Гражданский кодекс часть 1

слушали в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «Дионис» ФИО1 на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 21 апреля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Чабан Л.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Дионис» о взыскании задолженности за арендную плату. Свои требования мотивировал тем, что 02 февраля 2015 года между ним (арендодатель) и ООО «Дионис» (арендатор) заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Согласно п. 1 данного соглашения досрочно расторгнут договор аренды нежилого помещения от 01.09.2011, расположенного по адресу: <...> общей площадью 159,9 кв.м. На момент подписания настоящего соглашения установлено, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате в размере 2 060 000 рублей. Согласно п. 5 соглашения ООО «Дионис» обязался оплатить ФИО2 указанную задолженность в срок до 02.02.2016. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 12 февраля 2015 года, № регистрации 23-23/026-23/026/007/2015-256. Ответчик свои обязательства не исполнил, до настоящего времени задолженность не уплачена. На момент предъявления иска размер процентов равен 185 459 рублей. Общая сумма исковых требований - 2 245 459 рублей. Просил взыскать с ООО «Дионис» в его пользу задолженность по соглашению о расторжении договора аренды нежилого помещения от 02 февраля 2015 года в размере 2 060 000 рублей; неустойку (пени) в размере 185 459 рублей с последующим начислением по день фактической уплаты задолженности; судебные издержки.

ООО «Дионис» обратилось в суд со встречным иском к ФИО2 о взыскании долга. Свое заявление мотивировал тем, что 01 сентября 2011 года заключён договор аренды нежилого помещения между ФИО3 и ООО «Дионис». Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра сроком на 10 лет с 01.09.2011 по 01.09.2021. В арендованном помещении были произведены неотделимые улучшения на сумму 4 763 000 рублей. 16.09.2013 зарегистрирован договор купли-продажи недвижимости между ФИО3 и ФИО2 Дата выдачи свидетельства о государственной регистрации права 26.09.2013. При смене собственника ООО «Дионис» уведомлен не был, тем самым были нарушены права арендатора по договору аренды. Арендатор вправе отказаться от исполнения договора без обращения в суд. После этого ООО «Дионис» деятельности ни вёл. ФИО3 договор не расторгала, а новый владелец в 2015 году заключил новый договор с другим арендатором. Выплаты по неотделимым оснащениям не получили. Просил взыскать с ФИО2 долг в размере 4 763 000 рублей.

Обжалуемым решением суд частично удовлетворил исковые требования ФИО2 к ООО «Дионис» о взыскании задолженности за арендную плату. Взыскал с ООО «Дионис» в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате в сумме 2 060 000 рублей, неустойку в размере 50 000 рублей.

В остальной части исковых требований отказал.

Отказал в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Дионис» к ФИО2 о взыскании долга.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Дионис» ФИО1 просит решение суда отменить, так как оно принято без учёта всех обстоятельств по делу, с нарушениями норм материального и процессуального права.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО «Дионис» ФИО4 уточнил требования апелляционной жалобы, просил решение суда отменить в части отказа ООО «Дионис» в удовлетворении встречных требований о взыскании с ФИО2 денежных средств в сумме 4763000 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.09.2011 ФИО3 и ООО «Дионис» заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого ФИО3 передала арендатору во временное пользование нежилые помещения площадью 159,9 кв.м., а именно комнаты № 1-5, расположенные по адресу <...>. Согласно п. 1.1.2 договора аренды, при смене формы собственности (или собственника) на арендуемые помещения условия договора изменению не подлежат.

В соответствии с п. 5.1.1. и п. 5.1.4. Договора ООО «Дионис» принял на себя обязательства ежемесячно вносить базовую арендную плату в размере 170 000 рублей не позднее 05 числа каждого месяца.

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 16.09.2013 ФИО3 продала нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, ФИО2 Согласно п. 3 договора купли-продажи от 16.09.2013 указанные комнаты №1-5 (ресторан, летняя площадка кафе), находятся в аренде у ООО «Дионис» по договору аренды недвижимого помещения от 01.09.2011, который зарегистрирован 11.10.2011 в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за №23-23-26/156/2011-150.

02 февраля 2015 года между ФИО2 и ООО «Дионис» заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 сентября 2011 года, согласно которому расторгнут договор аренды нежилого помещения от 01.09.2011, расположенного по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, ул. Лермонтова, д. 121, общей площадью 159,9 кв.м.

Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что все обязательства сторон по договору, за исключением задолженности по платежам, прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения арендодателю.

Согласно п. 5 соглашения ООО «Дионис» обязался оплатить ФИО2 задолженность в срок до 02.02.2016 в размере 2 060 000 рублей.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ФИО2 к ООО «Дионис» о взыскании задолженности за арендную плату. В данной части решение суда не обжалуется сторонами.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции исходил из установленных по делу обстоятельств, подтверждающих отсутствие у ответчика, как собственника арендуемого имущества, обязанности по возмещению истцу, как арендатору, понесенных им расходов на выполнение неотделимых улучшений помещений.

Однако данные выводы суд первой инстанции являются необоснованными.

По правилам статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судом установлено, что ФИО3 (арендодатель) и ООО «Дионис» (арендатор) заключили 01.09.2011 договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: город-курорт Анапа, ул. Лермонтова, д. 121. Договор не признан в установленном порядке недействительным, ничтожным.

Соглашением от 02.02.2015 рассматриваемый договор расторгнут; объект аренды возвращен арендодателю.

При этом переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 ст.617 Гражданского кодекса РФ). При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

В соответствии со ст.382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника. При этом право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Права и обязанности арендодателя по договору от 01.09.2011 ФИО2 приобрел на основании договора купли-продажи недвижимости от 16.09.2013. С момента его государственной регистрации права собственности на объект недвижимости он приобрел статус арендодателя по договору аренды.

Одновременно, в отношении него стали распространяться все обязанности арендодателя, определенные указанным договором аренды.

В том числе и предусмотренное п. 8.1.5 договора право арендатора на прекращение договора аренды при смене собственника до 01.09.2016, и обязанность арендодателя выплатить арендатору стоимость неотделимых частей улучшений в сумме 4 763 000 рублей, согласно приложению № 3 к договору.

В соответствии с п. 9.1.1. приложение №3 является неотъемлемой частью договора аренды от 01.09.2011, оно не отменено, не изменено, не признано недействительным.

По заключении между ФИО2 и ООО «Дионис» соглашения от 02 февраля 2015 года о расторжении договора аренды нежилого помещения, арендатор в силу требований ч.2 ст. 623 ГК РФ имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, поскольку иное не предусмотрено договором аренды.

Срок давности по данному требованию, предусмотренный ст. 196 ГК РФ не истек.

В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств или изменения его условий не допускается.

Установление в договоре аренды нежилых помещений от 01.09.2011 условий о наличии неотъемлемых улучшений, их стоимости, и обязанности арендодателя возместить их стоимость в случае досрочного прекращения договора аренды, соответствует принципу свободы договора, предусматривающему и право определять условия договора по усмотрению сторон, в соответствии с пунктами 1, 4 ст.421 ГК РФ и принципу исполнения договора оплачивать по цене, установленной соглашением сторон, предусмотренному пунктом 1 ст.424 ГК РФ.

Принимая во внимание факт наличия согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, их фактическое наличие, указанное в приложении №3 к договору аренды, факт прекращения договора аренды в виду его расторжения, обязанность возмещения стоимости неотделимых улучшений, предусмотренная договором аренды и законом, а также определенная договором аренды стоимость улучшений, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований в полном объеме.

При этом, ссылка в решении суда от 21.04.2017 на то, что при расторжении договора аренды по соглашению от 02.02.2015 указано, что все обязательства сторон прекращены, а ООО «Дионис» претензий к арендодателю не имело, материальных требований не заявляло, что является основанием в отказе заявленных встречных исковых требований, является необоснованной, поскольку условия соглашения о расторжении договора аренды не затрагивают исполнение обязательств по возмещению стоимости неотделимых улучшений, установленных договором аренды. Данная ссылка является неправильным толкованием правоотношений, возникших в ходе исполнения обязательств, а также сделана без учета требований ч.2 ст. 623 ГК РФ, предусматривающей право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, поскольку иное не предусмотрено договором аренды.

Судебной коллегией также принимается во внимание то, что указанные представителем ООО «Дионис» неотделимые улучшения, стоимость которых была определена ФИО3 и ФИО5 в сумме 4763000 руб. (л.д.83), имели место и на момент заключения ФИО2 и ФИО6 договора аренды нежилого помещения от 02.02.2015 года (л.д.49).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 21 апреля 2017 года отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО «Дионис» к ФИО2 о взыскании долга.

По делу в указанной части вынести новое решение.

Исковые требования (встречные) ООО «Дионис» к ФИО2 о взыскании долга удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Дионис» сумму долга в размере 4763 000 рублей.

В части исковых требований ФИО2 к ООО «Дионис» о взыскании задолженности за арендную плату – оставить решение без изменения.

Председательствующий:

Судьи: