Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Джагарян Э. И. к Рыбину Ю. И. о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным платежам и взыскании материального ущерба, по встречному иску Рыбина Ю. И. к Джагарян Э. И. о расторжении договора аренды, зачете обеспечительного платежа, взыскании неосновательного обогащения, по апелляционной жалобе Джагарян Э.И. на решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 02 июля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Хакимова А.Р., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Джагарян Э.И. обратилась в суд с иском к Рыбину Ю.И. о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным платежам и о взыскании материального ущерба, указав в обоснование иска, что 24 ноября 2017 г. между истцом Джагарян Э.И. (арендодатель) и ответчиком Рыбиным Ю.И. (арендатор) был заключен договор аренды жилого помещения с земельным участком сроком до 24.10.2018г. Согласно акту сдачи-приема от 25 ноября 2017 г., истец передал ответчику арендованные жилые помещения площадью 169,40 кв.м, и 66,20 кв.м, с земельным участком площадью 1734 кв.м., расположенные по адресу: адрес, а Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанные помещения 55000 руб. (пятьдесят пять тысяч) рублей ежемесячно, оплачивать коммунальные платежи ежемесячно и осуществить обеспечительный платёж до 31.12.2017 г. Однако на момент подачи настоящего искового заявления, ответчик в нарушение пунктов и подпунктов раздела 4, п. 5.4, п. 9.3, п. 9.6 заключенного договора, не исполнял свои обязательства по оплате арендованного жилого помещения и по коммунальным платежам ежемесячно. Претензии истца за период с 16.01.2018 г. по настоящее время о погашении задолженности по арендной плате и по коммунальным платежам ответчик добровольно не удовлетворил. О техническом состоянии жилых помещений на момент сдачи арендатору никаких претензий со стороны ответчика в акте приёма-сдачи от 25.11.2017 г. не было зафиксировано. Материальный ущерб состоит в порче ремонта стен, потолка на кухне, порчей дивана, кровати, входной двери, стульев, перилл на лестнице, в результате чего вещи потеряли свою функциональность (требуют ремонта, замены, потеряли свои потребительские свойства). Вред имуществу нанесен в результате действий (бездействий) со стороны ответчика: ответчик не следил за тем, как пользуются домом его гости. Факт причинения вреда подтверждается: фотографиями и свидетельскими показаниями. Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору от 24.11.2017 г. на момент подачи настоящего заявления в суд составляет 151565 рублей.

Истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды жилого помещения с земельным участком в сумме 107565 рублей, в счет возмещения материального ущерба 44000 рублей, расходы по уплате госпошлины 4231 рубль.

Рыбин Ю.И. обратился со встречным иском, с учетом уточнений просит договор аренды жилого помещения с земельным участком от 24 ноября 2017 г. заключенный между сторонами расторгнуть с 01 февраля 2018 г., обеспечительный платеж в размере 55 000 рублей зачесть в счет уплаты арендных платежей по договору аренды жилого помещения с земельным участком от 24 ноября 2017 г. Просит взыскать с Джагарян Э.И. сумму неосновательного обогащения - излишне оплаченную за аренду в размере 14 167 рублей и материальные расходы в размере 21 667 рублей за покупку расходных материалов и ремонт водоснабжающего оборудования.

Встречные требования мотивированы тем, что 24 ноября 2017 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды жилого помещения с земельным участком по адресу: адрес на 11 месяцев сроком до 24.10.2018 г. Ежемесячная арендная платав условиям договора составляла 55 000 руб. Согласно пункту 4.2.1 арендная плата за помещение должна перечисляться Арендатором авансом за 1 месяц в срок не позднее 5-го числа текущего оплачиваемого месяца. Начиная с середины январи 2018 г. в арендованном доме начались перебои с водоснабжением, а с февраля 2018 г. начались постоянные перебои с водой. Из-за низкой атмосферной температуры вода замерзала в системе, ломалось водоснабжающее оборудование и его комплектующие. Считает, что арендодатель предоставил в пользование имущество, у которого обнаружился существенный недостаток, который не быть замечен арендатором во время первичного осмотра и о котором он не был предупрежден владельцем жилья, что не дало ему возможности в полной мере использовать переданное ему имущество. Указанные выше недостатки (отсутствие воды), которые не были известны арендатору на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, поскольку не были оговорены при заключении договора, являются существенными. Переданное арендатором имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее из веста арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотр имущества или проверки его исправности при заключении договора. Более тога стороны договорились, о чем указано в п. 9.7 договора аренды, что настоящий договор прекращает свое действие до истечения срока его действия вследствие отказа арендатора от исполнения своих обязательств по настоящему договору в одностороннем внесудебном порядке если: 9.7.2. переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им существенные недостатки которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договори 9.7.3. помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии не пригодном для проживания арендатора. Таким образом, арендатор не несет ответственности за проявившиеся в холодный период недостатки - поломки и замерзания в системе водоснабжения (буровая скважина). Данные недостатки (отсутствие холодной так и горячей воды) создаю препятствия в пользовании домовладением, что в силу закона и соглашения сторон являются достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды заявленной истцом даты. Таким образом, считает, что у истца есть право требовать расторжение договора именно с 01 февраля 2018 г. Срок аренды равен 2 месяцам 7 дням. Соответственно, арендная плата за этот период составляет 55 000 + 55 000 +12 833 (55000/30 дней х 7 дней) =122 833 рублей. Итого, за весь период аренды, в счет арендной платы было выплачено 137 000 рублей, что подтверждает арендодатель в своем иске. Денежная сумма в размере 14 167 рублей (137 000 руб. - 122 833 руб.) является излишне выплаченной арендодателю в счет арендной платы. Данную сумму согласно, действующему законодательству, можно считать неосновательным обогащением, которая подлежит взысканию. Отсутствие воды было вызвано тем, что вода в скважине и в трубах (системе) замерзала, очень часто происходили поломки деталей и комплектующих, в связи с чем арендатору приходилось нести материальные затраты по приобретению комплектующих к насосу и водопроводу, вызывать и оплачивать услуги мастера-сантехника по устранению поломок и замене комплектующих. На ремонт водоснабжающего оборудования и покупку расходных материалов было затрачено 21 667 рублей, которые подлежат ко взысканию в том числе: 1667 руб. покупка комплектующих и расходных материалов для системы водоснабжения (товарный чек); 8100 рублей оплата услуг мастера сантехника. (Расписка от 29.01. 2018 г); 4600 руб. покупка комплектующих и расходных материалов для системы водоснабжения (товарный чек от 14.02.2018 г.); 7300 рублей оплата услуг мастера сантехника. (Расписка от 15.02.2018 г.). Также указывает, что Обеспечительный платеж - денежная сумма в размере ставки постоянной арендной платы за 1 один календарный месяц, уплаченная арендатором после заключения настоящего договора аренды до 31.12.2017 г. в качестве гарантии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды и засчитываемая в счет исполнения обязательств арендатора по оплате постоянной арендной платы за один последний месяц. Согласно пунктам 4.2.3. обеспечительный платеж, перечисленный арендатором арендодателю в соответствии с пунктом 4.4 настоящего договора в размере постоянной арендной платы за один календарный месяц аренды засчитывается в счет оплаты постоянной арендной платы за один последний месяц срока аренды.

Рыбин Ю.И. просит расторгнуть с 01.02.2018 г. договор аренды жилого помещения с земельным участком от 24.11.2017 г., заключенный между ним и Джагарян Э.И., обеспечительный платеж в размере 55000 рублей зачесть в счет уплаты арендных платежей по договору аренды жилого помещения с земельным участком, взыскать с Джагарян Э.И. сумму неосновательного обогащения излишне уплаченную арендную плату в размере 14167 рублей, взыскать с Джагарян Э.И. неосновательное обогащение - материальные расходы в сумме 21667 рублей - стоимость расходных материалов и ремонта водоснабжающего оборудования.

Решением Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 02 июля 2018 года постановлено:

В исковых требованиях Джагарян Э. И. к Рыбину Ю. И. о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным платежам, взыскании материального ущерба отказать ввиду необоснованности.

Встречные исковые требования Рыбина Ю. И. к Джагарян Э. И. удовлетворить частично.

Договор аренды жилого помещения с земельным участком, расположенные по адресу: адрес, заключенный 24 ноября 2017 г. между Джагарян Э. И. и Рыбиным Ю. И., считать расторгнутым с 01 февраля 2018 года.

Обеспечительный платеж, произведенный Рыбиным Ю. И. в размере 55 000 рублей, зачесть в счет уплаты арендных платежей по договор; аренды жилого помещения с земельным участком от 24 ноября 2017 г.

Взыскать с Джагарян Э. И. в пользу Рыбина Ю. И. излишне оплаченную за аренду сумму в размере 14 167 рублей.

Взыскать с Джагарян Э. И. в пользу Рыбина Ю. И. произведенные на покупку материалов и ремонт водоснабжающего оборудования расходы в размере 20 000 рублей.

Взыскать с Джагарян Э. И. в пользу Рыбина Ю. И. расходы но госпошлине в размере 1225 рублей.

В апелляционной жалобе Джагарян Э.И. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, не соответствующего нормам материального и процессуального права. В обосновании жалобы приведены доводы, аналогичные указанным в исковом заявлении.

Лица, участвующие в деле извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения заблаговременно и надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, об уважительных причинах неявки не сообщали.

В связи с чем, руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям обжалуемое решение суда первой инстанции не отвечает.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Джагаряна Э.И. в части взыскания арендной платы, суд исходил из того, что с начала февраля 2018 года стали происходить постоянные перебои с водой, из-за низкой атмосферной температуры вода замерзала в системе и лопалось водоснабжающее оборудование и его комплектующие, что делало невозможным использование арендуемого имущества. В связи с чем суд признал встречные исковые требования Рыбина Ю.И. о расторжении договора аренды с 01 февраля 2018 года обоснованными.

С данными выводами суда не может согласиться судебная коллегия по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствие с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

Заключенным между сторонами договором аренды от 24.11.2017 года предусмотрен срок договора до 24 октября 2018 года, а также права арендодателя и арендатора на досрочное расторжение договора.

Из протокола судебного заседания от 07.05.2018 года видно, что представитель Рыбина Ю.И. утверждал, что арендуемое жилое помещение арендатор Рыбин Ю.И. освободил 21 февраля 2018 года (л.д.98а).

Данное обстоятельство также подтверждается содержанием встречного искового заявления Рыбина Ю.И. (л.д. 55-56).

Более того, из письменной распечатки смс-сообщений с телефона Рыбина Ю.И. на телефон истца видно, что 01 марта 2018 года Рыбин Ю.И. отравил Джагарян сообщение о том, что он расторгает договор (л.д. 162), что не оспаривалось Рыбиным Ю.И. в суде апелляционной инстанции.

При этом требований о расторжении договора аренды с 01 февраля 2018 года Рыбин Ю.И. арендодателю не заявлял, доказательств обратного материалы дела не содержат и суду представлены не были.

Также заключенным между сторонами договором аренды предусмотрено, что возврат арендуемого помещения, в том числе в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан возвратить помещение по акту приема-передачи (пункты 2.4, 5.4.17 договора).

Между тем, возврат арендуемого помещения по акту приема-передачи Рыбиным Ю.И. не производился.

Таким образом, при указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения встречных требований Рыбина Ю.И. о признании договора аренды расторгнутым с 01 февраля 2018 года не имеется.

Поскольку требование о расторжении договора аренды предъявлено арендатором Рыбиным Ю.И. 01 марта 2018 года, что подтверждается смс-сообщением Рыбина Ю.И., доказательств освобождения арендуемого помещения с 21 февраля 2018 года не представлено, судебная коллегия приходит к выводу о действии договора аренды с 24 ноября 2017 по 01 марта 2018 года.

В соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истцом Джагарян Э.И. заявлены требования о взыскании с Рыбина Ю.И. недоплаченной арендной платы за период с 24 ноября 2017 года по 24 февраля 2018 года.

Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договором аренды от 24.11.2017 года предусмотрена арендная плата в размере 55 000 рублей в месяц.

Из материалов дела следует, что Рыбиным Ю.И. оплачены Джагарян Э.И. арендные платежи в общем размере 137 000 рублей, что подтверждалось и не оспаривалось сторонами.

Таким образом, размер недоплаченной арендной платы за период с 24 ноября 2017 года по 24 февраля 2018 года составляет 28 000 рублей (55 000 рублей х 3 месяца – 137 000 рублей), которая подлежит взысканию с Рыбина Ю.И. в пользу Джагарян Э.И.

Исковые требования Джагарян Э.И. о взыскании с Рыбина Ю.И. обеспечительного платежа в размере месячной арендной платы в сумме 55 000 рублей за март месяц не подлежат удовлетворению, поскольку договором предусмотрено, что обеспечительный платеж засчитывается в качестве оплаты арендной платы за пользование помещением за один последний месяц аренды.

При этом условие договора аренды о том, что в случае досрочного расторжения договора обеспечительный платеж не засчитывается и возврату не подлежит, противоречит положениям статьи 614 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей внесение арендной платы именно за пользование имуществом, в связи с чем данное условие договора применено при разрешении настоящего спора не может.

Встречные исковые требования Рыбина Ю.И. о взыскании излишне уплаченной арендной платы с 01 февраля 2018 года и обязании зачесть обеспечительный платеж не подлежат удовлетворению, поскольку излишне переплаченной арендной платы судебной коллегией не установлено.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Джагаряна Э.И. о возмещении расходов на коммунальные платежи, суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств наличия у Рыбина Ю.И. задолженности по коммунальным платежам, с чем не может согласиться судебная коллегия.

Заключенным между сторонами договором аренды от 24.11.2017 года предусмотрено, что коммунальные услуги за электроснабжение и газоснабжение оплачивает арендатор в суммах, соответствующих потреблению таких коммунальных услуг.

Использование арендованного жилого помещения предполагает пользование коммунальными услугами.

Факт пользования коммунальными услугами и наличие задолженности по ним подтвердил в суде первой инстанции ответчик Рыбин Ю.И. (протокол судебного заседания от 28.04.2018 года, л.д. 49-50).

В материалы дела также была представлена письменная распечатка смс-сообщения с телефона истца на телефон Рыбина Ю.И., согласно которой долг по коммунальным платежам составляет 6700 рублей (л.д. 31).

Доказательств размера задолженности по коммунальным платежам в размере 24565 рублей истцом суду первой инстанции не представлено, фотографии приборов учета не позволяют определить их нахождение и дату фиксации показателей, при отсутствии фиксации показателей при сдаче помещения в аренду, в связи с чем не могут являться относимыми и допустимыми доказательствами, смс-извещение истца о долге 24565 рублей суду первой инстанции представлено не было. Ответчиком также не представлено доказательств оплаты коммунальных услуг, в связи с чем с Рыбина Ю.И. в пользу Джагарян Э.И. подлежит взысканию в возмещение расходов по коммунальным услугам 6700 рублей.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договором аренды от 24.11.2017 года предусмотрено, что арендатор обязан содержать помещение в полной исправности, надлежащем состоянии, чистоте и порядке. В случае неисполнения этих обязательств, арендатор обязан возместить арендодателю нанесенный ущерб.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

На основании ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Поскольку истцом не представлено относимых и допустимых доказательств в подтверждение исковых требований о возмещении расходов на ремонт помещения и стоимости мебели, к каковым представленные фотографии не относятся, данные исковые требования Джагарян Э.И. не подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования Рыбина Ю.И. о возмещении его расходов на покупку расходных материалов и ремонт водоснабжающего оборудования также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Заключенным между сторонами договором аренды от 24.11.2017 года также предусмотрено, что арендатор за свой счет обязан содержать помещение в полной исправности, надлежащем состоянии, чистоте и порядке. Арендатор производит ремонтные работы в случае поломки электрического, газового, сантехнического, отопительного оборудования (п.п. 5.4.7., 5.4.8. договора).

Из акта приема-передачи от 25.11.2017 года следует, что при заключении договора аренды и передачи арендуемого помещения, арендодателю Рыбину Ю.И. были переданы отопительные котлы 2 шт., обогреватель 1шт., насосы для воды 2 штуки в исправном состоянии.

Между тем, заявляя встречные исковые требования о возмещении расходов на ремонт водяного насоса, Рыбин Ю.И. не представил доказательств, что поломки насоса возникли не по его вине, а по вине арендатора Джагаряна Э.И. Представленные Рыбиным Ю.И. товарный чек о стоимости расходных материалов и расписка мастера о производстве ремонтных работ таковыми доказательствами не являются.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований Джагарян Э.И. и взыскании с ответчика долга по арендной плате в размере 28000 рублей, коммунальных услуг в размере 6700 рублей и отказе в удовлетворении встречных исковых требований Рыбина Ю.И.

В связи с частичным удовлетворением иска Джагарян Э.И., государственная пошлина подлежит возмещению истцу пропорционально удовлетворенным требованиям в порядке ст. 98 ГПК РФ в размере 968 руб. 66 коп. исходя из следующего расчета (28000+6700) : 151565 х 4231.

Руководствуясь статьями 328–329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда г.Уфы РБ от 02.07.2018 года отменить и принять новое решение.

Исковые требования Джагарян Э.И. к Рыбину Ю.И. о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам удовлетворить частично.

Взыскать с Рыбина Ю. И. в пользу Джагарян Э. И. задолженность по арендной плате в размере 28 000 рублей и коммунальным платежам в размере 6700 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 968 руб. 66 коп.

В удовлетворении исковых требования Джагарян Э.И. к Рыбину Ю.И. о возмещении материального ущерба и в удовлетворении встречных исковых требований Рыбина Ю.И. к Джагарян Э.И. отказать.

Председательствующий

Судьи