Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 и апелляционной жалобе ООО «Единый центр учета объектов недвижимости» на решение Ленинского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 19 апреля 2016 года, которым в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ООО «Единый центр учета объектов недвижимости», нотариусу ФИО3, третьему лицу - Управлению Росреестра по РСО-Алания о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 24.03.2015 г., заключенного между ФИО2 и ООО «Единый центр учета объектов недвижимости» за №.. в Управлении Росреестра по РСО-Алания, взыскании с ФИО2 арендной платы из расчета.. руб. в месяц, начиная с 11.03.2015 г. по день вынесения решения отказано.

Заслушав доклад судьи Ортабаева М.Б., объяснения ФИО1 и ее представителя по доверенности – ФИО4, поддержавших доводы апелляционных жалоб незаконности судебного решения, представителя интересов ООО «Единый центр учета объектов недвижимости» - ФИО5,, мнение представителя ФИО2 – ФИО6 и представителя нотариуса ФИО3 – ФИО7 об оставлении решения суда без изменения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ООО «Единый центр учета объектов недвижимости», нотариусу ФИО3, третьему лицу - Управлению Росреестра по РСО-Алания о признании договора аренды нежилого помещения недействительным.

В обоснование заявленный требований указала, что.. г. вступила в брачные отношения с ответчиком ФИО2.. г. брак между ними расторгнут. Решением Ленинского районного суда от 19.02.2015 г., вступившим в законную силу 19.05.2015 г., между ними был произведен раздел совместно нажитого в период брака, имущества. Произведенным разделом в собственность ей была определена: 1/2 доля нежилого помещения Лит. «А1», общей пл.. кв.м, расположенного по адресу:.. на поэтажном плане.. . В собственность ответчика ФИО2 также была определена: 1/2 доля нежилого помещения Лит. «А1», общей пл.. кв.м, расположенного по адресу:.. , на поэтажном плане..

14.07.2015 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 07.07.2015 г. на общую с ответчиком долевую собственность, т.е. на вышеуказанное нежилое помещение, в размере 1/2 доли. Из полученного свидетельства о праве собственности нежилого помещения Лит. «А1», общей пл… кв.м, в г.. видно, что это нежилое помещение имеет существующие ограничения (обременения) в виде аренды. Согласно заключенному между ответчиком ФИО2 и ООО «Единый центр учета объектов недвижимости» договором от 11.03.2015 г., нежилое помещение арендовано сроком на 15 лет - с 11.03.2015 г. по 10.03.2030 г. Указанный договор зарегистрирован 24.03.2015 г. в Управлении кадастра и картографии по РСО-Алания за №... Согласно п.3 данного договора сумма арендной платы составляет.. руб. в месяц, которая оплачивается в размере.. руб. ежеквартально до 15 числа месяца следующего за отчетным кварталом, путем внесения денежных средств на банковскую карту арендодателя ФИО2 №.. в банке ВТБ 24. Между тем 1/2 часть денежного дохода от оплаты за аренду помещения, в размере.. руб. также является ее собственностью, однако, никаких денежных средств с момента заключения данного договора, т.е. с 11.03.2015 г. по настоящее время ответчик ей не перечисляет. Как указано в иске, поскольку истица своего согласия на заключение договора не давала и, он заключен после того, как решением Ленинского райсуда от 19.02.2015 г. между ней и ответчиком был уже произведен раздел совместно нажитого в период брака, имущества, просила в иске признать недействительным договор аренды нежилого помещения от 11.03.2015 г., заключенный между ФИО2 и ООО «Единый центр учета объектов недвижимости», аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 24.03.2015 г. за №.. в Управлении Росреестра по РСО-Алания и взыскать с ФИО2 арендную плату из расчета.. руб. в месяц, начиная с 11.03.2015 г. по день вынесения решения.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО4 иск поддержали, указав, что отсутствует её согласие на заключение 11.03.2015 г. договора аренды нежилого помещения, так как нежилое помещение и после расторжения брака не утратило режима совместной собственности.

ФИО2 в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на то, что право собственности на 1/2 доли нежилого помещения возникло у истицы с момента такой регистрации, а именно 07.07.2015 г., то есть значительно позднее заключения им оспариваемого договора аренды от 11.03.2015 г. На момент заключения оспариваемого договора, а также его регистрации в Управлении Росреестра по РСО-Алания, истица не являлась собственником нежилого помещения и не являлась его супругой, поскольку брак между ними был расторгнут. Следовательно, не требовалось согласия ФИО1 на заключение договора аренды, который в Управление Росреестра по РСО-Алания, прошел соответствующую процедуру юридической экспертизы на предмет законности его заключения и оснований для отказа в регистрации у регистрирующего органа не имелось. Также сослался на п.1 ст.617 ГК РФ, из смысла которой следует, что приобретение права собственности ФИО1 на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Представитель ООО «Единый центр учета объектов недвижимости» в судебное заседание не явился и представил отзыв в письменном виде, в котором просил в удовлетворении иска отказать, указав, что договор аренды спорного помещения заключен в соответствии с законом.

Представитель нотариуса ФИО3 - ФИО7 иск не признала, поддержав доводы, изложенные ФИО2

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по РСО-Алания - ФИО8 разрешение спора оставила на усмотрение суда.

Судом первой инстанции по делу принято решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, как незаконное, и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

Генеральный директор ООО «Единый центр учета объектов недвижимости» ФИО9 в апелляционной жалобе просит изменить решение суда, удовлетворив требование ФИО1 в части взыскания в ее пользу с ФИО2 арендной платы из расчета.. рублей в месяц, начиная с 11.03.2015 г. по день вынесения решения, а в остальной части просит оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к изменению или отмене обжалуемого решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,.. года ФИО2 и ФИО1 заключили брак, о чем составлена актовая запись №01 в Отделе ЗАГС г.Владикавказа Управления ЗАГС РСО-Алания.

29 января 2015 года на основании решения мирового судьи судебного участка №16 Ленинского судебного района г.Владикавказа РСО-Алания от 29.12.2014 г. брак между ФИО2 и ФИО1 прекращен, о чем 13.03.2015 г. составлена запись акта о расторжении брака №..

Как усматривается из представленных материалов, оспариваемый ФИО1 договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания 24 марта 2015 года за №..

Решением Ленинского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 19.02.2015 г. по иску ФИО1 к ФИО2, вступившим в законную силу 19.05.2015 г., произведен раздел совместно нажитого имущества супругов и за ФИО1 признано право на 1/2 доли нежилого помещения Литер «А1» общей площадью.. кв.м, расположенного по адресу:..

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.07.2015 г. на основании указанного решения суда ФИО1 является собственником 1/2 доли в общей долевой собственности на указанное выше нежилое помещение.

Исходя из содержания иска ФИО1 приводятся в качестве основания расторжения договора аренды нежилого помещения, со ссылкой на ст.ст.209 и 304 ГК РФ, следующие доводы: отсутствие её согласия на заключение договора, неполучение арендной платы и лишение её права владения, пользования, распоряжения, как сособственника объектом аренды.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения от 11.03.2015 г. был заключен ФИО2 не в период действия на нежилое помещение Литер «А1» общей площадью.. кв.м, в г… законного режима совместной собственности как супругов так и сособственников помещения, в связи с чем не нашел правовых оснований для признания договора аренды недействительным и удовлетворения иска.

С указанным выводом судебная коллегия соглашается, признавая его правильным, соответствующим обстоятельствам дела и основанным на законе.

В силу п.2 п.3 ст.35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга и для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

По смыслу данных норм, законом установлена презумпция согласия другого супруга на распоряжение общим имуществом одним из супругов. При этом возможность признания сделки по распоряжению общим совместным имуществом недействительной сделкой связывается законом с доказанностью информированности арендатора по сделке о несогласии второго супруга на заключение договора аренды.

