Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ФИО1 и представителя ФИО2 – по доверенности ФИО3 на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 13 февраля 2012 года по гражданскому делу по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Северо-3 февраля го ФИО3 Кавказского банка - филиала ОАО «Сбербанк России» к ООО «Оберон», ФИО2, ООО «Фили» о признании недействительными публичных торгов, по иску ФИО1 к ФИО2, АК Сберегательный Банк РФ о признании права собственности, об освобождении имущества от наложения ареста, встречному иску акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Северо-Кавказского банка - филиала ОАО «Сбербанк России» к ФИО2, ФИО1 о признании соглашения об отступном недействительным,

заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,

УСТАНОВИЛ:

Северо-Кавказский банк филиала Акционерного Сберегательного банка РФ обратился в суд с иском к ООО «Оберон», ФИО2, ООО «Фили» о признании недействительными публичных торгов, ссылаясь на то, что в соответствии с решением Промышленного районного суда от 01.10.2009 г., кассационным определением от 08.12.2009 г. Банком были получены исполнительные листы ВС № 013040324 в отношении заемщика ООО «Оберон» и ВС № 013040323 в отношении поручителя ФИО2 Требованием исполнительных документов было: «Взыскать солидарно с ООО «Оберон», ФИО2 в пользу Банка задолженность по договору 018000647 от 04.04.2008 в размере (…).руб.».

Данные исполнительные листы были предъявлены 19.02.2010 г. в УФССП России по Ставропольскому краю, в связи с чем 04.03.2010 г. судебным приставом -исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств ФИО4 было возбуждено исполнительное производство № (…)- в отношении ООО «Оберон» и № (…)- в отношении ФИО2

В соответствии с решением Промышленного районного суда от 06.07.2010 г., вступившим в силу 27.09.2010 г., Банком были получены исполнительные листы ВС № 013041742 в отношении заемщика ООО «Оберон» и ВС № 013041741 в отношении поручителя ФИО2 Требованием исполнительных документов было: «Взыскать солидарно в пользу Банка задолженность по договору 018000672 от 20.05.2008 в размере (…) руб., расходы Банка по уплате государственной пошлины в сумме (…) руб., в счет погашения задолженности по договору 018000647 от 04.04.2008г. обратить взыскание на заложенное имущество и право аренды земельного участка, и силосы; в счет погашения задолженности по договору 018000672 от 20.05.2008г. обратить взыскание на силосы».

Данные исполнительные листы были предъявлены 05.10.2010 г. в УФССП России по Ставропольскому краю, в связи с чем, 02.11.2010г. судебным приставом-исполнителем ФИО4 возбуждено исполнительное производство № (…) в отношении ООО «Оберон», а 07.12.2010г. возбуждено исполнительное производство № (…) в отношении ФИО2

На основании заявки Судебного пристава-исполнителя ФИО4 от 10.02.2011 г. заложенное имущество было передано на реализацию в ООО «Фили».Первые торги, назначенные на 27.04.2011г., и повторные, назначенные на 10.06.2011 г., не состоялись по причине отсутствия заявок на участие. Кроме того, согласно протоколов о несостоявшихся торгах от 27.04.2011 г. и от 10.06.2011 г., ООО «Фили» провело торги по арестованному имуществу, в объеме, отличающемся от установленного судом.

Судебным приставом-исполнителем было передано на реализацию имущество по начальной продажной стоимости (…). руб.: нежилое здание – складское (…), расположенное по адресу г. Ставрополь, (…), право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером (…), расположенного по адресу г. Ставрополь, (…), ограничения в использовании и обременении 403 кв.м. обременен СПУМ «Горэлектросеть», силосы (литер 1-22) в г. Ставрополе(…). Согласно решения суда от 06.07.2010 г., начальная продажная стоимость недвижимости и права аренды земельного участка составляет (…) руб., силосов – (….) руб. Фактически же торгующая организация выставила на торги имущество по начальной продажной стоимости (…) руб.: нежилое здание - складское, (…)расположенное по адресу г. Ставрополь, (…), право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером(…), расположенного по адресу г. Ставрополь,(…), ограничения в использовании и обременении 403 кв.м. обременен СПУМ «Горэлектросеть».

Торгующая организация не занималась реализацией основного залогового имущества - силосы (литер 1 -22).

Таким, образом, организатором торгов были существенно нарушены правила их проведения, предусмотренные ст. 448 ГК РФ, а именно условия и сроки извещения о торгах. В нарушение п. 2 ст. 448 ГК РФ сообщение о первых торгах было опубликовано лишь за 14 дней до их проведения, а вторые за 16 дней, в итоговых протоколах не отражено, что выставлялись на торги силосы (Литер 1-22), как основное залоговое имущество.

19.09.2011 г. в Банк поступило письмо из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в котором сообщалось, что в их адрес обратился ФИО1, действующий в интересах ФИО2, с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. В результате выезда с целью ознакомления с материалами исполнительного производства, было установлено, что судебный пристав-исполнитель ФИО4 окончил исполнительное производство в отношении ФИО2 по основаниям, предусмотренным ст. 47 ФЗ «Об исполнительном производстве» 127-ФЗ от 02.10.2007 г. «возвращение взыскателю исполнительного документа по основаниям, предусмотренным статьей 46 настоящего Федерального закона» (ст.46 «если взыскатель отказался оставить за собой имущество должника, не реализованное при исполнении исполнительного документа»). Постановлением судебных приставов снят арест с имущества, находящегося в ипотеке банка (наложенный 18.01.2011 г. в рамках исполнительного производства).

В сложившейся ситуации ответчик может произвести действия, направленные на отчуждение принадлежащего ему имущества, что в свою очередь лишает банк обеспечения, на которое он рассчитывал при заключении кредитных договоров, а также банк может лишиться возможности удовлетворить свои требования за счет этого имущества, в том числе путем обращения на него взыскания судебным приставом-исполнителем в процессе исполнительного производства.

Просит суд признать недействительными публичные торги, проведенные ООО «ФИЛИ» в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Ставрополь, (…), принадлежащих на праве собственности ФИО2

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, АК Сберегательный Банк РФ о признании права собственности, об освобождении имущества от наложения ареста, ссылаясь на то, что 15 сентября 2011 г. по Соглашению об отступном, которым были прекращены обязательства ответчика в общей сумме (…)руб., он приобрел у ответчика ФИО2 Цементный склад, включающий в себя: недвижимое имущество -складское помещение с инвентарным номером (…), расположенное по адресу: г.Ставрополь,(…); оборудование - силосы для хранения цемента, вертикальные V = 150, цилиндрической формы, из стали, закреплены на ж/бетонном фундаменте d= 3,30 м, в количестве 21 шт. (с 1 по 21); оборудование - силосы для хранения цемента, вертикальные V = 110, цилиндрической формы, из стали, закреплены на ж/бетонном фундаменте d = 3,30 м, в количестве 1 шт. (22); права аренды по договору аренды от 14.12,2006 г. № 5518 на земельный участок(…), с ограничением в использовании и обременением 403 кв.м по адресу: г.Ставрополь,(…).

В этот же день, 15.09.2011 г. указанное имущество было передано по Акту приема-передачи.

Учитывая, что часть имущества из состава, вошедшего в Цементный склад. относится к категории недвижимого, они с Ответчиком ФИО2 передали соответствующие правоустанавливающие документы в Управление Росреестра по Ставропольскому краю для регистрации в установленном порядке перехода права собственности на приобретенное в порядке отступного недвижимое имущество.

Согласно Расписке в получении документов на государственную регистрацию № 2601-217709-3 от 15.09.2011 г. окончание срока регистрации перехода права собственности должно было произойти 29.09.2011 г. Однако в день предполагаемой выдачи документов регистратор Управления Росреестра сообщил, что государственная регистрация перехода права собственности на приобретенную недвижимость приостановлена в связи с наложением ареста на имущество должника ФИО2 в пользу Сбербанка РФ. Согласно Выписке из ЕГРП от 30.09.2011 г. № 01/050/2011-418 арест был зарегистрирован 27.09.2011 г. за № регистрации: 26-26-01/083/2011-622 в пользу Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по СК.

Судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по СК ФИО5 23.09.2011 г., т.е. уже после приобретения им прав на спорное имущество и после сдачи документов для государственной регистрации перехода права собственности, было принято постановление № 15893/И/37126 о наложении ареста на имущество должника ФИО2 в пользу взыскателя АК Сберегательный Банк РФ (ОАО) в лице доп.офиса № 137.

Судебный пристав-исполнитель постановил произвести арест нежилого здания (…) в г.Ставрополе (…) и Земельного участка (право аренды) по тому же адресу, с кадастровым номером (…), собственником / арендатором которых является ответчик ФИО2

Основанием возникновения у него права собственности на спорные объекты недвижимости является Соглашение об отступном от 15.09.2011 г., согласно условиям которого, ответчик ФИО2 передал Цементный склад, в состав которого вошли, в том числе объекты недвижимости, подвергнутые аресту, взамен исполнения договора займа, а также договоров о переводе долга в общей сумме (…) рублей.

Наложение судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по СК ФИО5 ареста на имущество, принадлежащее ему на основании Соглашения об отступном и Акта приема-передачи от 15.09.2011 г., нарушает его права и законные интересы по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, а также ущемляет имущественные интересы.

Просит суд признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание, (…), расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь,(…); освободить от ареста, произведенного судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по СК ФИО5 следующее имущество: складское помещение, (…)расположенное по адресу: Ставропольский край, г.Ставрополъ,(…); земельный участок с кадастровым номером (…) по адресу: Ставропольский край, г.Ставрополь,(…).

В дальнейшем ФИО1 иск дополнил, указав, что в соответствии с п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя 06.07.2010 г. принятым по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) к ООО «Оберон», ФИО2, в пользу Банка с ответчиков солидарно взыскана задолженность по договору об открытии возобновляемой кредитной линии № 018000672 от 20 мая 2008 года в сумме (…) рублей; сумма государственной пошлины в размере (…) рублей. Этим же решением в счет погашения задолженности по договору об открытии возобновляемой кредитной линии № 018000647 от 04 апреля 2008 года обращено взыскание на заложенное имущество, а именно на нежилое здание –(…), расположенное по адресу: г. Ставрополь, (…), и право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым № (…), расположенного в г. Ставрополе(…). обременен СМУП «Горэлектросеть». Начальная продажная цена была установлена в размере (…) рублей.

В счет погашения задолженности по договорам об открытии возобновляемой кредитной линии № 018000647 от 04 апреля 2008 года и № 018000672 от 20 мая 2008 года, соответственно, обращено взыскание на заложенное имущество - силосы (литер 1-22), 2004 года приобретения, находящиеся в г. Ставрополе (…), принадлежащие на праве собственности К.В.КБ. Начальная продажная цена была установлена в размере (…) рублей.

Решение Промышленного районного суда г.Ставрополя от 06.07.2010 г. вступило в законную силу. Для его принудительного исполнения выдан исполнительный лист ВС 013041741, на основании которого 16.12.2010 г. возбуждено исполнительное производство № 3608/10/37/26. 18.01.2011 г. составлен Акт о наложении ареста (описи имущества). 31.03.2011г. арестованное имущество было передано на реализацию в территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае.

27.04.2011 г. Протоколом № 2 торги в отношении указанного имущества были признаны несостоявшимися. 10.06.2011 г. Протоколом № 23 повторные торги также признаны несостоявшимися. Информация о проведении торгов была опубликована в газете «Ставропольская правда» от 25.05.2011 г. № 120.

Последствия объявления торгов несостоявшимися определены в ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно п. 3 которой, в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве». В соответствии с п. 12-13 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество возвращается должнику.

В соответствии с ч.5 ст.58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой.

Материалами исполнительного производства подтверждается, что 10 июня 2011 г. повторные торги в отношении залогового имущества признаны несостоявшимися. Информация о проведении торгов была опубликована в газете «Ставропольская правда» от 25.05.2011 г. №120.

Таким образом, взыскатель (залогодержатель) - Сбербанк РФ имел возможность до 10 июля 2011 г. реализовать право оставить залоговое имущество за собой в порядке, установленном действующим законодательством.

Учитывая, что взыскатель такого желания не изъявил, имущество по Акту 14.09.2011 г. было возвращено должнику ФИО2, у которого Истец ФИО1 его и приобрел по цене, составляющей в общей сумме (…) руб.

При указанных обстоятельствах существовавшее обременение в виде ипотеки спорного имущества, прекратилось в силу закона по истечении срока, установленного законом для реализации залогодержателем своего права оставить имущество за собой - по истечении месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися.

В соответствии с п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Вместе с тем, несмотря на то, что отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке, согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ч. 4 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке, иного способа защитить свое нарушенное право, кроме как признать ипотеку отсутствующей, у Истца нет.

Так, согласно ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Учитывая, что законодатель прямо не установил возможность и порядок погашения записи об ипотеки при ее прекращении в силу закона на основании п. 5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», решение суда о признании ипотеки прекращенной (отсутствующей) будет являться основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ч. 4 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав. Тогда ипотека может считаться отсутствующей не с момента внесения об этом соответствующей записи в ЕГРП, а с момента фактического прекращения ипотеки.

При указанных обстоятельствах, ипотека в отношении спорного имущества, прекращенная по истечении месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися - 10 июля 2011 г., с 11 июля 2011 г. считается отсутствующей.

Просит суд признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание (…), расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, (…).

Признать за ФИО1 право собственности на оборудование - силосы для хранения цемента, вертикальные V = 150, цилиндрической формы, из стали, закреплены на ж/бетонном фундаменте d = 3,30 м. в количестве 21 шт. (с 1 по 21); силосы для хранения цемента, вертикальные V = 11j, цилиндрической формы, из стали, закреплены на ж/бетонном фундаменте d = 3,30 м, в количестве 1 шт. (22).

Признать обременение в виде ипотеки нежилого здания, (…), расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, (…), отсутствующим с 11 июля 2011г.

Освободить от ареста произведенного судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по СК ФИО5 следующее имущество: - складское помещение, нежилое здание (…), расположенное по адресу: Ставропольский край, г.Ставрополь,(…); -земельный участок с кадастровым номером (…) по адресу: Ставропольский край, г.Ставрополь,(…).

В последующем акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО) в лице Северо-Кавказского банка филиала Акционерного Сберегательного банка РФ подал встречный иск к ФИО2, ФИО1 о признании соглашения об отступном недействительным. В обоснование встречного иска указал, что предметом соглашения, является Цементный склад, а именно: нежилое здание - складское, (…), расположенное по адресу г. Ставрополь, (…), право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером (…), расположенного по адресу г. Ставрополь, (…) обременен СПУМ «Горэлектросетъ», оборудование - силосы (литер 1-22) в г. Ставрополе(…).

Как следует из соглашения об отступном, ФИО2 переименовал вышеуказанное залоговое имущество, тем самым объединив его в одно целое Цементный склад. Данное изменение не согласовано с Залогодержателем (Банком).

В соглашении об отступном и акте приема передачи имущества от 15.09.2011 г. должник ФИО2 подтвердил Кредитору ФИО1, что передаваемый в качестве отступного Цементный склад в момент совершения настоящего соглашения никому другому не продан, не обещан в дар, не заложен, в споре, под арестом или запретом не состоит, свободен от любых прав третьих лиц. Однако вышеуказанные действия и утверждения ФИО2 не законны.

Так, в период заключения соглашения об отступном от 15.09.2011 г., оборудование - силосы (литер 1-22), расположенные (…) в г. Ставрополе, находились и находятся по сегодняшний день под арестом с 20 июля 2009 года на основании определения Промышленного районного суда, и о данном факте ФИО2 не знать не мог.

Так, 11 августа 2009 г. судебный пристав-исполнитель Октябрьского районного отдела ФИО6 по исполнительному производству, возбужденному на основании исполнительного листа № 202059/2009 выданным Промышленным судом 20.07.2009 г., составил акт о наложении ареста (описи имущества). В описи и аресте имущества участвовал ФИО2 Имущество, указанное в акте описи и ареста и приложениях к нему, оставлено на ответственное хранение ФИО2, о чем был ознакомлен под роспись. Вышеуказанное определение суда от 20.07.2009 г. и акт о наложении ареста от 11.08.2009 г. никем не отменялся.

После проведения торгов торгующей организацией Банку стало известно, что организатором торгов были существенно нарушены правила их проведения, предусмотренные ст. 448 ГК РФ, а именно торгующая организация выставила на торги часть заложенного имущества по начальной продажной цене(…). руб., а именно: нежилое здание – складское(…) расположенное по адресу г. Ставрополь, (…), право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером (…), расположенного по адресу г. Ставрополь, (…) обременен СПУМ «Горэлектросеть», когда начальная стоимость указанного имущества составляет (…) рублей. А основное залоговое имущество - силосы (литер 1-22), стоимостью (…) руб., не выставляла на торги. Кроме этого в Управление ФССП по СК Банком предъявлены исполнительные листы в отношении ФИО2, выданные на основании решения Промышленного районного суда г. Ставрополя по делу №2-5934/09, вступившее в законную силу 08.12.2009 г., в соответствии с которым Козлов является не только залогодателем указанного выше имущества по обязательствам ООО «Оберон», обремененного ипотекой, но и поручителем по тем же самым обязательствам, и даже в случае утраты банком преимущественного права удовлетворения своих требований за счет залога у банка остается право удовлетворения своих требований за счет имущества ФИО2 как солидарного должника, с обращением взыскания на имущество.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 13 февраля 2012 года исковые требования Северо-Кавказского банка филиала АКБ Сберегательного банка РФ к ООО «Оберон», ФИО2, ООО «Фили» о признании недействительными публичных торгов - удовлетворены.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, АК Сберегательный Банк РФ о признании права собственности, об освобождении имущества от наложения ареста - отказано.

Встречные исковые требования акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Северо-Кавказского банка - филиала ОАО «Сбербанк России» к ФИО2, ФИО1 о признании соглашения об отступном от 15.09.2011 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 недействительным– удовлетворены.

Не согласившись с данным решением, ФИО1 и представитель ФИО2 – по доверенности ФИО3 подали апелляционные жалобы, в которых считают решение незаконным и необоснованным.

Так, ФИО1 в своей жалобе полагает, что суд неверно истолковал ст.57 Закона «Об ипотеке» и ст.448 ГК РФ, а также пришел к необоснованному выводу о нарушении правил проведения торгов, установленных ст. 449 ГК РФ. Особо считает необходимым отметить, что суд, в отсутствие норм права, признал недействительными несостоявшиеся торги. Действующее законодательство не предусматривает возможность признания несостоявшихся торгов недействительными. Также, вывод суда о ничтожности Соглашения об отступном, не основан на нормах права, и противоречит требованиям ч. 5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке», пп.4 п.1 ст. 352 ГК РФ, нормам ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и материалам дела. Материалами дела подтверждается, что ФИО1 приобрел спорное имущество возмездно, в момент приобретения он не знал и не мог знать о том, что имущество является предметом спора, поскольку исковые требования Банка были предъявлены уже после передачи имущества ФИО1 и после передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности. Тогда, в силу ст. 302 ГК РФ, ФИО1 является добросовестным приобретателем спорного имущества, и банку надлежит избирать иной способ защиты своего нарушенного права.

Представитель ФИО3 в апелляционной жалобе также указывает на несогласие с решением суда о признании торгов недействительными. По смыслу ст. 449 ГК РФ недействительными могут быть признаны только состоявшиеся торги. Правовым последствием признания недействительными торгов является недействительность заключения на торгах договора (п.2 ст. 449 ГК РФ). Следовательно, торги, как способ заключения сделки, не могут быть признаны недействительными при отсутствии самой сделки. Признавая недействительным Соглашение об отступном, суд не учел, что в момент его заключения имущество было свободно от обременений, о чем свидетельствовал акт возврата имущества должнику. Материалами дела подтверждается, что ФИО1 в силу ст. 302 ГК РФ является добросовестным приобретателем.

Заявители апелляционных жалоб просят отменить решение по основаниям, указанным в жалобах, и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 и об отказе в удовлетворении исковых требований Сбербанка РФ (ОАО).

Письменных возражений на апелляционные жалобы не поступило.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ФИО1-ФИО7, поддержавшей доводы жалобы, представителя Северо-Кавказского банка Сбербанка ФИО8, считавшую, что оснований для отмены решения суда не имеется, считает, что решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Северо-Кавказского банка Сбербанка России и об удовлетворении требований ФИО1 по следующим основаниям.,

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.

Из материалов дела следует, что Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя 06.07.2010 г. принятым по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) к ООО «Оберон», ФИО2, в пользу Банка с ответчиков солидарно взыскана задолженность по договору об открытии возобновляемой кредитной линии № 018000672 от 20 мая 2008 года в сумме (…) рублей ; сумма государственной пошлины в размере (…) рублей. Этим же решением в счет погашения задолженности по договору об открытии возобновляемой кредитной линии № 018000647 от 04 апреля 2008 года обращено взыскание на заложенное имущество, а именно на нежилое здание - складское, (…) расположенное по адресу: г. Ставрополь, (…), и право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №(…), расположенного в г. Ставрополе(…) обременен СМУП «Горэлектросеть». Начальная продажная цена была установлена в размере (…)рублей.

В счет погашения задолженности по договорам об открытии возобновляемой кредитной линии № 018000647 от 04 апреля 2008 года и № 018000672 от 20 мая 2008 года, соответственно, обращено взыскание на заложенное имущество - силосы (литер 1-22), 2004 года приобретения, находящиеся в г. Ставрополе(…), принадлежащие на праве собственности ФИО2 Начальная продажная цена была установлена в размере (…)рублей.

10 июня 2011 года повторные торги в отношении залогового имущества признаны несостоявшимися, о чем банк был поставлен в известность.

Согласно уведомления судебного пристава-исполнителя от 07.07.2011 года, которое было получено Сбербанком 07.07.2011 года, банк был поставлен в известность о том, что повторные торги не состоялись и банку предлагалось оставить не реализованное имущество за собой в счет погашения долга.

В связи с тем, что Северо-Кавказский банк-Сбербанк РФ не выразил желания оставить предмет залога за собой, судебным приставом по Акту от 14.09.2011 года имущество было возвращено ФИО2, у которого ФИО9 его приобрел по Соглашению об отступном от 15.09.2011 года.

Удовлетворяя требования Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Северо-Кавказского банка-филиала ОАО «Сбербанк России» о признании недействительными торгов, а также соглашения об отступном, суд указал на то, что организаторами торгов были допущены существенные нарушения правил их проведения, а именно условия и сроки извещения о торгах, а также о предмете. Признавая недействительным соглашение об отступном, суд указал на то, что в момент заключения Соглашения имущество находилось под арестом, запись об ипотеке не была прекращена,а также в связи с тем, что публичные торги признаются судом недействительными, то данное соглашение также является недействительным.

С такими выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

Статьей 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные в нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии со ст. 57 ч.3 Закона « Об ипотеке (залоге недвижимости) Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Из материалов дела следует, что согласно протоколов об объявлении торгов несостоявшимися от № 2 от 27.04.2011 года и № 23 от 10.06.2011 года торги по продаже имущества должника ФИО2 признаны несостоявшимися, извещение о проведении торгов было опубликовано в газете «Ставропольская правда» от 13.04.2011 года, от 25.05.2011 года.

Суд указал на то, что в нарушении указанной нормы закона сообщение о первых торгах было опубликовано за 14 дней до их проведения, а сообщение о проведении повторных торгов-за 16 дней.

Судебная коллегия считает указанный вывод суда ошибочным, поскольку опубликование сообщения о проведении торгов за 14 и за 16 дней до их проведения точно соответствует положениям ст.57 Закона «Об ипотеке».

Также судебная коллегия не соглашается с выводами суда о том, что при проведении торгов была дана неверная публикация об их предмете.

Из положений ст.57 вышеуказанного закона следует, что в извещении о предстоящих торгах указывается характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Из материалов дела следует, что публикация в газете «Ставропольская Правда» содержала в себе информацию в отношении предмета торгов по лоту:»складское нежилое здание, (…). и право аренды на земельный участок под складским зданием и прилегающей территории(…), местонахождение : СК г.Ставрополь, (…) начальной стоимостью (…) рублей».

Ни в материалах дела, ни в договоре залога не указаны характеристики имущества «силосы 1-22», как не определено отношение этого имущества к движимому или недвижимому.Ввиду отсутствия документов, определяющих технические характеристики силосов, а также правоустанавливающих документов, позволяющих идентифицировать силосы и рассматривать их как самостоятельный объект товарооборота, согласиться с выводами суда о нарушении правил проведения торгов нельзя, поскольку информация о характере продаваемого имущества и его цене была опубликована.

Кроме того, банком не представлено доказательств того, что отсутствие спроса на реализуемое имущество и объявление торгов несостоявшимися вызвано отсутствием указанием на «силосы» в извещении о проведении торгов.

Кроме того, выводы суда о признании недействительными торгов также необоснованны, поскольку торги не состоялись.Из смысла положений ст.449 ГК РФ могут быть признаны недействительными только состоявшиеся торги, поскольку их результатом является сделка.В настоящем случае торги не состоялись.

Статьей 58 Закона «Об ипотеке» установлено, что в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

Из материалов дела следует, что Сбербанк РФ был поставлен в известность о том, что повторные торги не состоялись, однако своим правом на оставление имущества за собой не воспользовался, таким образом, ипотека имущества прекратилась в силу закона.

Соглашение об отступном совершено сторонами в момент, когда ипотека имущества прекратилась.

Вывод суда о недействительности соглашения об отступном ввиду того, что запись об ипотеке не была погашена-ошибочен, поскольку, как было указано выше, ипотека прекратилась в силу закона, согласно ст.29 Закона РФ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество», погашение регистрационной записи об ипотеке и совершении в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией права.

В силу положений вышеуказанного закона о регистрации государственная регистрация права-это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.Государственная регистрация прекращения записи об ипотеке носит лишь удостоверяющий, а не правоустанавливающий характер.

Таким образом, непогашение регистрационной записи при прекратившейся в силу закона ипотеке, правового значения не имеет и стороны вправе были заключить соглашение об отступном.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что на момент заключения Соглашения об отступном от 15.09.2011 года спорная недвижимость находилась под арестом по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.09.2011 года арест с имущества был снят судебным приставом, о чем 15.09.2011 года в известность был поставлен отдел регистрации арестов Управления Росреестра.15.09.2011 года было заключено соглашение об отступном.

Таким образом, в момент заключения соглашения объект был свободен от арестов.

23.09.2011 года судебным приставом был наложен арест.Указанное постановление подлежит немедленному исполнению и внесению записи в случае утраты, прекращении обременении (ипотеки) спорного имущества. Учитывая, что запись об ипотеке не погашена, указанное постановление исполнению не подлежит.

Кроме того, ФИО1 просил суд освободить имущество от ареста, наложенного 23.09.2011 года, указывая на то, что на момент составления Соглашения об отступном арестов не имелось, указанные требования являлись предметом настоящего спора.

Выводы суда о том, что на имущество имелся арест, наложенный определением Промышленного районного суда от 20.07.2009 года также не подтверждены материалами дела по следующим основаниям.

Определением Промышленного районного суда от 20.07.2009 года на имущество был наложен арест, однако в соответствии с постановлением об окончании исполнительного производства от 14.09.2011 года исполнительное производство на основании исполнительного листа ВС 013041741 окончено, а имущество по акту возвращено Козлову.Указанные постановления пристава не отменены.

Определение Промышленного районного суда от 07.10.2011 года было вынесено позднее заключения Соглашения об отступном.

Таким образом, в момент заключения сторонами Соглашения об отступном имущество под арестом не находилось.

Выводы суда о том, что имущество находилось на ответственном хранении ФИО2 опровергается договором на оказание услуг по хранению имущества, арестованного в процессе исполнительного производства на безвозмездной основе от 18.01.2011 года, согласно которого имущество находилось на ответственном хранении у ФИО10

Таким образом, в момент заключения Соглашения об отступном арест в отношении спорного имущества был снят, имущества по акту было возвращено ФИО2.При этом материалами дела установлено, что банк не воспользовался своим правом оставить имущество за собой ввиду несостоявшихся публичных торгов.

При таких обстоятельствах, учитывая возмездный характер Соглашения об отступном, ФИО1 является добросовестным приобретателем имущества (ст.302 ГК РФ).Материалами дела подтверждается, что ФИО1 не знал и не мог знать о том, что имущество является предметом спора, поскольку требования Банка были предъявлены после передачи имущества ФИО1 и в силу ст.305 ГК РФ он имеет право на защиту своего владения.

Сделка между сторонами исполнена, имущество было передано ФИО1, стороны обратились за государственной регистрацией права.

Доводы банка о том, что Соглашение об отступном недействительно ввиду того, что ФИО2 переименовал залоговое имущество, не согласовав его в Залогодержателем (Банком), также необоснованны, поскольку после того, как не воспользовался правом оставить имущество за собой, ипотека прекратилась, как было указано выше и оснований согласовывать изменение с Банком у сторон не имелось.

Поскольку судебной коллегией выносится решение об отказе в иске о признании торгов недействительными, то по этому основанию признавать Соглашение об отступном недействительным не имеется.

При таких обстоятельствах по делу следует постановить решение, которым в удовлетворении требований акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Северо-Кавказского банка-филиала ОАО «Сбербанк России» следует отказать, а требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г.Ставрополя от 13.02.2012 года отменить, апелляционные жалобы -удовлетворить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении требований акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Северо-Кавказского банка-филиала ОАО «Сбербанк России» к ООО «Оберон»,ФИО2, ООО «Фили» о признании недействительными публичных торгов, а также требований к К.В.КБ., ФИО1 о признании соглашения об отступном недействительным –отказать.

Требования ФИО1 к ФИО2, АК Сберегательный Банк РФ о признании права собственности, об освобождении имущества от наложения ареста, о признании ипотеки прекращенной-удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание, (…), расположенное по адресу:Ставропольский края, г.Ставрополь,(…).Признать за ФИО1 право собственности на оборудование-силосы для хранения цемента,вертикальные V=150,цилиндрической формы, из стали, закреплены на ж\бенном фундаменте d=3,30 м,в количестве 21 шт ( с 1 по 21);силосы для хранения цемента вертикальные V=110,цилиндрической формы, из стали, закреплены на жетонном фундаменте d=3,30 м, в количестве 1 шт.(22).

Признать обременение в виде ипотеки нежилого здания(…), расположенное по адресу: Ставропольский края, г.Ставрополь, (…) отсутствующим с 11 июля 2011 года.

Освободить от ареста, произведенного судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по СК ФИО5 следующее имущество: складское помещение здание (…)., расположенное по адресу:Ставропольский край, г.Ставрополь,(…) ; земельный участок с кадастровым номером (…) по адресу: Ставропольский край,г.Ставрополь, (…).