Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 14 июля 2020 г. гражданское дело по иску Трофимовой А. С. к Хабибуллиной С. Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, судебных расходов,

по апелляционной жалобе Хабибуллиной С.Г.

на решение Читинского районного суда Забайкальского края от 28 января 2020 г., которым постановлено:

«Иск Трофимовой А. С. к Хабибуллиной С. Г. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, судебных расходов удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 25.06.2018, заключенный между Хабибуллиной С. Г. и Трофимовой А. С. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2246 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с Хабибуллиной С. Г. в пользу Трофимовой А. С. денежные средства, уплаченные по договору в размере 200 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 500 руб., расходы на представителя в размере 10 000 руб.

Возвратить в собственность Хабибуллиной С. Г. земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2246 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>».

Заслушав доклад судьи Комковой С.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Трофимова А.С. обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что 25.06.2018 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2246 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для строительства индивидуального жилого дома, находящийся по адресу: <адрес>. Имея намерение начать строительство жилого дома на приобретенном земельном участке, истец обратилась в администрацию муниципального района «Читинский район», заполнив уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС от 05.08.2019, на что администрацией вынесено уведомление о недопустимости размещения объекта ИЖС в связи с тем, что земельный участок расположен в зоне подтопления. Истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 25.06.2018, заключенный между Хабибуллиной С.Г. и Трофимовой А.С. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2246 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с Хабибуллиной С.Г. в пользу Трофимовой А.С. денежные средства, уплаченные по договору в размере 200 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 500 руб., расходы на представителя в размере 10 000 руб. (л.д.6-8)

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д.56-59).

В апелляционной жалобе ответчик Хабибулина С.Г. просила решение суда отменить. Указала, что с момента приобретения земельного участка прошло больше года и истец обратилась в администрацию муниципального района «Читинский район» с уведомлением о планируемом строительстве объекта ИЖС, было получено уведомление о недопустимости размещения объекта ИЖС на спорном земельном участке по причине его нахождения в зоне затопления водами р. Ингода и р. Домна. Договор купли-продажи земельного участка являлся одновременно актом приема-передачи. Как следует из текста договора покупатель (истец) удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленного путем его осмотра на месте перед заключением договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков. Договором также предусмотрено, что он содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора и отменяет все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме. С момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель самостоятельно несет бремя содержания недвижимого имущества. Право собственности покупателя было зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, что подтверждается выпиской от 03.07.2018. В письме от 24.09.2019 администрация сельского поселения «Домнинское» сообщила истице, что согласно приложения № 1 к приказу амурского БВУ (карта (план) зона затопления водами р. Ингода и р. Домна сельского поселения «Домнинское», Читинского района, Забайкальского края, лист № 88) земельный участок с кадастровым номером75:22:350124:117 и адресом: <адрес> находится в зоне затопления. В ходе рассмотрения дела сторонами установлено, что приложения № 1 к приказу амурского БВУ, как и сам приказ не опубликованы и не находятся в свободном доступе. Обстоятельства, на которые ссылается истец, документально не подтверждены. Истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного ущерба. Под существенным нарушением договора стороной продавца истец понимает вынесение распоряжения администрацией «Читинский район» о запрете капитального строительства на приобретенном земельном участке в соответствии с п. 6 статьи 67.1 Водного кодекса РФ. Указанные истцом обстоятельства не могут расцениваться в качестве существенных, свидетельствующих о нарушении договора купли-продажи стороной продавца, т.е. ответчика по настоящему делу. Кроме того, судом первой инстанции принимается как основания для удовлетворения исковых требований тот факт, что ответчик Хабибуллина С.Г. получила данный земельный участок безвозмездно от государства, хотя фактически данное обстоятельство не может влиять на принятие судом решения (л.д. 65-67).

В возражениях на апелляционную жалобу истец Трофимова А.С. просила решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца Трофимову А.С., представителя Войтенко Н.В., полагавших необходимым решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ответчика Хабибуллину С.Г., полагавшую необходимым решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ и правовой позиции, изложенной в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком в досудебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации, в том числе, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как предусмотрено ч.ч. 1, 2 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

На основании ч. 2 ст. ст. 475, 557 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара /обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков/ покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, законодатель установил обязанность продавца по предоставлению покупателю исчерпывающей, т.е. полной и достоверной информации о товаре. Следовательно, заключая договор купли-продажи земельного участка, Хабибуллина С.Г. обязана была сообщить покупателю сведения относительно расположения земельного участка, его размере и состоянии, качестве почвы, в том числе и о нахождении участка в зоне постоянного подтопления, возможных обременениях и ограничениях его использования, а также иную информацию, которая могла повлиять на решение покупателя о приобретении данного земельного участка.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25 июня 2018 г. между Хабибуллиной С.Г. и Трифоновой А.С. был заключен купли-продажи земельного участка без номера с кадастровым номером N №, категория земель: земли населенных пунктов-для строительства индивидуального жилого дома, находящийся по адресу: <адрес>. Цена договора составила 200 000 руб. (л.д.10).

Предусмотренная договором сумма в размере 200 000 руб. покупателем продавцу передана, что подтверждается распиской, не оспаривается ответчиком.

После обращения истца с письменным запросом о согласовании строительства 09.08.2019 администрация муниципального района «Читинский район» направила уведомление № 022 о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на приобретенном земельном участке, со ссылкой на п. 6 ст. 67.1 Водного кодекса РФ. В письме от 24.09.2019 администрация сельского поселения «Домнинское» сообщила истцу, что согласно приложения № 1 к приказу амурского БВУ (карта (план) зона затопления водами р. Ингода и р. Домна сельского поселения «Домнинское», Читинского района, Забайкальского края, лист № 88, земельный участок с кадастровым номером № и адресом: <адрес> находится в зоне затопления.

Удовлетворяя исковые требования Трофимовой А.С., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец лишен возможности свободно, беспрепятственно использовать земельный участок в целях, для которых он приобретался.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанным выводом.

Довод апелляционной жалобы о том, что как следует из текста договора покупатель (истец) удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленного путем его осмотра на месте перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, договор содержал весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, и отменяет все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, судебно коллегией отклоняется за необоснованностью.

В силу ст.37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

При заключении договора купли-продажи земельного участка истец был введен в заблуждение относительно качества приобретаемого земельного участка, поскольку продавец не довел до их сведения полную информацию о расположении участка в зоне постоянного затопления, что делало участок невозможным для использования в целях строительства жилого дома, хотя именно для этого Трофимова А.С. и приобретала участок, указав о цели его приобретения продавцу участка. Использовать по назначению приобретенный истцом земельный участок не представляется возможным в связи с его нахождением в зоне затопления.

Располагая достоверной информацией о местоположении земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование, покупатель в момент оформления сделки имел право отказаться от совершения сделки либо расторгнуть договор купли-продажи, однако продавцом данная информация до покупателя не была доведена.

Довод апелляционной жалобы о том, что в ходе рассмотрения дела сторонами установлено, что приложения № 1 к приказу Амурского БВУ, как и сам приказ не опубликованы и не находятся в свободном доступе, не свидетельствует о неправильности вынесенного решения. Согласно приказа №05-07/319 от 17.11.2017 Амурского Бассейнового водного Управления, утверждены карты (планы) об определении границ зон затопления, подтопления территории с.Домна сельского поселения «Домнинское» Читинского района Забайкальского края согласно приложению №1 к приказу и установлены ограничения хозяйственной и иной деятельности в границах зон затопления, подтопления р.Ингода и р.Домна с.Домна сельского поселения «Домнинское» Читинского района Забайкальского края согласно приложению №2 к приказу (л.д.77).

Приказом Росводресурсы №170 от 16.06.2014 полномочия по определению зон подтопления, затопления возложены на руководителей территориальных органов Росводресурсов по соответствующим зонам деятельности (л.д.80).

Согласно представленной карте затопляемости земельного участка с кадастровым номером N 75:22:350124:117 от 2017 г., данный земельный участок ответчику предоставлен администрацией муниципального района «Читинский район» 10.09.2012, категория земель земли населенных пунктов-для строительства индивидуального жилого дома. Указанный земельный участок ответчику предоставлялся дл строительства жилого дома, поэтому при должной степени осмотрительности и добросовестности ответчик должна была знать о нахождении участка в зоне затопления водами р.Ингода и р. Домна. К строительству жилого дома ответчик с момента получения спорного земельного участка не обращалась, что кроме того, свидетельствует о том, что ответчику было известно о нахождении участка в зоне затопления водами двух рек.

Довод апелляционной жалобы о том, что сторона истца не подтвердила обстоятельства, на которые ссылается истец, а именно о существенности нарушении условий договора, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного ущерба, судебной коллегией отклоняются. При заключении договора купли-продажи земельного участка истец был введен в заблуждение относительно качества приобретаемого земельного участка, поскольку продавец не довел до их сведения полную информацию о расположении участка в зоне постоянного затопления, что делало участок невозможным для использования в целях строительства жилого дома, хотя именно для этого Трофимова А.С. и приобретала участок. Кроме того, согласно пояснений Трофимовой А.С., если бы ей было известно о затопляемости земельного участка, то указанную покупку она бы не совершила. О цели приобретения земельного участка ею было сообщено ответчику при заключении договора купли продажи, что ответчик Хабубуллина С.Г. не оспорила в суде.

Решение суда следует дополнить указанием о том, что решение является основанием для внесения изменения в Единый Государственный реестр недвижимости, в связи с чем решение следует изменить в части. В остальной части решение следует оставить без изменения.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Читинского районного суда Забайкальского края от 28 января 2020 г. изменить в части.

Дополнить решение суда указанием, что решение является основанием для внесения изменения в Единый Государственный реестр недвижимости.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий: Е.А.Кожина

Судьи: С.В.Комкова

Т.В.Процкая