Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 31 мая 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе С., С., С. на решение Слободского районного суда Кировской области от 29 марта 2017 года, которым исковые требования ОАО «Слободской мясокомбинат» к С., С., С. удовлетворены, ответчики выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения, и сняты с регистрационного учета по указанному адресу; в удовлетворении встречного иска С., С., С. к ОАО «Слободской мясокомбинат», администрации г.Слободского Кировской области о признании договора найма жилого помещения от <дата> незаключенным и недействительным, признании права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> отсутствующим - отказано; с ответчиков в пользу истца взысканы судебные расходы по оплате госпошлины по <данные изъяты> рублей с каждого.

Заслушав доклад судьи областного суда Аносовой Е.Н., судебная коллегия

установила:

ОАО «Слободской мясокомбинат» обратился в суд с иском, указав, что истец является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в котором в <адрес> на основании договора найма от <дата> проживают ответчики С., С., С. Ответчикам жилое помещение было предоставлено сроком на 5 лет с последующим продлением договора на тот же срок. В связи с принятием собственником решения не сдавать в течение не менее года указанное жилое помещение в наем, <дата> ответчикам было вручено письменное предупреждение об отказе от продления договора и заключения его на новый срок, и об освобождении квартиры не позднее <дата>. Также ответчикам было предложено приобрести жилье в собственность. Однако до настоящего времени ответчики из жилого помещения не выехали, в связи с чем истец просил выселить С., С., С. . из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, снять их с регистрационного учета по указанному адресу.

Ответчики С., С., С. обратились в суд с встречным иском к ОАО «Слободской мясокомбинат», администрации <адрес>, в котором указали, что на момент заключения договора найма - <дата> ни истец, ни кто-либо другой не являлся собственником какого-либо жилого помещения, пригодного для проживания в доме по адресу: <адрес>. Дом, как объект недвижимости, являющийся предметом договора, создан не был, что подтверждается актом ввода в эксплуатацию от <дата>. Поскольку предмет договора найма заведомо не отвечал требованиям закона, поэтому договор, как не соответствующий требованиям закона, является недействительным. Также данный договор является незаключенным, поскольку истец на момент его заключения не мог являться стороной договора, поскольку не являлся собственником жилого помещения, кроме того данный договор не исполнялся, в связи с тем, что предмет договора заведомо не устраивал обе стороны, поскольку определен как «изолированное жилое помещение, состоящее из двух комнат в отдельной квартире площадью <данные изъяты> кв.м», а не квартира, куда вселились ответчики, и которую оплачивали. В период с октября <дата>С. производил за свой счет строительные, отделочные работы в спорной квартире, т.е. квартира была не пригодна для проживания. Фактически отношения по договору найма спорного жилого помещения сложились между сторонами с момента реального вселения с <дата>, т.е. с даты регистрации. Полагают, что по признанию договора незаключенным срока давности нет, по признанию договора недействительным срок давности следует исчислять с весны <дата>, когда им пришло уведомление о выселении, и они ознакомились с договором. <дата> администрацией г.Слободского утвержден акт № государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством спорного жилого дома АООТ «Слободской мясокомбинат», при этом в нарушение ст.23 Закона РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшей на момент строительства дома, ФЗ «Об архитектурной деятельности» от <дата>, разрешение на его строительство администрацией не выдавалось. Земельный участок для строительства дома согласно решению исполкома СНД г.Слободского от <дата>№ был предоставлен мясокомбинату под условием заключения договора о долевом участии мэрии в строительстве дома. Акт ввода спорного дома в эксплуатацию выполнен не в соответствии с действовавшей на то время формой. Документы, послужившие основанием для регистрации за истцом права собственности на спорный жилой дом, не содержат сведений, которые были зарегистрированы, а именно: в акте и распоряжении нет сведений о создании квартиры под номером 35, ее этажности и площади. Кроме этого, на момент сдачи дома в эксплуатацию - 1997 год, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не действовал, в связи с чем ст.25 указанного Закона не применима. Из содержания акта о приемке спорного дома в эксплуатацию следует, что он построен на основании решения от <дата>, которое отсутствует. Считают, что государственная регистрация прав собственности истца на спорный жилой дом проведена с нарушением действующего законодательства. На основании изложенного, просили признать договор найма жилого помещения от <дата> незаключенным и недействительным, признать отсутствующим право собственности ОАО «Слободской мясокомбинат» на жилое помещение по адресу: <адрес>.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

С решением суда С., С., С. не согласны, в апелляционной жалобе просят его отменить, встречные требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы ссылаются на доводы и нормы права, приведенные во встречных исковых заявлениях, решение суда считают незаконным, постановленным с нарушением норм материального права. Кроме того, указывают на нарушение судом ч.1 ст. 35 ЖК РФ, предусматривающую возможность выселения нанимателей по требованию собственника в случае не освобождения нанимателем жилого помещения в срок, установленный собственником. В рассматриваемом случае, с учетом установленного судом момента заключения договора найма, собственник срок для освобождения ответчиками жилого помещения не устанавливал.

В возражениях на апелляционную жалобу, прокурор, участвующий в суде первой инстанции помощник межрайонного прокурора Слободского района и ОАО «Слободской мясокомбинат» указывают на несостоятельность ее доводов, возражают против удовлетворения апелляционной жалобы.

Выслушав позицию ответчиков С., С., С. и пояснения их представителя адвоката ФИО9, поддержавших требования и доводы, изложенные в жалобе, пояснения представителя ОАО «Слободской мясокомбинат» по доверенности ФИО4 и заключение прокурора Н., полагавших решение суда полным, мотивированным и правильным, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения по правилам абзаца 1 части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что актом государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта от <дата> был принят построенный ОАО «Слободской мясокомбинат» жилой дом по адресу: <адрес>.

Из указанного акта следует, что проектно-сметная документация утверждена АООТ «Слободской мясокомбинат», строительно-монтажные работы осуществлены в период с февраля <дата>. Акт подписан четырнадцатью членами государственной приемочной комиссии.

Распоряжением администрации г.Слободского Кировской области от <дата>№ указанный акт был утвержден.

Из письменного отзыва на иск Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области следует, что в настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о том, что собственником квартиры по адресу: <адрес> является ОАО «Слободской мясокомбинат». Основанием регистрации являлись: акт государственной приемочной комиссии от <дата> и распоряжение администрации <адрес> от <дата>№. Представленные в Управление документы на регистрацию права собственности ОАО «Слободской мясокомбинат» на спорную квартиру соответствовали требованиям действующего законодательства, основания для отказа в государственной регистрации права отсутствовали.

<дата> между АООТ «Слободской мясокомбинат» и Комитетом по управлению имуществом Кировской области был заключен Договор о закреплении за акционерным обществом жилого и нежилого фонда на праве полного хозяйственного ведения. В приложении № к договору по состоянию на <дата> спорный жилой дом отсутствует. Таким образом, на дату передачи жилого фонда в муниципальную собственность спорного дома не существовало.

По информации администрации <адрес> от <дата> и <дата> жилой дом по адресу: <адрес> муниципальной собственности никогда не находился, и в его строительстве муниципалитет участия не принимал.

При указанных выше обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что собственником <адрес> является ОАО «Слободской мясокомбинат», оснований для удовлетворения встречных требований о признании данного права отсутствующим суд обоснованно не усмотрел.

Доводы ответчиков, что акт государственной приемочной комиссии от <дата> выполнен не по действующей в то время форме, имеет подчистки и исправления в дате, является недопустимым доказательством, администрация города Слободского не имела полномочий его утверждать, и он не мог быть принят должностным лицом для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, являются несостоятельными, поскольку дата акта, хотя и указана в рукописном исполнении, однако, документ подписан всеми членами приемочной комиссии, акт утвержден администрацией, как и положено в течение 7 дней - <дата>, доказательств, что данный дом был сдан в другой период или был принят комиссией в другое время стороной ответчиков не представлено; полномочия и действия должностного лица, выполняющего государственную регистрацию права собственности не являются предметом настоящего спора.

Указание ответчиков на то, что в силу Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 № 8, запретившего включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, спорный жилой дом является собственностью муниципального образования, также не может быть принято во внимание судебной коллегией в связи с отсутствием достаточных допустимых для этого доказательств, а также в связи с тем, что спора между муниципальным образованием и акционерным обществом, как собственником объекта, относительно прав на него - нет, а ответчики не обладают правами выступать от имени и в интересах муниципалитета.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, в том числе вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма.

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п.1 ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В соответствии с ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Статьей 684 ГК РФ предусмотрено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ). Если наймодатель не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения не предложил нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо не предупредил нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что <дата> между ОАО «Слободской мясокомбинат» и С., С., С. был заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес> сроком на 5 лет, с возможностью его продления на прежних условиях и на тот же срок.

Учитывая подписанный сторонами текст договора, фактическое вселение ответчиков в предоставленное им истцом жилое помещение, пользование им и оплату за найм и коммунальные услуги, районный суд, руководствуясь приведенными выше нормами материального права, а также ст. 429, 431, 432 ГК РФ пришел к обоснованному выводу о его соответствии ст.ст.671,673 ГК РФ и отсутствии оснований для признания его незаключенным.

С данными выводами судебная коллегия согласна, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного исследования обстоятельств дела с учетом доказательств, представленных сторонами, с соблюдением норм материального и процессуального права.

Заявляя о недействительности спорного договора найма, ответчики указывают на его несоответствие требованиям законодательства в части определения сторон и предмета, поскольку на момент заключения договора истец не являлся собственником объекта недвижимости, а указанное в договоре жилое помещение - как предмет, еще не существовало как объект гражданского оборота.

Учитывая вывод суда, с которым согласилась судебная коллегия, о соответствии заключенного сторонами договора найма требованиям ст. ст. 671, 673 ГК РФ, оснований для признания указанной выше сделки недействительной в силу ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ суд не усмотрел.

В силу ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Согласно ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующе жилое помещение (прекратить им пользоваться). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Во исполнение ч.2 ст. 684 ГК РФ <дата> и <дата> истцом в адрес ответчиков были направлены предупреждения об отказе от продления договора и заключения его на новый срок, которые ими получены; кроме того, ответчикам было предложено приобрести жилье в собственность, от чего они отказались

Поскольку ответчики из спорного жилого помещения в добровольном порядке не выехали, районный суд пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения требований ОАО «Слободской мясокомбинат» о выселении ответчиков из жилого помещения по адресу: <адрес>. без предоставления другого жилого помещения, и на основании подп. «е» п. 31 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, снятии последних с регистрационного учета по указанному адресу.

Довод апеллянта о нарушении судом ч.1 ст. 35 ЖК РФ является несостоятельным, поскольку истец при отсутствии спора за полгода (вместо положенных трех месяцев) до истечения очередного пятилетнего срока действия договора найма надлежащим образом предупредил ответчиков о его расторжении и установил срок освобождения жилого помещения. Повторное направление предупреждения уже в ходе рассмотрения настоящего дела без указания даты освобождения квартиры не является основанием для признания действий истца противоречащими закону.

Вывод суда первой инстанции об исчислении срока договора найма с момента издания распоряжения от <дата>№ об утверждении акта государственной комиссии о приемке спорного дома в эксплуатацию также не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца о выселении ответчиков, на момент рассмотрения дела очередной пятилетний срок действия договора найма также истек, о требованиях собственника об освобождении жилого помещения апеллянтам известно уже более года.

По мнению судебной коллегии, доводы апелляционной жалобы повторяют позиции ответчиков, изложенные при рассмотрении дела в первой инстанции, направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Нарушений, влекущих отмену или изменение решения в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Слободского районного суда Кировской области от 29 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - Судьи: