Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Недорубко Александра Александровича к ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда

по апелляционным жалобам Недорубко Александра Александровича и ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж» на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 18 октября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Лукьяновой Л.Н., объяснения истца и его представителя Отрешко О.А., поддержавших доводы жалобы истца и возражавших против удовлетворения жалобы ответчика, объяснения представителя ответчика – Шевцовой К.А., поддержавшей доводы жалобы ответчика и возражавшей против удовлетворения жалобы истца, судебная коллегия

установила:

Недорубко А.А. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж», в котором с учетом заявления об изменении требований просил произвести уменьшение покупной цены квартиры с 3500000 руб. до 2500000 руб., взыскав с ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний Белгородстроймонтаж» 1000000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., неустойку в размере 1000000 руб., штраф.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по договору купли-продажи от 11 ноября 2020 года приобрел у ответчика за 3500000 руб. квартиру №, расположенную на втором этаже в доме № по <адрес>. На первом этаже МКД находится встроенное-пристроенное нежилое помещение площадью 95,7 кв.м, кадастровый номер №, принадлежащее на праве общей долевой собственности Громовой В.В., Нессоновой Е.Г.

В ходе эксплуатации квартиры истцом выявлены недостатки: температура воздуха в квартире при отрицательной температуре воздуха на улице ниже оптимальных и допустимых нормативов, установленных СанПин 2.1.2.2645-10. Истец считает, что при строительстве квартиры не были соблюдены нормативы по тепловой защите и теплоустойчивости ограждающих конструкций, отсутствует утеплитель и звукоизоляция между квартирой и нижерасположенным нежилым помещением первого этажа.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода иск удовлетворен в части. Постановлено: произвести уменьшение покупной цены квартиры <адрес> с 3500000 руб. до 2800000 руб. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж» в пользу Недорубко А.А. 700000 руб. – разницу в цене квартиры, 15000 руб.- компенсацию морального вреда, 150000 руб. - неустойку, 200000 руб.- штраф. В удовлетворении остальной части иска отказать. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж» в доход муниципального образования «Город Белгород» государственную пошлину в размере 12000 руб.

В жалобе истец просит решение изменить в части взысканных судом неустойки и штрафа, взыскать с ответчика неустойку в размере 1000000 руб., штраф в размере 857500 руб., указывая на нарушение норм материального и процессуального права.

Ответчик в жалобе и дополнений к ней просит решение отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска, указывая на неправильное применение норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Истцом поданы возражения на жалобу ответчика.

В суд апелляционной инстанции не явились третьи лица Громова В.В. и Нессонова Е.Г. извещены заказной судебной корреспонденцией 26 и 30 апреля 2022 г. соответственно. Ходатайств об отложении не заявлено.

Проверив материалы дела в порядке части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 475, абз.3 пункта 1 статьи 503 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 пункта 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено право потребителя потребовать соразмерного уменьшения покупной цены при обнаружении в товаре недостатков.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 11 ноября 2020 года по договору купли – продажи №263/20К Недорубко А.А. купил у ООО «Группа компаний Белгородстроймонтаж» квартиру №, кадастровый номер №, находящуюся <адрес>, стоимостью 3500000 руб.

В пункте 4.1 договора указано, что покупатель подтверждает, что квартира осмотрена, в ней отсутствуют какие-либо перепланировки, и/или недостатки, о которых «покупателю» не было бы известно. Покупатель удовлетворен состоянием данной квартиры, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено.

Гарантийный срок установлен один год.

В договоре купли-продажи квартиры от 11 ноября 2020 года условия о качестве квартиры сторонами не оговорены, с связи с чем квартира на момент ее передачи истцу должна быть пригодна для проживания в ней (статья 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно акту приема - передави, квартира переда ответчиком истцу 11 ноября 2020года.

В пункте 2 акта приема-передачи сторонами отражено, что жилое помещение передается и принимается в качественном состоянии, при этом продавец свидетельствует, что в указанном жилом помещении нет скрытых изъянов, известных ему, а покупатель свидетельствует, что квартира в удовлетворительном состоянии и претензий по качеству принимаемого жилого помещения нет.

Условия договора по оплате стоимости квартиры истцом исполнены в полном объеме. Право собственности на квартиру в ЕГРН зарегистрировано за истцом 16 ноября 2020 года.

В период гарантийного срока, в процессе эксплуатации квартиры истцом выявлены недостатки квартиры: температура воздуха в квартире ниже оптимальных и допустимых нормативов, установленных СаПиН 2.1.2.2645-10. При максимально выставленной температуре обогрева батарей на газовом котле около 80 градусов, горячих батареях, температура в жилых комнатах квартиры не достигает предусмотренной СанПин 2.1.2.2645-10 как оптимальной: 20-22 градуса в жилых комнатах, 19-21 в кухне и туалете, 24-26 градусов в ванной. Минимально допустимая температура воздуха в указанных помещениях квартиры, предусмотренная СанПиН 2.1.2.2645-10 также не достигается. Температура поверхности пола в квартире не превышает 15-16 градусов, что также не соответствует нормируемому температурному перепаду 2-3 градуса между температурой внутреннего воздуха в жилом помещении и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции предусмотренной СП 50.13330.2012, утв. Приказом Минрегиона России от 30 июня 2012 года. При строительстве не соблюдены нормативы по тепловой защите и теплоустойчивости ограждающих конструкций квартиры, отсутствует утеплитель и звукоизоляции между квартирой и нижерасположенным нежилым помещением.

В удовлетворении претензии ответчиком было отказано, сославшись на положительное экспертное заключение в отношении проектной документации, указав, что проектной документацией не предусмотрено устройство теплоизоляции и звукоизоляции перекрытия между нежилым помещением на первом этаже и квартирой № на втором этаже. Продавец предложил провести комиссионное обследование квартиры.

В ответе на указанную претензию ответчик сообщил, что в ходе комиссионного осмотра 2 марта 2021 года факт наличия заявленных истцом недостатков не подтвердился. При этом ответчик предложил получить теплоизоляционный материал для проведения работ силами собственника.

С целью установления факта наличия либо отсутствия в квартире недостатков, заявленных истцом, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ ВРЦСЭ Министерства юстиции РФ Белгородский филиал.

Согласно заключению эксперта №5126/10-2 от 23 июля 2021 года не утепление плит перекрытия (потолка) в нежилом помещении приводит и будет приводить в морозный период к охлаждению пола в общей комнате, кухне, коридоре и санузле в квартире №, расположенной над нежилым помещением. Перепад температуры пола и внутреннего воздуха в квартире при отрицательных температурах на улице больше нормируемого 2 градуса. В квартире из-а мостиком холода (неутепленное перекрытие) в холодный период происходят повышенные теплопотери. Поддержание температуры в морозный период в нежилом помещении (17-19 градусов), чтобы предотвратить охлаждение пола в квартире № ниже нормируемого, невозможно. Установленными обогревателями поддержание температуры в морозный период в нежилом помещении невозможно. Через бетонные парапеты, расположенные вдоль стен квартиры происходит охлаждение перекрытия под квартирой и пола квартиры напрямую через железобетон. Через бетонный блок (по высоте 200 мм) холод проходит к железобетонным перекрытиям. Железобетонное перекрытие выходит на улицу из нежилого помещения, также бетонные блоки выходят наружу без терморазрыва, через эти места (мостики холода) также происходит охлаждение плит перекрытия, пола и воздуха в квартире. Охлаждение пола и низа стен в квартире № происходит через железобетонные колонны, которые охлаждаются пониженной температурой воздуха в нежилом помещении. Охлаждение воздуха в нежилом помещении происходит и от неутепленного приточного воздуховода, в которых заходит воздух с улицы.

Эксперт пришел к выводу о том, что при строительстве не соблюдены обязательные требования к тепловой защите при строительстве многоквартирного дома со встроенно-пристроенным помещением. Не соблюдены нормы: ФЗ от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», «Энергетическая эффективность в жилых и общественных зданиях ТСН 23-310-2000 БелО», СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий».

Эксперт указал, что для устранения недостатков, допущенных при строительстве, требуется произвести дополнительное утепление парапетов крыши над нежилым помещением, утепление стен в районе примыкания витражных профилей к стенам дома, утепление части железобетонной балки. В нежилом помещении требуется либо утеплить дополнительно перекрытие (железобетонную балку и часть перекрытия за балкой, колонны в верхней части около 1м по высоте). Утеплить за вентиляционной трубой, в том числе и в целях звукоизоляции, выполнив систему обогрева помещения согласно норм, в том числе противопожарных. Утепление выполнить в соответствии с СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ».

Эксперт так же указал, что при строительстве нарушены противопожарные нормы. Окна комнаты и лоджии выходят на кровлю из горючего материала (плитка не закрывает горючий материал).

Мостики холода, которые непосредственно с улицы приводят к охлаждению пола в квартире, это неутепленные парапеты вдоль стен дома. Через них проходит холод с улицы к плите пола, через стены, в месте примыкания витражного ограждения, проходит холод к балке перекрытия, к плите пола. Охлаждение пола происходит и из-за недостаточного поддержания температурного режима в нежилом помещении. Температурный режим невозможно поддерживать в соответствии с нормами из-за несоответствующего утепления нежилого помещения и несоответствующих обогревателей, как по мощности, так и по их назначению.

В месте примыкания не выполнен деформационный шов. На температуру пола и температуру воздуха в квартире напрямую влияют и мостики холода (проход холода напрямую через железобетон). Выполненные работы по утеплению внутренней ограждающей конструкции между квартирой и нежилым помещением, выполненные со стороны нежилого помещения к результату утепления, без утепления парапета, без утепления балки (перекрытия), без утепления колонн, без утепления стен, по исключению влияния на температуру пола и температуру воздуха в квартире не принесут. При фактически выполненном утеплении холод будет проникать через бетонные конструкции, мостки холода, с улицы и из нежилого помещения через балку и колонны, которые выходят непосредственно в квартиру к полу квартиры.

При установке оконного блока лоджии выявлены недостатки: не произведена отделка шва (шов незакрыт) изнутри помещения, с наружной стороны пена под подоконным отливом незакрыта, поэтому со временем ультрафиолетовые лучи солнца приведут ее к разрушению.

Лоджии выполнены не в соответствии с проектной документацией, с ограждением из профлиста по металлическому каркасу, на ограждения установлены пластиковые окна с одинарным остеклением. Ограждение лоджий не соответствует проекту.

Для предотвращения передачи ударных волн от пола через железобетонный несущий каркас в жилые помещения требовалось выполнить по периметру колонн звукоизолирующую прокладку, ленту из вспененного ПВХ, чтобы отделить пол от каркаса. Лента отделила бы передачу ударных волн и пригасила бы их.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Щендрыгин А.И. подтвердил выводы заключения судебной экспертизы.

Сделанные экспертом выводы согласуются с исследовательской частью заключения, логически вытекают из нее, каких-либо явных противоречий в экспертном заключении не содержится, на вопросы, поставленные перед экспертом, приведены исчерпывающие ответы. Заключение выполнено лицом, имеющим необходимое образование и квалификацию. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. По этим причинам вопреки доводам жалобы ответчика у суда первой инстанции не имелось оснований для сомнений в объективности его выводов. Таковых не имеется и у судебной коллегии.

В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Такая экспертиза была по рассматриваемому делу назначена по ходатайству стороны истца, при этом со стороны ответчика отводов выбранному судом эксперту заявлено не было.

Вопреки доводам жалобы, оснований ставить под сомнение выводы, изложенные в заключении, не имеется.

Ответчик, не соглашаясь с заключением судебного эксперта, несмотря на письменное ходатайство, приложенное к жалобе о назначении по делу судебной экспертизы и на разъяснение судебной коллегией ему права заявить такое ходатайство, в суде апелляционной инстанции отказался от заявления ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Критическая оценка заключения судебного эксперта и выводов суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части основанием к отмене постановленного по делу решения суда не является, поскольку основана на субъективной позиции ответчика, который заинтересован в исходе дела.

Судом обоснованно не приняты во внимание представленные ответчиком «Теплотехнический расчет и Расчет тепловых потерь» в подтверждение факта невозможности наличия в квартире недостатков, заявленных истцом, так как носит предположительный характер, и выполнен на основе проектной документации без фактического исследования фактически выполненных строительных работ и в связи с этим, не может исключать факта наличия в квартире недостатков, заявленных истцом.

В соответствии с представленной истцом справкой эксперта-оценщика ООО «Бел-Консалтинг» от 13 октября 2021 года среднерыночная стоимость квартиры истца по состоянию на 12 октября 2021 года округленно составляет 4770000 руб. С учетом наличия конструктивных недостатков внешних стен (частей стен), вызывающих переохлаждение пола, и как следствие, более высокий расход газа при индивидуальном (поквартирном) отоплении, рыночная стоимость квартиры в среднем снижается на 25%, что в стоимостном выражении составляет 1192500 руб.

Довод жалобы ответчика о том, что данная справка была приобщена судом в судебном заседании при отсутствии стороны ответчика, и справка не оглашалась судом не состоятелен и опровергается протоколом судебного заседания, из которого следует, что судом удовлетворено ходатайство истца о приобщении к материалам дела справки ООО «Бел-Консалтинг», которая судом на стадии исследования доказательств была исследована и оглашена.

Ссылка апеллянта на то, что суд не убедился о наличии указанного документа у стороны ответчика, не является безусловным основанием для отмены решения.

Суд, установив факт наличия в квартире скрытых недостатков в виде несоответствия выполненных строительных работ требованиям к тепловой защите, теплоустойчивости (низкая температура в помещениях квартиры и на поверхностях пола в квартире, продувание и промерзание окон) и звукоизоляции, подтвержденный заключением эксперта, пришел к выводу об уменьшении покупной цены квартиры с 3500000 руб. до 2800000 руб., и взыскал с ответчика в пользу истца разницу в цене квартиры в размере 700000 руб.

Истец в указанной части решение не обжалует.

Доказательств иной цены квартиры, на которую она понизилась из-за имеющихся недостатков, стороной ответчиком не представлено. При этом, несмотря на разъяснение судебной коллегией ответчику его право заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, ответчик в суде апелляционной инстанции отказался от заявления такого ходатайства.

Иные доводы жалобы ответчика не опровергают выводов суда и оснований для отмены решения суда по доводам жалобы ответчика у судебной коллегии не имеется.

Вопреки доводам жалобы истца, судом обоснованно отклонены его доводы в части наличия недостатка, заключающегося в нарушении строительных и противопожарной безопасности (окна комнаты и лоджии выходят на кровлю из горючего материалы) по мотивам указанным в решении, с которыми соглашается судебная коллегия.

Помимо этого истец ни в претензии, ни в исковом заявлении не ссылался на наличие указанного недостатка.

Вместе с тем заслуживают внимание доводы жалобы истца относительно размера взысканной неустойки.

Разрешая требования о взыскании неустойки, руководствуясь положениями статьи 22, пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, с учетом заявления ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о взыскании неустойки в размере 150000 руб.

Как следует из материалов дела, истцом заявлена неустойка за период с 25 января 2021 года по 7 августа 2021 года. Размер неустойки за указанный период составляет 3500000 руб. (при применении ограничения – не более 100% цены товара) и с учетом самостоятельного уменьшения размера неустойки истец просил взыскать неустойку в размере 1000000 руб.

Ответчик, заявляя о снижении неустойки за заявленный истцом период, просил ее снизить до 243082 руб., рассчитав данную сумму по ставке среднего размера по краткосрочным кредитам – 13%.

Статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

На основании изложенного, а также принимая во внимание компенсационный характер неустойки, учитывая продолжительность срока нарушение прав потребителя, соотношение размера начисленной неустойки и цены договора, принцип разумности и справедливости, с учетом баланса интересов обеих сторон судебная коллегия считает, что определенный судом размер неустойки не соразмерен последствиям нарушения обязательства и подлежит увеличению до 250000 руб., а решение в данной части подлежит изменению.

Поскольку ответчиком требования потребителя не были удовлетворены в добровольном порядке, суд в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере 200000 руб.

Вопреки доводам жалобы истца, судебная коллегия соглашается с выводом суда.

Учитывая обстоятельства дела, при которых было допущено нарушение прав потребителя, ходатайство представителя ответчика об уменьшении штрафных санкций, компенсационный характер штрафа, установив его несоразмерность последствиям нарушения обязательства, суд пришел к обоснованному выводу об уменьшении размера штрафа.

Оснований для изменения размера взысканного судом штрафа вопреки доводам апелляционной жалобы истца, у судебной коллегии не имеется.

Учитывая, что штраф не может служить основанием к извлечению потребителем дополнительной выгоды, а является только мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, судебная коллегия считает, что сумма штрафа в данном случае судом первой инстанции уменьшена обоснованно до 200000 руб.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки и штрафа в случае их чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Взысканный судом размер штрафа соразмерен последствиям нарушения обязательства и определен с соблюдением принципов разумности, справедливости, и с учетом баланса интересов обеих сторон.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 18 октября 2021 г. по делу по иску Недорубко Александра Александровича к ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Белгородстроймонтаж» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда изменить в части взысканного размера неустойки, увеличив размер до 250000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Апелляционное определение изготовлено 6 июня 2022 года.

Председательствующий

Судьи

Определение07.06.2022