Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

по апелляционной жалобе истца ответчика ФИО3 на решение Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 04.10.2018.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя истца ФИО5, ответчиков ФИО3, ФИО4, их представителя ФИО6, судебная коллегия

установила:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, указав в обоснование иска, что 10.05.2013 между истцом и ответчиками был заключен договор аренды, по условиям которого ответчики предоставили в аренду истцу принадлежащий им на праве общей долевой собственности жилой дом, расположенный по адресу: .... В период действия данного договора истцом за счет собственных средств и с согласия арендодателей произведены улучшения арендованного имущества, стоимость расходов составила 1090809 рублей 55 копеек, в том числе на оплату строительных и расходных материалов в размере 649809 рублей 55 копеек, на оплату стоимости работ исполнителя в размере 441000 рублей. 01.06.2015 между сторонами заключен договор на новый срок. Поскольку неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателей, истец просила взыскать стоимость неотделимых улучшений с ответчиков солидарно.

В процессе рассмотрения дела истец требования увеличила, просила взыскать рыночную стоимость неотделимых улучшений в соответствии с отчетом ООО «Региональный центр оценки и недвижимости» в размере 1672500 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в размере 20000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 исковые требования по изложенным в иске основаниям поддержал, просил их в полном объеме удовлетворить.

Ответчик ФИО3 и ее представитель по доверенности ФИО6 против удовлетворения заявленных требований возражали по изложенным в отзыве на иск основаниям, пояснили, что доказательств согласования видов и объемов работ суду не представлено. Отчет специалиста стоимость фактических расходов не подтверждает, указанные в нем сведения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, акт осмотра помещения в нем отсутствует, сведений о каких-либо измерениях не содержится. Просили исключить отчет ООО «Региональный центр оценки и недвижимости» как доказательства из дела. Также просили применить срок исковой давности, который истек 17.12.2016.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Решением Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 04.10.2018 исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены.

Суд взыскал с ФИО3, ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 стоимость неотделимых улучшений в размере по 836250 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в размере по 10000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере по 15108 рублей 25 копеек.

Не согласившись с решением, ответчик ФИО3 подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что суд не дал правовой оценки доводам ответчика об отсутствии согласования объема и стоимости работ по неотделимым улучшениям. Факт освобождения помещения в августе 2018 года подтвердила. Также выразила несогласие с тем, что суд не применил срок исковой давности, который, по мнению ответчика, истек, поскольку неотделимые улучшения были произведены в 2013 году. Допущено процессуальное нарушение- не разрешено ходатайство об истребовании у провайдера переписки между ФИО7 и ФИО3

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить.

Ответчик ФИО4 полагал апелляционную жалобу обоснованной.

Представитель истца ФИО5 просил оставить решение суда без изменения, полагая доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание коллегии не явились, извещались своевременно надлежащим образом, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, жилой дом площадью 326,1 кв.м., расположенный по адресу: ... принадлежит на праве равнодолевой собственности ФИО3 и ФИО4, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

По договору аренды от 10.05.2013 ФИО4 и ФИО3 (Арендодатели) передали дом в аренду ИП ФИО2 (Арендатор). Данный договор заключен сроком до 30.05.2014.

Согласно п. 3.2.1 договора от 10.05.2013 в период действия договора арендатор имеет право произвести с предварительного письменного согласования с арендодателем ремонт и отделку по своему усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и перепланировку арендуемого помещения, прокладку коммуникаций, установку оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации).

Дополнительным соглашением № 1 от 19.10.2013 к данному договору договор дополнен пунктом 3.23, согласно которому арендатор имеет право произвести с предварительного письменного согласования с арендодателем ремонт и отделку по своему усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и перепланировку третьего этажа арендуемого помещения, прокладку коммуникаций, установку оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации), установку и обустройство лестничного пролета на третий этаж. Также дополнен п. 3.4.9 тем, что арендодатель обязуется возместить убытки арендатору, связанные с неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором в соответствии с п. 3.2.3 настоящего договора, при условии выполнения обязательств арендатором в соответствии с п. 3.4.

Впоследствии 01.06.2015 между собственниками жилого дома (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды на новый срок. Согласно п. 1.6 договора срок договора определен сторонами с 01.06.2015 по 30.05.2016.

Пунктами 2.3 договора от 10.05.2013 и договора от 01.06.2015 предусмотрено, что все произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются его собственностью. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.3.5 арендодатель обязан возместить убытки арендатору, связанные с неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором в соответствии с п. 3.2.3 настоящего договора, при условии выполнения обязательств арендатором в соответствии с п. 3.4.

Судом первой инстанции установлено, что представитель ИП ФИО2 по доверенности ФИО8 обращался к ответчикам с просьбой дать разрешение на перепланировку третьего этажа арендуемого помещения, расположенного по адресу: ..., прокладку коммуникаций, установку оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации), установку и обустройства лестничного пролета на третий этаж. С данной просьбой ответчики согласились, о чем на соответствующих обращениях имеются их подписи (л.д. 13, 14).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 06.02.2018 установлено, что правоотношения сторон по названному договору аренды прекращены с 31.05.2017 в связи с истечением срока договора.

Сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что с августа 2018 года жилое помещение, принадлежащее ответчикам, истец не занимает.

Также сторонами не оспаривалось, что стоимость неотделимых улучшений ответчиками истцу не возмещалась, в зачет арендной платы не засчитывалась.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что установлен факт улучшения принадлежащего ответчикам жилого дома за счет истца, произведенное с согласия ответчиков в письменном виде, объем и стоимость неотделимых улучшений ответчиками не опровергнуты.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку он основан на законе и подтверждается материалами дела.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Как следует из условий договоров аренды от 2013 и 2015 года, условиями договоров предусмотрена обязанность арендодателя возместить убытки арендатору, связанные с неотделимыми улучшениями, произведенными с разрешения арендодателя.

Проанализировав условия заключенного сторонами договора, письменные просьбы арендатора об осуществлении перепланировки на третьем этаже жилого дома, лестничного пролета на третий этаж, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что согласие на осуществление данных работ ответчиками было дано.

Довод ответчиков о том, что не была согласована смета на выполнение работ, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку прямо условиями договора стороны такую форму согласования не предусмотрели. Объем работ полностью отражен в письменных заявлениях, на которых оба арендодателя проставили свои подписи о согласии. Ход выполнения работ арендодатели наблюдали, возражений относительно используемых материалов, привлечения рабочих и другие не высказали, результат выполненных работ по освобождению помещения истцом остался у арендодателей.

В этой связи судебная коллегия находит несостоятельными и доводы ответчика ФИО4 о том, что работы выполнены некачественно и ухудшили объект недвижимости, поскольку данное утверждение не подтверждено достаточными допустимыми доказательствами, соответствующих требований в установленном законом порядке ответчики в рамках настоящего спора не заявили.

Согласно представленному истцом отчету № 457-18/И, выполненному 24.08.2018 специалистом ООО «Регональный центр оценки и экспертиза», рыночная стоимость материалов и работ по состоянию на 03.08.2018 составляет сумму 1672500 рублей. Данное заключение составлено на основании акта осмотра от 28.07.2018, приложением к заключению является фототаблица. Из исследовательской части данного отчета следует, что специалистом определена стоимость работ и материалов по отделке внутренних помещений мансардного этажа.

Судом разъяснено право ответчиков представления в суд альтернативного доказательства, подтверждающего стоимость неотделимых улучшений, о чем имеется запись в протоколе судебного заседания от 07.09.2018(Т.1 л.д.264) Ответчик не представил альтернативного отчета об оценке, лишь ходатайствуя об исключении отчета истца из числа доказательств.

Ввиду того, что представленный стороной истца отчет ООО «Регональный центр оценки и экспертиза» отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, суд первой инстанции обоснованно счел требования истца о взыскании с ответчиков стоимости неотделимых улучшений в размере 1672500 рублей подлежащими удовлетворения.

Что касается довода ответчика о пропуске срока исковой давности, то как справедливо отметил суд первой инстанции, в рассматриваемом случае срок исковой давности не пропущен, поскольку он определяется периодом прекращения договорных отношений сторон 30.05.2017, как установлено вступившим в законную силу решением суда. После прекращения договорных отношений и возврата помещений ответчикам истец узнала о нарушении своих прав в части вопроса о компенсации расходов на неотделимые улучшения дома, и в пределах трехлетнего срока 24.05.2018 обратилась в суд с данным иском.

Доводы жалобы ответчика о том, что фактически работы произведены в 2013 году и с этого момента истцу было известно о её праве, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку по окончании срока договора 2013 года вопрос о возмещении убытков арендатора, связанных с неотделимыми улучшениями стороны не разрешали, и при заключении договора на новый срок в 2015 году стороны сохранили условие договора об обязанности арендодателя возместить убытки арендатора, связанные с неотделимыми улучшениями.

Указанные выше доводы являлись предметом исследования и нашли верное отражение и правильную оценку в решении суда, направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому не могут служить основанием для отмены решения суда.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда не имеется. С учетом изложенных обстоятельств решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 04.10.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий С.Н.Киселева

Судьи В.А. Зайцева

ФИО1