Таким образом, нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота.

На момент заключения оспариваемого договора аренды брак между истицей и соответчиком ФИО2 был прекращен (запись акта о расторжении брака от 13.03.2015 г. №..) и, соответственно, получение нотариального согласия истицы на отчуждение либо передачу в аренду объекта, бывшим супругом не требовалось.

По мнению коллегии, истцом, для защиты своего права, не могут быть применимы к рассматриваемым правоотношениям и нормы п. 3 ст. 253 ГК РФ, регулирующей владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, согласно которым распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом, а совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

В обоснование своих требований истица ссылается на решение Ленинского районного суда г.Владикавказа, вступившего в силу 19 мая 2015 года, о разделе совместно нажитого имущества, в частности - признании за ней права собственности на 1/2 нежилого помещения Литер «А1» общей площадью.. кв.м, расположенного по адресу:..

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости, такое право за ФИО1 было зарегистрировано 07.07.2015 года.

Согласно ст.243 ГК РФ, право собственности на недвижимую вещь возникает с момента государственной регистрации (статья 131), если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.07.2015 г. на основании указанного решения суда ФИО1 является собственником 1/2 доли в общей долевой собственности на указанное выше нежилое помещение, которое возникло у неё с момента такой регистрации, а именно 07 июля 2015 года, то есть после заключения оспариваемого договора аренды.

11 марта 2015 года между ФИО2 и ООО «Единый центр учета объектов недвижимости» заключен договор аренды нежилого помещения Литер «А1» общей площадью.. кв.м, расположенного по адресу:.. . Данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания 24 марта 2015 года за №..

Изложенные сведения свидетельствуют о том, что оспариваемый договор аренды нежилого помещения между ООО «Единый центр учета объектов недвижимости» и ФИО2 был заключен 11 марта 2015 года, после того как брак между супругами – ним самим и ФИО1 был прекращен и, до даты вступления в силу решения суда от 19.02.2015 г. – 19.05.2015 года, а также до регистрации за ФИО1 права собственности в отношении объекта недвижимости – 07.07.2015 года.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорные правоотношения регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.п.1, 3 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 608 ГК РФ определяет, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме и договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При проверке законности вынесенного решения, исследовав материалы дела, включая перечисленные выше доказательства, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оспариваемый договор аренды от 11 марта 2015 года (запись о регистрации права от 24 марта 2015 года за №..) между ФИО2 и ООО «Единый центр учета объектов недвижимости» соответствует понятию, виду, форме договора, содержит все существенные условия и заключенным правомочным лицом – ФИО2 в требуемой законом письменной форме с выполнением условия о государственной регистрации.

Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

По смыслу закона, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

По требованию одной из сторон договора закон предусматривает два режима прекращения обязательства. Это право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, которое может быть предусмотрено как законом, так и договором (ст. 310, п. 1 ст. 450 ГК РФ). Кроме того, закон предусматривает право одной из сторон договора потребовать его расторжения в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Исходя из положений ст. ст. 608, 617 ГК РФ, применительно к данному делу, ФИО1 не была стороной по договору аренды в отношении спорного помещения с ООО «Единый центр учета объектов недвижимости», арендодателем по этому договору являлся как в период его заключения, так и в настоящее время является ФИО2, а переход права собственности в 1/2 доли к ФИО1 (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное им в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Правомерным суд апелляционной инстанции считает вывод суда о необоснованности требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 арендной платы из расчета.. руб. в месяц, начиная с 11.03.2015 г. по день вынесения решения

Так, одновременно с требованием о признании договора аренды недействительным, истица настаивает на его исполнении, требуя взыскать арендную плату из расчета.. руб. в месяц с 11.03.2015 г., то есть с момента заключения договора. В судебном заседании истица не отрицала, что получает эти платежи ежемесячно.

Это требование, исходя из оснований его предъявления, указывает на фактическое признание истицей договора аренды и факта исполнения, заключившими его сторонами.

Между тем, из материалов дела усматривается, что с момента государственной регистрации договора аренды, ответчик ФИО2 добровольно осуществляет внесение денежных средств, пропорционально 1/2 от арендной платы на банковский счет истицы, что подтверждается квитанциями №.., №.., №..

Таким образом, истица, с момента приобретения ею права собственности на 1/2 долю в нежилом помещении, извлекает материальную выгоду, в соответствии с заключённым договором аренды пропорционально принадлежащей ей доли в праве собственности на нежилое помещение. В соответствии с п.2 ст.1 и ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Исходя из позиции в суде сторон, заключивших договор аренды спорного жилого помещения, арендатор ООО «Единый центр учета объектов недвижимости», по договоренности с арендодателем, за свой счет и своими силами, произвел реконструкцию и капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения, в соответствии с индивидуальными потребностями, вытекающими из характера деятельности арендатора, что подтверждается копиями квитанций, чеков, авансовых отчетов, приходных ордеров, счет - фактур, приложенных к возражению на общую сумму.. руб., тем самым осуществив улучшения помещения, что было учтено при определении размера стоимости аренды.

В силу установленных законом реституционных последствий признания договора недействительным (ст.421 ГК РФ), требование о взыскании арендной платы, противоречит существу другого требования истицы, касающегося признания договора аренды недействительным.

При этом, материалы дела позволяют сделать вывод о том, что денежные средства пропорционально 1/2 от арендной платы вносятся на банковский счет ФИО1, что подтверждается квитанциями №.., №.., №...

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, в иске перечисленные в ст.619 ГК РФ основания для расторжения договора аренды не приведены и в материалах дела таковые не содержатся.

С учетом обстоятельств, свидетельствующих о правомочности ФИО2 заключать оспариваемый истцом договор аренды, суд апелляционной инстанции полагает, что данный спор не относится к спорам по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неправомочным лицом, в связи с чем, иск ФИО1 не подлежит разрешению в соответствии с положениями статьи 303, 304 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, защитой прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, поскольку указанные нормы подлежали бы применению в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке не владеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду правомочным лицом – собственником 1/2 доли ФИО2, как добросовестным арендодателем, ФИО1, как собственник 1/2 доли помещения, вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи такого имущества в аренду.

Таким образом, доказательств нарушения прав истицы ФИО1, которая приобрела 1/2 долю в сданном в аренду нежилом помещении после заключения договора аренды, в процессе указанного заключения договора и его исполнения сторонами, в материалах дела не имеется. Избранный истцом способ защиты является незаконным, и не может быть признан допустимым во взаимосвязи с конституционно значимыми принципами сохранения баланса прав и интересов сторон, недопустимости осуществления прав и свобод человека и гражданина с нарушением прав и свобод других лиц, которые в рамках рассматриваемых правоотношений являются сторонами договора аренды и субаренды, соответственно ООО «Единый центр учета объектов недвижимости» и нотариус ФИО3 При ином суждении, не будет сохранена в отношении этих участников спорных правоотношений выгодность действий, обусловленная поддержанием договорного равновесия и обеспечением возможности достижения сторонами социально-экономической цели договора, что приведет к неисполнению договорных обязательств и, как следствие причинение издержек или убытков одной или обеим сторонам, поскольку лишит их того, на что они рассчитывали при заключении договора.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение суда является законным, обоснованным и не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции правильно распределил бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, определив правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, обстоятельства имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст.67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы, изложенные в жалобах не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований для их удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 19 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 и апелляционную жалобу ООО «Единый центр учета объектов недвижимости» – без удовлетворения.

Председательствующий Ортабаев М.Б.

Судьи Козаева Т.Д.

Алборов У.Я.