Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ОАО «Банк Москвы» по доверенности < Ф.И.О. >4 на решение Первомайского районного суда <...> от <...>.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

< Ф.И.О. >8 обратился в суд с иском к Акционерному Коммерческому Банку «Банк Москвы» (ОАО) в лице Краснодарского филиала ОАО «Банк Москвы» с требованиями об изменении в части п. 8.1 ранее заключенных между сторонами договоров ипотеки (залога недвижимости) и прекращении ипотеки в отношении объектов недвижимости: нежилое помещение площадью 102 кв. м с кадастровым номером <...>; нежилое помещение площадью 48,5 кв. м с кадастровым номером <...>; земельный участок площадью 659 кв. м с кадастровым номером <...>.

Обжалуемым решением Первомайского районного суда <...> от <...> требования < Ф.И.О. >9 удовлетворены в полном объеме. Суд постановил изменить п. 8.1. договора ипотеки <...>ОМБ/19/14.1-13 от <...>, приняв в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. При условии частичного исполнения обязательств по кредитному договору ипотека (залог недвижимости) прекращается частично пропорционально исполненным кредитным обязательствам».

Изменить п. 8.1 договора ипотеки <...>ОМБ/19/17.1-13 от <...>, приняв в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. При условии частичного исполнения обязательств по кредитному договору ипотека (залог недвижимости) прекращается частично пропорционально исполненным кредитным обязательствам».

Изменить п. 8.1 договора ипотеки <...>ОМБ/19/27.6-13 от <...>, принять в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. При условии частичного исполнения обязательств по кредитному договору ипотека (залог недвижимости) прекращается частично пропорционально исполненным кредитным обязательствам».

Изменить п. 8.1 договора ипотеки <...> ОМБ/19/27.2-13 от <...>, принять в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. При условии частичного исполнения обязательств по кредитному договору ипотека (залог недвижимости) прекращается частично пропорционально исполненным кредитным обязательствам».

Прекратить ипотеку в отношении помещения 1-го этажа <...> здания литер А, назначение нежилое, площадь 102 кв.м., кадастровый <...>, <...>, помещения 1-го этажа <...> здания литер А, назначение нежилое, площадь 48,5 кв.м., кадастровый <...>, <...> и земельного участка категория земель: земли населенных пунктов для эксплуатации магазина и приемного пункта химчистки, площадь 659 кв.м., кадастровый <...>, <...> по договору ипотеки <...>ОМБ/19/14.1-13 от <...>.

Прекратить ипотеку в отношении помещения 1-го этажа <...> здания литер А, назначение нежилое, площадь 102 кв.м., кадастровый <...>, <...>, и помещения 1-го этажа <...> здания литер А, назначение нежилое, площадь 48,5 кв.м., кадастровый <...>, <...> по договору ипотеки <...>ОМБ/19/27.6-13 от <...>.

Прекратить ипотеку в отношении земельного участка категория земель: земли населенных пунктов для эксплуатации магазина и приемного пункта химчистки, площадь 659 кв.м., кадастровый <...>, <...> по договору ипотеки <...>ОМБ/19/27.2-13 от <...>.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить все имеющиеся регистрационные записи об ипотеке на следующие объекты недвижимости, расположенные в <...>: нежилое помещение площадью 102 кв. м кадастровый <...>, нежилое помещение площадью 48,5 кв. м кадастровый <...>, земельный участок площадью 659 кв. м кадастровый <...>.

В апелляционной жалобе представитель ОАО «Банк Москвы» по доверенности < Ф.И.О. >4 просит решение суда отменить, полагая его незаконным, необоснованным, и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, выслушав пояснения представителя ОАО «Банк Москвы» по доверенности < Ф.И.О. >4, настаивавшей на удовлетворении апелляционной жалобы, пояснения представителя < Ф.И.О. >10 по доверенности < Ф.И.О. >5, просившего оставить решение районного суда без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ООО «Удачник» (заемщик) и ОАО «Банк Москвы» (кредитор) были заключены кредитные договоры <...>ОМБ/15/14-13 от <...>, <...>ОМБ/15/17-13 от <...> и <...>ОМБ/15/27-13 от <...> на общую сумму <...> рубля. Непогашенная задолженность по указанным договорам по состоянию на ноябрь 2015 года составила 57 244 683 рублей 34 копейки.

В обеспечение исполнения обязательств ООО «Удачник», вытекающих из вышеперечисленных договоров, между < Ф.И.О. >11 (залогодатель) и ОАО «Банк Москвы» (залогодержатель) были заключены договоры ипотеки (залога недвижимого имущества):

- договор ипотеки <...>ОМБ/19/14.1-13 от <...> в обеспечение кредитного договора <...>ОМБ/15/14-13 от <...>, предмет залога: помещение 1-го этажа <...> здания литер А, назначение нежилое, площадь 102 кв м кадастровый <...>, <...> залоговая стоимость 5 926 200 руб., помещение 1-го этажа <...> здания литер А, назначение нежилое, площадь 48,5 кв м кадастровый <...>, <...> залоговая стоимость 2 817 850 руб., помещения 3-го этажа <...> здания литер АА1, назначение нежилое, площадь 602 кв м кадастровый <...>, <...>, залоговая стоимость 25 284 000 руб., помещения 4-го этажа <...> здания литер А, назначение нежилое, площадь 610,1 кв м кадастровый <...>, <...>, залоговая стоимость 25 624 200 руб., земельный участок категория земель: земли населенных пунктов для эксплуатации магазина и приемного пункта химчистки, площадь 659 кв.м, кадастровый <...>, <...>, залоговая стоимость 70 000 руб., итого на сумму <...> руб.;

договор ипотеки <...>ОМБ/19/17.1-13 от <...> который, по сути, является последующим залогом в обеспечение кредитного договора <...>ОМБ/15/17-13 от <...> предмет залога по которому полностью совпадает с предметом залога по договору ипотеки <...>ОМБ/19/14.1-13 от <...>;

договор ипотеки <...>ОМБ/19/27.6-13 от <...> и договор ипотеки <...>ОМБ/19/27.2-13 от <...> которые в совокупности, по сути, являются последующим залогом в обеспечение кредитного договора <...>ОМБ/15/27-13 от <...>, совокупный предмет залога которых полностью совпадает с предметом залога по договорам ипотеки <...>ОМБ/19/14.1-13 от <...> и <...>ОМБ/19/17.1-13 от <...>.

Помимо заявителя < Ф.И.О. >12 обеспечение к кредитным договорам между «Удачник» и ОАО «Банк Москвы» предоставило ООО ПКФ «Асма»:

договор ипотеки <...>ОМБ/19/14.2-13 от <...> в обеспечение кредитного договора <...>ОМБ/15/14-13 от <...>, предоставлен в залог земельный участок 45 кв.м, кадастровый <...> стоимость 40 218 руб., договор ипотеки <...>ОМБ/19/17.2-13 от <...> в обеспечение кредитного договора <...>ОМБ/15/17-13 от <...> предоставлен в залог земельный участок 45 кв. м, кадастровый <...>, <...>, стоимость 40 218 руб., договор ипотеки <...>ОМБ/19/27.1-13 от <...> в обеспечение кредитного договора <...>ОМБ/15/27-13 от <...> предоставлены в залог помещения 2-го этажа здания литер АА1, назначение нежилое, площадь 277 кв м кадастровый <...>, <...> стоимость12 797 400 руб., договор ипотеки <...>ОМБ/19/27.3-13 от <...> в обеспечение кредитного договора <...>ОМБ/15/27-13 от <...> предоставлен в залог земельный участок 45 кв.м, кадастровый <...>,<...> стоимость 40 218 рублей.

Вышеперечисленные договоры ипотеки на основании п.1 ст.428 ГК РФ следует отнести к договорам присоединения, поскольку условия договоров были полностью определены одной из сторон, ОАО «Банк Москвы», и могли быть приняты другой стороной < Ф.И.О. >13 не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Общая залоговая стоимость недвижимости, принадлежащей Гиш А.А. и ООО ПКФ «Асма», предоставленной в обеспечение обязательств ООО «Удачник», составляет в денежном выражении 74 404 028 рублей, что в точности подтверждается справкой ОАО «Банк Москвы» от <...>, приобщенной к материалам дела. В справке фигурируют шесть нежилых помещений и 2 земельных участка, что соответствует содержанию договоров ипотеки.

В то же время остаток задолженности ООО «Удачник» по кредитам на дату обращения в суд составляет <...> рублей 34 копейки. Соответственно, превышение общей залоговой стоимости над кредиторской задолженностью ООО «Удачник» составляет <...> рублей 66 копеек.

Как следует из положений ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ от <...> «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Статья 3 указанного закона устанавливает, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Районный суд обоснованно указал, что исходя из положений федерального законодательства, а также содержания заключенных между сторонами договоров ипотеки, следует признать залоговое обеспечение стоимостью <...> рублей чрезмерным по отношению к остатку кредиторской задолженности <...> рубля 34 копейки.

Согласно п. 56 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ <...>, Пленума ВАС РФ <...> от <...> «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении дел, связанных с изменением или расторжением договора присоединения, судам следует иметь в виду, что по требованию присоединившейся стороны такой договор может быть изменен и расторгнут по основаниям, предусмотренным как статьей 428, так и статьей 450 ГК РФ.

При этом должны соблюдаться нормы досудебного урегулирования вопроса изменения и расторжения договора, закрепленные в п.2 ст.452 ГК РФ.

< Ф.И.О. >14 подготовил и направил в досудебном порядке в адрес ОАО «Банк Москвы» дополнительное соглашение <...> от <...> к договору об ипотеке (залог недвижимости) <...>ОМБ/19/14.1-13 от <...> Дополнительное соглашение <...> от <...> к договору об ипотеке (залог недвижимости) <...>ОМБ/19/17.1-13 от <...> Дополнительное соглашение <...> от <...> к договору об ипотеке (залог недвижимости) <...>ОМБ/19/27.2-13 от <...> Дополнительное соглашение <...> от <...> к договору об ипотеке (залог недвижимости) <...>ОМБ/19/27.6-13 от <...> в которых п. 8.1 всех договоров предлагается принять в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. При условии частичного исполнения обязательств по кредитному договору ипотека (залог недвижимости) прекращается частично пропорционально исполненным кредитным обязательствам».

Письмом от <...>< Ф.И.О. >15 предложил ОАО «Банк Москвы» в течение 5 календарных дней с момента получения письма ознакомиться с его содержанием и приложенными документами, подписать соглашения об изменении договоров ипотеки и передать ему 1 подписанный экземпляр всех соглашений, а также способствовать регистрации соглашений об изменении договоров ипотеки в управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Тем самым досудебный порядок изменения договоров < Ф.И.О. >17 выполнил. На указанное письмо ответ ОАО «Банк Москвы» не поступил.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований < Ф.И.О. >16

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального права, на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Довод о размере начисляемой платы за коммунальные услуги не может быть принят судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку не опровергает выводы судебного постановления.

Обстоятельства, имеющие значение для дела определены судом первой инстанции верно. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих изменение решения суда, не усматривается.

На основании изложенного, судебная коллегия считает решение районного суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда <...> от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи