Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Первомайского районного суда г. Омска от 23 января 2018 года, которым постановлено:

«Взыскать с ФИО1 в пользу департамента имущественных отношений администрации г.Омска задолженность в размере 179359 руб.26 коп., пеню в размере 13268 руб.18 коп., а всего 205895 руб.62 коп.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5259 руб.».

Заслушав доклад судьи Осадчей Е.А., судебная коллегия

У с т а н о в и л а:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование заявленных требований истец указал, что 26.03.2003 г. между департаментом недвижимости Администрации г. Омска и Б. был заключен договор аренды № Д-С-1-1-3795, в соответствии с условиями которого в аренду был передан земельный участок, местоположение которого установлено относительно дома, расположенного по адресу: г. Омск, <...>. На основании дополнительных соглашений к данному договору права и обязанности арендатора по нему сначала перешли Е. (с 01.01.2004 г.), а затем – ответчику ФИО1 (с 21.08.2008 г.).

06.03.2017 г. истец уведомил ФИО2 о том, что ее задолженность по арендной плате, образовавшаяся за период с 18.09.2012 г. по 31.05.2017 г., составляет 272 057 руб. 53 коп. Данный размер задолженности был рассчитан в соответствии с порядком определения арендной платы, установленным Правительством Омской области для земельных участков, собственность на которые не разграничена (Постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 г. № 179-п, Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 г. № 108-п), и с учётом изменений установленной методики расчета арендной платы и величин, используемых при ее расчёте. Поскольку арендная плата за муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, она должна вноситься в размере, установленном регулирующим органом, а её изменение происходит с момента вступления в силу нормативных правовых актов, предусматривающих такое изменение. При этом заключение дополнительных соглашений к договору не требуется.

По условиям договора аренды в случае невнесения платежей в установленные сроки, арендатор уплачивает пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. В соответствии с данным условием договора арендатору была начислена неустойка в размере 15 063 руб. 31 коп.

На основании изложенного, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 272 057 руб. 53 коп., а также неустойку в размере 15 063 руб. 31 коп.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска ФИО3 исковые требования поддержала. Пояснила, что изменение арендной платы происходило в связи с изменением нормативных актов, регулирующих порядок ее определения. Полагала, что порядок расчета арендной платы на основании рыночной стоимости, установленный п. 5 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 г. № 108-п в предыдущей редакции, должен применяться к данным правоотношениям, поскольку Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 02.11.2017 N 50-АПГ17-18 данный пункт был признан недействующим только с даты принятия данного определения.

ФИО1 в судебное заседание не явилась о времени и месте его проведения была извещена.

Представитель ответчика ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск. Истец требует взыскания арендной платы в увеличенном размере не в связи с изменением показателей, используемых при ее расчете, а в связи с тем, что в период действия договора регулирующим органом менялся порядок определения размера арендной платы. Однако дополнительным соглашением к договору аренды, заключенным между истцом и ответчиком в 2012 г., стороны установили, что в случае изменения порядка определения размера арендной платы, арендодатель должен заключить с арендатором соответствующее дополнительное соглашение. Такие соглашение сторонами на подписывались, а следовательно, оснований для увеличения размера арендной платы не имеется. Кроме того, Определением Верховного суда РФ от 02.11.2017г. по делу №3а-37/2017 пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (утв. Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015г. №108-п), признан недействующим. Следовательно, оснований для применения данного пункта при расчете задолженности по арендной плате не имеется. Поскольку предусмотренный договором размер арендной платы составлял 872 руб. 46 коп., именно из этого размера следует исходить при расчете задолженности. Указывала, что истцом пропущен срок исковой давности для взыскания задолженности за период с 18.09.2012 г. по 01.12.2014 г., просила применить последствия его пропуска. С учетом, изложенного отмечала, что до ноября 2016 г. (включительно) у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате. Размер задолженности по арендной плате за период с 01.12.2016 г. по 31.05.2017 г. составляет 4383 руб. 52 коп., а размер неустойки - 758 руб. 35 коп.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 выражает несогласие с постановленным решением суда, просит его отменить. Отмечает, что договором аренды прямо предусмотрена необходимость заключения дополнительного соглашения в случае изменения порядка определения платы за земельные участки. Полагает, что, поскольку обязанность по заключению с ней дополнительно соглашения арендодатель не исполнил, оснований для увеличения размера арендной платы не имеется. Считает ошибочным вывод суда о том, что принятие регулирующими органами нормативных правовых актов, изменяющих ставки арендной платы или методику ее расчёта, влечёт изменение условий договоров аренды земельных участков, независимо от воли сторон. Указывает, что уведомление об изменении арендной платы арендодатель направил в ее адрес несвоевременно. При этом из расчёта видно, что сам арендодатель до апреля 2017 г. продолжал начислять арендную плату в ранее установленном размере – 872 руб. 46 коп. Также указывает, что в случае своевременного заключения с ней дополнительного соглашения у нее была бы возможность представить независимую оценку рыночной стоимости земельного участка, с учетом того, что именно этот показатель положен в основу новой методики расчета.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика ФИО4, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя департамента имущественных отношений Администрации г. Омска ФИО5, просившую оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 26.03.2003 г. между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска (арендодателем) и Б. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № Д-С-1-1-3795.

Предмет договора аренды был согласован сторонами в п. 1.1 договора, согласно которому в аренду предоставляется земельный участок в границах г. Омска общей площадью 1190 кв.м., расположенный по адресу с местоположением относительно 3-х этажного кирпичного здания, имеющего почтовый адрес г. Омск, <...>, с кадастровым номером № <...>. Земельный участок предоставляется под строительство здания (незавершённое строительство пристройки к существующему зданию столовой).

На основании соглашения к указанному договору аренды, заключенного 26.02.2004 г., права и обязанности арендатора по договору перешли другому лицу - Е.

В последующем стороны договора аренды заключили соглашение, в соответствии с которым с 21.08.2008 г. все права и обязанности по договору перешли к новому арендатору – ФИО1 Данным соглашением стороны подтвердили фактическую передачу участка новому арендатору.

Соглашением также был изменён размер арендной платы за предоставленный в аренду участок, который для нового арендатора составил 44 434 руб. 60 коп. в год (3 702 руб. 88 коп. в месяц). Данный расчёт арендной платы был произведён на основании Постановления Правительства Омской области от 14 июня 2006 г. № 71-п.

В соответствии с п. 2.3. договора арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к договору, за каждый месяц вперёд с оплатой до 25 числа месяца, предшествующего отчётному.

Из материалов дела усматривается, что в марте 2012 г. между сторонами договора аренды было подписано новое дополнительное соглашение, которым был закреплён новый размер арендной платы и порядок её внесения.

Согласно данному соглашению расчёт арендной платы осуществляется на основании Постановления Правительства Омской области от 29 октября 2008 г. по формуле: Ап = Кс * Сап/12, где: Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка.

В соответствии с приведённым в приложении расчётом в период с 02.11.2009 г. по 31.12.2011 г. размер ежемесячной арендной платы, рассчитанный по указанной формуле, составляет 653,40 руб. (исходя из кадастровой стоимости земельного участка 522719,40 руб.), а с 01.01.2012 г. – составляет 872,46 руб. (исходя из кадастровой стоимости земельного участка 697970,89 руб.).

Согласно п. 2.3. дополнительного соглашения арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц до 10 числа месяца, за который производится оплата.

Дополнительным соглашением в договор аренды было также включено условие о том, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 3 дополнительного соглашения) Действие данного пункта распространяется на отношения сторон с 02.11.2009 г. (п. 4).

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска ссылался на ненадлежащее исполнение ФИО1 обязательств по внесению арендной платы и просил взыскать с неё задолженность, образовавшуюся в период с 18.09.2012 г. по 31.05.2017 г.

Истец указал, что размер задолженности ответчика по арендной плате необходимо определять с учётом изменений регулирующим органом порядка определения размера арендной платы за земельные участки в указанный период времени.

Из материалов дела следует, что уведомление, содержащее расчёт арендной платы, произведённый с учетом изменений нормативного регулирования, было направлено арендодателем в адрес ФИО1 в марте 2017 г. Данное уведомление арендатор получила 11.03.2017 г.

В уведомлении арендатору было сообщено, что ставки арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, являются регулируемыми ценами и что установленный регулирующим органом размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, независимо от предусмотренного договором размера арендной платы и механизма его изменения,

Согласно данному уведомлению и приложенному к нему расчёту размер арендной платы за предоставленный ФИО1 в аренду земельный участок составляет:

-в период с 18.09.2012 г. по 09.01.2015 г. – 4071,5 руб. в месяц в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске»;

-в период с 10.01.2015 г. по 10.05.2015 г. – 4205,05 руб. в месяц в соответствии с этим же Постановлением и с учётом изменения размера кадастровой стоимости земельного участка, используемого при расчёте арендной платы;

-в период с 11.05.2015 г. по 27.07.2015 г. – 1201,44 руб. в месяц в соответствии с пп. 4 п. 3 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов»;

-в период с 27.07.2015 г. по 27.07.2016 г. – 7837,5 руб. в месяц в соответствии с п. 5 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов»;

-в период с 28.07.2016 г. по 27.07.2017 г. – в размере 8 339,1 руб. в месяц в соответствии с п. 5 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п (с учётом изменения коэффициента уровня инфляции);

-в период с 28.07.2017 г. – в размере 8672,66 руб. в месяц в соответствии с п. 5 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п (с учётом изменения коэффициента уровня инфляции).

В материалы дела истцом представлен акт сверки расчёта задолженности ответчика по арендной плате, в котором содержатся сведения о внесённых ФИО1 платежах за период с марта 2013 г. по май 2017 г. Из акта следует, что арендную плату в течение всего указанного времени ФИО1 оплачивала без учёта порядка определения и изменения арендной платы, установленного указанными нормативно-правовыми актами. С марта 2013 г. по октябрь 2014 г. арендатор ежемесячно вносила арендную плату в размере 633 руб. 40 коп., т.е. в меньшем размере, даже по сравнению с размером арендной платы, установленным дополнительным соглашением сторон договора аренды и подлежащим применению с 01.01.2012 г. ( 872,46 руб.). Также 05.12.2014 г. ФИО1 единовременное уплатила арендодателю денежные средства в размере 21 790 руб. 28 коп.

Иных платежей по договору от ФИО1 в указанный период не поступало.

После получения указанного уведомления оплату задолженности по арендным платежам она также не произвела.

Размер задолженности ФИО1 по арендным платежам, который просил взыскать истец в рамках настоящего спора, был определён им на основании приведённого выше расчёта за вычетом фактически уплаченных арендатором денежных средств.

При рассмотрении заявленных исковых требований суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что за пользование земельным участком, государственная собственность не который не разграничена, арендатор ФИО1 должна уплатить арендную плату, установленную соответствующими нормативными актами, поскольку стоимость арендной платы таких земельных участков относится к категории регулируемых цен.

С данным выводом суда судебная коллегия соглашается, поскольку он в полной мере соответствует действующим нормам материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Ранее в п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ (утратившим силу с 01.03.2015 г.) было закреплено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В настоящее время аналогичные правила установлены в ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, действующей с 01.03.2015 г.

В силу п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 данной статьи если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к которым относятся: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы.

Соответственно, стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предписаны соответствующим нормативным актом.

В случае изменения регулируемой арендной платы новый порядок расчёта подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта к отношениям, возникшим после таких изменений, независимо от того, какой порядок определения размера арендной платы и порядок его изменения установлен договором аренды.

С учётом изложенного доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что ввиду незаключения с ней дополнительных соглашений оснований для увеличения размера арендной платы не имеется, подлежат отклонению. Коллегия отмечает, что по смыслу действующих норм права внесения дополнительных изменений в договор аренды в случае изменения регулирующим органом порядка определения размера арендной платы или изменения значений показателей, используемых при её расчёте, не требуется.

В рассматриваемом случае ФИО1 должна была вносить арендную плату за занимаемый ею земельный участок, государственная собственность не разграничена, в размере, предусмотренном соответствующими нормативными актами Омской области.

Статьей 4 Закона Омской области от 30 апреля 2015 г. N 1743-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» к полномочиям Правительства Омской области отнесено утверждение порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами.

Как было отмечено, задолженность ФИО1 по арендной плате за период с 18.09.2012 г. по 10.05.2015 г. рассчитана истцом в соответствии с действовавшим в тот период времени Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске».

Однако в связи с тем, что установленный законом трехлетний срок исковой давности для взыскания периодических арендных платежей за период с 18.09.2012 г. по 30.11.2014 г. истцом был пропущен, суд по заявлению ответчика применил последствия его пропуска и в удовлетворении требований о взыскании задолженности за данный период отказал.

Данный вывод суда является правильным и ответчиком не оспаривается.

Таким образом, за истцом судом было признано право на взыскание с ответчика арендной задолженности только в пределах сроков исковой давности - начиная с 01.12.2014 г.

С 01.12.2014 г. по 10.05.2015 г. ФИО1 должна была вносить арендную плату в размере, установленном Постановлением Правительства Омской области от <...> N 179-п.

В соответствии с п. 3 утвержденного данным Постановлением Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, за исключением земельных участков, указанных в пункте 3.1 настоящего Положения, определяется по формуле: Ап = Кс x Сап, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка.

В данном пункте указано, что значение Сап определяется в соответствии с приложением N 1 к настоящему Положению.

Из представленных истцом сведений и расчётов следует, что в период с 01.12.2014 г. по 09.01.2015 г. кадастровая стоимость предоставленного ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером № <...> составляла 697970,89 руб.

В дальнейшем на основании Приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 N 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» кадастровая стоимость данного участка была увеличена до 720 866 руб. 30 коп.

В целях расчёта арендной платы в соответствии с указанной формулой истцом применялась ставка арендной платы в размере 0,07, установленная п. 6 приложения к Положению об арендной плате. Данная ставка установлена для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенных во встроенно-пристроенных помещениях.

Таким образом, с учётом изменения размера кадастровой стоимости земельного участка арендная плата за пользование им в период с 01.12.2014 г. по 09.01.2015 г. составляла 4071,5 руб. в месяц (697970,89 руб.*0,07 / 12), а в период с 10.01.2015 г. по 10.05.2015 г. – 4205,05 руб. в месяц (720 866 руб. 30 коп.. *0,07 / 12).

Соответственно, за пользование земельным участком в период с 01.12.2014 г. по 09.01.2015 г. ответчик должна была уплатить 5253 руб. 55 коп., а за период с 10.01.2015 г. по 10.05.2015 г. – 16 955 руб. 85 коп.

Расчёт арендной платы начиная с 11.05.2015 г. производился истцом в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», которое вступило в силу с указанной даты. Данным Постановлением предыдущее Постановление Правительства Омской области от 29 октября 2008 года N 179-п, регулирующее порядок определения размера арендной платы, было признано утратившим силу.

Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п определено несколько способов определения размера арендной платы: 1) на основании кадастровой стоимости земельных участков; 2) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений (далее - уполномоченный орган); 3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из представленного истцом расчёта следует, что за период с начала действия данного Постановления до 27.07.2015 г. размер подлежащей уплате ответчиком арендной платы был рассчитан на основании пп. 4 п. 3 Порядка определения размера арендной платы, согласно которому в случае предоставления в аренду земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, арендная плата определяется в размере 2 процентов его кадастровой стоимости.

Соответственно, ежемесячный размер арендной платы в указанном периоде, согласно расчёту истца, составил 1201 руб. 44 коп. Исходя из этого, общий размер арендной платы, подлежавшей внесению за период с 11.05.2015 г. по 27.07.2015 г., должен составить 3061 руб. 74 коп.

В письменных объяснениях, представленных в суд апелляционной инстанции, представитель истца указал, что указанный пункт был применен для расчёта в связи с тем, что до 28.07.2015 г. у департамента отсутствовали документы, подтверждающие, что на данном участке располагается объект недвижимости. Представитель истца также представила копию разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства - пристройки к существующему зданию столовой и бытовых помещений под размещение офиса и автомойки, которое было 28.07.2015 г. выдано ФИО1 директором департамента строительства Администрации г. Омска.

В связи с получением ФИО1 указанного разрешения, свидетельствующего о наличии на арендованного земельном участке объекта недвижимости, размер арендной платы за пользование данным участком с 28.07.2015 г. рассчитывался департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 5 Порядка определения размера арендной платы (утв. Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п).

Согласно данному пункту арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Также согласно п. 7 Порядка определения размера арендной платы арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Для расчёта арендной платы в соответствии с данным пунктом департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обращался к услугам оценщика ООО «Бизнес-Новация» в целях определения рыночной стоимости арендуемого ответчиком земельного участка. На дату составления отчёта (28.07.2015 г.) рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 1 140 000 руб.

В соответствии с приведённой формулой истец определил, что в период с 28.07.2015 г. по 27.07.2016 г. ответчик должен был ежемесячно вносить арендную плату в размере 7837,5 руб., а с 28.07.2016 г. по 31.05.2017 г. – в размере 8339,1 – с учётом изменения коэффициента уровня инфляции.

Между тем, на основании Определения Верховного Суда РФ от 02.11.2017 N 50-АПГ17-18 изложенный выше пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п, был признан недействующим в связи с тем, что установленный им порядок определения размера платы не соответствовал принципу экономической обоснованности, с вязи с чем не соответствовал закону с момента принятия данного постановления.

Дав оценку возражениям ответчика об отсутствии оснований для применения признанной недействующей нормы, суд первой инстанции их отклонил, указав, что в Определении Верховного Суда РФ от 02.11.2017 N 50-АПГ17-18 содержится прямое указание на то, что пункт 5 Порядка определения размера арендной платы признан недействующим только с даты принятия данного судебного постановления. В связи с этим суд первой инстанции не усмотрел препятствий для применения данного порядка расчёта арендной платы к рассматриваемым правоотношениям сторон за заявленный истцом период, который имел место до момента вынесения данного Определения Верховного Суда РФ.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика также выразила несогласие с данными выводами суда и заявила о необходимости применения иного порядка расчёта задолженности за указанный период.

Судебная коллегия находит данные доводы подателя жалобы заслуживающими внимания, а приведённые выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку они сделаны вследствие неправильного применения судом норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 216 Кодекса административного судопроизводства РФ в случае признания судом нормативного правового акта не действующим полностью или в части этот акт или его отдельные положения не могут применяться с указанной судом даты.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 N 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» разъяснено, что, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд в соответствии с частью 2 статьи 253 ГПК РФ признает этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

Если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Из смысла данных разъяснений прямо следует, что необходимость признания нормативного правового акта недействующим со дня вступления решения в законную силу обусловлена тем, что ранее данный акт действовал и применялся для регулирования правоотношений в соответствующей области. Между тем, указанное не означает, что до указанного момента данный акт являлся законным, и не свидетельствует о невозможности защиты или восстановления нарушенных данным нормативным актом прав в период его действия.

Согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 этого же Кодекса.

Коллегия полагает, что признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения о признании нормативного акта недействующим.

Иное означало бы, что кредитор имеет право получать незаконно установленную регулирующим органом цену.

Данная позиция подтверждается и разъяснениями высших судебных инстанций.

Так, из разъяснений, содержащихся в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» следует, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период.

Коллегия также считает возможным по аналогии принять во внимание разъяснения, изложенные в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 N 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена», согласно которым признание нормативного правового акта недействующим, в том числе с даты, отличной от дня его принятия, по смыслу статьи 13 ГК РФ, не является основанием для отказа в защите гражданских прав, нарушенных в период действия этого акта. Если нормативный правовой акт признан судом недействующим в связи с завышенным размером цены ресурса, потребитель соответствующего ресурса, добросовестно оплативший его стоимость поставщику ресурса, вправе взыскать с последнего переплату, в том числе за период до признания судом нормативного правового акта недействующим (пункт 1 статьи 424, подпункт 3 статьи 1103 ГК РФ), или зачесть это требование в отношении своих обязательств перед поставщиком (статья 410 ГК РФ).

При этом коллегия отмечает, что аналогичные правила должны действовать и в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая арендная плата за землю, поскольку никаких различий в данном отношении между нею и регулируемыми ценами на коммунальные ресурсы не имеется.

Коллегия также отмечает, что в мотивировочной части Определения Верховного Суда РФ от 02.11.2017 N 50-АПГ17-18 не имеется выводов, которые означали бы, что признанный недействующим пункт не должен применяться только к правоотношениям, возникшим после даты принятия определения.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 N 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» отмечено, что обстоятельства, в связи с которыми суд пришел к выводу о необходимости признания акта или его части недействующими с того или иного времени, должны быть отражены в мотивировочной части решения.

Поскольку специальных выводов в данной части в Определении Верховного Суда РФ от 02.11.2017 N 50-АПГ17-18 не содержится, а приводится лишь указание на общее правило, согласно которому нормативный правовой акт может быть признан недействующим с даты принятия судебного постановления, судебная коллегия считает необходимым исходить из приведённой выше позиции о том, что в таком случае применение признанного недействующим нормативного акта при возникновении судебного спора не допускается, в том числе и в случае когда задолженность на основании данного акта была начислена за период, предшествовавший дате признания его недействующим.

С учетом изложенного у суда первой инстанции не имелось оснований для признания правомерным применения Департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска признанного недействующим пункта 5 Порядка определения размера арендной платы (утв. Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п) для определения задолженности ответчика за период с 28.07.2015 г. по 31.05.2017 г.

В то же время коллегия считает допустимым определение задолженности за предшествующий период (с 11.05.2015 г. по 27.07.2015 г.) на основании пп. 4 п. 3 указанного Порядка определения размера арендной платы, который действовал на момент рассмотрения спора судом первой инстанции.

При этом необходимо отметить, что данный пункт фактически предусматривал определение размера арендной платы за земельные участки, на которых отсутствовали здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, в льготном размере. В рассматриваемом случае размер исчисленной в соответствии с данным пунктом арендной платы (1201,44 руб. в месяц) значительно меньше размера арендной платы, рассчитанной в соответствии с ранее действовавшим Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п (4205,05 руб.) и в соответствии с признанным недействующим пунктом 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п.

В связи с этим поскольку истец просил произвести расчёт задолженности за период с 11.05.2015 г. по 27.07.2015 г. на основании указанного пункта, что права ответчика не нарушает, судебная коллегия считает возможным применить данный порядок расчёта, на основании которого общий размер задолженности ответчика за данный период, как было отмечено, составит 3061 руб. 74 коп.

Однако расчёт арендной платы за период с 28.07.2015 г. по 31.05.2017 г. на основании указанного пп. 4 п. 3 Порядка определения размера арендной платы определён быть не может с учётом того, что 28.07.2015 г. ответчиком было получено разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства. Соответственно, указанным пунктом, предусмотренным для земельных участков, на которых отсутствуют строения, арендные правоотношения истца и ответчика регулироваться больше не могли.

Как было отмечено, не подлежит применению для расчёта арендной платы за данный период и признанный недействующим п. 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п.

В такой ситуации коллегия приходит к выводу о том, что расчёт арендной платы за данный период необходимо производить в соответствии с ранее действовавшим нормативным актом, регулировавшим плату за землю, то есть в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске». Именно данным нормативным актом определялся размер арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, до принятия постановления № 108-п.

Возможность расчёта арендной платы на основании ранее принятого нормативного акта, регулирующего аналогичные отношения, подтверждается правовой позицией, изложенной в

Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 (п. 10 Обзора судебной практики Судебной коллегии по экономическим спорам).

Таким образом, расчёт арендной платы, которая должна была быть внесена ответчиком за период с 28.07.2015 г. по 31.05.2017 г., необходимо производить по формуле Ап = Кс (кадастровая стоимость земельного участка) x Сап (ставка арендной платы).

Из приложения № 1 к приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Омской области» следует, что кадастровая стоимость арендованного ответчиком земельного участка в рассматриваемый период не изменялась и составляла 720 866 руб. 30 коп.

Соответственно, размер ежемесячной арендной платы в указанный период следует считать равным 4205,05 руб. в месяц, что подтверждается и представленным истцом по запросу судебной коллегии расчётом задолженности на основании Постановления N 179-п.

Следовательно, общий размер арендной платы за данный период составит 93053, 69 руб.

Таким образом, с учётом всего вышеизложенного и в соответствии с приведёнными расчётами коллегия приходит к выводу о том, что размер арендной платы, которую должна была вносить ФИО1 за пользование земельным участком, составляет:

-за период с 01.12.2014 г. по 09.01.2015 г. – 5253,55 руб.;

-за период с 10.01.2015 г. по 10.05.2015 г. – 16 955, 85 руб.;

-за период с 11.05.2015 г. по 27.07.2015 г. – 3061,74 руб.;

-за период с 28.07.2015 г. по 31.05.2017 г. – 93053,69 руб.

Общий размер арендной платы, которую должна была уплатить ответчик за период с 01.12.2014 г. по 31.05.2017 г., составляет 118 324 руб. 83 коп.

Согласно представленному истцом акту сверки расчётов по договору аренды в указанный период от ФИО1 в счёт арендной платы поступил только один платёж – 05.12.2014 г. в размере 21 790 руб. 28 коп.

Данный платёж был частично зачтён арендодателем в счёт погашения имевшейся у ФИО1 на тот момент задолженности по арендной плате. При этом данную задолженность арендодатель определял как разницу между размером ежемесячной арендной платы, которая была согласована сторонами в последней редакции договора аренды (872,46 руб.) и размером ежемесячно поступавших от арендатора сумм (633,40).

Согласно расчёту всего в счёт недоплаченной арендной платы, рассчитанной вышеуказанным способом, арендодателем из поступивших 05.12.2014 г. от должника денежных средств было зачтено 5 498 руб. 38 коп.

Коллегия отмечает, что право арендодателя учитывать поступающие денежные средства в счёт погашения задолженности за предшествующие месяцы предусмотрено дополнительным соглашением сторон к договору аренды (п. 2.3.).

Также необходимо отметить, что данный способ исчисления задолженности ответчика по арендной плате был избран самим истцом и отражён в расчёте. В ходе рассмотрения спора истец не приводил доводов о том, что вся поступившая от ответчика 05.12.2014 г. денежная сумма должна быть засчитана в счёт погашения задолженности, рассчитанной в соответствии с установленным на тот момент регулирующим органом порядка её расчёта.

Таким образом, оставшаяся после списания арендодателем денежных средств сумма в размере 16 291 руб. 90 коп. была направлена на погашение будущих ежемесячных арендных платежей, начиная с декабря 2014 г.

Соответственно, размер задолженности ФИО1 по арендной плате должен быть определен за вычетом данной суммы: 118 324 руб. 83 коп. - 16 291 руб. 90 коп. = 102 032 рубля 93 копейки.

При определении размера подлежащей взысканию с ответчика неустойки судебная коллегия считает необходимым исходить из следующего.

В представленном по предложению судебной коллегии в суд апелляционной инстанции расчёте задолженности арендной платы истец рассчитал размер неустойки с учётом изменения суммы основного долга в связи с применением за период с 28.07.2015 г. по 31.05.2017 г. размера арендной платы, предусмотренного Постановлением N 179-п.

Как и в расчёте, ранее представленном в суд первой инстанции, начисление неустойки истец производит с 11.06.2016 г., поскольку внесенную истом 05.12.2014 г. денежную сумму он частично засчитывает (для целей начисления неустойки) в счёт ежемесячных платежей в размере 872,46 коп., т.е. в размере, который был указан в договоре аренды.

В связи с неоплатой арендных платежей за период с июня 2016 г. по март 2017 г. неустойка также начисляется истцом на суммы ежемесячных платежей в размере 872,46 коп. – с момента начала просрочки каждого такого платежа и до 25.05.2017 г. (дата расчёта неустойки).

Таким образом, истец фактически сам при предъявлении иска уменьшил размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки с учётом того, что уведомление, содержащее сведения о размере арендной платы, установленной регулирующим органом за предшествующие периоды времени, было направлено ФИО1 только в марте 2017 г. В связи с этим неустойка длительное время начислялась арендодателем только на суммы просроченных платежей, размер которых был установлен договором.

При этом за период с 11.04.2017 г. по 25.05.2017 г. департамент имущественных отношений Администрации г. Омска произвёл начисление неустойки уже на всю сумму задолженности по арендной плате за предшествующие периоды, которая была рассчитана в соответствии с приведенными Постановлениями Правительства Омской области и указана в направленном ответчику уведомлении.

В представленном в суд апелляционной инстанции расчёте истец данную сумму, на которую была начислена неустойка, скорректировал с учётом начисления задолженности по арендной плате за период с 28.07.2015 г. по 31.05.2017 г. на основании Постановления N 179-п.

Общий размер неустойки, указанный истцом в представленном в суд апелляционной инстанции расчете, составляет 6 085 руб. 54 коп.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о том, что размер арендной платы за период с 28.07.2015 г. по 31.05.2017 г. должен быть рассчитан именно на основании Постановления N 179-п, а истец, как усматривается из его расчёта, полагает, что при таком порядке исчисления арендной платы, размер неустойки должен составить 6 085 руб. 54 коп., судебная коллегия приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика данной суммы в качестве неустойки.

При этом оснований для выхода за пределы заявленных истцом требований и взыскания с ответчика неустойки в большем размере, по сравнению с заявленным истцом, не имеется.

Таким образом, проверив постановленное по делу решение суда, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно подлежит изменению в части взысканной с ответчика задолженности по изложенным выше основаниям.

В связи с изменением суммы подлежащей взысканию задолженности по арендной плате и неустойки изменению подлежит также и размер государственной пошлины, взысканной с ФИО1 в доход местного бюджета.

Исходя из размера взысканной в пользу истца суммы, размер государственной пошлины в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19. Налогового кодекса РФ должен составить 3362 рубля 37 копеек.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О п р е д е л и л а:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 23 января 2018 года изменить, апелляционную жалобу ФИО1 частично удовлетворить.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

«Взыскать с ФИО1 в пользу департамента имущественных отношений Администрации г. Омска задолженность по арендной плате в размере 102 032 рубля 93 копейки и неустойку в размере 6 085 рублей 54 копейки.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3362 рубля 37 копеек».

Председательствующий

Судьи

Председательствующий: Брижатюк И.А. № 33-2229/2018

Стр. отч. № <...> г