Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ГУП Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан» на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 18 августа 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО2 к ГУП РБ Киностудия «Башкортостан» о признании торгов от 03.07.2017 года по продаже имущества - гаража, литера Б, расположенного по адресу, адрес, договора купли-продажи по результатам торгов от 03.07.2017 года по продаже вышеуказанного имущества недействительным, удовлетворить полностью.

Признать торги от 03.07.2017 года по продаже имущества - гаража, литера Б, расположенного по адресу, адрес а так же договор купли-продажи по результатам торгов от 03.07.2017 года по продаже вышеуказанного имущества недействительными.

Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ГУП РБ Киностудия Башкортостан» о признании торгов от 03 июля 2017 года и договора купли-продажи недействительными по тем основаниям, что указанные торги проведены с нарушением действующего законодательства, поскольку ответчиком не был соблюден порядок реализации вышеуказанного имущества, предложения в адрес третьих лиц ответчиком не оправлялись. По мнению истца, невключение в извещение о проведении торгов сведений о нахождении объекта недвижимости на земельном участке, права на который надлежащим образом не оформлены и имеют обременения, а также не извещении о проведении аукциона, свидетельствует о нарушении ответчиком порядка проведения публичных торгов, что влечет за собой их недействительность, а заключенный на торгах договор купли-продажи недвижимого имущества является ничтожным. В соответствии с ч.1 п.6 вышеуказанного Федерального закона, сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

Просит признать торги от 03 июля 2017 года по продаже имущества а именно гаража, литера Б, расположенного по адресу, адрес недействительным; признать договор купли-продажи по результатам торгов от 03 июля 2017 года по продаже гаража, литера Б, недействительным.

Суд вынес вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представителя ГУП Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан» просит решение отменить в виду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ГУП Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан» обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В порядке статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Разрешая спор, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, руководствуясь статьями 11, 12, 130, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, статьей 34, частью 3 статьи 35, частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Суд обоснованно указал, что торги, итогом которых явилось отчуждение здания гаража без одновременного отчуждения занятого им земельного участка, проведены с нарушением закона - ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе является одним из способов приватизации (подп. 2 п. 1 ст. 13 Федерального закона от21.12.2001№ 178-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества.

В силу ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также предусмотрено, что приватизация объектов недвижимого имущества производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых такими объектами и необходимых для их использования, за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 данного Кодекса

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Следовательно, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.09.2012 года N 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов", Правительство Российской Федерации постановило определить адрес сайта в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по реализации имущества должника.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 года N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом", Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

В силу ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор может быть заключен в форме проведения торгов с лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 447 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса РФ заключение договора только путем проведения торгов обязательно, если это предусмотрено законом. Заключение договора на оказание услуг акционерным обществом путем проведения торгов законом не предусмотрено.

Исходя из смысла статей 447 и 448 Гражданского кодекса РФ торги проводятся путем осуществления определенных действий: опубликования извещения о проведении торгов с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, сведения о начальной цене, направлении заявок на участие в торгах и уплате задатка, выбор лучшего предложения.

Статьей 449 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что торги, проведенные нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.

Судом установлено, что торги проводились в соответствии с гл.30 Гражданского Кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Республики Башкортостан от 11 ноября 2003г. № 279 «О реализации республиканскими органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан» и приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 11 мая 2017г. № 511.

В соответствии с договором аренды № 2934 от 19 октября 2007 года Администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан предоставил ГУП «Башкиновидеопрокат» в аренду земельный участок, общей площадью 4122 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером ... находящийся по адресу: адрес для использования в целях для размещения и эксплуатации объектов недвижимости ГУП «Башкиновидеопрокат» сроком на 49 лет. (л.д.14-16).

Дополнительным соглашением к договору аренды № 2934 от 19 октября 2007 года земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19 июля 2010 года внесены изменения в части наименования, указав в качестве арендатора ГУП Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан». (л.д.19)

Следовательно, Комитет по управлению собственностью МЗИО РБ по Мелеузовскому району и г. Мелеуз собственником земельного участка не является, а осуществляет полномочия собственника - Республики Башкортостан в отношении земельного участка, на котором расположен спорный гараж, на основании соглашения от 14 июля 2010 года о переводе на Республику Башкортостан в лице Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан прав и обязанностей арендодателя земельного участка по договору аренды от 19 октября 2007 года № 2934. Государственная регистрация права собственности Республики Башкортостан на земельный участок произведена 13 декабря 2007 года.

По соглашению о передаче права аренды на земельный участок от 20 января 2015 года, зарегистрированного в ЕГРП 30 апреля 2015 года, ГУП Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан» заключило соглашение с ИП ФИО2 о нижеследующем.

В связи с заключенным между Арендатором и Новым Арендатором 18 августа 2014 г. договором № 53 купли-продажи государственного имущества: здание кинопроката (лит. А), гараж (лит. Б), здание уборной (лит. I), ворота (лит. II), забор (лит.III), замощение (лит. IV), расположенного по адресу: адрес, в соответствии со ст. 552 Гражданского Кодекса РФ, п. 5,9 ст.22, п.1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ, Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает право аренды на земельный участок, занимаемый указанным недвижимым имуществом, и необходимый для его использования.

Земельный участок, являющийся предметом настоящего соглашения, площадью 4122 кв.м., кадастровый номер 02:68:011127:6, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное «пользование: под размещение и эксплуатацию производственной базы, имеет адресные ориентиры: адрес

Указанный земельный участок предоставлен Арендатору на праве аренды сроком на 49 (сорок девять) лет и используется Арендатором на основании Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 2934 от 19 октября 2007 г., Дополнительного соглашения № б/н от 19 октября 2010 г. к Договору аренды земельного участка,, находящегося в государственной собственности, № 2934 от 19 октября 2007 г.

К соглашению о передаче права аренды на земельный участок, заключенного между ФИО2 и ГУП РБ Киностудия «Башкортостан» от 20 января 2015 года, каких-либо дополнительных соглашений заключено не было. Согласно указанному соглашению истцу передан в аренду земельный участок, площадью 4122 кв.м., за который ФИО2 ежеквартально оплачивает арендную плату исходя из установленной стоимости

Также установлено, что истец является собственником нежилых помещений площадью 1331,1 кв.м. и площадь. 172,2 кв.м. расположенных по адресу: адрес на земельном участке площадью 4122 кв.м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности. (л.д. 12, 13)

Установлено, что предметом оспариваемых торгов по продаже муниципального имущества явилось здание гаража литер Б.

Указанное здание гаража расположено на земельном участке с кадастровым номера ... от 19 октября 2007 года площадью 4122 кв.м., права аренды по которому, были переданы по Соглашению о передаче прав аренды от 20 января 2015 года ответчиком истцу, о чем в Администрацию Мелеузовского района ответчиком было направлено уведомление о передаче прав аренды на земельный участок. С момента поступления указанного уведомления ФИО2 ежеквартально оплачивал арендную плату за земельный участок исходя из расчета стоимости арендной платы за 4122 кв.м., т.е. использует участок полностью, что подтверждается платежными поручениями. (л.д. 153-158).

Согласно договору аренды № 15 РБ, находящегося в собственности Республики Башкортостан земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30 августа 2015 года, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан передает в аренду ГУП Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан» земельный участок в аренду сроком на 49 лет. Данный договор зарегистрирован 20 января 2016 года. (л.д.71-77)

Сведений о заключении дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, заключенного между сторонами от 20 января 2015 года, свидетельствующих об изменении условий договора аренды на условии о множественности лиц на стороне Арендатора, материалы дела не содержат.

Информационное сообщение о проведении торгов по продаже вышеуказанного имущества было опубликовано на сайте torgi.gov.ru.

В информационном сообщении о проведении торгов опубликованы следующие сведения: сведения об организаторе торгов - ГУП РБ Киностудия Башкортостан; сведения о собственнике имущества - Республика Башкортостан; наименование объектов недвижимости - здание гаража (лит. Б), адрес информация о ценовом предложении; шаг аукциона 7500 рублей; информация о начальной цене предложения - 150 000 руб., в т.ч. НДС; размер задатка - 20% от начальной цены имущества; о форме, сроков и порядке платежей; об отсутствии обременении на имущество; о порядке приема заявок для участия в аукционе; о составе документов, представляемых для участия в аукционе; банковские реквизиты для перечисления задатка; дата проведения аукциона; порядок проведения аукциона и порядок заключения договора; порядок оплаты и иные условия.

03 июля 2017 года проведены торги по продаже имущества – гаража, литера Б, расположенного по адресу: адрес Максимальная цена продажи в размере 157 500 рублей предложена участником ФИО3, в связи с чем, ФИО3 признан победителем аукциона.

Также установлено, что на момент проведения аукциона по продаже здания земельный участок для эксплуатации продаваемого здания в соответствующем размере сформирован не был. В информационном сообщении не содержалось указания на то, что в стоимость выставленного на аукцион объекта входит стоимость занятого им земельного участка. Объектом купли-продажи явилось лишь здание гаража.

По договору купли-продажи государственного имущества № 21 от 04 июля 2017 года ГУП Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан» продал ФИО3 объект недвижимости – нежилое помещение (гараж), с кадастровым номером ..., общей площадью 64,7 кв.м., расположенное по адресу: адрес стоимостью 157500 рублей.

Право хозяйственного ведения «Продавца» на «Объект» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права: серии СВ № 0014661 от 27.06.2015 г. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.06.2015 г. сделана запись регистрации: № ...1. (л.д.115-120).

Также установлено, что собственником нежилого здания – гаража, площадью 172,2 кв.м., расположенного по адресу: адрес является ФИО2 на основании договора купли-продажи государственного имущества от 18 августа 2014 года № 53, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ... от 03 апреля 2015 г. (л.д.13 том 1).

Поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства выражения воли сторон оспариваемого договора, направленной на отчуждение земельного участка, в форме, соответствующей форме договора купли-купли продажи здания, то суд верно пришел к выводу о том, что торги, итогом которых явилось отчуждение здания гаража без одновременного отчуждения занятого им земельного участка, проведены с нарушением закона - ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, является необходимым условием законности любых сделок в отношении указанного имущества.

Довод ответчика о ничтожности права аренды истца на земельный участка с кадастровым номером 02:68:011127:006 судом обоснованно отклонен как несостоятельный, поскольку не доказан и не основан на нормах действующего законодательства, чему судом первой инстанции дана оценка.

Как усматривается из условий договора купли-продажи № 21 от 04 июля 2017 года, оплата по договору должна была быть произведена в срок до 04 августа 2017 года, однако денежные средства в исполнение договора купли-продажи поступили на расчетный счет продавца только 11 августа 2017 года, что судом также обоснованно принято в качестве основания для признания оспариваемой сделки спорного имущества недействительным.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку данные выводы обоснованы, сделаны на основании исследованных судом доказательств и их надлежащей оценки.

При проверке законности и обоснованности решения по настоящему делу в апелляционном порядке судебная коллегия не установила нарушений норм материального или процессуального законодательства судом первой инстанции, являющихся основанием к отмене решения суда.

Доводы апелляционной жалобы о том, что имеется договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.08.2015 года, также не влечет отмену решения суда, поскольку судом установлено отсутствие дополнительных соглашений к заключенному между истцом и ответчиком соглашение по договору аренды земельного участка, объективно свидетельствующих об изменении условий договора аренды на условии о множественности лиц на стороне Арендатора. В силу того, что истцу в аренду передан земельный участок, площадью 4122 кв.м., то заключение других договоров без оспаривания или расторжении первоначального в отношении одно и того же имущества законом не предусмотрено.

Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, апелляционная жалоба не содержит.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 18 августа 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ГУП Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан» без удовлетворения.

Председательствующий Мугинова Р.Х.

Судьи Милютин В.Н.

ФИО1