Гражданский кодекс часть 1

«В удовлетворении заявленных требований ООО «Виктория» о признании недействующим постановления администрации города Твери от 09.07.2014 № 770 «Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в части пунктов 1.2: 2.2; 2.5; 5.1; 7.3 Типовой формы договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке) - отказать».

Дополнительным решением Центрального районного суда г.Твери от 01 апреля 2015 года постановлено:

«Дополнить решение суда следующим содержанием:

В удовлетворении требований ООО «Виктория» о признании недействующим постановления администрации города Твери от 09.07.2014 № 770 «Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества» в части пунктов абз. 2 п.2.3; приложения № 2 (график оплаты в рассрочку нежилого помещения) к договору купли-продажи муниципального нежилого помещения, подлежащего выкупу, Типовой формы договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке) – отказать».

Судебная коллегия

установила:

ООО «Виктория» обратилось в суд с заявлением о признании недействующим постановления администрации города Твери от 09.07.2014 № 770 «Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в части пунктов 1.2: 2.2; 2.5; 5.1; 7.3 Типовой формы договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке), 2 п.2.3; приложения № 2 (график оплаты в рассрочку нежилого помещения) к договору купли-продажи муниципального нежилого помещения, подлежащего выкупу, Типовой формы договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке).

Требования мотивированы тем, что 29.08.2014 в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из муниципальной собственности Обществом было получено три экземпляра проекта договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) в отношении нежилых помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, нежилое помещение I, общей площадью <данные изъяты> кв.м, 1 этаж, кадастровый номер <данные изъяты>; нежилое помещение VIIобщей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>. Проекты были подписаны Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери с приложением подписанного графика платежей. Указанный договор был составлен Департаментом управления имущества и земельными ресурсами администрации города Твери на основании формы, установленной администрацией города Твери постановлением № 770 от 09.07.2014 «Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества», текст которого опубликован в газете «Вся Тверь» от 11.07.2014 № 46. Постановление вступило в силу со дня его официального опубликования. Вместе с тем, названное постановление в части не соответствует действующему законодательству и нарушает права покупателя. Так, пункт 1.2 типовой формы договора не предусматривает при наличии двух и более объектов оценки обособленных нежилых помещений, разделения их стоимости, тогда как они не выступают в обороте как единый объект вещных прав и могут отчуждаться отдельно друг от друга. Это нарушает право покупателя на досрочное исполнение обязательств по выкупу одного объекта. Предложенный график оплаты (Приложение № 2 к договору купли-продажи) в части уплаты суммы основного долга не позволяет установить, какая часть платежа рассчитывается в счет одного помещения, а какая в счет другого, что нарушает право покупателя на реализацию досрочного исполнения обязательств по выкупу одного объекта. В пункте 2.2. типовой формы порядок исчисления процентов не соответствует требованиям ч.3 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ, пункту 5.3 Решения № 87, статье 823 ГК РФ и позиции Высшего Арбитражного Суда РФ (№9 ВАС-13000/13). Типовая форма подлежит признанию недействующей в этой части, так как начисление процентов производится на сумму, соответствующую всей цене приватизируемого нежилого помещения, а период пользования денежными средствами ввиду введения значения «12 месяцев» равен одному месяцу. В соответствии с ч.3 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оспариваемый пункт устанавливает обязанность покупателя уплачивать проценты от выкупной цены без учета уменьшения ее суммы тех платежей, которые вносит покупатель, и соответственно производить уплату процентов за пользование теми денежными средствами, которые он внес, что не соответствует законодательству. Кроме того, введение значения «12 месяцев» возлагает на покупателя обязанность при совершении очередного или досрочного платежа производить излишнюю уплату процентов, не соответствующую периоду пользования этими денежными средствами – с даты предоставления рассрочки по дату совершения платежа, что также противоречит действующему гражданскому законодательству. Не соответствует ч.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ, п.5.2 Решения Тверской городской Думы № 87 от 05.06.2002 и п.2.5 типовой формы, так как ограничивает права субъекта преимущественного права, поскольку предусматривает, что оплата приобретаемого в рассрочку нежилого помещения может быть осуществлена досрочно по решению покупателя только в полном объеме. Пункт 2.6 типовой формы устанавливает очередность направления сумм оплаты стоимости нежилого помещения, поступающих от покупателя в счет погашения задолженности, что не соответствует положениям ст.319 ГК РФ. Приложение № 2 к договору содержит графу «проценты», порядок начисления которых определен пунктом 2.2 типовой формы с нарушением требований ч.3 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ, пункта 5.3 Решения №87, статьи 823 ГК РФ. Пункт 5.1 типовой формы предусматривает уплату пени в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно. Данный процент по неустойке равен 182,5% годовых, существенным образом превышает учетную ставку рефинансирования ЦБ РФ. Помимо этого пунктом 5.2 типовой формы предусмотрено право продавца обратиться в суд с обращением взыскания на нежилое помещение при нарушении покупателем срока внесения платежей, более чем на 2 месяца от установленного настоящим договором. таким образом, типовая форма помимо последствий просрочки очередного платежа, установленных п.5.1 и 5.2 предусматривает в п.7.3 меру, в соответствии с которой продавец вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата ему товара, что является чрезмерным условием ответственности, не соответствующим статье 310, п.4 ст.488, п.2, 3 ст.489 ГК РФ.

В судебном заседании представитель ООО «Виктория» по доверенности Крылов А.Ю. заявленные требования поддержал.

Представитель Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г.Твери и администрации г.Твери по доверенности Салтыкова А.И. в судебном заседании возражала относительно заявленных требований.

Представитель администрации г.Твери по доверенности Федяев С.Н. заявленные требования не признал.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Виктория» ставится вопрос об отмене решения суда.

При этом указывается, что заявленные требования не могут рассматриваться в порядке ст.24 ГПК РФ, поскольку оспариваемое постановление не является нормативным правовым актом. Сделав неверный вывод о природе оспариваемого акта, суд рассмотрел требование, которое не подлежало рассмотрению в суде общей юрисдикции, так как оспаривание ненормативных актов органа местного самоуправления, нарушающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде. Также автор жалобы ссылается на доводы, приводимые в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация города Твери указывает на законность и обоснованность решения суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав докладчика по делу, представителя ООО «Виктория» Крылова А.Ю., поддержавшего доводы жалобы, представителя администрации г. Твери и Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери - Тарасова В.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Филипповой В.М., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения суда.

Согласно положениям ст.251 ГПК РФ гражданин, организация, считающие, что принятым и опубликованным в установленном порядке нормативным правовым актом органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица нарушаются их права и свободы, гарантированные Конституцией Российской Федерации, законами и другими нормативными правовыми актами, а также прокурор в пределах своей компетенции вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью или в части.

Основанием для принятия решения о признании нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (ст.13 ГК РФ).

Согласно положениям ст.253 ГПК РФ при проверке законности нормативного правового акта суд проверяет его на соответствие федеральному закону и иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

В соответствии с п.3 ст.16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст.7 Устава города Твери к вопросам местного значения городского округа относятся вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

Администрация города Твери в соответствии с Уставом города является исполнительно-распорядительным органом городского самоуправления, обладающим полномочиями по распоряжению и управлению имуществом, находящимся в городской собственности.

Порядок владения, пользования, распоряжения муниципальным имуществом утвержден решением Тверской городской Думы от 05.07.2002 № 87.

Вопросы порядка оплаты при приватизации субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими муниципального недвижимого имущества, подлежащего выкупу в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, не урегулированные настоящим Положением, регулируются постановлением администрации города Твери, утверждающим типовую форму договора купли-продажи такого имущества.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что оспариваемое по настоящему делу постановление администрации города Твери от 09.07.2014 № 770 «Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества» постановлено администрацией города в пределах предоставленных ей полномочий по вопросам местного значения, полностью соответствует иному правовому акту (Решению Тверской городской Думы от 05.07.2002 № 87), а также требованиям федерального законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно п.2 ст.445 ГК РФ и в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст.3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет (ч.1 ст.5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В ч.2 ст.5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено право выбора субъектом малого или среднего предпринимательства порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах.

При этом в ч. 3 ст. 1 названного Закона установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно п. 3 ст. 35 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ в решении о предоставлении рассрочки указываются сроки ее предоставления и порядок внесения платежей. Срок предоставления рассрочки и порядок внесения платежей подлежат опубликованию посредством информационного сообщения о приватизации государственного или муниципального имущества.

Порядок оплаты имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (п. 7 ст. 35 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Согласно ст. 421, ч.4 422 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Принимая во внимание приведенные правовые нормы, судебная коллегия полагает правильными выводы суда об отсутствии оснований для признания недействующим постановления администрации города Твери от 09.07.2014 № 770 в части пунктов 1.2, 2.2, 2.5, 5.1, 7.3, п. абз2, п.2.3 приложения № 2.

Типовой формой договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, утвержденной постановлением администрации города Твери от 09.07.2014 № 770, не нарушаются права заявителя, поскольку утверждение администрацией типовой формы не исключает возможности заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на иных условиях. Как следует из материалов дела, 19.06.2015 года был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием рассрочки ) по которому ООО «Виктория» выступила в качестве покупателя, а Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери – продавцом. В п.1.1 данного договора указывалось, что продавец продает, а покупатель покупает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилых помещений на условиях, изложенных в договоре, в собственность нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу – <адрес>

Апелляционная жалоба не содержит доводов, ставящих под сомнение или опровергающих правильность выводов суда первой инстанции.

Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено. Оснований к отмене решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г.Твери от 02 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Виктория» - без удовлетворения.

Председательствующий О.А.Образцова

Судьи И.В.Яшина

В.Н.Крылова