Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе Администрации Омского муниципального района Омской области на решение Омского районного суда Омской области от 12 января 2022 года по гражданскому делу по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к Майоровой И. Н. о взыскании задолженности по договору аренды.

Заслушав доклад судьи областного суда Леневой Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась к Майоровой И.Н. с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указав, что <...> между истцом и Клаус Л.С. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью <...>, расположенного в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено в <...> по направлению на юго-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...> из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Согласно приложению к договору расчет арендной платы за земельный участок осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 № 176-п, постановлением Администрации Омского муниципального района Омской области от 10.11.2009 № 2100-п и составляет <...>. за квартал.

Соглашением от <...> права арендатора перешли новому арендатору Васильеву В.А. до окончания срока действия договора, по соглашению от <...> арендная плата определена в размере <...> в год и подлежала внесению ежеквартально равными долями: <...> текущего финансового года.

Пунктом <...> соглашения предусмотрено, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ, постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 № 176-п, приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п и постановлением Администрации Омского муниципального района Омской области от <...>№ <...>

На основании соглашения от <...>, зарегистрированного в установленном порядке <...>, права арендатора Васильева В.А. перешли к ответчику Майоровой И.Н. до окончания срока действия договора – до <...>. По истечении срока договора Майорова И.Н. продолжала пользоваться земельным участком в отсутствие на то возражений Администрации, в этой связи договор аренды считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата за пользование земельным участком начислялась Майоровой И.Н. с <...> по настоящее время, обязанность по ее внесению ответчик исполняла ненадлежащим образом, за период с <...> по <...> образовалась задолженность в размере <...>, кроме того, в связи с просрочкой платежа начислены пени с <...> по <...> в сумме <...>

Просили взыскать с Майоровой И.Н. в свою пользу указанную сумму задолженности и пени.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Майорова И.Н. в судебном заседании участие не принимала, извещалась надлежащим образом, представила письменные возражения, в которых исковые требования не признала, ссылаясь на невозможность использования земельного участка по назначению не по своей вине.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Осипенко А.П., представители Управления Росреестра по Омской области, Администрации Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области в судебном заседании участие не принимали, извещены надлежащим образом.

Решением Омского районного суда Омской области от 12 января 2022 года постановлено:

«Исковые требования администрации Омского муниципального района Омской области к Майоровой И. Н. о взыскании задолженности по договору аренды оставить без удовлетворения».

В апелляционной жалобе Администрация Омского муниципального района Омской области просит решение отменить, полагая, что выводы суда об отсутствии в материалах дела документов, подтверждающих факт использования земельного участка с новыми границами, не является основанием для отказа во взыскании задолженности по договору аренды, поскольку арендатор вносит плату за право использовать земельный участок, а не за факт его использования. Оспаривает суждения о невозможности использовать земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Указывает, что местонахождение охранной зоны линии электропередачи не установлено, не определены основания возведения таких линий на земельном участке.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, не сообщив причины неявки, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела судом первой инстанции допущено не было.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании договора аренды от <...>, зарегистрированного в установленном порядке <...>, Клаус Л.С. в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № <...> площадью <...>. местоположением в <...> по направлению на юго-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, <...>, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Границы земельного участка на момент заключения договора аренды были учтены в ЕГРН.

По соглашению от <...> между Клаус Л.С. (выбывший арендатор) и Васильевым В.А. (вступивший арендатор) к последнему перешли все права и обязанности выбывшего арендатора по договору аренды от <...>. Соглашение зарегистрировано <...>.

На основании соглашения от <...>, которое было зарегистрировано <...>, права арендатора переданы Васильевым В.А. (выбывший арендатор) ответчику Майоровой И.Н.

Указывая, что договор аренды с Майоровой И.Н. не расторгнут, при отсутствии возражений со стороны арендодателя ответчик продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды, при этом арендную плату не вносит, Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендным платежам.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, районный суд исходил из того, что Майорова И.Н. не имела возможности использовать земельный участок по назначению по причине, за которую не отвечает, следовательно, не обязана вносить арендную плату.

Судебная коллегия с выводами районного суда соглашается, оснований для отмены судебного акта не усматривает.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ), своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 3 ст. 405 ГК РФ определено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

По правилу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015 года, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021 года, разъяснено, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Кроме того, в соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению об его изменении, то арендатор, при наличии недостатков, препятствующих пользованию имуществом, переданного в аренду, не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Из материалов дела видно, что решением Омского районного суда Омской области от <...> по делу № <...>, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от <...>, удовлетворены исковые требования Осипенко А.П. к Майоровой И.Н., признаны недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью <...>. местоположением в <...> по направлению на юго-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...> Сведения о его границах исключены из государственного кадастра недвижимости.

Судом установлено, что межевание по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером № <...> и его местоположению проведено с дефектами, установление таких границ признано не соответствующим требованиям действующего законодательства. Так в межевом плане отсутствуют сведения о пользователях смежных земельных участков, согласование границ проводилось лишь с Администрацией Омского муниципального района Омской области <...>, при этом межевой план изготовлен <...>, прибор, которым проводилось измерение, имеет свидетельство о поверке, действительное до <...>.

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «<...>» границы земельного участка с кадастровым номером № <...>, учтенные в ЕГРН, полностью накладываются по фактическому землепользованию на земельный участок с кадастровым номером № <...>, собственником которого является Осипенко А.П.

Право последнего на земельный участок судом признано действительным, при этом констатировано, что сведения о земельном участке с кадастровым номером № <...> внесены в ГКН раньше, чем сведения о земельном участке № <...>. Земельный участок № <...> на тот момент был огорожен забором, Осипенко А.П. нес бремя его содержания, с <...> вносил земельный налог, <...> обрабатывал земельный участок.

Решением ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области от <...>№ <...> сведения о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером № <...> исключены из государственного кадастра недвижимости.

Не соглашаясь с заявленными исковыми требованиями, в письменных возражениях Майорова И.Н. указала, что после вступления в законную силу решения Омского районного суда Омской области от <...> об исключении сведений о границах земельного участка с кадастровым номером № <...> из государственного кадастра недвижимости, она добровольно демонтировала ограждения на земельном участке, прекратила строительные работы, вывезла строительные материалы, впоследствии земельным участком не пользовалась.

С <...> земельный участок № <...> является собственностью Походяевой А., в его пределах имеется объект недвижимости с кадастровым номером № <...> – индивидуальный жилой дом площадью <...>., право собственности на который зарегистрировано за Походяевой А. <...>.

<...> Администрацией Омского муниципального района Омской области подано заявление в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области об изменении площади и описания местоположения границ земельного участка с кадастровым номером № <...>, предоставленного в аренду Майоровой И.Н.

К заявлению приложен межевой план от <...>, которым установлены границы земельного участка, согласованные с ответчиком.

Согласно акту осмотра территории земельного участка с кадастровым номером № <...> от <...><...>), проведенного с участием заместителя главы Магистрального сельского поселения, директора МКУ «Хозяйственного управления» Магистрального сельского поселения, главного специалиста, на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, незавершенного строительства, временные объекты, ограждение, земельный участок не используется, расположен в охранной зоне высоковольтной линии электропередачи, что делает невозможным ведение в охранной зоне капитального строительства объектов с длительным или постоянным пребыванием человека: домов, коттеджей, производственных и непроизводственных зданий и сооружений.

Поскольку стороной истца не представлено доказательств тому, что Майорова И.Н. выразила волю на замену объекта аренды по договору от <...>, приняла и приступила к использованию земельного участка в иных границах, коллегия полагает, что отсутствие в материалах дела достаточных данных о расположении земельного участка с кадастровым номером № <...> в охранной зоне линии электропередач правового значения не имеет и на правильность выводов суда первой инстанции не влияет.

Как верно отметил районный суд, фактически вновь образованный земельный участок, у которого остался тот же кадастровый № <...>, находится на <...>, тогда как при заключении договора аренды <...> его границы были определены на <...> и совпадали с границами участка с кадастровым номером № <...> по фактическому землепользованию.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сторонами не заключалось, к строительству индивидуального жилого дома на земельном участке ответчик не приступала.

Вступая в правоотношения с арендодателем для целей строительства на земельном участке индивидуального жилого дома, ответчик не знала и не могла не знать о том, что границы, в которых расположен земельный участок, претерпят изменения и фактически предметом договора станет иной объект.

Поскольку Администрацией Омского муниципального района Омской области в аренду передан земельный участок в границах, препятствующих его использованию по назначению, арендная плата взысканию с Майоровой И.Н. не подлежала.

Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на ошибочном толковании норм материального права и подлежат отклонению.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, не допущено. Судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 названного Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Омского районного суда Омской области от 12 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Омского муниципального района Омской области – без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 18.04.2022.

«КОПИЯ ВЕРНА»

подпись судьи_______________

секретарь судебного заседания

______________Н.О. Тимченко

«____» ______________ 20___г.