Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу ФИО1 на решение Рузского районного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района <данные изъяты> к ФИО1 о взыскании денежных средств в счет оплаты имущества согласно условиям договора купли продажи, по встречному иску ФИО1 к Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района <данные изъяты> о применения последствий недействительности ничтожной сделки,

заслушав доклад судьи Глумовой Л.А.,

объяснения ФИО1, представителя Администрации сельского поселения Дороховское по доверенности ФИО2,

УСТАНОВИЛА:

Представитель Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района <данные изъяты> просит суд взыскать с ФИО1 10573490 рублей в счет оплаты имущества согласно условиям договоров купли- продажи имущества, мотивируя свою просьбу тем, что на основании постановления главы сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> «О продаже муниципального имущества на аукционе», <данные изъяты> был проведен открытый аукцион по продаже муниципального имущества, а именно: 1. Здание: баня, назначение нежилое, одноэтажное, общей площадью 73,6 кв.м., инв. №256:074-20525 лит.Б, Б1, расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> Указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании выписки из реестра муниципального имущества сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района <данные изъяты> от <данные изъяты> №<данные изъяты>, передаточного акта имущества, находящегося в собственности Рузского муниципального района <данные изъяты> и передаваемого в собственность вновь образованного в его составе сельского поселения Дороховское от <данные изъяты> №<данные изъяты>, свидетельства о государственной регистрации права от <данные изъяты> 50-АГ №068012, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним <данные изъяты> сделана запись регистрации №<данные изъяты>. Рыночная стоимость имущества, являющегося предметом договора, составляет 70000 рублей с учетом НДС согласно отчета ООО НПО «Стандарт» <данные изъяты> от <данные изъяты> 2. Здание: баня, назначение нежилое, одноэтажное, общей площадью 432,7 кв.м., инв. <данные изъяты> лит.Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Дороховское, д.Мишинка, <данные изъяты>, строение 2. Указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании выписки из реестра муниципальной собственности от <данные изъяты> №251, передаточного акта имущества, находящегося в собственности Рузского муниципального района <данные изъяты> и передаваемого в собственность вновь образованного в его составе сельского поселения Дороховское от <данные изъяты> №06/09, свидетельства о государственной регистрации права от <данные изъяты> 50-АБ №754960, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним <данные изъяты> сделана запись регистрации №50-50-19/002/2011-450. Рыночная стоимость имущества, являющегося предметом договора, составляет 426000 рублей с учетом НДС согласно отчета ООО НПО «Стандарт» <данные изъяты> от <данные изъяты>

На проведенном открытом аукционе по продаже имущества победителем был признан ФИО1, с которым были заключены договора купли-продажи: договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты> г., в соответствии с условиями которого, продавец передает, а покупатель принимает недвижимое имущество - здание: баня, назначение нежилое, одноэтажное, общая площадь 73,6 кв.м., инв. №<данные изъяты>, лит.Б, Б1, расположенное по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Дороховское, д.Мишинка, <данные изъяты>, строение 1. Стоимость, по которой продается имущество, составляет 556500 рублей с учетом НДС. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит. Задаток в сумме 5740 рублей без учета НДС (18%), внесенный покупателем на счет продавца, засчитывается в оплату приобретаемого имущества. Оставшаяся сумма составляет <данные изъяты> рублей без учета НДС и подлежит перечислению на расчетный счет продавца. Договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты> г., в соответствии с условиями которого, продавец передает, а покупатель принимает недвижимое имущество - здание: баня, назначение нежилое, одноэтажное, общая площадь 432,7 кв.м., инв. №<данные изъяты>, лит.Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Дороховское, д.Мишинка, <данные изъяты>, строение 2. Стоимость, по которой продается имущество, составляет <данные изъяты> рублей с учетом НДС. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит. Задаток в сумме 34932 рубля без учета НДС (18%), внесенный покупателем на счет продавца, засчитывается в оплату приобретаемого имущества. Оставшаяся сумма составляет <данные изъяты> рублей без учета НДС и подлежит перечислению на расчетный счет продавца. В соответствии с п.5.2.1 договоров, покупатель обязуется оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, установленные в п.2.2. Согласно п.2.2 упомянутых договоров, указанная в них сумма подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течении 10 календарных дней с момента подписания договоров, однако в установленный срок сумма, указанная в договорах, на расчетный счет продавца перечислена не была.

Представитель истца Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО1 судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с иском не согласен, обратился со встречным иском к Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района <данные изъяты>, в котором просит суд применить последствия недействительности ничтожных сделок, взыскать с Администрации сельского поселения Дороховское денежные средства в размере 42600 рублей, судебные расходы в размере 576 рублей 10 копеек, мотивируя свою просьбу тем, что договора купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты> и <данные изъяты> от <данные изъяты> г., заключенные между ФИО1 и Администрацией сельского поселения Дороховское, не соответствуют требованиям закона, а именно требованиям ст.552 ГК РФ, п.7 ст.З ФЗ РФ «О введении в действие земельного кодекса РФ», п.1 ст.28 ФЗ РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которых при переходе права собственности на муниципальное здание к покупателю так же переходят и права на земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации здания. Однако, предметом договора земельный участок не является. Таким образом, сделка купли-продажи не соответствует закону.

Представитель Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района Московской области со встречным иском ФИО1 не согласен, просит отказать в удовлетворении исковых требований

Решением суда исковые требования Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района Московской области к Бибик И,А. - удовлетворены. С ФИО1 в пользу Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района Московской области в счет оплаты имущества согласно условиям договоров купли-продажи недвижимого имущества №7 и №8 от 29.10.2012 г. были взысканы денежные средства в размере 10573490 рублей. В удовлетворении исковых требований ФИО1 - отказано.

Не согласившись с указанным решением суда ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Исходя из требований ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности решения, необходимо иметь в виду, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

При этом в силу ст. 12, 67 ГПК РФ судом должны быть созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела; всесторонне, полно и объективно исследованы доказательства.

Судебная коллегия полагает, что решение суда указанным требованиям не соответствует, выводы суда противоречат имеющимся материалам дела.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Главы сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района Московской области от 22.08.2012 г. №489 «О продаже муниципального имущества на аукционе», 15.10.2012 г. был проведен открытый аукцион по продаже муниципального имущества. Согласно протоколу проведения открытого аукциона по продаже муниципального имущества от 15.10.2012 г., предмет аукциона - здание: баня, назначение нежилое, одноэтажное, общая площадь 73,6 кв.м., инв.№<данные изъяты>, лит. Б, Б1. Начальная цена за указанное имущество составляла <данные изъяты> рублей с учетом НДС. Согласно протоколу проведения открытого аукциона по продаже муниципального имущества от <данные изъяты> г., предмет аукциона - здание: баня, назначение нежилое, одноэтажное, общая площадь 432,7 кв.м., инв.№<данные изъяты>, лит.Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Дороховское, д.Мишинка, <данные изъяты>, строение 2, принадлежащее на праве собственности Администрации сельского поселения Дороховское, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50 - АБ <данные изъяты> от <данные изъяты> Начальная цена за указанное имущество составляла 426000 рублей с учетом НДС.

Согласно протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от <данные изъяты> ФИО1 был признан участником аукциона и допущен к участию в аукционе. Согласно протоколам проведения аукциона от <данные изъяты> победителем аукциона был признан ФИО1, который подписал протоколы проведения открытого аукциона по продаже муниципального имущества. С ФИО1 были заключены договора купли-продажи: договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты> г., в соответствии с условиями которого, продавец передает, а покупатель принимает недвижимое имущество - здание: баня, назначение нежилое, одноэтажное, общая площадь 73,6 кв.м., инв. №256:074-20525, лит.Б, Б1, расположенное по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Дороховское, д.Мишинка, <данные изъяты>, строение 1. Стоимость, по которой продается имущество, составляет 556500 рублей с учетом НДС. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит. Задаток в сумме 5740 рублей без учета НДС (18%), внесенный покупателем на счет продавца, засчитывается в оплату приобретаемого имущества. Оставшаяся сумма составляет 450590 рублей без учета НДС и подлежит перечислению на расчетный счет продавца. Договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты> г., в соответствии с условиями которого, продавец передает, а покупатель принимает недвижимое имущество - здание: баня, назначение нежилое, одноэтажное, общая площадь 432,7 кв.м., инв. №256:074-20361, лит.Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Дороховское, д.Мишинка, <данные изъяты>, строение 2. Стоимость, по которой продается имущество, составляет 12345000 рублей с учетом НДС. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит. Задаток в сумме 34932 рубля без учета НДС (18%), внесенный покупателем на счет продавца, засчитывается в оплату приобретаемого имущества. Оставшаяся сумма составляет 10122900 рублей без учета НДС.

Удовлетворяя исковые требования Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района <данные изъяты> и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 суд первой инстанции исходил из того, что признание недействительным договора, заключенного с победителем торгов, возможно лишь при условии признания таких торгов недействительными, а поскольку торги не оспорены ФИО1 в предусмотренном ч. 1 ст. 449 ГК РФ порядке, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, а требования Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района <данные изъяты> должны быть удовлетворены, так как ответчик в нарушение положений ст. 486 ГК РФ и условий договоров не произвел полную оплату имущества.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку, в нарушение требований ст. ст. 56, 148 ГПК РФ суд не определил правоотношения сторон, подлежащий применению закон, обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию и не дал оценки предоставленным сторонами доказательствам.

Решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения.

По мнению судебной коллегии, по смыслу п. 1 ст. 447 и ст. 449 ГК РФ, а также п. 44 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <данные изъяты> торги являются способом заключения договора, тогда как заключенный по результатам торгов договор - самостоятельной сделкой. В силу этого торги подлежат оспариванию по основанию нарушения порядка их проведения в порядке, предусмотренном для признания недействительной оспоримой сделки, тогда как заключенный по результатам торгов договор также может быть признан недействительным при наличии оснований, предусмотренных законом. При этом недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия в них считаются несогласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554 и ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Ничтожная сделка не порождает у сторон никаких прав и обязанностей.

Действующее земельное законодательство (ст. ст. 1, 35 Земельного кодекса РФ) предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (статья 552 ГК РФ).

Между тем, оспариваемые договоры купли-продажи недвижимого имущества заключены без определения прав покупателя на земельный участок, на котором находится имущество, в договорах отсутствует указание на земельный участок, на котором расположено имущество, его площадь, права на земельный участок, которые переходят к покупателю имущества; данных из ЕГРП о собственнике земельного участка в материалах дела не имеется. Согласно письма Министерства обороны ( л.д. 170) военный городок <данные изъяты> планируется использовать в интересах Вооруженных сил РФ, в связи с чем Администрации отказано в передаче в собственность земельного участка площадью 20 га в границах указанного военного городка.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что договоры № 7 и № 8 противоречат требованиям земельного и гражданского законодательства, в связи с чем являются ничтожными в силу закона, в связи с чем исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, уплаченная по договорам сумма задатка подлежит возврату. В удовлетворении требований Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района Московской области о взыскании денежных средств в счет оплаты имущества согласно условиям договора купли продажи необходимо отказать.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Рузского районного суда Московской области от 19 марта 2013 года – отменить.

Постановить новое решение.

Исковые требования Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района Московской области к ФИО1 о взыскании денежных средств в счет оплаты имущества согласно условиям договора купли продажи – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО1 к Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района Московской области о применения последствий недействительности ничтожной сделки – удовлетворить.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с Администрации сельского поселения Дороховское Рузского муниципального района Московской области в пользу ФИО1 уплаченную сумму задатков:

- по договору купли-продажи №7 купли-продажи недвижимого имущества от 29.10.2012 г - здание: баня, назначение нежилое, одноэтажное, общая площадь 73,6 кв.м., инв. <данные изъяты>:<данные изъяты>, лит.Б, Б1, расположенное по адресу: <данные изъяты> строение 1.- задаток в сумме 5740 рублей;

- по договор №8 купли-продажи недвижимого имущества от 29.10.2012 г. - здание: баня, назначение нежилое, одноэтажное, общая площадь 432,7 кв.м., инв. №<данные изъяты>, лит.Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Московская область, Рузский район, сельское поселение Дороховское, <...>. - задаток в сумме <данные изъяты> рубля ;

А всего 40672 (сорок тысяч шестьсот семьдесят два) рублей.

Председательствующий

Судьи