Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Атлас» к ФИО2 о взыскании убытков, вызванных расторжением договора аренды нежилого помещения,

по апелляционной жалобе представителя ФИО2 по доверенности ФИО3 на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 18 марта 2022 года,

заслушав доклад судьи, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «Атлас» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании убытков, вызванных расторжением договора аренды нежилого помещения №А-175-10/2018 от , в размере 1 622 615 рублей 36 копеек.

В обоснование иска указано, что между ООО «Атлас» (Арендатор) и гражданином ФИО2 (Арендодатель) заключён договор аренды нежилого помещения . При завершении ремонтных работ в помещении, перед открытием магазина, истцом выявлен существенный недостаток переданного в аренду имущества - некачественная внешняя гидроизоляция помещения (либо её отсутствие), в результате которой происходят регулярные затопления, что исключает нормальное использование помещения по его назначению, а также несёт риск причинения Арендатору убытков. На момент заключения договора аренды ответчик знал и намерено скрыл от истца факт несоответствия помещения его назначению и условиям заключённого договора аренды. В результате чего истец был вынужден отказаться от использования помещения и направить ответчику уведомление от о расторжении договора аренды по вине арендодателя. Убытки истца выразились в стоимости выполненных за счёт ООО «Атлас» ремонтно-строительных (отделочных) работ, в стоимости оставленных в помещении материалов, согласно акту возврата помещения, а также в стоимости уплаченных арендных платежей.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18 марта 2022 года исковые требования ООО «Атлас» к Белик В..В. о взыскании убытков, вызванных расторжением договора аренды нежилого помещения - удовлетворены частично.

С ФИО2 в пользу ООО «Атлас» взысканы убытки в размере 1 075 842,76, из которых:

643 292,40 руб. в качестве расходов на оплату выполненных в помещении ремонтно-строительных работ и закупку строительных материалов, уплаченных подрядчику ООО «Изотоп»;

112 686,96 руб. в качестве расходов на закупку строительных материалов, уплаченных поставщику АО «Сатурн-Юг»,

208 841,40 руб. в качестве расходов на закупку строительных материалов, уплаченных поставщику ООО «Оазис»;

111 022,00 руб. в качестве расходов на оплату арендных платежей и НДФЛ за период с ноября 2018 по февраль 2019 года.

С ФИО2 в пользу ООО «Атлас»взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 579 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 по доверенности 5 просит решение Прикубанского районного суда г.Краснодара от 18 марта 2022 года отменить как незаконное и необоснованное. Заявитель жалобы указывает, что отсутствует документация, подтверждающая виды и объемы выполненных истцом работ. Полагает, что сумму убытков следовало определить на основании заключения эксперта, сумма оплаченных арендных платежей также взыскана неправомерно, поскольку помещение использовалось истцом по назначению.

В письменных возражениях представитель ООО «Атлас» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения. Указывает, что заключение экспертизы не может быть положено в основу решения суда, поскольку помещение выбыло из обладания истца более двух лет назад. Объём ремонтных работ согласован Ответчиком при заключении Договора, стоимость работ полностью подтверждена документами, а факт выполнения работ в полном объёме зафиксирован актом возврата помещения и не оспаривался. Также полагает, что арендные платежи взысканы правомерно, так как вследствие недостатков помещения истец был лишен возможности его использовать по целевому назначению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 по доверенности 5 настаивала на доводах апелляционной жалобы, представитель истца по доверенности – 6 просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, в связи с чем, в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы доводы возражений, выслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО «Атлас» (Арендатор) и гражданином ФИО2 (Арендодатель) заключён договор аренды нежилого помещения №А-175-10/2018, в соответствии с п. 1.1. которого Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 95 квадратных метров, подвал цокольный, кадастровый номер: , находящееся по адресу: , именуемое в дальнейшем «Помещение». Помещение передано от Арендодателя Арендатору по Акту приёма-передачи нежилого помещения от , являющегося неотъемлемой частью договора аренды.

Пунктом 1.3. договора аренды определено целевое назначение помещения - для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.

При завершении ремонтных работ в помещении, перед открытием магазина, истцом выявлен существенный недостаток переданного в аренду имущества - некачественная внешняя гидроизоляция помещения (либо её отсутствие), в результате которой происходят регулярные затопления, что исключает нормальное использование помещения по его назначению, а также несёт риск причинения Арендатору убытков.

Согласно акту приёма-передачи (возврата) нежилого помещения от , на момент его подписания истцом выполнены в полном объёме ремонтные работы помещения в соответствии с проектом планируемых ремонтно-строительных (отделочных) работ помещения, который утверждён ответчиком, часть из которых истец передаёт ответчику вместе с помещением в объёме, указанном в Приложении 1 акту возврата помещения.

Убытки истца выразились в стоимости выполненных за счёт ООО «Атлас» ремонтно-строительных (отделочных) работ, в стоимости оставленных в помещении материалов, согласно акта возврата помещения, а также в стоимости уплаченных арендных платежей.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Исходя из положений пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части перовой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ)

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившим обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1.4. договора аренды от стороны определили, что Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ответчик на момент заключения договора знал, что состояние помещения не соответствует условиям заключённого договора аренды и не пригодно для его эксплуатации.

Так, из претензии от и копии искового заявления ФИО2 к ООО «ЭксОр», зарегистрированного в Прикубанском районном суде города Краснодара 24 августа 2018 года, следует, что ФИО2, ссылаясь на то, что в принадлежащем ему нежилом помещении периодически происходит подтопления пола и стен, в помещении стоит вода на высоте от 50 см до 1,50 м, в связи с чем эксплуатация данного помещения невозможна, просил обязать ответчика - ООО «ЭксОр» выполнить работы по ремонту цоколя, наружной гидроизоляции стен нежилого помещения площадью 95 кв.м. по адресу: в цокольном этаже, принадлежащем ему на праве собственности.

Помимо этого, в материалы дела представлены копии актов о залитии подвального помещения, составленные ООО «ЭксОр» - и ООО «Чистые пруды» - , подтверждающие, что затопления сданного в аренду помещения происходили неоднократно, задолго до заключения сторонами договора аренды.

Следовательно, обращаясь в суд с требованием к ООО «ЭксОр» о выполнении гидроизоляции своего помещения, ФИО2, более чем за 1,5 месяца до заключения договора аренды с ООО «Атлас», достоверно знал о невозможности использования помещения.

Для установления значимых по делу обстоятельств судом первой инстанции назначена судебная строительно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Эксперт».

По результатам судебной экспертизы ООО «Эксперт» предоставлено в материалы дела заключение эксперта от , согласно выводам которого фактическая стоимость строительных работ и строительных материалов в нежилом помещении, площадью 95 кв.м., подвал цокольный, кадастровый номер: , по адресу: подтверждённых фотографиями, документами в материалах дела и экспертным осмотром, составляет 643 292,40 рублей (шестьсот сорок три тысяч двести девяноста два рубля 40 копеек), стоимость работ и материалов, зафиксированных на дату осмотра в помещении по адресу: , составляет 609 330,00 рублей (шестьсот девять тысяч триста тридцать рублей 00 копеек).

При этом в описательной части заключения эксперт указывает, что при определении стоимости за основу принят перечень работ и материалов согласно Локальной смете на ремонтные и монтажные работы в нежилом помещении, на сумму 1 190 065,00 рублей, представленной в материалы дела. В графе «Подтверждение» содержатся комментарии Экспертов относительно наличия/отсутствия в представленных материалах дела и непосредственно на объекте экспертизы доказательств выполнения данных работ.

Судом обоснованно признано указанное заключение в качестве допустимого доказательства, поскольку перед производством экспертизы эксперт предупреждался об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, о чем свидетельствует подписка эксперта. При этом, заключение выполнено квалифицированным экспертом, с применением нормативно-правовой базы, а также научно-методической литературы.

Доводы ответчика о том, что истцу заранее были известны недостатки арендованного помещения, в связи с чем его вина отсутствует, не нашли своего подтверждения в материалах дела. Наличие пункта в договоре аренды об обязанности арендодателя компенсировать ущерб, в случае затопления цокольного помещения, не может свидетельствовать об осведомлённости истца о наличии таких недостатков.

Из представленных в материалы дела копий договора аренды от и акта приёма передачи помещения от усматривается, что в них не содержится информации о том, что передаваемое в аренду помещение периодически подтапливает, и оно требует выполнения работ по наружной гидроизоляции, а также о том, что арендатор согласен принять помещение с данными недостатками.

Согласно положениям п. 2.5.2 договора аренды техническое состояние передаваемого помещения должно отражаться в акте приёма передачи. В свою очередь, акт приёма-передачи не содержит какого-либо указание на наличие вышеназванного недостатка помещения. Кроме того, в ответах на обращения ООО «Атлас» об устранении недостатков помещения, ФИО2 не указывал на осведомлённость истца о наличии недостатка помещения до заключения договора аренды и на согласие истца принять помещение с таким недостатком.

Довод ответчика об отсутствии вины в связи тем, что вступившем в законную силу решением Прикубанского районного суда города Краснодара от 26.06.2019 по делу №2-327/2019 (2-10691/2018) установлена обязанность управляющей компании ООО «ЭксОр» выполнить гидроизоляцию помещения, также правомерно опровергнута, так как предметом исковых требований ООО «Атлас» не является взыскание убытков, вызванных затоплением помещения. Истец взыскивает убытки, вызванные вынужденным расторжением договора аренды по вине арендодателя. Вина ответчика заключается не в том, что помещение регулярно топит, а в том, что он знал о недостатках помещения на момент заключения договора аренды и сдал помещение в состоянии, заведомо несоответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом форму вины ответчика можно характеризовать как грубую неосторожность. Ответчик мог и должен был предвидеть наступление вредных (негативных) последствий для истца, однако, сдал в аренду истцу заведомо непригодное для эксплуатации помещение.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что именно данное обстоятельство вынудило истца расторгнуть договор аренды и потребовать компенсации убытков. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об устранении недостатков, рассматривал вопрос об устранении недостатков своими силами, о чём свидетельствуют обращения в управляющую компанию ООО «ЭксОр» от , собственнику смежного помещения 20 главе муниципального образования город Краснодар от , застройщику жилого дома по адресу ООО «ВСВ-Инвест».

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. Исходя из содержания пункта 5.5. договора аренды арендатор вправе досрочно расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок, не менее чем за один календарный месяц.

В соответствии с положением п. 4.4. договора аренды в случае досрочного прекращения действия настоящего договора по вине арендодателя, арендодатель обязуется возместить Арендатору стоимость смонтированных им (или за его счёт) и оставляемых в помещении систем охранной и пожарной сигнализации, телефонных и компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции и кондиционирования, стоимости предоставления доступа к телефонной сети общего пользования, по стоимости их приобретения и монтажа с учётом амортизации, либо арендатор имеет право демонтировать смонтированные им (или за его счёт) системы охранной и пожарной сигнализации, телефонных или компьютерных систем, систем видеонаблюдения, вентиляции или кондиционирования. Кроме того, арендодатель обязан возместить стоимость ремонтных работ, выполненных Арендатором в помещении.

Статья 15 ГК РФ устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из материалов дела следует, что истец понёс убытки, вызванные расторжением договора аренды, которые складываются из стоимости выполненных за счёт ООО «Атлас» ремонтно-строительных (отделочных) работ, в стоимости оставленных в помещении материалов, согласно акту возврата помещения, а также в стоимости уплаченных арендных платежей.

Оснований не согласиться с размером убытков, определенных судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает, поскольку согласно выводам , в заключении от , фактическая стоимость строительных работ и строительных материалов, подтверждённых фотографиями, документами в материалах дела и экспертным осмотром, составляет 643 292,40 рублей (шестьсот сорок три тысяч двести девяноста два рубля 40 копеек).

Так как экспертиза проводилась не только на основании осмотра, а в том числе по имеющимся в деле документам, фотоматериалам и смете, то суд обосновано взыскал именно сумму 643 292,40, а не сумму 609 330 рублей.

Взысканные расходы на оплату выполненных в помещении ремонтно-строительных работ и закупку строительных материалов, уплаченных ООО «Изотоп» и АО «Сатурн - Юг», также основаны на имеющихся в деле доказательствах. В том числе представлены: рамочный договор подряда от и локальная смета на ремонтные и монтажные работы объекта по адресу: , платежные поручения и счета – фактуры.

Довод ответчика, что оплата арендных платежей не является убытками истца, также правильно опровергнуты судом первой инстанции. В соответствии с п. 1.3. договора аренды целевым назначением арендованного помещения являлось его использование для торговли в качестве универсама. ООО «Атлас» является коммерческой организацией, целью деятельности которой является извлечение прибыли от торговли, а не от проведения ремонта в помещениях. Как усматривается из материалов дела, ООО «Атлас» выявлено несоответствие помещения его целевому назначению на стадии завершения ремонтных работ. В связи с тем, что ответчик скрыл от истца недостатки помещения, которые не позволили его эксплуатацию по целевому назначению, тем самым нарушив свои обязательства по передаче помещения, соответствующего условиям договора и его назначению, ООО «Атлас» не имело возможности его использования для извлечения прибыли от торговли. Таким образом, добросовестно исполненные Обществом обязательства по уплате арендных платежей, являются прямым ущербом для ООО «Атлас».

При указанных обстоятельствах выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оценка доказательствам дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, соответствует нормам материального и процессуального права, регулирующим спорные правоотношения.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно, нарушений норм права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 18 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий Д.В. Зеленский

Судьи Е.А. Андреева

Г.А. Малахай