенных недостатков оказанной услуги.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям ( часть 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства ( п.1 п.п.3).

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: (п.1.1 п.2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Из предписаний статьи 29 Закона РФ «О защите право потребителей следует, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как установлено судом первой инстанции и из материалов дела следует, что 23 января 2015 года между Участником-1 (Застройщик) - Закрытым акционерным обществом «Тамбовская земля» в лице ФИО3, действующего на основании нотариальной доверенности от 18.12.2014г. и Участником-2 (Участник долевого строительства) - ФИО1, ФИО4 был заключен договор участия в долевом строительстве №81/3/2 - ДДУ.

Объектом долевого строительства по настоящему договору в соответствии с проектной документацией является жилое помещение - двухкомнатная квартира, под номером 36, общей площадью 66,3 кв.м, на втором этаже третьего подъезда трехэтажного жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***, с кадастровым номером ***, строительный адрес: ***

Согласно пункту 3.1 договора Участник -2 берет на себя обязательства по оплате вышеуказанной квартиры, при этом цена договора составила *** из расчета *** за 1 кв.м.

В течение трех рабочих дней с момента заключения настоящего договора (п. 3.3) (государственной регистрации) Участник-2 оплачивает стоимость в размере *** за счет собственных средств - первоначальный взнос, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Участника-1 и (или) внесения денежных средств в кассу Участника-1. Денежные средства (второй взнос) в размере *** Участник-2 оплачивает Участнику-1 путем перечисления на расчетный счет Участника - в течение трех рабочих дней с момента заключения (государственной регистрации) настоящего договора за счет ипотечного жилищного кредита.

Кроме того, названный пункт договора предусматривает установку двухконтурного газового котла и монтаж системы отопления с установкой радиаторов, согласно утвержденному проекту ( л.д.11-13).

Свои обязательства как сторона договора участия в долевом строительстве по внесению денежных средств ФИО1 и ФИО2 исполнили своевременно в полном объеме, что не оспаривалось сторонами как в суде первой, так в суде и апелляционной инстанции.

Вместе с тем, застройщик свои обязательства исполнил с существенным нарушением условий договора, поскольку после осмотра объекта долевого строительства (квартиры) истцы обнаружили, что в нарушение проектной документации самовольно произведена замена индивидуального отопления с газовым котлом на отопление с прибором учета тепла без согласования с участниками долевого строительства; кладка наружных стен произведена из блоков в 400 мм толщиной без утепления, которая не соответствует тепловому режиму в доме, в результате изменения вида кладки наружных стен в комнатах и кухне выступают подкаркасные колонны 200 мм * 50 мм, мешающие рационально использовать жилую площадь; завышены оконные проемы 105 см.; площадь остекления не соответствует нормативным требованиям; отсутствует вентиляционный короб; радиатор отопления в комнате не соответствует площади.

С целью устранения имеющихся противоречий и определения существенности недостатков к качеству объекта долевого строительства 12.12.2016 года судом по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза ( л.д.137-138).

Согласно имеющемуся в деле заключению эксперта № 465/50 от 28.01.2017 года потребительские свойства квартиры, расположенной по адресу: *** в связи с установлением вместо индивидуальной системы отопления (котла)- автономной системы отопления изменились. Утрачены следующие свойства по квартире № 36: собственнику невозможно стало производить регулировку системы отопления. Показатели энергоэффективности, безопасности эксплуатации объекта капитального строительства в целом, с учетом необходимости содержания и обслуживания общего имущества в связи с переводом всего многоквартирного жилого дома от индивидуального на автономную систему изменились ( л.д. 180-182).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, сославшись на условия договора долевого участия, нормы федерального законодательства (ГК РФ, Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ «О защите прав потребителей»), исходя из выводов экспертного заключения, установив, что объект долевого строительства не соответствует качеству объекта долевого строительства, согласованному сторонами в договоре участия в долевом строительстве ввиду изменения проектной документации объекта долевого строительства, обоснованно пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве и взыскания с ответчика в пользу истцов уплаченных по договору денежных средств и убытков, и как результат - расходов по оплате экспертизы, компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке.

При этом, удовлетворяя требования истцов ФИО6 о расторжении договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе судебного разбирательства установлены обстоятельства, с наличием которых ст. 451 ГК РФ связывает возможность расторжения договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии обстоятельств, влекущих расторжение договора участия в долевом строительстве, поскольку имеет место существенное изменение проектной документации, с последующим изменением показателей энергоэффективности, безопасности эксплуатации объекта капитального строительства в целом, которые в свою очередь возлагают на участников долевого строительства необходимость содержания и обслуживания общего имущества в связи с переводом всего многоквартирного жилого дома от индивидуального на автономную систему отопления.

Расчет взысканных судом сумм сторонами не оспаривается.

Судом правильно определены юридически значимые обстоятельства; данные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами, которым дана надлежащая оценка по правилам, установленными статьей 67 ГПК РФ; выводы суда мотивированны и соответствуют установленным обстоятельствам.

Судом правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов суда о невозможности использования по назначению объекта долевого строительства судебной коллегией отклоняются, поскольку суд первой инстанции таких выводов в решении суда не делал.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на субъективном толковании закона и не влекут отмену судебного решения.

Законных оснований для снижения размера штрафа не имеется.

Судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, оставляет его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 27 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО «Тамбовская земля» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: