Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя Тикуновой Л. П. – Меграбян К. Г. по доверенности 26АА № 0350068 от 24.03.2011 г., представителя Лазовой О. Г. – Сапункова Р. Ю. по доверенности от 19.01.2012 г., представителя Родионовой В. Ю. (законного представителя несовершеннолетнего Родионова Д. В.) - Плужниковой Н. В. по доверенности № 3Д-1651 от 21.06.2012 г.,

рассмотрев материалы гражданского дела по исковому заявлению Лазовой О. Г. к Тикуновой Л. П., Кочерге Н. Н., Родионову Д. В. об истребовании имущества из незаконного владения, признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Песоцкого В. В.,

У С Т А Н О В И Л А:

Тикунова Л. П. обратилась в Промышленный районный суд г. Ставрополя с исковым заявлением к Лазовой О. Г. об истребовании из незаконного владения квартиры, признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и признании права собственности, где указала, что является собственником квартиры № … в г. Ставрополе. Указанная квартира явилась предметом судебного спора по иску ООО «Севказстройсервис-1» к Тикуновой Л. П. о расторжении договора долевого участия в строительстве и применении последствий расторжения данного договора. 29 апреля 2011 года Промышленным районным судом г. Ставрополя принято решение об удовлетворении исковых требований ООО «Севкавстройсервис-1». До рассмотрения дела судом кассационной инстанции ООО «Севкавстройсервис-1» аннулировало запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за Тикуновой Л. П. права собственности на спорную квартиру, зарегистрировало право собственности за собой, произвело отчуждение спорной квартиры своему учредителю Надуеву И. К. и было ликвидировано по решению последнего. Затем в период судебного разбирательства между Надуевым И. К. и Лазовой О. Г. был заключен договор купли - продажи спорной квартиры, в связи с чем право собственности на квартиру было зарегистрировано за ответчиком Лазовой О. Г. 1 ноября 2011 года судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 апреля 2011 года о расторжении договора долевого участия в строительстве и регистрации права собственности на указанную квартиру за ООО «Севкавстройсервис-1» было отменено, производство по делу прекращено. Тикунова Л. П., по ее мнению, осталась собственником спорной квартиры, однако в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности аннулирована и правообладателем спорной квартиры значится Лазовая О. Г. Тикунова Л. П. считала, что Надуев И. К. не имел права отчуждать спорную квартиру, поскольку знал, что она является предметом судебного разбирательства.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 7 декабря 2011 года исковые требования Тикуновой Л. П. удовлетворены.

Из чужого незаконного владения Лазовой О. Г. изъята квартира № … в г. Ставрополе общей площадью 59.3 кв. м. с кадастровым номером 26-26-01/010/2010-479.

Аннулирована запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру № … в г. Ставрополе за Лазовой О. Г.

За Тикуновой Л. П. признано право собственности на квартиру № …в г. Ставрополе общей площадью 59,3 кв. м. с кадастровым номером 26-26-01/010/2010-479.

Указано, что решение является основанием для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за Тикуновой Л. П. права собственности на квартиру.

Будучи несогласными с вынесенным решением, представитель ответчика Лазовой О. Г. - Сапунков Р. Ю. и представитель лица, не привлеченного к участию в деле Надуева И. К. - Николаенко М. С. подали апелляционные жалобы, где указали, что решение подлежит отмене, поскольку дело рассмотрено без надлежащего извещения Лазовой О. Г. и без привлечения передавшего имущество лица Надуева И. К.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 мая 2012 года решение Промышленного районного суда Ставропольского края от 7 декабря 2011 года отменено с переходом на рассмотрение дела по правилам производства в суде первой инстанции (полная апелляция).

В ходе судебного разбирательства по правилам производства в суде первой инстанции определениями судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 13 июня 2012 года и 13 июля 2012 года прекращено производство по делу по исковым требованиям Тикуновой Л. П. (с учетом дополнений) об истребовании квартиры № … в г. Ставрополе из незаконного владения Лазовой О. Г., признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности за Лазовой О. Г., признания недействительным решения ликвидатора ООО «Севкавстройсервис-1» № 01/06-РИ-2 от 1.06.2011 г. о передаче имущества ликвидируемой организации ее участнику, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества № 199-КВ от 25 июля 2011 года, заключенного между Надуевым И. К. и Лазовой О. Г., признании за Тикуновой Л. П. права собственности на вышеуказанную квартиру.

В ходе судебного разбирательства по правилам производства в суде первой инстанции Лазовой О. Г. предъявлено встречное исковое заявление к Тикуновой Л. П., Кочерга Н. Н., Родионову Д. В., где она (с учетом уточнений) указала, что между ней и Надуевым И. К. 25 июля 2011 года был заключен договор купли-продажи № 199-КВ квартиры № …в г. Ставрополе. Свое право зарегистрировала в установленном законом порядке, передала продавцу денежные средства в размере … рублей. Квартира ей была передана в день подписания договора. 13 января 2012 года Лазовая О. Г. не смогла попасть в квартиру по причине смены замков во входной двери. Впоследствии она узнала, что судебным решением от 7 декабря 2011 года право собственности на объект признано за Тикуновой Л. П. Лазовая О. Г. обжаловала данное решение суда, ей был восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы. В дальнейшем 17 апреля 2012 года Тикунова Л. П. продала квартиру Кочерге Н. Н., однако отчуждать ее не имела права. Лазовой О. Г. были приняты меры по недопущению перехода права собственности на квартиру, что подтверждается уведомлениями регистрирующего органа. Вместе с тем, право собственности было зарегистрировано за Кочергой Н. Н. 18 мая 2012 года между Кочерга Н. Н. и Родионовым Д. В. был заключен договор купли-продажи данной квартиры. Право собственности за Родионовым Д. В. не зарегистрировано, однако на сегодняшний день квартира находится во владении последнего. Просила суд изъять из незаконного владения Родионова Д. В. квартиру № … в г. Ставрополе общей площадью 59.3 кв. м., признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности за Кочергой Н. Н., признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности за Тикуновой Л. П. и признать право собственности на вышеуказанное жилое помещение за Лазовой О. Г.

В судебном заседании представитель Лазовой О. Г. – Сапунков Р. Ю. требования и доводы искового заявления поддержал, дополнив, что регистрация права собственности на спорную квартиру за ООО «Севкавстройсервис-1» являлась правомерной, как и переход права собственности на данный объект от общества с ограниченной ответственностью, находящемуся в процессе ликвидации к Надуеву И. К. Отмена решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 апреля 2011 года, которым был расторгнут договор долевого участия в строительстве между Тикуновой Л. П. и ООО «Севкавстройсервис-1» состоялась по истечении двух месяцев со дня его постановления и после ликвидации ООО «Севкавстройсервис-1». Денежные средства по договору долевого участия в строительстве Тикунова Л. П. в ООО «Севкавстройсервис-1» не вносила, а передала их гр. Козлову В. К.

В судебном заседании представитель ответчика Тикуновой Л. П. – Меграбян К. Г. исковые требования Лазовой О. Г. не признала, просила отказать в их удовлетворении, мотивировав свою позицию тем, что право собственности на спорное имущество возникло у ее доверителя и сохранялось до 5 мая 2012 года, то есть до государственной регистрации перехода права к приобретателю по договору купли-продажи - Кочерге Н. Н. С момента первоначальной регистрации права собственности на имущество 25 февраля 2010 года до 5 мая 2012 года она никогда не утрачивала права собственности на квартиру. Довод об отсутствии оплаты по договору участия в долевом строительстве опровергается состоявшимся актом передачи спорного помещения от ООО «Севкавстройсервис-1» к Тикуновой Л. П., составление и подписание которого при отсутствии оплаты невозможно. Расторжение договора в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате объекта долевого строительства возможно исключительно до передачи дольщику объекта долевого строительства; отсутствие оплаты за объект строительства исключает его передачу участнику долевого строительства; подписанием документа о передаче объекта долевого строительства прекращаются обязательства сторон в отношении объекта. Сомнения в производстве Тикуновой Л. П. оплаты переданного объекта долевого строительства не имеют правового смысла и не могут повлиять на факт возникновения у Тикуновой Л.П. права собственности на спорную квартиру 25 февраля 2010 года. То, что Тикунова Л. П. произвела оплату за квартиру с ведома застройщика в пользу гр. Козлова В. К., являющегося контрагентом подрядчика строительства для последующего перечисления ООО «Севкавстройсервис-1» и последующие разногласия между последними лицами не должно влиять на права гражданина – участника долевого строительства, исполнившего свои обязательства.

В судебном заседании представитель ответчика Родионова Д. В. - Плужникова Н. В. исковые требования Лазовой О. Г. не признала, просила отказать в их удовлетворении, мотивировав свою позицию тем, что поскольку решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 апреля. 2011 года явилось единственным основанием для регистрации права собственности ООО «Севкавсройсервис - 1» на спорную квартиру, его отмена означает, что право собственности ООО «Севкавсройсервис - 1» на квартиру никогда не возникало. Соответственно, заключенный между Лазовой О. Г. и Надуевым И. К. договор купли-продажи от 25 июля 2011 года, не является доказательством, подтверждающим возникновение у Лазовой О. Г. права собственности на квартиру. Других доказательств Лазовой О. Г. не может быть представлено, поскольку в отличие от «Севкавсройсервис - 1» право собственности Тикуновой Л. П. с момента его первоначальной регистрации 25 февраля 2010 года и до момента отчуждения квартиры Кочерге Н. Н. никогда не прекращалось. Статус добросовестного приобретателя Лазовой О. Г. не подтвержден, поскольку она была информирована о наличии судебного спора при заключении договора купли-продажи в отношении спорного объекта недвижимости. Квартира в фактическое владение Лазовой О. Г. ни Надуевым И. К., ни кем-либо другим не передавалась. Отмена апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 мая 2012 года решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 7 декабря 2011 года, которым требования Тикуновой Л. П. были удовлетворены, не свидетельствует о факте выбытия имущества из владения истца как собственника помимо его воли.

Ответчик Кочерга Н. Н., будучи надлежаще уведомленным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о возможности рассмотрения дела в свое отсутствие не сообщил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, будучи надлежаще уведомленным о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился.

Суд, с учетом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) и мнения сторон, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав письменные доказательства, гражданское дело № 2-2304/2011, гражданское дело № 2-2882/2011 (Промышленный районный суд г. Ставрополя), дело правоустанавливающих документов № 26-26-01/010/2010-479, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Лазовой О. Г.

Так, 19 марта 2009 года между Тикуновой Л. П. и ООО «Севкавсройсервис - 1» заключен договор долевого участия в строительстве № 219 в отношении квартиры № … в г. Ставрополе, содержащий обязательство Тикуновой Л. П. по уплате застройщику денежных средств в сумме … рублей в срок до 23 апреля 2009 года.

11 апреля 2009 года между Надуевым И. К. (единственным участником ООО «Севкавстройсервис - 1») и ООО «Севкавстройсервис - 1» подписан договор долевого участия в строительстве № 281 в отношении той же квартиры, содержащий обязательство Надуева И. К. об уплате застройщику денежных средств в сумме … рублей в срок до 29 апреля 2009 года.

Оба договора долевого участия от имени ООО «Севкавстройсервис - 1» подписаны директором Мусаевым М. Х.

Договор с Надуевым И. К. подписан до истечения срока уплаты Тикуновой Л. П. денежных средств по заключенному договору от 19 марта 2009 года и 28 апреля 2009 года прошел государственную регистрацию.

Напротив, договор долевого участия в строительстве от 19 марта 2009 года на государственную регистрацию не представлялся.

Судом установлено, что в помещении ООО «Севкавстройсервис - 1» на следующий день после заключения договора с Тикуновой Л. П. 20 марта 2009 года последней с гр. Козловым В. К. заключено соглашение о задатке, предметом которого является заключение договора долевого участия в долевом строительстве с ООО «Севкавстройсервис - 1» о приобретении Тикуновой Л. П. вышеуказанной квартиры стоимостью … рублей, … рублей из которых Тикунова Л. П. в качестве задатка уплачивает Козлову В. К. сразу, а … рублей обязалась уплатить ему до 23 апреля 2009 года.

15 апреля 2009 года Тикунова Л. П. в помещении ООО «Севкавстройсервис - 1» передала указанные денежные средства гр. Козлову В. К. для перечисления их в ООО «Севкавстройсервис - 1» в срок до 15 июня 2009 года.

При этом Тикунова Л. П. не была информирована ООО «Севкавстройсервис - 1» о том, что 11 апреля 2009 года общество заключило договор с Надуевым И. К. в отношении той же квартиры.

5 июня 2009 года ООО «Севкавстройсервис - 1» предложило Тикуновой Л. П. заключить договор уступки права требования с Надуевым И. К., на что последняя дала согласие.

Апелляционная коллегия приходит к выводу о выполнении обязательств Тикуновой Л. П. по договору, что подтверждает имеющийся в материалах дела акт приема - передачи спорной квартиры от 1 декабря 2009 года, который подписан сторонами.

Данные выводы согласуются с положениями ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которыми обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу данной нормы закона момент уплаты участником долевого строительства денежных средств за объект долевого строительства должен предшествовать акту его передачи, а совершение последнего невозможно без произведения оплаты.

Расторжение договора долевого участия в строительстве в случае нарушения его участником обязательств по оплате объекта долевого строительства возможно исключительно до передачи объекта долевого строительства (часть 4 статьи 5, части 3, 5 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а подписанием акта передачи объекта долевого строительства обязательства сторон в отношении такого объекта прекращаются (исключением являются последствия нарушения качества объекта (статья 7).

Действующим законодательством не предусмотрена возможность возврата застройщиком денежных средств с участника долевого строительства, зарегистрировавшего за собой первичное право собственности на объект долевого строительства в соответствии со статьей 16 вышеуказанного Закона на основании документа о передаче объекта долевого строительства.

Суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения в данной ситуации норм пункта 3 статьи 386 и статьи 450 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) к отношениям между застройщиком и участником долевого строительства, так как у застройщика права собственности на объект долевого строительства не возникает и перехода права на него не происходит.

Нормы Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ, а застройщик в принципе не может быть введен в заблуждение участником долевого строительства.

Право собственности на спорную квартиру у Тикуновой Л. П. возникло 25 февраля 2010 года на основании пункта 1 статьи 218, статьи 219 ГК РФ, договора долевого участия в строительстве от 14 апреля 2009 № 281, заключенного между ООО «Севкавстройсервис - 1» и Надуевым И. К., договора уступки прав от 5 июня 2009 года заключенного между Надуевым И. К. и Тикуновой Л. П., а также акта приема - передачи от 1 декабря 2009 года между ООО «Севкавстройсервис - 1» и Тикуновой Л. П. и подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 26-АЖ № 167581, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по ставропольскому краю Тикуновой Л. П. на основании вышеуказанных документов с отсутствием ограничений и обременений на данный объект (т. 1 л. д. 9).

Невыполнение Козловым В. К. или ООО «Оберон», являвшихся поставщиками строительных материалов для подрядчика строительства не могут служить основанием для прекращения прав гражданина – потребителя на приобретенную им по договору долевого участия квартиру и переданному ему в установленном законом порядке застройщиком.

Коллегия также считает, что сам по себе факт постановления судебного решения о взыскании с Козлова В. К. в пользу Тикуновой Л. П. денежных средств не свидетельствует об основаниях прекращения прав собственности на квартиру у последней. Вопрос о неосновательном обогащении Козловым В. К. не ставился, как и вопрос об исполнении указанного судебного решения.

Судебная коллегия критически относится к доводу Лазовой О. Г. о том, что она является добросовестным приобретателем спорной квартиры у Надуева И. К. по заключенному между ними договору купли – продажи.

Как было указано выше, пПак ьыло указано выше, продажи а ментов с отсутствием ограничений и обременений на данный объект (т. жимое имущество 26-АЖ № 16ервичное право собственности на спорную квартиру возникло 25 февраля 2010 года у Тикуновой Л. П.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 апреля 2011 года исковые требования ООО «Севкавсройсервис-1» к Тикуновой Л. П. были удовлетворены, в результате чего право собственности на квартиру было зарегистрировано за ООО «Севкавсройсервис-1», затем за Надуевым И. К. и 16 августа 2011 года за Лазовой О. Г. в результате произведенного договора купли-продажи.

Вместе с тем, определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 1 ноября 2011 года вышеуказанное решение суда первой инстанции было отменено, а производство по делу прекращено.

Коллегия соглашается с доводом о том, что поскольку решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29.04.2011 г. являлось единственным основанием для регистрации права собственности ООО «Севкавсройсервис - 1» на спорную квартиру, то его отмена означает, что права собственности ООО «Севкавсройсервис - 1» на квартиру не возникало.

Соответственно, заключенный между Лазовой О. Г. и Надуевым И. К. договор купли продажи не являлся основанием для возникновения у Лазовой О. Г. права собственности на квартиру в силу вышеизложенного, а также потому, что право собственности Тикуновой Л. П. с момента его первоначальной регистрации 25 февраля 2010 года и до отчуждения квартиры Кочерге Н. Н. (5 мая 2012 года) не прекращалось.

Установленные статьей 235 ГК РФ основания для прекращения права собственности Тикуновой Л. П. на спорное имущество в период с 25 февраля 2010 года до 5 мая 2012 года отсутствовали.

Кроме того, Лазовая О. Г. не доказала, что она не знала и не должна была знать о неправомерности отчуждения имущества Надуевым И. К. и приняла все разумные меры для выяснения его правомочий на отчуждение имущества.

Напротив, материалы дела свидетельствуют об осведомленности Лазовой О. Г. о судебном споре в отношении имущества на момент заключения договора с Надуевым И. К. В частности, бесспорным доказательством тому является то, что квартира в фактическое владение Лазовой О. Г. после заключения договора не передавалась.

Обращение Тикуновой Л. П. в суд с виндикационным иском к Лазовой О. Г. было продиктовано только отсутствием иного правового механизма для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру за Лазовой О. Г., не являющейся собственником.

Таким образом, вышеизложенные обстоятельства свидетельствует, что спорное имущество не принадлежит Лазовой О. Г. на праве собственности, Тикунова Л. П. имела право на отчуждение имущества Кочерге Н. Н., который, в свою очередь, имел право на отчуждение имущества Родионову Д. В., факт выбытия имущества из владения Лазовой О. Г. не имел места, что влечет отсутствие оснований, предусмотренных ст. ст. 301, 302 ГК РФ для удовлетворения иска Лазовой О. Г. об истребовании имущества из незаконного владения Родионова Д. В., признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и признании права собственности на спорную квартиру.

Удовлетворяя заявленное ходатайство представителя Родионова Д. В. об отмене мер по обеспечению иска, коллегия учитывает, что суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска с сообщением об этом в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.

Руководствуясь частью 3 статьи 144, статьями 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия Ставропольского краевого суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

В удовлетворении искового заявления Лазовой Олеси Геннадьевны к Тикуновой Людмиле Павловне, Кочерге Николаю Николаевичу, Родионову Дмитрию Владимировичу об изъятии из незаконного владения Родионова Д. В. квартиры № … в городе Ставрополе общей площадью 59.3 кв. м., признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект за Кочергой Н. Н., признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности за Тикуновой Л. П., признании за Лазовой О. Г. права собственности на квартиру № … в городе Ставрополе, отказать.

Меры по обеспечению иска в виде запрещения действий по регистрации прав и сделок в отношении объекта недвижимого имущества по адресу: город Ставрополь, улица …, а также запрета на отчуждение данного объекта, принятые определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 31 мая 2012 года отменить.

Председательствующий: Судьи: