Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя Тикуновой Л. П. – Меграбян К. Г. по доверенности 26АА № 0350068 от 24.03.2011 г., представителя Лазовой О. Г. – Сапункова Р. Ю. по доверенности от 19.01.2012 г., представителя Родионовой В. Ю. (законного представителя несовершеннолетнего Родионова Д. В.) - Плужниковой Н. В. по доверенности № 3Д-1651 от 21.06.2012 г.,

рассмотрев материалы гражданского дела по исковому заявлению Лазовой О. Г. к Тикуновой Л. П., Кочерге Н. Н., Родионову Д. В. об истребовании имущества из незаконного владения, признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Песоцкого В. В.,

У С Т А Н О В И Л А:

Тикунова Л. П. обратилась в Промышленный районный суд г. Ставрополя с исковым заявлением к Лазовой О. Г. об истребовании из незаконного владения квартиры, признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и признании права собственности, где указала, что является собственником квартиры № … в г. Ставрополе. Указанная квартира явилась предметом судебного спора по иску ООО «Севказстройсервис-1» к Тикуновой Л. П. о расторжении договора долевого участия в строительстве и применении последствий расторжения данного договора. 29 апреля 2011 года Промышленным районным судом г. Ставрополя принято решение об удовлетворении исковых требований ООО «Севкавстройсервис-1». До рассмотрения дела судом кассационной инстанции ООО «Севкавстройсервис-1» аннулировало запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за Тикуновой Л. П. права собственности на спорную квартиру, зарегистрировало право собственности за собой, произвело отчуждение спорной квартиры своему учредителю Надуеву И. К. и было ликвидировано по решению последнего. Затем в период судебного разбирательства между Надуевым И. К. и Лазовой О. Г. был заключен договор купли - продажи спорной квартиры, в связи с чем право собственности на квартиру было зарегистрировано за ответчиком Лазовой О. Г. 1 ноября 2011 года судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 апреля 2011 года о расторжении договора долевого участия в строительстве и регистрации права собственности на указанную квартиру за ООО «Севкавстройсервис-1» было отменено, производство по делу прекращено. Тикунова Л. П., по ее мнению, осталась собственником спорной квартиры, однако в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности аннулирована и правообладателем спорной квартиры значится Лазовая О. Г. Тикунова Л. П. считала, что Надуев И. К. не имел права отчуждать спорную квартиру, поскольку знал, что она является предметом судебного разбирательства.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 7 декабря 2011 года исковые требования Тикуновой Л. П. удовлетворены.

Из чужого незаконного владения ФИО1 изъята квартира № … в г. Ставрополе общей площадью 59.3 кв. м. с кадастровым номером 26-26-01/010/2010-479.

Аннулирована запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру № … в г. Ставрополе за ФИО1

За ФИО2 признано право собственности на квартиру № …в г. Ставрополе общей площадью 59,3 кв. м. с кадастровым номером 26-26-01/010/2010-479.

Указано, что решение является основанием для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за ФИО2 права собственности на квартиру.

Будучи несогласными с вынесенным решением, представитель ответчика ФИО1 - ФИО3 и представитель лица, не привлеченного к участию в деле ФИО4 - ФИО5 подали апелляционные жалобы, где указали, что решение подлежит отмене, поскольку дело рассмотрено без надлежащего извещения ФИО1 и без привлечения передавшего имущество лица ФИО4

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 мая 2012 года решение Промышленного районного суда Ставропольского края от 7 декабря 2011 года отменено с переходом на рассмотрение дела по правилам производства в суде первой инстанции (полная апелляция).

В ходе судебного разбирательства по правилам производства в суде первой инстанции определениями судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 13 июня 2012 года и 13 июля 2012 года прекращено производство по делу по исковым требованиям ФИО2 (с учетом дополнений) об истребовании квартиры № … в г. Ставрополе из незаконного владения ФИО1, признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности за ФИО1, признания недействительным решения ликвидатора ООО «Севкавстройсервис-1» № 01/06-РИ-2 от 1.06.2011 г. о передаче имущества ликвидируемой организации ее участнику, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества № 199-КВ от 25 июля 2011 года, заключенного между ФИО4 и ФИО1, признании за ФИО2 права собственности на вышеуказанную квартиру.

В ходе судебного разбирательства по правилам производства в суде первой инстанции ФИО1 предъявлено встречное исковое заявление к ФИО2, ФИО6, ФИО7, где она (с учетом уточнений) указала, что между ней и ФИО4 25 июля 2011 года был заключен договор купли-продажи № 199-КВ квартиры № …в г. Ставрополе. Свое право зарегистрировала в установленном законом порядке, передала продавцу денежные средства в размере … рублей. Квартира ей была передана в день подписания договора. 13 января 2012 года ФИО1 не смогла попасть в квартиру по причине смены замков во входной двери. Впоследствии она узнала, что судебным решением от 7 декабря 2011 года право собственности на объект признано за ФИО2 ФИО1 обжаловала данное решение суда, ей был восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы. В дальнейшем 17 апреля 2012 года ФИО2 продала квартиру Кочерге Н. Н., однако отчуждать ее не имела права. ФИО1 были приняты меры по недопущению перехода права собственности на квартиру, что подтверждается уведомлениями регистрирующего органа. Вместе с тем, право собственности было зарегистрировано за Кочергой Н. Н. 18 мая 2012 года между ФИО6 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи данной квартиры. Право собственности за ФИО7 не зарегистрировано, однако на сегодняшний день квартира находится во владении последнего. Просила суд изъять из незаконного владения ФИО7 квартиру № … в г. Ставрополе общей площадью 59.3 кв. м., признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности за Кочергой Н. Н., признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности за ФИО2 и признать право собственности на вышеуказанное жилое помещение за ФИО1

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3 требования и доводы искового заявления поддержал, дополнив, что регистрация права собственности на спорную квартиру за ООО «Севкавстройсервис-1» являлась правомерной, как и переход права собственности на данный объект от общества с ограниченной ответственностью, находящемуся в процессе ликвидации к ФИО4 Отмена решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 апреля 2011 года, которым был расторгнут договор долевого участия в строительстве между ФИО2 и ООО «Севкавстройсервис-1» состоялась по истечении двух месяцев со дня его постановления и после ликвидации ООО «Севкавстройсервис-1». Денежные средства по договору долевого участия в строительстве ФИО2 в ООО «Севкавстройсервис-1» не вносила, а передала их гр. ФИО8

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО9 исковые требования ФИО1 не признала, просила отказать в их удовлетворении, мотивировав свою позицию тем, что право собственности на спорное имущество возникло у ее доверителя и сохранялось до 5 мая 2012 года, то есть до государственной регистрации перехода права к приобретателю по договору купли-продажи - Кочерге Н. Н. С момента первоначальной регистрации права собственности на имущество 25 февраля 2010 года до 5 мая 2012 года она никогда не утрачивала права собственности на квартиру. Довод об отсутствии оплаты по договору участия в долевом строительстве опровергается состоявшимся актом передачи спорного помещения от ООО «Севкавстройсервис-1» к ФИО2, составление и подписание которого при отсутствии оплаты невозможно. Расторжение договора в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате объекта долевого строительства возможно исключительно до передачи дольщику объекта долевого строительства; отсутствие оплаты за объект строительства исключает его передачу участнику долевого строительства; подписанием документа о передаче объекта долевого строительства прекращаются обязательства сторон в отношении объекта. Сомнения в производстве ФИО2 оплаты переданного объекта долевого строительства не имеют правового смысла и не могут повлиять на факт возникновения у ФИО2 права собственности на спорную квартиру 25 февраля 2010 года. То, что ФИО2 произвела оплату за квартиру с ведома застройщика в пользу гр. ФИО8, являющегося контрагентом подрядчика строительства для последующего перечисления ООО «Севкавстройсервис-1» и последующие разногласия между последними лицами не должно влиять на права гражданина – участника долевого строительства, исполнившего свои обязательства.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7 - ФИО10 исковые требования ФИО1 не признала, просила отказать в их удовлетворении, мотивировав свою позицию тем, что поскольку решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 апреля. 2011 года явилось единственным основанием для регистрации права собственности ООО «Севкавсройсервис - 1» на спорную квартиру, его отмена означает, что право собственности ООО «Севкавсройсервис - 1» на квартиру никогда не возникало. Соответственно, заключенный между ФИО1 и ФИО4 договор купли-продажи от 25 июля 2011 года, не является доказательством, подтверждающим возникновение у ФИО1 права собственности на квартиру. Других доказательств ФИО1 не может быть представлено, поскольку в отличие от «Севкавсройсервис - 1» право собственности ФИО2 с момента его первоначальной регистрации 25 февраля 2010 года и до момента отчуждения квартиры Кочерге Н. Н. никогда не прекращалось. Статус добросовестного приобретателя ФИО1 не подтвержден, поскольку она была информирована о наличии судебного спора при заключении договора купли-продажи в отношении спорного объекта недвижимости. Квартира в фактическое владение ФИО1 ни ФИО4, ни кем-либо другим не передавалась. Отмена апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 мая 2012 года решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 7 декабря 2011 года, которым требования ФИО2 были удовлетворены, не свидетельствует о факте выбытия имущества из владения истца как собственника помимо его воли.

Ответчик ФИО6, будучи надлежаще уведомленным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о возможности рассмотрения дела в свое отсутствие не сообщил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, будучи надлежаще уведомленным о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился.

Суд, с учетом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) и мнения сторон, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав письменные доказательства, гражданское дело № 2-2304/2011, гражданское дело № 2-2882/2011 (Промышленный районный суд г. Ставрополя), дело правоустанавливающих документов № 26-26-01/010/2010-479, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

Так, 19 марта 2009 года между ФИО2 и ООО «Севкавсройсервис - 1» заключен договор долевого участия в строительстве № 219 в отношении квартиры № … в г. Ставрополе, содержащий обязательство ФИО2 по уплате застройщику денежных средств в сумме … рублей в срок до 23 апреля 2009 года.

11 апреля 2009 года между ФИО4 (единственным участником ООО «Севкавстройсервис - 1») и ООО «Севкавстройсервис - 1» подписан договор долевого участия в строительстве № 281 в отношении той же квартиры, содержащий обязательство ФИО4 об уплате застройщику денежных средств в сумме … рублей в срок до 29 апреля 2009 года.

Оба договора долевого участия от имени ООО «Севкавстройсервис - 1» подписаны директором ФИО11

Договор с ФИО4 подписан до истечения срока уплаты ФИО2 денежных средств по заключенному договору от 19 марта 2009 года и 28 апреля 2009 года прошел государственную регистрацию.

Напротив, договор долевого участия в строительстве от 19 марта 2009 года на государственную регистрацию не представлялся.

Судом установлено, что в помещении ООО «Севкавстройсервис - 1» на следующий день после заключения договора с ФИО2 20 марта 2009 года последней с гр. ФИО8 заключено соглашение о задатке, предметом которого является заключение договора долевого участия в долевом строительстве с ООО «Севкавстройсервис - 1» о приобретении ФИО2 вышеуказанной квартиры стоимостью … рублей, … рублей из которых ФИО2 в качестве задатка уплачивает ФИО8 сразу, а … рублей обязалась уплатить ему до 23 апреля 2009 года.

15 апреля 2009 года ФИО2 в помещении ООО «Севкавстройсервис - 1» передала указанные денежные средства гр. ФИО8 для перечисления их в ООО «Севкавстройсервис - 1» в срок до 15 июня 2009 года.

При этом ФИО2 не была информирована ООО «Севкавстройсервис - 1» о том, что 11 апреля 2009 года общество заключило договор с ФИО4 в отношении той же квартиры.

5 июня 2009 года ООО «Севкавстройсервис - 1» предложило ФИО2 заключить договор уступки права требования с ФИО4, на что последняя дала согласие.

Апелляционная коллегия приходит к выводу о выполнении обязательств ФИО2 по договору, что подтверждает имеющийся в материалах дела акт приема - передачи спорной квартиры от 1 декабря 2009 года, который подписан сторонами.

Данные выводы согласуются с положениями ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которыми обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу данной нормы закона момент уплаты участником долевого строительства денежных средств за объект долевого строительства должен предшествовать акту его передачи, а совершение последнего невозможно без произведения оплаты.

Расторжение договора долевого участия в строительстве в случае нарушения его участником обязательств по оплате объекта долевого строительства возможно исключительно до передачи объекта долевого строительства (часть 4 статьи 5, части 3, 5 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а подписанием акта передачи объекта долевого строительства обязательства сторон в отношении такого объекта прекращаются (исключением являются последствия нарушения качества объекта (статья 7).

Действующим законодательством не предусмотрена возможность возврата застройщиком денежных средств с участника долевого строительства, зарегистрировавшего за собой первичное право собственности на объект долевого строительства в соответствии со статьей 16 вышеуказанного Закона на основании документа о передаче объекта долевого строительства.

Суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения в данной ситуации норм пункта 3 статьи 386 и статьи 450 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) к отношениям между застройщиком и участником долевого строительства, так как у застройщика права собственности на объект долевого строительства не возникает и перехода права на него не происходит.

Нормы Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ, а застройщик в принципе не может быть введен в заблуждение участником долевого строительства.

Право собственности на спорную квартиру у ФИО2 возникло 25 февраля 2010 года на основании пункта 1 статьи 218, статьи 219 ГК РФ, договора долевого участия в строительстве от 14 апреля 2009 № 281, заключенного между ООО «Севкавстройсервис - 1» и ФИО4, договора уступки прав от 5 июня 2009 года заключенного между ФИО4 и ФИО2, а также акта приема - передачи от 1 декабря 2009 года между ООО «Севкавстройсервис - 1» и ФИО2 и подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 26-АЖ № 167581, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по ставропольскому краю ФИО2 на основании вышеуказанных документов с отсутствием ограничений и обременений на данный объект (т. 1 л. д. 9).

Невыполнение ФИО8 или ООО «Оберон», являвшихся поставщиками строительных материалов для подрядчика строительства не могут служить основанием для прекращения прав гражданина – потребителя на приобретенную им по договору долевого участия квартиру и переданному ему в установленном законом порядке застройщиком.

Коллегия также считает, что сам по себе факт постановления судебного решения о взыскании с ФИО8 в пользу ФИО2 денежных средств не свидетельствует об основаниях прекращения прав собственности на квартиру у последней. Вопрос о неосновательном обогащении ФИО8 не ставился, как и вопрос об исполнении указанного судебного решения.

Судебная коллегия критически относится к доводу ФИО1 о том, что она является добросовестным приобретателем спорной квартиры у ФИО4 по заключенному между ними договору купли – продажи.

Как было указано выше, пПак ьыло указано выше, продажи а ментов с отсутствием ограничений и обременений на данный объект (т. жимое имущество 26-АЖ № 16ервичное право собственности на спорную квартиру возникло 25 февраля 2010 года у ФИО2

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 апреля 2011 года исковые требования ООО «Севкавсройсервис-1» к ФИО2 были удовлетворены, в результате чего право собственности на квартиру было зарегистрировано за ООО «Севкавсройсервис-1», затем за ФИО4 и 16 августа 2011 года за ФИО1 в результате произведенного договора купли-продажи.

Вместе с тем, определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 1 ноября 2011 года вышеуказанное решение суда первой инстанции было отменено, а производство по делу прекращено.

Коллегия соглашается с доводом о том, что поскольку решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29.04.2011 г. являлось единственным основанием для регистрации права собственности ООО «Севкавсройсервис - 1» на спорную квартиру, то его отмена означает, что права собственности ООО «Севкавсройсервис - 1» на квартиру не возникало.

Соответственно, заключенный между ФИО1 и ФИО4 договор купли продажи не являлся основанием для возникновения у ФИО1 права собственности на квартиру в силу вышеизложенного, а также потому, что право собственности ФИО2 с момента его первоначальной регистрации 25 февраля 2010 года и до отчуждения квартиры Кочерге Н. Н. (5 мая 2012 года) не прекращалось.

Установленные статьей 235 ГК РФ основания для прекращения права собственности ФИО2 на спорное имущество в период с 25 февраля 2010 года до 5 мая 2012 года отсутствовали.

Кроме того, ФИО1 не доказала, что она не знала и не должна была знать о неправомерности отчуждения имущества ФИО4 и приняла все разумные меры для выяснения его правомочий на отчуждение имущества.

Напротив, материалы дела свидетельствуют об осведомленности ФИО1 о судебном споре в отношении имущества на момент заключения договора с ФИО4 В частности, бесспорным доказательством тому является то, что квартира в фактическое владение ФИО1 после заключения договора не передавалась.

Обращение ФИО2 в суд с виндикационным иском к ФИО1 было продиктовано только отсутствием иного правового механизма для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру за ФИО1, не являющейся собственником.

Таким образом, вышеизложенные обстоятельства свидетельствует, что спорное имущество не принадлежит ФИО1 на праве собственности, ФИО2 имела право на отчуждение имущества Кочерге Н. Н., который, в свою очередь, имел право на отчуждение имущества ФИО7, факт выбытия имущества из владения ФИО1 не имел места, что влечет отсутствие оснований, предусмотренных ст. ст. 301, 302 ГК РФ для удовлетворения иска ФИО1 об истребовании имущества из незаконного владения ФИО7, признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и признании права собственности на спорную квартиру.

Удовлетворяя заявленное ходатайство представителя ФИО7 об отмене мер по обеспечению иска, коллегия учитывает, что суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска с сообщением об этом в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.

Руководствуясь частью 3 статьи 144, статьями 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия Ставропольского краевого суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО6, ФИО7 об изъятии из незаконного владения ФИО7 квартиры № … в городе Ставрополе общей площадью 59.3 кв. м., признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект за Кочергой Н. Н., признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности за ФИО2, признании за ФИО1 права собственности на квартиру № … в городе Ставрополе, отказать.

Меры по обеспечению иска в виде запрещения действий по регистрации прав и сделок в отношении объекта недвижимого имущества по адресу: <...> а также запрета на отчуждение данного объекта, принятые определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 31 мая 2012 года отменить.

Председательствующий: Судьи: