Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания «МегаСтрой», Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок и признании права собственности на квартиру, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №... от дата в части продажи адрес РБ, заключенный между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная Компания «МегаСтрой», недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным Договор об ипотеке (залоге недвижимости) №....1 от дата в части залога адрес, заключенный между ООО «Строительная Компания «МегаСтрой» и АО «Российский Сельскохозяйственный банк», недействительным.

Исключить из Единого государственного реестра прав записи о государственной регистрации №... от дата, №... от дата, №... от дата.

Признать сделку об участии ФИО2 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, адрес, - состоявшейся.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес, общей площадью 35, 7 кв.метров.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес на имя ФИО2 .

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Взыскать с Общества ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Общества с ограниченной компании «СК МегаСтрой», Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу в доход местного бюджета городского округа адрес судебные расходы по оплате государственной пошлины в общем размере 10 431 руб. 45 коп., в размере по 3477 руб. 15 коп. с каждого.

Заслушав доклад судьи Киньягуловой Т.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском (с учетом уточнения) к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании недействительными и применении последствий недействительности сделок. Исковые требования ФИО2 мотивированы тем, что дата между ней и ООО «Единая торгово-закупочная компания» был заключен предварительный договор №..., по условиям которого истец обязалась оплатить ООО «Единая торгово-закупочная компания» сумму в размере 1 029 758 руб. за квартиру в строящемся многоквартирном доме со строительным адресом адресА, адрес (в настоящее время после ввода в эксплуатацию – адрес), а ответчик ООО «Единая торгово-закупочная компания» принял данную сумму и обязался возвести дом и заключить с истцом основной договор купли-продажи, передать квартиру в собственность истцу. датаФИО2 внесла в кассу ООО «Единая торгово-закупочная компания» в счет оплаты стоимости адрес 029 758 руб., за оформление документов 16 532,55 руб. дата истец получила от ООО «Единая торгово-закупочная компания» уведомление о том, что при окончательном обмере квартиры при сдаче дома в эксплуатацию установлено превышение площади квартиры, в связи с чем необходимо произвести доплату в размере 37 709,45 руб. датаФИО2 внесла требуемую сумму в кассу ООО «Единая торгово-закупочная компания», тем самым полностью и в срок исполнила все взятые на себя обязательства. В связи с тем, что в разумные сроки основной договор купли-продажи заключен не был, в адрес ООО «Единая торгово-закупочная компания» была направлена телеграмма от дата с требованием заключить основной договор купли-продажи не позднее трех дней с получения телеграммы. В указанный срок требования выполнены не были, однако дата со стороны ООО «Единая торгово-закупочная компания» истцу было выдано гарантийное письмо с обязательством заключить основной договор купли-продажи в срок до конца февраля 2016 года. Данное обязательство так же исполнено не было. Согласно выписки из ЕГРП квартира находится в собственности ООО «Строительная Компания «Мегастрой» и в залоге у АО «Российский Сельскохозяйственный банк», а также под арестом судебного пристава-исполнителя Стерлитамакского ГОСП УФССП по РБ. Поскольку ФИО2 в полном объеме оплатила стоимость квартиры ещё в 2012 года, а дата приняла данную квартиру по акту приема-передачи, вселилась, фактически проживает там, зарегистрирована по месту постоянного проживания, оплачивает коммунальные и иные расходы, то право ее на спорную квартиру возникло именно в 2012 году, а значит, все последующие сделки с ООО «Строительная Компания «Мегастрой» и АО «Российский Сельскохозяйственный банк» являются ничтожными. Исходя из того, что ООО «Единая торгово-закупочная компания» привлек денежные средства истца на том этапе, когда многоквартирный дом еще не был введен в эксплуатацию, т.е. на этапе строительства, истец считает, что в данном случае фактически возникли правоотношения, регулируемые ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

ФИО2 просила суд признать недействительным в части, касающейся продажи адрес в адрес договор купли-продажи недвижимого имущества №... от дата, заключенный между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная Компания Мегастрой»; признать недействительным в части, касающейся залога адрес в адрес договор об ипотеке (залоге недвижимости) №....1 от дата между ООО «Строительная Компания Мегастрой» и АО «Российский сельскохозяйственный банк»; исключить из Единого государственного реестра прав записи №... от дата; №... от дата; №... от дата; признать сделку об участии ФИО2 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, адрес состоявшейся; признать за ФИО2 право собственности на вышеуказанную квартиру; внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес на имя ФИО2 ; взыскать с ООО «Единая торгово-закупочная компания» в пользу истца 16 532, 55 руб., внесенных истцом за оформление документов; взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы по оплате госпошлины.

Судом вынесено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Башкирского регионального филиала и как незаконного по приведенным в жалобе доводам.

Изучив в пределах доводов жалобы материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит основания для отмены решения, исходя из следующего.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2 , суд первой инсантции исходил из того, что в силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата (далее - Обзор от дата), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности им предусмотренные.

В соответствии с п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ дата) нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата№... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исходя из содержания приведенных норм материального права и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к данному спору, юридически значимыми и подлежащими истцу доказыванию обстоятельствами, являются обстоятельства, что ООО «Единая торгово-закупочная компания», как застройщик привлек для строительства многоквартирного жилого дома денежные средства ФИО2 и при этом обязательства ООО «Единая торгово-закупочная компания», в части возврата им этих денежных средств прекращаются с передачей им в долевую собственность жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность.

Из материалов дела следует, что дата, между ФИО2 и ООО «Единая торгово-закупочная компания» заключен предварительный договор №..., предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом, расположенном на земельном участке по адресА в адрес, со следующими характеристиками: номер адрес, количество комнат 1, этаж 2, проектная площадь 35,50 кв.м, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 029 758 руб. (том 1 л.д. 10-11)

Согласно пункту 4.1 указанного предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в течение 90 дней с момента регистрации права собственности ООО «Единая торгово-закупочная компания».

датаФИО2 уплачены ООО «Единая торгово-закупочная компания» денежные средства во исполнение указанного договора в размере 1 029 758 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №.... В тот же день ФИО2 была внесена в кассу ООО «Единая торгово-закупочная компания» сумма 16 532, 55 руб. (том 1 л.д. 13).

дата истец ФИО2 направила в адрес ООО «Единая торгово-закупочная компания» телеграмму с требованием заключить основной договор купли-продажи квартиры согласно п. 1.1 предварительного договора №... от дата (том 1 л.д. 14).

Генеральным директором ООО «Единая торгово-закупочная компания» ФИО2 истцу было выдано гарантийное письмо №... от дата, согласно которому ООО «Единая торгово-закупочная компания» гарантировало оформление документов на право собственности на имя истца в срок до конца февраля 2016 года (том 1 л.д. 16).

Согласно письму отдела архитектуры и градостроительства Администрации ГО адрес РБ адрес объект капитального строительства «Многоэтажные жилые дома по адрес в адрес. 1 этап – жилые и встроенные помещения и инженерные сети» сдан в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод № RU03 307000-264 от дата (том 1 л.д 64).

дата, спорная квартира была по акту приема – передачи ООО «Единая торгово-закупочная компания» передана ФИО2 , и истец проживает в ней по настоящее время, что подтверждается актом о проживании (том 2 л.д. 24).

Представленными суду счетами-извещениями, договорами газо-водо-электроснабжения, а также платежными квитанциями подтверждается, что истец ФИО2 полностью несет расходы по содержанию и коммунальным услугам переданного ей застройщиком жилого помещения (том 1 л.д. 19-27, том 2 л.д. 26-31, л.д. 57-58).

Кроме того, согласно уведомлению № б/н от дата (том 1 л.д. 12) истцом ФИО2 произведена доплата застройщику ООО «Единая торгово-закупочная компания» в сумме 37 709,15 руб., так как фактическая площадь квартиры оказалась 36,8 кв.м., что больше, чем проектная 35,5 кв.м., что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата, выданной ООО «Единая торгово-закупочная компания» (том 1 л.д. 13) и техническим паспортом жилого помещения (квартиры) №... инв. №... от дата, выданного Стерлитамакским филиалом ГУП БТИ адрес (том 1 л.д. 65-66).

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу указанной нормы для признания сделки мнимой необходимо установить, что при ее совершении воля обеих сторон не была направлена на достижение правовых последствий, характерных для сделок данного вида. Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть или ввести в заблуждение определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. Мнимость сделки также предполагает понимание обеими сторонами того, что эта сделка их не связывает, и они не имеют намерений исполнять ее, либо требовать ее исполнения.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим факт создания объекта и основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьей 10 и пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так же судом было установлено и подтверждается материалами дела, что дата, в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по адрес, с заявлением о регистрации права на квартиру обратилось ООО «Строительная компания МегаСтрой», предоставив справку №... от дата, в соответствии с которым ООО «Единая торгово-закупочная компания» подтверждает о полном поступлении денежных средств от ООО «Строительная компания МегаСтрой» по договору №... купли-продажи недвижимого имущества от дата, за адрес, в девятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: РБ, адрес. В соответствии с указанной справкой, спорная квартира никому не продана, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременены и не являются предметом залога.

Право собственности ООО «Строительная компания МегаСтрой» на спорную квартиру, зарегистрировано в ЕГРП.

В соответствии с договором ипотеки №....1 от дата, спорная квартира передана ООО «Строительная компания МегаСтрой» в залог АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору.

Таким образом, несмотря на то, что строительство спорной квартиры произведено за счет долевого финансирования ФИО2 , ответчик ООО «Единая торгово-закупочная компания» зарегистрировал право государственной собственности на квартиру на свое имя и реализовал её ООО «Строительная компания МегаСтрой», которое заложило эту квартиру АО «Российский Сельскохозяйственный банк».

Между тем, фактически спорная квартира в распоряжение АО «Российский сельскохозяйственный банк» не передавалась, так как дата квартира была передана ФИО2 по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах, с учетом существа сделки и фактически сложившихся между сторонами спора отношений, то есть уклонения ответчика от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства, а также надлежащее исполнение своих обязательств истцом, ввод дома в эксплуатацию, фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных ФИО2 , передачу квартиры ей и ее проживание в ней, по мнению судебной коллегии, судом первой инстанции правомерно ФИО2 признана участником долевого строительства указанного в иске многоквартирного жилого дома, признан недействительным в силу мнимости договору купли – продажи от дата, признан недействительным в силу ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемый договор ипотеки от дата, признано право собственности за истцом на спорную квартиру и применены последствий недействительности названных договоров.

Таким образом, вывод суда об удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований является правомерным.

Доводы жалобы о том, что судом неверно квалифицирован предварительный договор купли – продажи как договор долевого участия и неверно установил направленность воли ООО «Единая торгово-закупочная компания» при его заключении, так как в предварительном договоре купли – продажи не имеется всех существенных условий договора долевого участия в строительстве жилья и он не был зарегистрирован в ЕГРП, а так же о том, что суд необоснованно пришел к выводу о мнимости договора купли продажи от дата не влекут отмены решения, поскольку основаны на неверном толковании приведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения и приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, а сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» - без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Ф. Сафин

Судьи: Т.М. Киньягулова

ФИО1