Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 ча на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2017 года по гражданскому делу № 2-1474/2017 по иску ФИО4 ча к ООО «Альфа» о государственной регистрации перехода права собственности, прекращении ипотеки.

Заслушав доклад судьи Птоховой З.Ю., объяснения представителя истца ФИО4 - ФИО5, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ПАО Сбербанк России - ФИО6, возражавшей против доводов апелляционной жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Альфа» о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на долю в размере 2 954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34-Н, этаж - подвал, общей площадью 3 058,3 кв.м., по адресу: <адрес> с правом пользования машиноместом №... к ФИО4 на основании Предварительного договора 5-4 купли-продажи доли Автостоянки от 28 февраля 2013 года, заключенного между ФИО4 и ООО «Альфа»; о снятии ограничения (обременения) в виде ипотеки на указанную выше Долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34-Н (кадастровый №...), этаж -подвал, общей площадью 3 058,3 кв.м., по адресу: <адрес>, с правом пользования машиноместом №..., зарегистрированным 01 июля 2014 года за №..., за №..., №..., а также зарегистрированным 25 сентября 2014 года за №....

Также истец ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «Альфа», в котором просил произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на долю в размере 2 954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34-Н (кадастровый №...), этаж - подвал, общей площадью 3 058,3 кв.м., по адресу: <адрес>, с правом пользования машиноместом №... к ФИО4 на основании Предварительного договора № ПЦ-А-368Л/2/ВПЮГ 5-4 купли-продажи доли Автостоянки от 25 апреля 2013 года, заключенного между ФИО4 и ООО «Альфа»; снять ограничение (обременение) в виде ипотеки на указанную выше Долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34-Н (кадастровый №...), этаж -подвал, общей площадью 3 058,3 кв.м., по адресу: <адрес>, с правом пользования машиноместом №..., зарегистрированное 01.07.2014 за №..., за №..., №..., а также зарегистрированной 25 сентября 2014 года за №....

Определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 декабря 2016 года указанные иски ФИО4 объединены в одно производство для дальнейшего совместного рассмотрения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 28 февраля 2013 года и 25 апреля 2013 года между ним и ответчиком ООО «Альфа» были заключены предварительные договоры купли-продажи долей автостоянки. Свои обязательства по оплате договоров истец исполнил в полном объеме, после чего ответчик передал истцу в пользование два машиноместа, в последствие истец заключил с ООО «<...>» договоры на управление, содержание, техническое обслуживание автостоянки (мишиномест) и пользование коммунальными услуги от 07 октября 2013 года в отношении машиномест №... и №.... Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о вступлении им в права владения и пользования долями нежилого помещения. Получив выписку от ЕГРП на нежилое помещение с кадастровым номером №... ему стало известно, что право общей долевой собственности заложено ответчиком в пользу ПАО «<...>». Истец полагает, что его право собственности на долю в нежилом помещении может возникнуть и без заключения основного договора купли-продажи. Обременение нежилого помещения в виде ипотеки нарушает права и законные интересы истца, поскольку объекты недвижимости (доли), являвшиеся предметом предварительных договоров, которыми предусмотрены права участником строительства на получение долей в праве долевой собственности на недвижимое имущество с правом пользования конкретно определенными машиноместами, по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая Банк, даже в составе объекта незавершенного строительства, так как были обременены правами истца как участника долевого строительства, оплатившего стоимость предмета договора.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2017 года в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО4 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец ФИО4 просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ООО «Альфа», ООО «Аптекарский», ООО «Стройкорпорация «Эллис», Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, которые извещены о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д.227-237 т.2), доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 28 февраля 2013 между ООО «Альфа» (продавцом), в лице ООО «Стройкорпорация «Элис», и ФИО4 (покупателем) заключен предварительный договор № ПЦ-А-368Л/ВПЮГ 5-4 купли-продажи доли автостоянки, в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4253/440245 на нежилое помещение, которое будет образованно путем разделения нежилого помещения 34-Н, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> лит.А, этаж - подвал-1 (автостоянка), с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4402,45 кв. м, с правом пользования местом №..., стоимостью 1000000 рублей.

Также 25 апреля 2013 года между ООО «Альфа» (продавцом), в лице ООО «Стройкорпорация «Элис», и ФИО4 (покупателем) заключен предварительный договор № ПЦ-А-368Л/2/ВПЮГ 5-4 купли-продажи доли Автостоянки, в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 3742/440245 на нежилое помещение, которое будет образованно путем разделения нежилого помещения 34-Н, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес>, этаж - подвал-1 (автостоянка), с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4402,45 кв.м, с правом пользования местом №..., стоимостью 1 000 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1.2 предварительных договоров помещение 34Н, расположенное по вышеназванному адресу, принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 10 сентября 2012 года, являющегося одновременно актом приема-передачи. Кадастровый №...А:0:20:6.

Согласно пункту 1.4 стороны в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку стороны заключают основной договор купли-продажи доли (основной договор) при условии выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.

Пунктом 2.1 предварительных договоров установлено, что в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий настоящего договора покупатель выплачивает продавцу на расчетный счет (или в кассу) продавца, обеспечительный взнос в размере, равном продажной стоимости доли по основному договору.

Обязательство по внесению обеспечительных платежей по двум предварительным договорам в сумме 1 000 000 рублей и 1 000 000 рублей истцом исполнено в полном объеме 28 февраля 2013 года и 25 апреля 2013 года соответственно.

Полномочия ООО «Стройкорпорация «Элис» на заключение предварительных договоров купли-продажи доли в праве собственности на указанное нежилое помещение подтверждено агентским договором от 18 сентября 2012 года, заключенным с ООО «Альфа».

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 13 апреля 2016 года №..., право собственности на нежилое помещение 34Н по адресу: <адрес> зарегистрировано за ООО «Альфа» 11 октября 2012 года.

Между ОАО «<...>» (после переименования - ПАО «<...>») (залогодержателем) и ООО «Альфа» (залогодателем) 28 июня 2013 года заключен договор последующей ипотеки, в соответствии с которым залогодатель передал в последующий залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе объект недвижимости нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 8804,9 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес>, лит. А, пом. 34 Н, кадастровый №... в обеспечение исполнения ООО «Альфа» возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии №... от 28 июня 2013 года. Государственная регистрация договора произведена 08 июля 2013 года.

ООО «Альфа, 22 января 2014 года направило в Северо-Западный банк ОАО «<...>» письмо, в котором в связи с производственной необходимостью просило дать согласие на раздел нежилого помещения 34-Н, расположенного в объекте по адресу: <адрес>, кадастровый №... (ранее присвоенный кадастровый №...6), площадью 8804,9 кв.м., право собственности на которое обременено:

-ипотекой, регистрация №... от 08 июля 2013 года;

-ипотекой, регистрация №... от 10 октября 2013 года;

-ипотекой, регистрация №... от 10 октября 2013 года (залогодержатель ОАО <...>»), а также прекращение (аннулирование) кадастрового учета помещения и постановку на государственный кадастровый учета 12 нежилых помещений, образованных в результате раздела с выделением территории общего пользования ориентировочной площадью 523,3 кв.м., с обязательной последующей регистрацией ипотеки на образованные нежилые помещения, за исключением территории помещений общего пользования (л.д. 234 том 2).

Дополнительным соглашением №... от 10 июня 2014 года к договору последующей ипотеки от 28 июня 2013 года в предмет залога включено нежилое помещение общей площадью 3058,3 кв., расположенное в подвале здания по адресу: <адрес>, кадастровый №... (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 договора ипотеки).

Между ОАО «<...>» (после переименования -ПАО «<...>») (залогодержателем) и ООО «Альфа» 10 сентября 2013 года (залогодателем) заключен договор последующей ипотеки, в соответствии с которым залогодатель передал в последующий залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе объект недвижимости нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 8804,9 кв.м., этаж подвал - расположенное по адресу: <адрес>, лит. А, пом. 34 Н, кадастровый №... в обеспечение исполнения ООО «Стройкорпорация «Элис» его обязательств, возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии №... от 28 июня 2013 года с учетом дополнительного соглашения №... к этому договору. Государственная регистрация договора произведена 10 октября 2013 года (л.д. 198-204 том 1).

Дополнительным соглашением №... к договору ипотеки от 10 июня 2014 года в предмет залога включено нежилое помещение общей площадью 3058,3 кв., расположенное в подвале здания по адресу: <адрес>, кадастровый №... (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 договора ипотеки). Государственная регистрация этого дополнительного соглашения произведена 01 июля 2014 года (л.д. 205-207 том 1).

Между ОАО «Сбербанк России» (залогодержателем) и ООО «Альфа» (залогодателем) 26 августа 2014 года заключен договор ипотеки, по условиям которого залогодатель передал в последующий залог залогодержателю, в том числе, объект недвижимости - нежилое помещение (в том числе оборудование и инженерные коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации здания, в котором находится объект недвижимости), общей площадью 3058,3 кв.м., расположенное в подвале здания по адресу: <адрес>, кадастровый №... (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 договора ипотеки). Согласно пункту 2.1 указанного договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Инвестиционная группа «<...>», возникших на основании договора открытия невозобновляемой кредитной линии №... от 11 декабря 2013 года с учетом дополнительных соглашений № 1 от 15 апреля 2014 года и № 2 от 10 июня 2014 года (л.д. 4209-224 том 1).

Права требования по указанному договору последующей ипотеки были переуступлены ПАО «<...>» в пользу ООО «Аптекарский» 21 июля 2016 года.

До настоящего времени права ООО «Аптекарский» в Управлении Росреестра не зарегистрированы, основной договор купли-продажи нежилого помещения между истцом и ООО «Альфа» до настоящего времени не заключен.

Разрешая заявленный спор по существу, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства, с учетом объяснений сторон, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований в полном объеме.

Соглашаясь с указанным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия полагает необходимым отменить следующее.

Материалами дела установлено, что ООО «Альфа» передало нежилое помещение по спорному адресу в залог ПАО «Сбербанк России» до заключения с ФИО4 основного договора купли-продажи, который не заключен между сторонами и до настоящего времени, государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки в пользу ПАО «<...>» также произведена до заключения между истцом и ООО «Альфа» основного договора купли-продажи.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предварительные договоры с истцом были заключены до передачи нежилого помещения в залог Банку, истец фактически вступил в права владения и пользования долей, стал нести бремя содержания принадлежащего и используемого им имущества, в связи с чем истцом приобрел право собственности на нежилое помещение, не могут служить основанием для удовлетворения заявленных истцом требований по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение должен содержать данные о нежилом помещении, которое подлежало образованию путем разделения нежилого помещения № 34-Н, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, тогда как в предварительных договорах, заключенных с истцом 28 февраля 2013 года и 25 апреля 2013 года такие данные отсутствуют, стороны согласовали объект купли-продажи в виде 4253/440245 и 4253/440245 долей ориентировочно, по условиям договоров подлежала отчуждению доля в объекте, при этом ни конкретная доля, ни сам объект не были определены на момент заключения договора, дополнительных соглашений стороны не заключали.

С учетом изложенного в предварительных договорах отсутствуют необходимые сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, доля в праве собственности в котором, подлежала отчуждению в будущем.

Предварительный договор купли-продажи по своей правовой природе, определенной пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно положениям пунктов 4, 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на день заключения предварительного договора купли-продажи доли нежилого помещения - автостоянки), в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

По условиям пункта 1.4 предварительных договоров от 28 февраля 2013 года и 25 апреля 2013 года, передача истцу в собственность долей объекта недвижимости предусмотрена в течение 60 дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на автостоянку.

Предусмотренный договором срок передачи истцу права собственности на долю автостоянки не отвечает требованиям статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, привязан к событию (получение продавцом свидетельства о праве собственности на автостоянку), наступление которого не является неизбежным, и по условиям договора не может быть определен конкретный срок.

Поскольку стороны квалифицировали свой договор как предварительный договор купли-продажи, применительно к пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации таким сроком следует признать один год с момента заключения предварительного договора, соответственно он истек 28 февраля 2013 года и 25 апреля 2013 года, соответственно.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что он пользуется парковочным местом, не свидетельствует о возникновении у него права собственности на заявленную долю спорного объекта.

Согласно п. 5.1 предварительных договоров купли-продажи по заявлению покупателя (ФИО4.) предоставляется право доступа в помещение автостоянки с правом пользования. Сам по себе прекративший свое действие предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на него, что подтверждается правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2014 года № 9-КГ14-8.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что заключенные между ним и ответчиком договоры по своей правовой природе являются не предварительными договорами купли-продажи, а договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи, не являются обоснованными, так как из положений абзаца 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что договор купли-продажи будущей недвижимой вещи подразумевает заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Учитывая, что на момент заключения предварительных договоров купли-продажи между истцом и ответчиком право собственности на спорный объект уже было зарегистрировано в ЕГРП за ООО «Альфа», судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для квалификации данного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи не имеется.

По указанным основаниям судебная коллегия считает ошибочным выводом суда первой инстанции о квалификации заключенных между сторонами предварительных договора как договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Также судебная коллегия обращает внимание на то, что в соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с пунктом 1 статьи 33 данного закона вступил в законную силу через шесть месяцев после его опубликования – 30 января 1998 года, при этом предварительные договоры купли-продажи были заключены между сторонами 28 февраля 2013 года и 25 апреля 2013 года и не были зарегистрированы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования истца о признании права собственности не могут быть признаны обоснованными.

Таким образом, исходя из вышеуказанных обстоятельств, учитывая, что право собственности истца на спорные нежилые помещения не было зарегистрировано в установленном законом порядке, при этом предварительные договоры от 28 февраля 2013 года и 25 апреля 2013 года прекратили своей действие, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом избран неправильный способ защиты своего права.

При этом, судебная коллегия учитывает, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 августа 2017 года требования ФИО4 на общую сумму 3 696 000 руб., связанные с неисполнением ООО «Альфа» своих обязательств по предварительным договорам признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет имущества должника.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы истца не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, принятое в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции – оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 ча – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: