Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 июня 2019 года гражданское дело по иску Кузнецова Олега Ивановича к ООО «Жилищная компания Тамбовинвестсервис» о расторжении договора и возложении обязанности заключить договор на содержание общего имущества многоквартирного дома на предложенных условиях,

по апелляционной жалобе представителя Кузнецова Олега Ивановича Калининой Ирины Анатольевны на решение Октябрьского районного суда г.Тамбова от 7 февраля 2019 года,

Заслушав доклад судьи Альчиковой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кузнецов О.И. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, *** площадью 750,2 кв.м., им заключены прямые договора с ресурсоснабжающими организациями.

Способом управления многоквартирным домом выбрано ТСЖ, имеет наименование ТСЖ «Киквидзе,102» зарегистрировано в ЕГРЮЛ 30.01.2008г.

Кузнецов О.И. не является членом данного ТСЖ.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30.06.2012 г. выбрано для управления многоквартирным домом ООО «Жилищная компания Тамбовинвестсервис» (далее по тексту- ООО «ЖК ТИС»), также утверждены перечень и стоимость обязательных работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома(л.д.71-75 т.2).

Управляющая компания - ООО «ЖК ТИС») осуществляет управление многоквартирным домом в соответствии с договором управления многоквартирным домом № 322-ДУ-Т-3 уч-ЖК от 30.06.2012 г., заключенным с ТСЖ «Киквидзе,102». Предусмотрено право Управляющей организации ежегодно индексировать размер платы за содержание общего имущества (л.д.135-147 т.2). Заключено дополнительное соглашение от 01.06.2017 г.

Между Кузнецовым О.И. и ООО «ЖК ТИС» заключен отдельный договор на содержание и ремонт общего имущества № Н 3/14/ЖК ТИС от 08.12.2014 г., предусмотрено право управляющей организации на ежегодную индексацию платы за содержание общего имущества(л.д.8-16 т.1).

08.12.2014 г. подписан протокол разногласий (л.д.13-14 т.1)

Кузнецов О.И. обратился в суд с иском к ООО «Жилищная компания Тамбовинвестсервис» о расторжении договора №НЗ/14/ЖК ТИС от 08.12.2014 г. и возложении обязанности заключить договор на содержание общего имущества многоквартирного дома на предложенных им условиях.

В обоснование исковых требований он указал, что ООО «ЖК ТИС» ненадлежащим образом выполняет условия договора от 08.12.2014 г. №НЗ/14/ЖК ТИС, не рассматривает по существу его претензии в отношении состава, количества и качества работ и услуг, не производит перерасчет.

Причину такой ситуации, а именно отсутствие действенных механизмов проверки качества исполнения обязательств ответчика, он видит в достаточно кратком изложении взаимных обязательств и порядка взаимодействия при их исполнении/не исполнении в самом Договоре, отсутствии в нем многих положений, необходимость в которых установлена им в рамках опыта общения с ООО «ЖК ТИС».

На его заявление (досудебная претензия) о прекращении действующего договора и о заключении нового договора, ответчик ответил отказом от 21.10.2017г.

Считает, что имеет место существенное нарушение договора со стороны ООО «ЖК ТИС», которое влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Указывает недостатки действующего договора:

1)Не ясна цена договора. С одной стороны в договоре прописана цена договора (раздел 3), и порядок ее изменения (п.5.5.- письменное согласование). Однако ответчик периодически повышает тариф в одностороннем порядке. Считает, что ООО «ЖК ТИС» необоснованно применяет к нему тариф, установленный для граждан, являющихся членами ТСЖ, к нему, не являющемуся членом ТСЖ. Тогда как у него с ООО «ЖК ТИС» заключен отдельный гражданско-правовой договор. Пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (в ред. от 27.02.2017 г.), размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, не являющихся членами товарищества, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Считает, что из этого следует, что для него органы управления ТСЖ устанавливают только плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2) При подписании договора от 08.12.2014 г. он добросовестно заблуждался относительно того, что на него как на собственника помещения в полной мере распространяются права и гарантии прав, закрепленные в договоре, заключенном между ООО «ЖК ТИС» и ТСЖ. Однако ООО «ЖК ТИС» в настоящий момент настаивает на том, что договор, заключенный с ТСЖ к нему не имеет отношения. Разделом 8 договора, заключенного с ТСЖ закреплены права собственника, тогда как в договоре, заключенном с ним, такие права отсутствуют- проверять объемы, качество и периодичность услуг и работ; срок для подготовки управляющей компании ответа на запрос собственника; право собственника требовать устранения недостатков.

3) Ему не понятно, что является предметом договора, заключенного ООО «ЖК ТИС» с ним. По мнению ООО «ЖК ТИС» - это весь перечень работ и услуг, закрепленный в приложении № 1 к договору, заключенному с ним. По его мнению- это только раздел 2 Перечня (Приложение № 1 к Договору от 08.12.2014 г.). Считает, что из анализа договора следует, что его обязанностью является только оплата «содержания общего имущества».

Как следует из условий договора управления многоквартирным домом, заключенного с ТСЖ, в него включены: услуга по приему платежей, формирование и выписка единого платежного документа, услуги по ведению и открытию лицевых счетов. Данные виды услуг ему не оказывались и не предусмотрены договором, заключенным с ним.

4) Применяемый ООО «ЖК ТИС» порядок документального оформления оплаты не позволяет ему ставить под сомнение качество выполнения управляющей организацией обязанностей. Он производит оплату за выполнение работ и услуг на основании выставляемых ежемесячно акта, счета- фактуры, счета на оплату. Поскольку он платит за истекший месяц, а не авансом, то исполняя свою обязанность по оплате, он автоматически соглашается с качеством исполнения ООО «ЖК ТИС» своих обязанностей. Но если он не принимает работы и услуги по их качеству, то тогда он нарушает свою обязанность по оплате. Действующий договор не дает возможности снижать размер платы при некачественном исполнении ООО «ЖК ТИС» своих обязательств, ввиду отсутствия в договоре о применении соответствующей методики. А положения нормативных правовых актов невозможно применить: статьи 28,29 Закона РФ «О защите прав потребителей» и Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 г.- предусматривают изменение размера платы по жилому помещению.

5) Отсутствуют механизмы контроля в отношении качества, состава и количества поставленных работ и услуг.

6)Отсутствует ответственность ООО «ЖК ТИС» за нарушение своих обязанностей.

Считает, что в предлагаемом им проекте договора все указанные им недостатки устранены.

20.03.2018 г. уточнены исковые требования (л.д.66 т.1), в котором предложены условия договора в новой редакции.

16.05.2018 г. уточнены исковые требования (л.д.92- 95 т.1), предложены изменения в условия договора (перечислены).

В дополнении к иску указано, что в заключенном между ООО «ЖК ТИС» и ООО «Техстрой» договоре № 57/ЖК-07/14 на техническое обслуживание, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов и придомовых территорий от 01.07.2018 г., предусмотрено снижение размера оплаты за содержание, техническое обслуживание жилищного фонда и придомовых территорий, обслуживаемых ООО «Техстрой» в расчетах между ООО «ЖК ТИС» и ООО «Техстрой», тогда как в судебном заседании 16.04.2018 г. было установлено, что ООО «ЖК ТИС» ни при каких обстоятельствах не производит собственникам помещений многоквартирного дома снижение оплаты, ссылаясь на отсутствие для этого правовых оснований.

Указывает, что договором № 57/ЖК-07/14 констатируется возможность снижения собственникам помещений оплаты при ненадлежащем исполнении управляющей компанией своих обязанностей, как следствие неисполнения своих обязанностей подрядной организацией. Однако в договоре, заключенном с ним, не предусмотрено положений, предусматривающих порядок снижения размера оплаты.

Приводит положения норм Гражданского кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей», обязывающих уменьшать цены выполненной работы при выявленных недостатках.

Просил обязать ответчика заключить с ним договор на предложенных им условий с учетом дополнений к проекту договора.

14.11.2018 г. уточнил исковые требования, просил обязать ООО «ЖК ТИС» расторгнуть с ним договор от 08.12.2014 г., заключить договор на содержание общего имущества многоквартирного дома, согласно проекту договора, предложенному им в редакции от 09.07.2018 г.(л.д.48 т.2).

Решением Октябрьского районного суда г.Тамбова от 23 апреля 2019 года Кузнецову О.И. отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель Кузнецова О.И. Калинина И.А. не согласна с решением суда, считает его незаконным, необоснованным, подлежащим отмене.

Полагает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеется несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Указывает, что необходимость обращения в суд с иском возникла ввиду отсутствия в договоре, заключенном 08.12.2014 г. между ООО «ЖК ТИС» и Кузнецовым О.И. многих положений, в том числе существенных (предмет, цена, права Собственника, ответственность и форма отчетности управляющей организации).

Предметом иска не стало заключение дополнительного соглашения к действующему договору, поскольку это привело бы к размытию текста всего договора, так как полностью изменена структура договора. Кроме того, договор не может быть заключен с иной управляющей организацией, поскольку действующим законодательством предусмотрено, что управляющая организация у многоквартирного дома должна быть одна.

Указывает, что суд принял решение противоречащее воле и интересам участников процесса, поскольку в суде представитель управляющей организации согласился с частью новых условий договора- по увеличению ответственности управляющей компании (Том 2, л.д. 247 протокол судебного заседания от 05.07.2018 года), остальные условия ответчик был готов обсудить.

Тем самым ответчик не просто заявил о несогласии заключить договор на предложенных истцом условиях, а привел конкретные возражения по тем или иным условиям, в связи с чем, суд, руководствуясь аналогией права (ст.173 АПК РФ), должен был выразить мнение по каждому спорному проекту договора, а не отказывать в удовлетворении иска.

Указывает, какие в ныне действующем договоре имеются разногласия.

Считает, что ООО «ЖК ТИС» и Кузнецов О.И. не могли прийти к соглашению о цене договора. При этом цена договора является существенным условием договора.

Договор был заключен в 2014 г., решение судом принято в 2019 г., в результате действия договора выявились обстоятельства, требующие введения в обязательственные отношения собственника помещения и управляющей организации новых условий договора. С течением времени пересмотр положений договора не только возможен, но и необходим, что согласуется с п.1 ст.472 ГК РФ.

Считает, что суд не учел доводы Кузнецова О.И. о том, что на данный момент в качестве существенных условий договора он определяет следующие условия: цена договора; предмет договора; права Собственника помещения; формы и порядок отчета управляющей организации перед собственником об исполнении обязательств по договору; механизмы контроля в отношении качества, состава и количества услуг и работ управляющей компании; ответственность управляющей организации за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору, в том числе по предоставлению отчета об исполнении договора.

Полагает, суд не учел, что договор содержит заведомо невыгодные условия для Кузнецова О.И. как более слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. Так, в договоре отсутствуют права собственника помещения, отсутствуют положения об ответственности управляющей организации.

Указывает, что отказ суда, определил, по сути отношения кабальности, зафиксировал законность положения, при котором у собственников жилых помещений (членов ТСЖ) объем прав больше, чем у Кузнецова О.И. (точнее отсутствие прав, так как в договоре они не предусмотрены).

Не согласна с выводом суда о том, что ЖК РФ не предусматривает обязанность управляющей компании заключить договор управления на предложенных ей условиях.

Имеющиеся в деле договора относятся к гражданско-правовым, смешанным договорам. Поэтому может идти речь только о достижении между сторонами договора соглашения по всем существенным условиям.

Вывод суда о том, что в рамках обсуждения выбора управляющей организации собственники помещений и члены ТСЖ знакомятся с предлагаемыми условиями выполнения работ и вправе подписать предложенный вариант договора или обсудить внесение корректировок, свидетельствует о том, что суд ошибочно исходит из распространения договорных отношений между ООО «ЖК ТИС» и ТСЖ на договорные отношения между ООО «ЖК ТИС» и Кузнецовым О.И. Однако Кузнецов О.И. не является членом ТСЖ, не является стороной договора управления. При этом суд не учитывает, что проект договора содержит условия из договора управления многоквартирным домом, чтобы установить одинаковые условия для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В обоснование своих доводов о необходимости заключить договор на предложенных Кузнецовым О.И. условиях, последним представлен большой объем переписки с управляющей организацией, что не учтено судом. Новые условия договора принудят управляющую организацию рассматривать претензии и заявления по существу и давать мотивированные ответы на них.

В письмах Минстроя содержатся только рекомендации по форме отчета. Но стороны свободны в определении условий договора. Действующий договор не содержит положений о форме и порядке отчета управляющей организации перед Кузнецовым О.И., что не позволяет привлечь управляющую организацию к ответственности за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

Считает неверными выводы суда в отношении форм отчетности. Поскольку формы отчетности, на которые ссылается суд, носят примерный характер.

Не согласен с выводом суда в отношении цены договора. Считает, что судом в данном случае не учтены положения п.33 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491- о необходимости взыскания с него платы только за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Автор жалобы не согласен с выводом суда о том, что отсутствовали факты ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей, со ссылкой суда на решение Ленинского районного суда г.Тамбова от 16.10.2018 г. по делу № 2-736/2018. Однако суд не учел, что апелляционным определением Тамбовского областного суда от 17.09.2018 г. уже выражена позиция по данному делу- о не связанности решения Ленинского районного суда г.Тамбова от 16.10.2018 г. с настоящим делом.( в данном случае - апелляционное определение на определение суда первой инстанции о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения иного дела по взысканию с Кузнецова О.И. задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества дома).

Считает, что суд уклонился от оценки доводов истца о том, что действующий договор имеет существенные недостатки, которые не позволяют должным образом урегулировать отношения между собственником помещения и управляющей организацией.

Далее приводит доводы, аналогичные указанным в первоначальном тексте искового заявления.

Просит решение отменить и принять новое.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО «ЖК ТИС» решение Октябрьского районного суда г.Тамбова оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Полагает, что решение законно и обоснованно, принято с правильным применением норм материального и процессуального права.

Приводит доводы, которые аналогичны выводам суда первой инстанции.

Указывает, что судом первой инстанции установлены все юридически значимые обстоятельства дела и им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с нормами действующего законодательства.

Учитывая имеющиеся данные о надлежащем извещении лиц, привлеченных к участию в деле, не явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, исходя из положений ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на нее.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения представителя истца Калининой И.А., представителя ответчика ООО «ЖК ТИС» Толмачевой Е.В., судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого решения суда.

При рассмотрении данного дела судом первой инстанции не допущено нарушений, являющихся в силу ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается следующее.

Кузнецов О.И. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, *** площадью 750,2 кв.м.

Кузнецов О.И. не является членом данного ТСЖ.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец и его представители не верно трактуют ст.422 ГК РФ.

Поскольку свобода договора предполагает свободу от принуждения к заключению договора, в выборе контрагента по договору (п. 1 ст. 421 ГК РФ); в определении форм и процедур заключения договора; в определении вида договора, возможности заключения смешанных и непоименованных договоров (п.п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ); в содержании договора, которая предполагает свободу в определении любых не противоречащих закону условий договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В связи с этим, правовые нормы, регулирующие договорные правоотношения, делятся на императивные и диспозитивные. Условия договора должны соответствовать императивным нормам законодательства (п. 1 ст. 422 ГК РФ) и не могут им противоречить под страхом недействительности соответствующего условия договора или договора в целом (ст.ст. 168, 180 ГК РФ). Диспозитивные нормы, напротив, применяются постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны вправе своим соглашением исключить их применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в диспозитивной норме. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Принудительное заключение договора допускается лишь как исключение, прямо предусмотренное законом (например, для публичных договоров - п. 3 ст. 426 ГК).

Суд указал, что применительно к требованиям, предъявляемым Кузнецовым О.И., у ООО «ЖК ТИС» не возникает обязанности в заключении договора управления на предложенных последним условиях, с определенной им ценой договора, отличной от цены, действующей для остальных собственников, зависимости размера и периода оплаты услуг собственником от результатов отчетов о выполненной работе, представленных управляющей компанией.

Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года №731 (ред. от 27.09.2014) утвержден стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (далее по тексту Стандарт).

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что раскрытие информации управляющей организацией производится в соответствии с указанными выше стандартами, которыми не предусмотрена обязанность управляющей компании представлять ежемесячные отчеты о выполненной работе отдельному собственнику МКД. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. (часть 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции также принял во внимание наличие вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г.Тамбова от 16.10.2018 г. по гражданскому делу № 2-736/2018 по иску ООО «ЖК ТИС» к Кузнецову О.И. о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и по встречному исковому заявлению Кузнецова О.И. к ООО «ЖК ТИС» об уменьшении стоимости оказанных услуг, где подробно исследовались вопросы о качестве и объеме, оказываемых со стороны управляющей компании работ и услуг, в том числе их соответствие договору от 08.12.2014 г., заключенному с Кузнецовым О.И. Указанным решением, в частности, установлено, что за период с марта 2016 г. по март 2017 г. ООО «ЖК ТИС» в полном объеме и надлежащим образом исполняло взятые на себя обязательства перед Кузнецовым О.И. по договору от 08.12.2014 г.

Суд указал, что основанием для заключения договора на условиях, предложенных истцом, явились доводы истца о ненадлежащем исполнении управляющей организацией условий договора № Н 3/14/ЖК ТИС от 08.12.2014 г., желании получать ежемесячные отчеты о проделанной работе, следить за качеством проделанной работы, иметь возможность не оплачивать услуги управляющей организации в случаях задержек отчетов, не согласия истца с качеством работы, снижении оплаты пропорционально ухудшению качества оказанных услуг, установлению собственной цены договора отличной от цены, установленной иным собственникам многоквартирного дома, поскольку, в частности, плата за управление домом, по мнению истца, не может быть включена в общую цену договора, поскольку не является предметом договорных отношений между ним как истцом и управляющей организацией и др.

Однако, по мнению суда первой инстанции, относимых, допустимых и достаточных доказательств своей позиции по делу со стороны истца предоставлено не было.

Также суд первой инстанции разъяснил истцу, что в случае не согласия с работой управляющей компании либо ТСЖ «Киквидзе, 102», он не лишен права выйти с инициативой организации общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и поставить вопрос о выборе иного способа управления многоквартирным домом, убедив других собственников в целесообразности данной инициативы.

Судебная коллегия не может не согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на Законе.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что доводы жалобы о том, что суд первой инстанции в своем решении был обязан сделать вывод по каждому пункту предложенного истцом проекта договора, являются необоснованными. Автор жалобы при этом ссылается на то, что такие требования предусмотрены нормами АПК РФ. Однако данное дело рассматривается в рамках ГПК РФ и такие требования данным процессуальным законом не предусмотрены.

Судебная коллегия считает, что доводы жалобы о том, что принятое решение не соответствует интересам обеих сторон, поскольку с изменением некоторых пунктов в договоре ответчик был согласен, не нашли своего подтверждения. Так, материалы дела не содержат признания ответчиком части исковых требований в соответствии с положениями 39 ГПК РФ. Ответчиками апелляционная жалоба на решение суда не подавалась.

Исковые требования Кузнецова О.И. заключаются в необходимости внесения в договор, заключенный между ним и ООО «ЖК ТИС», положений относительно ответственности ресурсоснабжающей организации, его прав определения качества поставленных услуг и снижения их стоимости пропорционально ухудшению качества оказанных услуг. Судебная коллегия считает, что поскольку данные вопросы урегулированы действующим законодательством- нормами Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Постановлениями Правительства, не имеет значения, что они не продублированы непосредственно в тексте самого договора.

Довод истца о том, что с него не вправе взиматься плата за управление домом, является необоснованным. Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика ООО «ЖК ТИС», плата за управление домом входит в строку содержание дома. Перечень и стоимость обязательных работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома были утверждены собранием собственников помещений в доме от 30.06.2012 г.Соответственно, ООО «ЖК ТИС» не вправе по собственному усмотрению изменять определенные собственниками тарифы. Следовательно, Кузнецов О.И. вправе в соответствии с требованиями действующего законодательства, инициировать проведение собрания собственников многоквартирного дома для разрешения на собрании вопроса об изменении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с собственников нежилого помещения.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении, направлены на иную оценку доказательств, установленных и полно исследованных судом первой инстанции в пределах заявленных исковых требований, не содержат ссылок на обстоятельства, которые бы не были предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к отмене решения суда в апелляционном порядке, не установлено.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда г.Тамбова от 7 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Кузнецова Олега Ивановича Калининой Ирины Анатольевны - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи