Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Салмина В.Ф.- Казанцевой Я.В., действующей на основании доверенности от 27.09.2019, на решение Беловского городского суда Кемеровской области

от 29 ноября 2019 года

по иску Салмина Вячеслава Федоровича к Администрации Беловского городского округа о признании недействительным протокола величины арендной платы к договору аренды земельного участка, обязании произвести расчёт арендной платы по договору аренды земельного участка из кадастровой стоимости земельного участка.

установила:

Салмин В.Ф. обратился в суд с иском к Администрации Беловского городского округа о признании недействительным протокола величины арендной платы к договору аренды земельного участка, обязании произвести расчёт арендной платы по договору аренды земельного участка из кадастровой стоимости земельного участка.

Требования мотивированы тем, что между Администрацией Беловского городского округа (арендодатель) и истцом 14.01.2013 заключён аренды №(далее-договор аренды) земельного участка из состава земель населённых пунктов, площадью 2400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>.

В соответствии с распоряжением № от 28.12.2012 участок предоставлялся для проектирования и размещения пляжа.

Из приложения №1 к договору аренды следует, что арендная плата за пользование спорным земельным участком составила 44819 рублей в год (ежемесячно 3734,92 руб.) и рассчитывалась по формуле исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Указанный способ определения величины арендной платы применялся арендатором вплоть до 2018 года.

21.08.2019 истцом был получен протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка № на 2019 год, из которого следует, что арендодатель изменяет методику исчисления величины арендной платы в одностороннем порядке, применив не кадастровую стоимость земельного участка, а рыночную стоимость земельного участка, исходя из отчёта об оценке рыночной стоимости № от 26.06.2019. В результате этого арендная плата земельного участка составила 288000 рублей в год, ежемесячный размер арендной платы составил 24000 рублей, то есть имело место увеличение арендной платы в 4,5 раза.

Он считает, что изменение способа определения величины арендной платы с заменой кадастровой стоимости земельного участка на рыночную стоимость земельного участка возможен только путём внесения соответствующих изменений в договор аренды, так как в договоре аренды отсутствует возможность изменения в одностороннем порядке методики расчёта арендной платы, утверждённой в качестве его условия. Также считает, что в соответствии с пунктом 2.9.5 постановления коллегии Администрации Кемеровской области №47 от 05.10.2010 размер арендной платы за земельные участки, рассчитанный на 2019 год с учётом положений подпунктов 2.9.1-2.9.4, не может превышать размер арендной платы более чем в 1,043 раза по сравнению с арендной платой за данный земельный участок, установленный на 2018 год.

С учётом изложенного истец просит признать недействительным протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка № от 14.01.2013 на период 01.01.2019 по 31.12.2019 от 12.08.2019 №, обязать ответчика в течение 15 дней произвести расчёт арендной платы по договору аренды земельного участка № от 14.01.2013 на 2019 г. исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель Администрации Беловского городского округа -Суркова Е.Е., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала.

Решением Беловского городского суда Кемеровской области от 29 ноября 2019 года в удовлетворении исковых требований Салмина В.Ф. отказано.

В апелляционной жалобе представитель Салмина В.Ф. – Казанцева Я.В., действующая на основании доверенности от 27.09.2019, просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, так как в момент заключения договора аренды земельного участка стороны определили кадастровую стоимость участка в размере 1256376 руб., что было отражено в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. Установление новой кадастровой цены земельного участка в материалах дела отсутствует. Вывод суда о том, что пункт 2.5 договора даёт право арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы исходя из рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчётом об оценке не обоснован, поскольку при заключении договора аренды стороны определили, что величина арендной платы рассчитывается по формуле исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1256376 руб., что соответствует положениям Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010. Одностороннее изменение способа определения величины арендной платы договором аренды земельного участка от 14.01.2013 не предусмотрено. Также суд не дал оценки тому обстоятельству, что увеличение арендной платы в 2019 году по сравнению с 2018 годом произошло в 4,5 раза, что прямо запрещает пункт 2.9.5 постановления № 47 от 05.10.2010. Просит удовлетворить его исковые требования.

Представителем Администрации Беловского городского округа Куприенко Е.Е., действующей на основании доверенности № от 19.12.2019, на жалобу принесены возражения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании статьи 327, п.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя Салмина В.Ф.- Казанцевой Я.В., действующей на основании доверенности, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда правильным и не усматривает оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что 14.01.2013 между Администрацией Беловского городского округа (арендодатель) и Салминым В.Ф. (арендатор) заключён аренды № земельного участка из состава земель населённых пунктов, площадью 2400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>.

В соответствии с распоряжением № от 28.12.2012 участок предоставлялся для проектирования и размещения пляжа.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата является обязательным платежом. Размер арендной платы приводится в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1).

В соответствии с пунктом 2.5 договора размер арендной платы может быть изменён арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях: изменение кадастровой стоимости земельного участка; принятие законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчёта арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчёте арендной платы; определение рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчётом об оценке; изменение категории земель и вида разрешённого использования земельного участка; увеличение арендной платы в соответствии с пунктом 2.9 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утверждённого Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области №47 от 05.02.2010.

Изменение размера арендной платы по изложенным выше основаниям не требует дополнительного соглашения сторон. Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением расчёта доводится до сведения арендатора путём направления ему заказной корреспонденции с уведомлением или вручения под роспись.

Указанный способ определения величины арендной платы применялся арендодателем вплоть до 2018 года (л.д.8-10,71-73). В 2018 году кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 1 256376 рублей.

12.08.2019 в адрес Салмина В.Ф. Администрацией Беловского городского округа направлено уведомление с протоколом определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка № на 2019 год, из которого следует, что арендная плата земельного участка составляет 288000 рублей в год, ежемесячный размер арендной платы составил 24000 рублей.

Согласно произведённым арендодателем и направленным в адрес истца расчётам размера арендной платы на 2019 год, расчёт произведён по формуле: А = S х 120, где А - размер годовой арендной платы; стоимость одного кв.м.= 120 руб., установлена на основании Отчёта № от 26.06.2019 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв.м. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2400 кв.м., с кадастровым номером №, вид разрешённого использования «для проектирования и размещения пляжа» (л.д.15).

Не согласившись с расчётом и размером арендной платы на 2019 год, Салмин В.Ф. обратился к арендодателю с заявлением, в котором просил произвести расчёт арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, в чём ему было отказано (л.д.16-17), что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Салмина В.Ф., суд обосновал решение тем, что согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес> составляет 1 рубль, что свидетельствует об её отсутствии, при этом пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы исходя из рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчётом об оценке.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда, так как он основан на доказательствах, имеющихся в материалах дела, и соответствует условиям договора и требованиям материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьёй 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 05 февраля 2010 г. N 47 утверждён Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области (далее - Порядок определения арендной платы).

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения арендной платы размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области в расчёте на год определяется органами местного самоуправления одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; на основании рыночной стоимости размера арендной платы земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 2.13 Порядка определения размера арендной платы размер арендной платы может быть изменён арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка; принятия законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчёта арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчёте арендной платы; определения рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчётом об оценке; изменение категории земель и вида разрешённого использования земельного участка; увеличение арендной платы в соответствии с пунктом 2.9 настоящего Порядка.

Аналогичные основания изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке содержатся в пункте 2.5 договора, заключённого сторонами 14 января 2013 года.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Поскольку в отношении спорного земельного участка кадастровая стоимость составила 1 руб., комитет организовал проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы и 12.08.2019 направил истцу уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы.

Размер арендной платы, а также его изменения стороны согласовали в договоре аренды земельного участка от 14 января 2013 года №, в связи с чем изменение размера арендной платы арендодатель осуществил, реализовав право, предусмотренное пунктом 2.5 договора, установив изменение размера арендной платы на основе отчёта от 26.09.2019 № (л.д.15,29-61).

Данное уведомление комитета является сделкой по изменению условий договора в части установления ставки арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № на условиях обязательного отчёта независимого оценщика и соответствует пункту 2.5 договора и пункту 2.13 Порядка определения арендной платы, утв. Постановлением N 47 от 05.02.2010

В отношении отчёта № от 26.06.2019 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы истцом не представлено доказательств несоответствия указанного отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности, либо опровергающих достоверность изложенных в нём данных, ставящих под сомнение правильность и достоверность расчётов, а также итоговую стоимость, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания не принимать в качестве достоверной рыночную стоимость арендной платы, определённую в вышеназванном отчёте.

Доводы жалобы о том, что величина кадастровой стоимости земельного участка в размере 1256376 рублей до момента её переоценки является обязательной не служат основанием для отмены решения суда.

Исходя из положений ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (абз.2 п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Из положений абз. 1, 2 ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» также следует, что по завершении рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учёта, который в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, исходя из положений вышеуказанных норм, кадастровой стоимостью, подлежащей применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, является стоимость объекта недвижимости, определённая соответствующим органом в нормативно установленном порядке (одним из способов, предусмотренных ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости.

Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что величина кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного истцу в аренду, изменена и составляет 1 руб., сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый кадастр недвижимости. Указанная кадастровая стоимость земельного участка в установленном законом порядке не оспорена, иная кадастровая стоимость земельного участка не установлена.

Доводы жалобы о том, что истцом были представлены доказательства о том, что годовая арендная плата за земельный участок составляет 63732,49 руб. не служат основанием для отмены решения суда, так как указанный размер арендной платы был установлен в 2018 году, на что представитель истца указывал в судебном заседании (л.д.78). В данном случае размер арендной платы определён ответчиком за иной период- 2019 год.

Доказательств, опровергающих размер арендной платы на 2019 год, в суд первой инстанции представлено не было.

Таким образом, суд пришёл к правомерному выводу о том, что оснований для признания недействительным протокола определения величины арендной платы к договору аренды и обязании произвести расчёт арендной платы по договору аренды земельного участка исходя из кадастровой стоимости земельного участка не имеется, и обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы жалобы о том, что увеличение арендной платы в 2019 году по сравнению с 2018 годом произошло 4,5 раза, что прямо запрещает пункт 2.9.5 постановления коллегии администрации Кемеровской области №47 от 05.10.2010, согласно которому размер арендной платы за земельные участки, рассчитанный в 2019 году не может превышать размер арендной платы, рассчитанный в 2018 году более чем в 1,043 раза не служат основанием для отмены решения суда, так как в данном пункте речь идёт о расчёте арендной платы исходя из соотношения кадастровой стоимости земельного участка. В рассматриваемом деле арендная плата определена исходя из отчёта независимого оценщика об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка.

Судебная коллегия полагает, что при рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом судом правильно применены нормы, материального и процессуального права.

Рассмотрев апелляционную жалобу в пределах содержащихся в ней доводов, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь п.1 ст.327-1, 328, 329 Гражданского процессуального Кодекса РФ судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

определила:

решение Беловского городского суда Кемеровской области от 29 ноября 2019 года- оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Салмина Вячеслава Фёдоровича - Казанцевой Я.В.- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: