Гражданский кодекс часть 1

Обжалуемым решением суд отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО Портал» о признании участником долевого строительства и понуждении заключить договор долевого участия в строительстве.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, так как оно принято без учёта всех обстоятельств по делу, с нарушениями норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, заслушав пояснения ФИО1, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15.11.2002 № 244 ФИО2 передан в аренду земельный участок общей площадью 8592 кв.м., расположенный по адресу: <...> для строительства жилого дома. Договор в установленном порядке зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

26.03.2003 между ИП ФИО2 и ООО «Кворум-6» заключен договор № 1 о совместной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома. По условиям данного договора ФИО3 внес в качестве вклада в долевое строительство земельный участок площадью 8592 кв.м. с незавершенным строительством многоквартирного жилого дома по адресу: <...> с существующей проектно-сметной о разрешительной документацией на данный объект, и передал все функции заказчика-застройщика по строительству жилого дома ООО «Кворум-6». В свою очередь, ООО «Кворум-6» обязан обеспечивать 100% своевременное финансирование подготовительных работ и всех работ и расходов необходимых для достройки жилого дома с инженерными сетями и ввода его в эксплуатацию, для чего от своего имени заключает договора долевого строительства с соинвесторами - дольщиками и подрядными организациями.

28.12.2010 ФИО2 разрешено строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, сроком действия до 31.12.2011, что следует из разрешения на строительство № RU23301000-572.

ООО «Кворум-6» в лице генерального директора ФИО4 заключил инвестиционный договор № ДС-135 от 22.02.2012 с ФИО5, согласно которому ФИО5 вносит долевой вклад в строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...> в размере установленной настоящим договором доли, составляющей: нежилое помещение на 6 этаже 1 секции общей площадью 27.5 кв.м.: нежилое помещение на 6 этаже 3 секции обшей площадью 24 кв.м.; нежилое помещение на 6 этаже 4 секции обшей площадью 24,5 кв.м.; нежилое помещение на 6 этаже 5 секции общей площадью 19.7 кв.м.; нежилое помещение на 6 этаже 7 секции общей площадью 25.4 кв.м. - итого 1 оч. 121.1 кв.м. Нежилое помещение на 6 этаже 8 секции общей площадью 25,4 кв.м.; нежилое помещение на 6 этаже 9 секции общей площадью 31,3 кв.м.; нежилое помещение на 6 этаже 10 секции общей площадью 19,7 кв.м.; нежилое помещение на 6 этаже 11 секции общей площадью 24,5 кв.м.; нежилое помещение на 6 этаже 12 секции общей площадью 17,7 кв.м.; нежилое помещение на 6 этаже 13 секции обшей площадью 18 кв.м.; нежилое помещение на 6 этаже 14 секции обшей площадью 33 кв.м. - итого 2 оч. 169.6 кв.м.

Соглашением к инвестиционному договору № ДС-135 от 22.02.2012 изменяется высота кровли секций №8.9.10.11.12.13 объекта в соответствии с имеющимся проектным решением, в результате которого кровля мансардного этажа будет выше примерно на 1 метр. Инвестор оплачивает стоимость дополнительных затрат застройщика. При этом, общая стоимость договора в связи с изменением площадей 6 этажа не пересчитывается.

Дополнительным соглашением № 1 от 27.02.2012 к инвестиционному договору № ДС-135 от 22.02.2012 стороны утвердили, что в связи с изменением проекта строительного объекта все помещения 2 очереди, а именно 6 этажи с 8 по 14 секцию при сдаче в эксплуатацию будут иметь вид жилых помещений (квартир).

По акту приема-передачи от 30.10.2012 ФИО5 получила от ООО «Кворум-6» в собственность нежилые помещения в 1 очереди жилого комплекса и для дальнейшей достройки и последующего оформления в собственность нежилые помещения мансардных этажей 2 очереди (номера помещений и реальная площадь которых будет определена по паспорту БТИ по строительной готовности).

Условия внесения платежей по финансированию строительства в соответствии с инвестиционным договором № ДС-135 от 22.02.2012 инвестором ФИО5 выполнены полностью, что подтверждается актами сверки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

15.11.2013 ФИО5 заключила с ФИО1 договор уступки прав требования, с согласованием ООО «Кворум-6», по условиям которого ФИО1 приняла принадлежащее ФИО5 право требования на получение в собственность после государственной приемки дома квартиру, состоящую из жилых помещений площадью 29.1 кв.м.. расположенную по адресу: <...> секция 10, 6 этаж. кв. 140 б» (указанная площадь и номер квартиры являются проектными). Для сдачи документов в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ООО «Кворум-6», являющийся стороной в договоре ДС-135 от 22.02.2012 с ФИО5, подписывает акт приема-передачи вышеуказанной квартиры.

ФИО5 получила от ФИО1 денежную сумму в размере 815 000 рублей за квартиру по адресу: <...> «б» на мансардном 6 этаже 10 секции, что подтверждается расписками.

В постановлении от 08.02.2011 № 13534/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделал вывод, что условия любого инвестиционного договора порождают лишь обязательственные отношения между его сторонами и дают им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. При этом, также указано, что права и обязанности из инвестиционного договора могут быть реализованы его сторонами, а их требования удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота.

Установлено, что между ООО «Кворум-6» и ООО «Портал» заключен договор об отступном от 10.11.2012 о прекращении всех взаимных обязательств, вытекающих из договоров инвестирования, заключенных ООО «Кворум-6» с инвесторами на доли в строительстве обшей площадью объемом 1000 кв.м. в силу предоставления ООО «Портал» взамен исполнения этих обязательств отступного в соответствии с условиями договора.

Пунктом 1.3. данного договора на ООО «Портал» возложена обязанность после достройки и сдачи в эксплуатацию жилого дома передать в собственность квартиры инвесторам-дольщикам по всем действующим на 10.11.2012 договорам инвестирования, заключенным ООО «Кворум-6» (с общим объемом площадей около 1000 кв.м.). Реестр договоров предоставляется ООО «Кворум-6».

В это же время, 12.11.2012 между ФИО2 и ООО «Кворум-6» подписывается соглашение о расторжении договора №1 о совместной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома от 26.03.2003.

20.04.2013 в договор об отступном от 10.11.2012 вносятся дополнения, согласно которым оговоренный в п. 1.1 и п. 1.3 размер отступного в объеме 1000 кв.м. жилых площадей в жилом комплексе, расположенном по адресу: <...> оформляется по письмам ООО «Кворум-6» в ДДУ (договоры долевого участия) между клиентами ООО «Кворум-6» и ООО «Портал» и оценивается сторонами в соответствии с настоящим соглашением суммой 33000 000 руб. В целях недопущения сбоя продаж квартир мансардных этажей, и связанных с данным обстоятельством претензий со стороны инвестора по договору инвестирования № ДС-135 от 01.02.2012, стороны настоящего дополнительного соглашения договорились о продолжении оформления ООО «Кворум-6» договоров с цессионариями по договору инвестирования №ДС-135 от 01.02.2012. При этом ООО «Кворум-6» обязуется по данному блоку договоров направлять в дальнейшем для оформления ДДУ письма в ООО «Портал» в счёт согласованной в п. 1.3 основного договора квоты в 1000 кв.м.

Кроме того, в связи с невозможностью ООО «Кворум-6» исполнить свои обязательства по договорам инвестирования, ООО «Портал» 23.04.2013 заключил договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа с ФИО3 Предметом договора стал объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом, 2-й этап строительства секции №8-14 в стадии строительства), готовностью 20%, площадь застройки 1955 кв.м. по адресу: <...>. Право собственности на данный объект зарегистрировано за ООО «Портал» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.2013.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2014 признан незаконным отказ Администрации МО г-к Анапа в продлении разрешения на строительство от 28.12.2010 № RU23301000-572 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...> и на администрацию МО г-к Анапа возложена обязанность продлить данное разрешение на строительство на срок до 31.12.2014.

Статьей 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ раскрыто понятие застройщика, которым является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, произошла смена застройщика и собственника объекта незавершенного строительства, с ООО «Кворум-6» и ФИО3 на ООО «Портал».

09.06.2014 ООО «Кворум-6» решением Краснодарского Арбитражного суда признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Судом установлено, что ООО «Кворум-6» обязательства по договору об отступном не выполнило, не представило ООО «Портал» реестр своих договоров. В связи с чем, ООО «Портал» самостоятельно подготовил реестр от 23.10.2014 к договору об отступном от 10.11.2012 из 32 заключенных договоров с инвесторами ООО «Кворум-6» всего на 1389,64 кв.м. Таким образом, в настоящее время ООО «Портал» превысил лимит своих обязательств по договору об отступном в объеме 1 000 кв.м., из чего следует, что свободных квартир от прав третьих лиц у общества по обязательствам ООО «Кворум-6» не имеется.

В июне 2014 года ООО «Портал» уведомило истца о смене застройщика и ответственности общества перед физическими лицами - бывшими инвесторами ООО "Кворум-6». При этом требовало погасить расчет по инвестиционному договору №ДС-135 от 22.02.2012 и оплатить затраты застройщика при строительстве по тарифу 2346 руб. кв.м. на общую сумму 68 268 рублей, и затраты на газификацию в размере 90 000 рублей. При неукоснительном выполнении данных обязательств ООО «Портал» изыщет возможность достраивания жилого комплекса и обеспечить передачу по акту приема-передачи квартиры.

Истец указанные обязательства не исполнил.

Согласно ч.2 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Из материалов дела видно, что исполнение обязательства по принятию право требования на получение в собственность квартиры производилось истицей в пользу ООО «Кворум-6» в лице инвестора ФИО5, с которым у нее был заключен договор уступки прав требования от 15.11.2013. В договорные отношения с ООО «Портал» истица не вступала, в связи с чем, общество не может отвечать по обязательствам ООО «Кворум-6» при неисполнении своих обязательств инвестором перед застройщиком. Таким образом, факт внесения истицей денежных средств ФИО5 при отсутствии доказательств их передачи ответчику ООО «Портал» для производства строительства многоквартирного жилого дома сам по себе не создает оснований для возникновения у истицы права требовать заключить с ней договор долевого участия в строительстве и передаче ей по акту приемки квартиры от ООО «Портал».

Учитывая указанные обстоятельства, суд пришёл к обоснованному выводу о том, что истицей в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств возникновения между ней и ответчиком правоотношений.

Таким образом, иск о признания ФИО1 участником долевого строительства не подлежит удовлетворению, поскольку противоречит требованиям действующего законодательства.

Также суд первой инстанции правильно указал, что истцом выбран неверный способ защиты права в виде признания участником долевого строительства и понуждению к заключению договора, так как решение о признании права или основания для возникновения права истцом не конкретизировано и заявлено произвольно, в то время как первоначальные соглашения между сторонами по договору заключались в отношении конкретной индивидуально определенной квартиры, которая в настоящее время обременена правами иного лица. При этом истец не оспаривает прав иного лица в отношении указанного имущества, таким образом, соглашаясь с законностью его выбытия.

В связи с изложенным, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование закона и на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили соответствующую правовую оценку.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения, при рассмотрении настоящего иска не допущено.

Законность и обоснованность судебного постановления проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского городского суда от 02 июня 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: