Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО3 на решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 27.09.2018.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4 судебная коллегия

установила:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, указав в обоснование иска, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «РЕАЛТ СЕРВИС» 26.07.2005 был заключен договор № 4-867 аренды земельного участка с кадастровым номером №:0082, площадью 12145 кв.м., расположенного по адресу: .... Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2005, номер регистрации 66-66-01/208/2005/423. По условиям договора вышеуказанный земельный участок предоставлен для строительства 6-ти этажного паркинга со встроенными помещениями автосервиса, автомойки и автозаправочной станции. Строительство было завешено в полном объеме, помещения переданы 3-им лицам, в том числе ответчику ФИО2 на праве собственности. С момента приобретения права собственности ответчиком на объекты недвижимости к ней также перешло и право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные вышеуказанным договором. Вместе с тем, за период с 2014 по 2017 годы ответчиком оплата арендных платежей не производилась.

С учетом окончательно уточненных исковых требований Администрация г. Екатеринбурга просит взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате за период с ноября 2014 года по декабрь 2017 года в сумме 304946 рублей 51 копейка, а также пени за период с 12.09.2017 по 13.12.2017 в сумме 27539 рублей 62 копейки.

В судебном заседании представить истца ФИО3 поддержала заявленные требования по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО4 исковые требования признал частично, возражая против примененного истцом расчета доли ФИО2 в плате по договору аренды, в частности, возражая против применения в формуле площади земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. Просил назначить судебную экспертизу для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания паркинга.

Выводами проведенной по делу судебной экспертизы подтверждено, что фактическая площадь части земельного участка, используемая собственниками помещений здания автопаркинга с КН №:221,в котором расположены помещения ответчика ФИО2 с КН №:5745 и №:5773, составила 5494 кв.м. Представитель ответчика указал, что между соарендаторами указанного здания фактически сложился порядок пользования земельным участком, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: г... от 29.12.2017.

Против начисления пени возражал ввиду незаключенности договора, а также просил снизить размер начисленной неустойки.

Третьи лица ФИО5, представитель ООО «АМТ» в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 27.09.2018 исковые требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с ФИО2 в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате в сумме 129424 рубля 82 копейки, пени в сумме 11673 рубля 50 копеек, в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 4021 рубль 97 копеек.

Не согласившись с решением, представитель истца ФИО3 подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и вынести новое решение, ссылаясь на неправильное установление обстоятельств имеющих значение для дела, полагает ошибочным вывод суда о необходимости исчисления арендной платы исходя из площади земельного участка, необходимого для эксплуатации паркинга в условиях действующего договора аренды. Суд не учел, что предметом договора является неделимый участок. Полагает заключение эксперта ненадлежащим доказательством, оспаривает примененную методику расчета площади, определена без учета отсутствия выезда на земли общего пользования, используя земли третьих лиц, не являющихся участниками отношений из данного договора аренды и не участников данного процесса.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО4 указал, что несостоятельны доводы жалобы о недопустимости заключения эксперта ввиду того, что экспертиза проведена по ходатайству истца, полагает несостоятельными возражения относительно выводов судебной экспертизы, поскольку они касаются формирования земельного участка, а в данном случае определилась площадь, необходимая для эксплуатации здания. Выразил несогласие с позицией истца о неделимости земельного участка.

В судебном заседании коллегии представитель истца ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержала по указанным в ней основаниям.

Представитель ответчика ФИО4 возражал против доводов жалобы, просил оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание коллегии не явились, извещались своевременно надлежащим образом, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ООО «РЕАЛТ СЕРВИС» (арендатор) 26.07.2005 заключен договор аренды № 4-867 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.02.2007), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на пятнадцать лет земельный участок с кадастровым номером №:0082, площадью 12145 кв.м., расположенный по адресу: ..., для строительства 6-этажного паркинга со встроенными помещениями автосервиса, автомойки и автозаправочной станции.

Срок действия договора установлен с 30.06.2005 по 29.06.2020 (п. 8.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2005, номер регистрации №423.

Строительство объекта было завешено в полном объеме, помещения переданы 3-им лицам, в том числе ответчику ФИО2 на праве долевой собственности (1/2 доли) принадлежат 2 нежилых помещения с кадастровыми номерами №:5773 и №:5745, о чем 17.11.2014 внесены соответствующие записи № №123 № №124, соответственно.

Удовлетворяя исковые требования в части суд первой инстанции исходил из того, что с приобретением объектовнедвижимости в здании автопаркинга, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №:0082, площадью 12145 кв.м., по адресу: ..., к ответчику ФИО2 на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права и обязанности арендатора этого земельного участка согласно договору аренды № 4-867 от 26.07.2005, который заключен Администрацией г. Екатеринбурга с ООО «РЕАЛТ СЕРВИС».

Данный вывод суда является верным, основан на законе и подтверждается материалами дела.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.(п. 8. Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вместе с тем, при определении размера обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом доли в праве собственности на объект недвижимости, суд первой инстанции суд первой инстанции счел обоснованным производить расчет размера обязательства с отклонением от формулы, приведенной в Постановлении Правительства Свердловской области N 1855-ПП от 30.12.2011.

В соответствии с Порядком N 1855-ПП если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

КС x Д x СтАП x Ку x ПК

АП = -------------------------, где:

100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная Постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный Постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

Судебная коллегия отмечает, что земельный участок площадью 12415 кв. м. На кадастровом учете состоит земельный участок именно такой площади. Согласно разрешительной документации, участок в аренду для строительства предоставлялся единый неделимый- для строительства 6-ти этажного паркинга со встроенными помещениями автосервиса, автомойки и автозаправочной станции. Раздел земельного участка на момент рассмотрения спора не произведен.

Соглашаясь с позицией ответчика о необходимости исчислять размер обязательства исходя из площади фактически используемого участка только под зданием паркинга, суд первой инстанции исходил из того, что между собственниками недвижимости на участке достигнуто соглашение о порядке пользования земельным участком.

Судебная коллегия такой вывод суда находит ошибочным, не подтвержденным материалами дела и противоречащим фактическим обстоятельствам дела. Как следует из материалов дела в основу вывода об определении порядке пользования суд положил решение общего собрания собственников помещений нежилого здания по адресу: ..., проведенного по инициативе ООО «УК «Автопаркинг». Вместе с тем, как следует из вышеназванного решения, на повестке дня был поставлен вопрос не об определении порядка пользования с соответствующим перераспределением размера обязательств по договору аренды земельного участка, а вопрос об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под нежилым зданием № 123 по вышеуказанному адресу (в целях раздела земельного участка с КН №:0082), включая границы и поворотные точки вновь образуемого земельного участка, общей площадью 5494 кв.м., о чем свидетельствует протокол № 03 от 29.12.2017- условие необходимое для процедуры раздела земельного участка. При этом из представленного в материалы дела документа не следует, что в принятии данного решения приняли участие собственники объектов, чья доля в размере обязательства возрастет в результате такого решения.

Таким образом, оснований для отступления от механизма расчета доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке у суда первой инстанции не имелось.

С учетом заявления о пропуске срока исковой давности по требованиям за период с ноября по декабрь 2014 года с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка согласно расчету истца в размере 292469 руб. 11 коп., пени в сумме 26379 руб. 22 коп.

Размер госпошлины пропорционально взысканной сумме равен 5860 руб. 60 коп.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 27.09.2018 изменить в части взысканной суммы.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации г.Екатеринбурга задолженность по арендной плате в сумме 292469 руб. 11 коп., пени в сумме 26379 руб. 22 коп.

Взыскать госпошлину в доход местного бюджета в сумме 5860 руб. 60 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий С.Н.Киселева

Судьи В.А. Зайцева

ФИО1