Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя < Ф.И.О. >1, по доверенности < Ф.И.О. >7, на решение Советского районного суда г. Краснодара от 12 августа 2014 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

< Ф.И.О. >2, < Ф.И.О. >3, < Ф.И.О. >4, < Ф.И.О. >5 и < Ф.И.О. >6 обратились в суд с иском к < Ф.И.О. >7, < Ф.И.О. >1 об устранении недостатков по договорам купли-продажи. Указали, что в октябре 2012 года между истцами и < Ф.И.О. >7 были заключены договоры купли-продажи объектов недвижимости (таунхаусы), расположенные по адресу: <...>. Поручителем по договорам купли-продажи выступал генеральный директор «Кубанская строительная компания» < Ф.И.О. >1. После этого, на основании договоров дарения, < Ф.И.О. >12 истцам передал право собственности на доли земельных участков, по указанному адресу. В процессе эксплуатации объектов, истцами были выявлены недостатки по водоснабжению, электроснабжению и канализации, так как официально не оформлены, поквартирно не подведены и не разделены счетчики учета коммунальных услуг. Нет акта ввода в эксплуатацию водоснабжения и канализации, поэтому они не могут открывать лицевые счета на оплату и добросовестно оплачивать данные услуги. В техническом паспорте, прилагаемым к договорам купли-продажи, прописано наличие в каждой квартире: водоснабжения, электроснабжения, канализации, все коммуникации центральные. На их претензии ответа до настоящего времени не получено, работы не выполнены. Просили суд: обязать ответчика и поручителя устранить следующие недостатки переданных по договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества: произвести поквартирный учет водоснабжения, электроснабжения, канализации, в срок до <...>; взыскать с в их пользу оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей и расходы по госпошлине в размере 1 000 руб..

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству истцы уточнили свои исковые требования, просили суд обязать ответчика и поручителя исполнить свои обязательства, предусмотренные договорами купли-продажи заключенными между сторонами, за счет денежных средств ответчиков, а именно: официальное оформление и подключение водоснабжения, электроснабжения и канализации поквартирно, с предоставлением истцам соответствующих документов, для открытия лицевых счетов поквартирно, в срок до <...> Взыскать с ответчиков оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1 000 руб., компенсацию морального вреда на всех истцов в размере 100 000 руб.

Обжалуемым решением Советского районного суда < Ф.И.О. >7 и < Ф.И.О. >1 обязаны исполнить свои обязательства, предусмотренные договорами купли-продажи заключенными между < Ф.И.О. >7 и истцами, за счет денежных средств ответчиков, а именно: официальное оформление и подключение водоснабжения, электроснабжения и канализации поквартирно, с предоставлением истцам соответствующих документов, для открытия лицевых счетов поквартирно в срок до <...> г.. Взыскано солидарно с < Ф.И.О. >7, < Ф.И.О. >1 в пользу истцов компенсация морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере <...> руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1 000 руб., а всего 106 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель < Ф.И.О. >1, по доверенности < Ф.И.О. >7, просит отменить решение райсуда и отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушения норм права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав мнение представителя < Ф.И.О. >1, по доверенности < Ф.И.О. >13, настаивающего на доводах жалобы; мнение < Ф.И.О. >6, представителя < Ф.И.О. >5, по доверенности < Ф.И.О. >14, представителя < Ф.И.О. >2, по доверенности < Ф.И.О. >15, считающих, что решение не подлежит отмене, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между индивидуальным предпринимателем (ИП) < Ф.И.О. >7 и < Ф.И.О. >5 был заключен договор купли-продажи от <...> г., по которому покупатель купил квартиру № 10, расположенную по адресу: <...>, Карасунский внутригородской округ, <...>, находящуюся на земельном участке общей площадью 1545 кв.м..

Аналогичные договора купли-продажи были заключены ИП < Ф.И.О. >7 с < Ф.И.О. >2 от <...> г., на приобретение квартиры № 7; с < Ф.И.О. >6 от <...> г., на приобретение квартиры № 5; < Ф.И.О. >4 от <...> г., на приобретение квартиры № 9; а также предварительный договор от <...> с < Ф.И.О. >16, на приобретение квартиры № 6.

Кроме этого, ИП < Ф.И.О. >7 по договорам дарения долей земельного участка, расположенного по адресу: <...>, передал истцам в собственность полностью весь земельный участок.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права за истцами было зарегистрировано право собственности на приобретенные квартир, а также на их доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В соответствии с ч. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Удовлетворяя предъявленные требования судом первой инстанции ошибочно установлено, что при эксплуатации жилых помещений, истцами были выявлены недостатки, а именно: подключение водоснабжения официально не оформлено, электроснабжение и канализация поквартирно не разведена и исходя из договорных соглашений устранение этих недостатков следует возложить на продавца.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора не было учтено, что обязательства по договорам купли-продажи объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме блокированной застройки, расположенных по адресу: <...>, ответчиком < Ф.И.О. >7 исполнены в полном объеме.

Так, исходя их текстов договорных соглашений о купли-продажи квартир истцов, в них указывается, что коммунальные и другие обязательные платежи, предусмотренные законом или договорами, а также местные и федеральные налоги оплачены продавцом на момент заключения настоящего договора полностью.

Как следует из приложения <...> к предварительному договору купли-продажи, приобретаемая квартира имеет: водоснабжение - холодная - центральная, горячая - от газового двухконтурного котла; электричество - центральное (разъемы для установки розеток и электрической плиты); канализация - центральная; разводка водоснабжения и канализации - нет; наличие сантехнических приборов - нет; наличие кухонной плитки -нет.

Никаких обязательств по спорным вопросам, на удовлетворении которых настаивают истцы, в текстах договоров купли-продаж квартир, имеющихся в материалах дела, не отражено.

В текстах предварительных договоров также нет никаких обязательств по этому поводу. Наоборот, в п. 3 предварительного договора отражено, что с «техническим состоянием квартиры на момент заключения договора Покупатель ознакомлен и согласен».

Таким образом, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что продавец передал покупателям недвижимость, не соответствующую условиям договоров продажи недвижимости.

Исходя из текста «гарантийного письма» от <...> года, подписанного < Ф.И.О. >7 и поручителем < Ф.И.О. >17, на которое ссылаются истцы, следует, что ими были взяты на себя обязательства по «установке и подключению построенного домовладения к внутриплощадным сетям газоснабжения в срок до <...> года, а также обеспечение присоединения к центральному фекальному коллектору, по <...> в <...>, в срок до <...> года».

В отношении подключению построенного домовладения к внутриплощадным сетям газоснабжения со стороны истцов никаких претензий не заявлено.

По вопросам водоснабжения и канализации, < Ф.И.О. >7<...> была обеспечена возможность получения технических условий № ИД-1-486-13, согласно которым была выдана точка подключения - кооперативная сеть фекальной канализации, проходящей по <...> в <...>.

За счет своих средств < Ф.И.О. >7 в ООО «СНИИП» был выполнен проект водоотведения многоквартирного жилого дома по <...>, получено согласие собственника кооперативной сети на подключение. Данным проектом было предусмотрено строительство канализационной насосной станции в связи с существующими уклонами принимающих колодцев.

В настоящий момент канализационная насосная станция установлена, построена сеть фекальной канализации и подключена к центральному коллектору d-1000 мм. ООО «Краснодар Водоканал», проходящему по <...>, через промежуток кооперативной фекальной сети по <...>.

Водоотведение многоквартирного жилого дома осуществляется бесперебойно, плату за обслуживание КНС и возмещение затрат на ее функционирование другие собственники квартир в этом же многоквартирном доме вносят исправно в ООО УК «Уютный дом», за исключением гражданки < Ф.И.О. >18 и собственников еще двух квартир.

При этом ООО «Краснодар Водоканал» не может принять построенную КНС на свое обслуживание, поскольку данные сети предназначены для обслуживания одного многоквартирного жилого дома, бремя содержания которых лежит на собственниках помещений в нем (статья 39 ЖК РФ).

Законных оснований понудить ООО «Краснодар Водоканал» принять на свой баланс КНС и заставить разделить лицевые счета, как этого, в отсутствие договоренностей или законных установлений, требуют истцы, также не имеется. Более того, это не входило в обязательства < Ф.И.О. >7, который надлежащим образом исполнил обязательства, предусмотренные договорами и законодательством, передав истцам товар оговоренного и надлежащего качества.

Помимо этого, < Ф.И.О. >7 были получены технические условия от <...> <...> на энергоснабжение энергопринимающих устройств, расположенных на земельном участке по <...>. Позднее между < Ф.И.О. >7 и ОАО «НЭСК» Краснодарэнегосбыт был заключен договор энергоснабжения <...> от 24.09.2012года.

<...> собственники помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме по <...>, протоколом № 15, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, большинством голосов выбрали в качестве формы управления имуществом многоквартирного дома - управляющую организацию ООО УК «Уютный дом».

В связи с выбором управляющей компании, <...> между ОАО «НЭСК» и исполнителем коммунальных услуг ООО Управляющая компания «Уютный дом» был заключен новый договор энергоснабжения № <...>, в приложении <...> к которому указано, что точка поставки электроэнергии - многоквартирный жилой дом по <...>.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, о том, что < Ф.И.О. >7 полностью выполнены необходимые меры по обеспечению энергоснабжением помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме по <...>.

С момента заключения договора энергоснабжения <...> от <...> и по настоящее время истцы пользуются поставляемой электроэнергией, то есть уже более двух лет, но в тоже время некоторыми собственниками помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме (< Ф.И.О. >18, < Ф.И.О. >3, < Ф.И.О. >6) допускаются неоднократные нарушения по оплате поставляемых услуг (не производят оплату коммунальных услуг с момента приобретения квартир по настоящее время) приведшие к отключению от сетей энергоснабжения.

При этом официальное оформление отдельных лицевых счетов на оплату электрической энергии, а следовательно отельных договоров энергоснабжения, не является обязательством < Ф.И.О. >7. Кроме того, разделение лицевых счетов в многоквартирном жилом доме поквартирно, при наличии общего узла учета электроэнергии, самим < Ф.И.О. >7, не являющегося собственником этих квартир, невозможно.

Следовательно, судебная коллегия считает необходимым отменить решение Советского районного суда <...> от <...>.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления прокурора суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.

По вышеизложенным основаниям судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявления < Ф.И.О. >2, < Ф.И.О. >3, < Ф.И.О. >4, < Ф.И.О. >5, < Ф.И.О. >6 к < Ф.И.О. >7, < Ф.И.О. >1 об исполнении обязательств по договорам купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу представителя < Ф.И.О. >1, по доверенности < Ф.И.О. >7, – удовлетворить.

Решение Советского районного суда г. Краснодара от 12 августа 2014 года – отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении заявленных требований < Ф.И.О. >2, < Ф.И.О. >3, < Ф.И.О. >4, < Ф.И.О. >5 и < Ф.И.О. >6 к < Ф.И.О. >7 и < Ф.И.О. >1 об устранении недостатков по договорам купли-продажи - отказать в полном объеме.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий:

Судьи: