Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Союз-строй» на решение Иглинского межрайонного суда РБ от 22 ноября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд, уточнив исковые требования, к ООО «Союз-строй», в котором просила признать за ООО «Союз-строй» право собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом литер 1, расположенный по адресу: РБ адрес на земельном участке с кадастровым номером №..., обратить в пользу ФИО2 взыскание на предмет залога – объект незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры общей площадью ... кв.м., секция/подъезд 1, этаж 3, строительный №..., расположенный по адресу: РБ адрес на земельном участке с кадастровым номером №..., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере ... рублей, обратить в пользу ФИО2 взыскание на предмет залога - право аренды земельного участка площадью ... кв.м., расположенный по адресу: РБ адрес с кадастровым номером №....

В обоснование исковых требований указывала на то, что между истцом и ответчиком дата заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого адрес, по условиям которого ООО «Союз-строй» обязался построить многоквартирный жилой дом и передать истцу не позднее третьего квартала 2016 года квартиру, расположенную в нем, а ФИО2 обязалась принять указанный объект недвижимости и уплатить за него денежные средства в сумме ... рублей. ФИО1 свои обязательства в части уплаты денежных средств выполнила, а ответчик условия договора не выполнил, в связи с чем истец обратилась в суд с требованием о расторжении заключенного договора, взыскании уплаченной суммы и штрафа, предусмотренного законодательством о защите прав потребителей. Решением Советского районного суда адрес от дата заявленные исковые требования удовлетворены, однако решение суда в части взыскания денежных средств ответчиком не исполнено. Учитывая, что объект незавершенного строительства, а также земельный участок под ним (право аренды) в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов находятся в залоге у лиц, заключивших договоры указанного типа, то полагает, что ее требования должны быть удовлетворены.

Решением Иглинского межрайонного суда РБ от 22 ноября 2017 года заявленные ФИО2 исковые требования удовлетворены частично и постановлено: признать за обществом с ООО «Союз-строй» право собственности на объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом литер 1, расположенный по адресу: РБ адрес на земельном участке с кадастровым номером №...;

обратить взыскание в пользу ФИО2 на предмет залога: право требования на жилое помещение - однокомнатную квартиру общей площадью ... кв.м., секция/подъезд 1, этаж 3, строительный №..., расположенную по адресу: РБ адрес на земельном участке с кадастровым номером №..., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере ... рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Союз-строй» об обращении взыскания на предмет залога - право аренды земельного участка площадью ... кв.м., расположенный по адресу: РБ адрес с кадастровым номером №..., отказать.

В апелляционной жалобе ООО «Союз-строй» просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая на то, что поскольку решением Советского районного суда адрес от дата заявленные ФИО2 к ООО «Союз-строй» исковые требования о расторжении договора долевого участия удовлетворены и взысканы указываемые ею суммы, у ООО «Союз-строй» отсутствует обязательство по передаче квартиры ФИО2, то ФИО2 не обладает правом требования об обращении взыскания в ее пользу на квартиру. В отношении ООО «Союз-строй» введена процедура банкротства. Поэтому все участники долевого строительства имеют равные права на обращение взыскания на имущество ООО «Союз-строй». Поэтому удовлетворение требований ФИО2 нарушает права других дольщиков, кредиторов ООО «Союз-строй».

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО «Союз-строй» ФИО3, поддержавшую доводы жалобы, а также выслушав ФИО4, представляющего интересы ФИО2, полгавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 327.1. ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Решение Иглинского межрайонного суда РБ от 22 ноября 2017 года обжалуется ООО «Союз-строй». Апелляционная жалоба ООО «Союз-строй» содержит лишь вышеприведенные доводы о несогласии с решением суда в части удовлетворения заявленных ФИО2 требований.

Судебная коллегия полагает возможным проверить решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе Администрации ГО г. Уфа. Оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Из материалов дела следует, что дата между ФИО2 и ООО «Союз-строй» заключен прошедший государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого адрес, объектом которого явилось жилое помещение – однокомнатная квартира общей площадью ... кв.м., секция/подъезд 1, этаж 3, строительный №..., расположенная по адресу: РБ адрес на земельном участке с кадастровым номером №.... Цена договора определена сторонами равной ... рублей; срок передач квартиры дольщику – не позднее дата (в соответствии с дополнительным соглашением к договору №... от дата).

Во исполнение принятых на себя обязательств ФИО2 внесла
ООО «Союз-строй» указанную сумму. Ответчиком свои обязательства не выполнены, в связи с чем ФИО2 обратилась в Советский районный суд адрес, решением которого от дата (вступившим в законную силу дата) исковые требования удовлетворены: договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого адрес расторгнут, с ООО «Союз-строй» в пользу ФИО2 взысканы: денежные средства, уплаченные по расторгнутому договору, в размере ... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... рублей, штраф в размере ... рублей.

Данных об исполнении указанного решения в части взыскания денежных средств суду представлено не было.

В Определении от 14 января 2014 года N 2-О Конституционный Суд выявил смысл нормативных положений части 3 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 1 статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Конституционный Суд указал, что оспариваемое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором.

На основании ч.1, 2, 5, 9 ст. 13 Закона №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно п. 4.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого адрес, заключенного между истцом и ответчиком во исполнение обязательств по обеспечению исполнения обязательств ООО «Союз-Строй» по договору с момента его государственной регистрации у дольщика считается находящимся в залоге объект незавершенного строительства, а также право аренды право земельного участка площадью ... кв.м., расположенный по адресу: РБ адрес с кадастровым номером №...

Вступившим в законную силу дата решением Советского районного суда г. Уфы от дата договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого адрес между ФИО2 ООО «Союз-строй» хотя и расторгнут, однако вопрос о прекращении залога в пользу ФИО2 в отношении квартиры являвшегося предметом договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого адрес при рассмотрении указанного гражданского дела не рассматривался. Таких требований не заявлялось. Запись в ЕГРН о залоге в пользу ФИО2 в отношении квартиры являвшегося предметом договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого адрес не оспорен, недействительным не признан, не аннулирован.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 14 Закона №214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке определено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 5 и ч. 2 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное недвижимое имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В соответствии с п. 10 ст. 59 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на: 1) право аренды недвижимого имущества; 2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; 3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

В силу ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что право собственности ответчика на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом литер 1, расположенный по адресу: РБ адрес на земельном участке с кадастровым номером №..., не зарегистрировано.

Согласно отчету № №... от дата, рыночная стоимость права требования на жилое помещение - однокомнатную квартиру общей площадью ... кв.м., секция/подъезд 1, этаж 3, строительный №..., расположенную по адресу: РБ адрес на земельном участке с кадастровым номером №..., по состоянию на дата составила ... рублей.

Каких-либо возражений относительно определенной стоимости от ответчика, иных лиц, участвующих в деле, не поступило, выводы оценщика не опровергнуты. Оснований сомневаться в достоверности представленной оценки у суда первой инстанции верно не усматривавалось.

Поскольку при рассмотрении спора установлено, что по истечении шести месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства квартира так и не была передана истцу, что послужило основанием для расторжения договоров участия в долевом строительстве жилья между ФИО2 и ООО «Союз-Строй», то подлежат удовлетворению требования истца о признании за застройщиком права собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом литер 1, расположенный по адресу: РБ адрес на земельном участке с кадастровым номером №..., с последующим обращением взыскания на предмет залога – право требования на жилое помещение - однокомнатную квартиру общей площадью ... кв.м., секция/подъезд 1, этаж 3, строительный №..., расположенную по адресу: РБ адрес на земельном участке с кадастровым номером №..., путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, то есть ... рублей.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Союз-Строй» о том, что удовлетворение требований ФИО2 нарушает права других кредиторов ООО «Союз-Строй» также не могут послужить основанием для отмены исследуемого решения суда первой инстанции, поскольку в рассматриваемом случае кто либо из кредиторов ООО «Союз-Строй» не уполномочивало обжаловать решение суда первой инстанции по данному спору, жалоба ООО «Союз-Строй» подается от своего имени и в своих интересах. В связи с чем, ООО «Союз-Строй» не уполномочено заявлять о нарушении прав иных лиц результатом разрешения спора.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Иглинского межрайонного суда РБ от 22 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Союз-Строй» - без удовлетворения.

Председательствующий: З.Х. Осетрова

Судьи: Ф.Т. Нурисламов

Р.Х. Мугинова