Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Закрытого акционерного общества «СтарБанк» на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 17 сентября 2014 года.

Заслушав доклад судьи Латыповой З.Г., судебная коллегия

установила:

ЗАО «СтарБанк» обратилось в суд с исковым заявлением к Бабину М.Н., Евграфову И.С. о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме ... рубля и обращении взыскания на заложенное имущество жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: РБ, адрес без учета осуществленного ответчиками на земельном участке строительства.

В уточненном иске банк просит взыскать солидарно с Бабина М.Н., Евграфова И.С. в пользу закрытого акционерного общества «СтарБанк» сумму долга в размере ... рублей ... копейки, в том числе: по кредиту - ... рубля ... копейки; по процентам – ... рублей ... копеек; пени за просрочку текущих платежей - ... рублей ... копейка. Обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога, а именно на одноэтажный жилой дом с мансардой общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., лит. ... кадастровый номер: ... по адресу: адрес земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер: ... по адресу: адрес Установить начальную цену заложенного имущества в соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке/залоге недвижимости» в размере 80% от рыночной стоимости ... рублей, в том числе: жилого дома - ... руб.; земельного участка - ... руб. и определить способ продажи заложенного имущества - публичные торги. Взыскать солидарно с Бабина М.Н., Евграфова И.С. в пользу закрытого акционерного общества «СтарБанк» проценты за пользование заемными средствами, начисляемые на сумму основного долга ... руб. ... коп. по ставке банковского процента 13,5% годовых, начиная с дата по день фактического исполнения решения суда.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 17 сентября 2014 года с исправлениями, внесенными определением того же суда от 26 ноября 2014 года постановлено:

исковое заявление Закрытого акционерного общества «СтарБанк» к Бабину М.Н., Евграову И.С. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ЗАО «СтарБанк» солидарно с Бабина М.Н., Евграфова И.С. денежные средства, составляющих задолженность по Кредитному договору №... от дата в размере 2 ... руб. ... коп., из которых:

просроченная задолженность по основному долгу - ... руб. ... коп., по процентам по состоянию на дата – ... руб. ... коп., проценты за пользование заемными средствами с дата по дата – ... руб. ... коп., пени за просрочку текущих платежей – ... руб. ... коп.

Обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога, а именно:

- одноэтажный жилой дом с мансардой, общая площадь ... кв.м., инв. №..., лит. ..., находящийся по адресу: адрес кадастровый (условный) номер: ... с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь ... кв.м., находящийся по адресу: адрес., кадастровый (условный) номер: ....

-незавершенные и незарегистрированные объекты строительства, расположенные на земельном участке по адресу: адрес, а именно: незавершенный строительством дом литер ..., площадью ... кв.м., автосервис литер ... площадью ... кв.м,, компрессорная литер ..., площадью ... кв. м.

Установить начальную продажную стоимость имущества в размере 6 ... рублей.

Определить способ продажи заложенного имущества – публичные торги.

Взыскать с Бабина М.Н., Евграфова И.С. в солидарном порядке расходы по оплате услуг экспертизы сумме ... рублей в пользу ООО «Экспертной специализированной организации «Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу - Уфа».

Взыскать в пользу ЗАО «Старбанк» с Бабина М.Н., Евграфова И.С. в солидарном порядке расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб. ... коп.

Не согласившись с данным решением, представитель ЗАО «Старбанк» Асадуллина З.Р. в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит решение суда отменить в части обращения взыскания на заложенное имущество, полагая решение суда в указанной части незаконным. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что в закладной, выданной дата залогодержателю – ЗАО «Старбанк» не предусмотрено право залогодателей Бабина М.Н., Евграфова И.С. на возведение зданий и сооружений на заложенном земельном участке по адресу: адрес; залогодатели Бабин М.Н., Евграфова И.С. незаконно, не имея права, удостоверенного в Закладной, возвели на заложенном земельном участке незавершенные и незарегистрированные объекты строительства; оснований для распространения права залога на находящиеся на залоговом земельном участке незавершенные, незарегистрированные объекты строительства не имеется; начальная продажная цена заложенного имущества, определенная на основании отчета оценщика, должна быть установлена равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика; вывод суда о том, что спорный жилой дом является единственным местом проживания Б. и С.А. не состоятелен, поскольку Б., Б. утратили право собственности на указанную недвижимость после ее продажи Бабину Н.И.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений в соответствии ст.ст. 167,327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, заслушав представителя ЗАО «СтарБанк» Асадуллина З.Р., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Бабина М.Н. – Винокурова К.Н., Евграфова И.С. и его представителя Лукашову О.В., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемое решение указанным требованиям не отвечает в части обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу пункта 1 статьи 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 2 статьи 819 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие договор займа.

На основании пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как следует из положений статьи 334 Гражданского кодекса РФ, залог возникает в силу договора. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (п. 1 ст.348 ГК РФ).

На основании статьи 349 Гражданского кодекса РФ, требование залогодержателя удовлетворяется за счет заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Как следует из материалов дела, дата между ЗАО «СтарБанк» и Бабиным М.Н., Евграфовым И.С. был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) №... на предоставление кредита для целевого использования, а именно: для приобретения отдельно стоящего одноэтажного жилого дома с мансардой общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., лит. ..., кадастровый номер: ... по адресу: адрес земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер: ... по адресу: адрес (л.д. 7-15).

дата на основании договора купли – продажи дома с земельным участком (с использованием кредитных средств) №б/н от дата г., гражданину Бабину М.Н. выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом одноэтажный с мансардой, общей площадью ... кв.м, инв...., лит ... и на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь ... кв.м., расположенные по адресу: адрес серии адрес и серии адрес соответственно.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.3 кредитного договора, истец обязался предоставить ответчикам кредит в сумме ... рублей сроком на 180 месяцев под 13,5% годовых, а заемщик обязуется вернуть сумму кредита и уплатить причитающиеся кредитору проценты в сроки и в порядке, предусмотренном договором.

По состоянию на дата просроченная задолженность по основному долгу составила ... руб., неустойка за просрочку основного долга – ... руб., просроченные проценты – ... руб.

Ответчики не представили доказательств исполнения своих обязательств по кредитному договору, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчиков в пользу истца задолженности по кредитному договору.

Решение суда в указанной части не обжаловано, отмене не подлежит.

Из условий кредитного договора №... от дата следует, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, в том числе, является ипотека указанных жилого дома и земельного участка в силу закона, возникающая в дату ее государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1.3 договора).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от дата ипотека указанных жилого дома и земельного участка в силу закона зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата, сделана запись о регистрации №... и №... соответственно.

Определением суда от дата по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Регионального центра экспертизы по Приволжскому округу - Уфа.

Согласно представленному заключению эксперта №... от дата действительная рыночная стоимость одноэтажного жилого дома с мансардой общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., лит. А,а, находящийся по адресу: адрес, д. Подымалово, адрес земельным участком составляет ... рублей; действительная рыночная стоимость объектов незавершенных и незарегистрированных объектов строительства расположенных на земельном участке по адресу: адрес литер ... площадью ..., автосервис площадью ... кв.м., компрессорная литер 2 площадью ... кв.м. составляет ... рублей.

Обращая взыскание на заложенное имущество: одноэтажный жилой дом с мансардой и с земельным участком, а также незавершенные и незарегистрированные объекты строительства: незавершенный строительством дом, автосервис, компрессорная, находящееся по адресу: адрес., суд исходил из того, что незавершенное строение возведено на земельном участке, строительство на котором не запрещено, получение разрешений на строительство до дата, кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждюащим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и содержащим его описание, договором об ипотеке ограничение на возведение зданий и сооружений на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодателю не установлено, ответчик Бабин М.Н. вправе возводить строения на земельном участке, в силу закона и кредитного договора ипотека распространяется и не незавершенный строительством объект(ы).

Между тем, судебная коллегия с такими выводами суда не может согласиться.

Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с частью 1 статьи 65 названного Закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

При этом частью 2 статьи 65 названного Закона предусмотрено, что возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

В данном случае права залогодержателя удостоверены закладной от дата, подписанной залогодателями Бабиным М.Н. и Евграфовым И.С., зарегистрированной в Управлении Федеральной регистрационной службы по адресдата года, которая не предусматривает права залогодателей возводить на заложенном земельном участке здания и сооружения (л.д. 231-239).

Кроме того, строение является не завершенным, право собственности не зарегистрировано, что следует из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от датаг. №..., где в особых отметках указано, что согласно данным технического плана, составленного по состоянию на дата. степень готовности – 50%, общая площадь ... кв.м. (л.д. 206,207).

Судебная коллегия считает также необходимым отметить, что исковые требования об обращении взыскания на незавершенные и незарегистрированные объекты строительства истцом заявлено не было.

В связи с изложенным не имеется оснований на распространение права залога на находящееся на земельном участке незавершенные и незарегистрированные объекты строительства: незавершенный строительством дом, автосервис, компрессорная.

Таким образом, в силу статьи 348 Гражданского кодекса РФ для удовлетворения требований истца (залогодержателя) может быть обращено взыскание только на заложенное имущество: одноэтажный жилой дом с мансардой, общая площадь ... кв.м., инв. ..., лит. ..., находящийся по адресу: адрес. кадастровый (условный) номер: ... с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь ... кв.м., находящийся по адресу: адрес, кадастровый (условный) номер: ....

Заключением эксперта №... от дата рыночная стоимость объекта недвижимого имущества одноэтажного жилого дома с мансардой общей площадью ... кв.м., с земельным участком, находящиеся по адресу: адрес определена в размере ... рублей.

Согласно пункту 4 статьи 334 Гражданского кодекса РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке), применяются правила данного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Кодекса).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (о залоге недвижимости)», реализуется путем продаж с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подпункта 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена, исходя из заключения эксперта №013/030 от 03.07.2014 г., судебной коллегией определяется в размере ... рублей, способ продажи заложенного имущества - публичные торги.

Ограничившись доводами апелляционной жалобы, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 17 сентября 2014 года отменить в части обращения взыскания на заложенное имущество: одноэтажный жилой дом с мансардой, общая площадь ... кв.м., ..., лит. ..., находящийся по адресу: адрес кадастровый (условный) номер: ... с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь ... кв.м., находящийся по адресу: адрес кадастровый (условный) номер: ...;

незавершенные и незарегистрированные объекты строительства, расположенные на земельном участке по адресу: адрес, а именно: незавершенный строительством дом литер Б, площадью ... кв.м., автосервис литер ... площадью ... кв.м, компрессорная литер ..., площадью ... кв. м. и установления начальной продажной цены заложенного имущества.

В отмененной части принять новое решение.

Обратить взыскание на заложенное имущество, являющееся предметом залога:

- одноэтажный жилой дом с мансардой, общая площадь ... кв.м., инв. ..., лит. ..., находящийся по адресу: адрес. кадастровый (условный) номер: ... с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь ... кв.м., находящийся по адресу: адрес., кадастровый (условный) номер: ....

Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере ... рублей.

Определить способ продажи заложенного имущества - публичные торги.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: А.А. Гизатуллин

Судьи: З.Г. Латыпова

А.Р. Хакимов

Справка: судья Легковой В.В.