Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Севастополе в зале Севастопольского городского суда по докладу судьи Козуб Е.В. апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Афина» на решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Афина» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, процентов,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Афина» о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 110 000 рублей с учетом индексации за период июнь-июль 2017 года, по оплате коммунальных услуг в сумме 8908 рублей 31 копейка, процентов на основании ст. 395 ГК РФ в сумме 2680 рублей 31 копейка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, мотивируя исковые требования тем, что с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор аренды №СН нежилого помещения, площадью 96,70 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (встроенные нежилые помещения № III-I-III-3, в цокольном этаже литер «А», кадастровый №, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован в Управлении государственной регистрации права и кадастра ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор действует с момента его регистрации. С июня 2017 года ответчик не выполняет свои обязательства по оплате арендных платежей, и с мая 2017 года не выполняет обязательства по оплате коммунальных платежей, на ее неоднократные претензии, полученные ответчиком, оплата не произведена, имеется указанная задолженность. В связи с невыполнением обязательств ответчиком по договору, подлежат взысканию в соответствии со ст. 395 ГК РФ проценты за просрочку уплаты денежных средств.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Расторгнут договор аренды №СН от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, площадью 96,70 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (встроенные нежилые помещения № III-I-III-3, в цокольном этаже литер «А», кадастровый №, заключенный между ФИО3 и ООО «Афина», и зарегистрированный Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя ДД.ММ.ГГГГ под №. Взыскано с ООО «Афина» в пользу ФИО3 задолженность в размере 118908 рублей 31 копейка, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2680 рублей 31 копейка, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3633 рубля, а всего 125221 рублей 62 копейки.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение районного суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска ФИО3, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Указывает, что в силу положений статей 420-422, ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ и п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», кроме установления факта нарушения условий договора в части неисполнения обязательств по оплате арендных платежей, суду необходимо было устанавливать юридически значимые обстоятельства относительно фактического нахождение в пользовании ответчика в спорный период арендованного имущества, момент его возврата собственнику. Судом не учтено, что представителем истца подтвержден факт дачи объявления на Авито о сдаче свободного нежилого помещения, которое является предметом спора, и наличия переговоров между сторонами о заключении соглашения о расторжении договора аренды. Не приняты во внимание факты освобождения нежилого помещения ответчиком в июне 2017 года, передача ключей истцу, составление дополнительного соглашения к договору аренды, которое отказалась подписать истец, при том, что с ней до указанного момента была договоренность о расторжении досрочно договора по обоюдному соглашению. Арендная плата должна производится только до момента фактического возврата имущества арендодателю. Считает, что судом неправильно дана оценка, представленным ответчиком доказательствам.

В письменных возражениях, поданных истцом на апелляционную жалобу ответчика, просит решение районного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы, просила ее удовлетворить, отменить решение районного суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы ответчика, просил решение районного суда оставить без изменения.

Заслушав доклад судьи Козуб Е.В., доводы представителя ответчика, возражения представителя истца, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения районного суда по данному делу в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГПК Российской Федерации, основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Указанных нарушений судом первой инстанции не допущено при принятии решения по данному гражданскому делу.

Судебным разбирательством в суде первой инстанции установлено, что стороны заключили ДД.ММ.ГГГГ договор №СН аренды нежилого помещения, площадью 96,70 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (встроенные нежилые помещения № III-I-III-3, в цокольном этаже литер «А», кадастровый №, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор действует с момента его регистрации.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны подтвердили передачу арендодателем арендатору вышеуказанного нежилого помещения за плату во временное владение и пользование по указанному договору.

Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата по настоящему договору составляет 52 000 рублей, которую арендатор обязуется вносить ежемесячно не позднее 15 числа. Арендная плата ежегодно 01 декабря подлежит автоматической индексации согласно индексу потребительских цен, установленных Государственным комитетом РФ по статистике.

Согласно п. 4.1 договора аренды, стоимость услуг по водо, - электро, снабжению, водоотведению, а также иных услуг, предоставляемых сторонними организациями, не входит в состав арендной платы и оплачивается арендатором дополнительно.

Обязанности арендодателя и арендатора предусмотрены пунктами 7.1-8.1.6 договора. В соответствии с п. 8.1.4-8.1.5 договора, арендатор обязан производить оплату в размере и сроки, установленные настоящим договором. В течении 2-х дней после прекращения договора аренды, передать арендодателю помещение по акту возврата.

В пункте 9.1.2 договора предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, включая и наличие задолженности по уплате арендных платежей более 2-х месяцев.

Право арендатора на досрочное расторжение договора аренды предусмотрено только в судебном порядке (п. 10.1.4 договора).

Порядок разрешения споров предусмотрен Разделом 11 договора.

Согласно п. 12.1 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Истец ФИО3 обращалась в июне-августе 2017 года к ответчику с письменными требованиями об оплате задолженности по арендным платежам с учетом индексации и оплаты коммунальных услуг.

Разрешая спор по существу, удовлетворил в полном объеме исковые требования районный суд исходя из установленных обстоятельств относительно отсутствия доказательств передачи арендованного имущества арендодателю в соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды.

С выводами районного суда соглашается судебная коллегия, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, приняты при правильном применении норм материального права, в отсутствие нарушения норм процессуального права.

Пунктами 1 и 2 ст. 450, ст. 452 ГК РФ предусмотрено право на расторжение договора по соглашению сторон и его форма, а также основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пунктах 2 и 3 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 620 ГК РФ устанавливает четкий перечень оснований для одностороннего расторжения договора по требованию арендатора и только в судебном порядке. Иные условия расторжения в одностороннем порядке договора аренды могут быть установлены в самом договоре.

Ответчиком не представлено доказательств передачи нежилого помещения по акту возврата, передачи ключей от него, надлежащего исполнения им обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей за период июнь-июль 2017 года, учитывая, что за последний месяц аренды (август 2017 года) арендная плата внесена при заключении договора, а также оплаты коммунальных платежей в период с мая 2017 года по август 2017 года.

Отклоняет судебная коллегия доводы жалобы в части фактического прекращения договора аренды в июне 2017 года, поскольку соглашение между сторонами о прекращении, расторжении досрочно договора аренды не заключено в форме, предусмотренной ст. 452 ГК РФ и п.п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ. Ответчик в суд с требованием о расторжении данного договора аренды не обращался. В силу ст. 622 ГК РФ, заключенный между сторонами договор аренды, не может считаться прекращенным, поскольку ответчиком не выполнены требования о передаче по акту арендованного имущества.

Ссылка ответчика на доказательства, подтверждающие, по его мнению, фактическое освобождение нежилого арендуемого помещения, а именно на фотографии, письма ООО «Афина» в адрес ООО «Афина» о закрытии аптеки по проспекту Генерала Острякова, 250, в <адрес> и снятии указанного объекта с охраны, не может быть принята во внимание, поскольку указанные доказательства не подтверждают факта прекращения или расторжения договора аренды между сторонами в силу ст. 622 ГК РФ. Указанные доказательства могут быть подтверждением только освобождения помещения от оборудования аптеки и прекращения деятельности аптеки в данном помещении, однако не подтверждают факт прекращения деятельности и использования помещения юридическим лицом ООО «Афина», возможность использования помещения под размещение других объектов юридического лица.

Также не может быть доказательством расторжения договора аренды в июне 2017 года, представленный ответчиком проект такого соглашения, поскольку он не подписан истцом.

Не принимает судебная коллегия и довод жалобы о признании представителем истца обстоятельств относительно устных договоренностей о расторжении договора аренды по соглашению сторон, поскольку такое соглашение сторонами не подписано, не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Судебная коллегия также отклоняет довод жалобы и считает, что он не является основанием для отмены решения районного суда о наличии в сети интернет с ДД.ММ.ГГГГ объявления о сдаче в аренду свободного нежилого помещения, которое является предметом договора аренды, так как, законом предусмотрено право арендодателя найти новых арендаторов для дальнейшего заключения договора аренды нежилого помещения, при том, что между сторонами велись переговоры с июня 2017 года о возможном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком в письме, датированном ДД.ММ.ГГГГ, подтверждено, что ответчик имел намерение до ДД.ММ.ГГГГ освободить помещение. Однако, факт наличия таких намерений не подтверждает надлежаще оформленного прекращения договора, не использования ответчиком помещения в спорный период по вине истца или другим основаниям, при возможности им пользоваться. Указанные обстоятельства не подтверждают факта прекращения или расторжения договора.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит. Решение районного суда проверено судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы и подлежит оставлению без изменения.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Оснований для безусловной отмены решения районного суда по данному делу в соответствии с частями 4 и 5 ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено. Таких доводов апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Афина» на решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий, судья: Ж.В.Григорова

Судьи: Е.В.Козуб

В.Л.Радовиль